20世纪90年代以来我国商务办公空间研究综述

热 带 地 理 TROPICAL GEOGRAPHY

Vol.28，No.5

Sept.，2008

20世纪90年代以来我国商务办公空间研究综述

温锋华a，李立勋a,b，许学强b

（中山大学 a．规划设计研究院；b．城市与区域研究中心， 广州 510275）

摘 要：对上世纪90年代以来我国商务办公空间的文献进行系统全面综述，总结办公空间研究的内容体系，包括对办公活动、办公业的概念讨论、办公空间的区位与布局研究、办公产业空间、总部经济空间、城市CBD空间以及商务办公空间与城市发展的互动关系等方面；概括了商务办公空间研究的理论框架和研究方法演变，前者包括基于办公空间选址的空间区位论、基于集聚与扩散趋势的办公空间结构论和基于企业行为主体的空间决策论，后者包含从简单的定性描述到注重理论解释、数量和模型化趋势等演变过程。展望未来，办公空间的研究将会是地理学研究的一个热点，无论是研究内容、理论框架和研究方法，都将会进入一个高峰期。 关键词：办公活动；办公业；商务办公空间

中图分类号：F291.1；K901 文献标识码：A 文章编号：1001–5221（2008）05–0439–05

商务办公空间是生产性服务活动的空间载体，是生产性服务活动赖以存在和发展的基本空间基础设施。西方学术界对商务办公空间的研究始于20世纪20年代，是地理学关于生产性服务业空间研究中相对成熟的重要领域。进入20世纪90年代后，随着我国产业结构的不断升级，第三产业在城市经济中的比例不断上升，商务办公业得到了快速发展。城市内部空间结构的升级与调整，促使工业开始逐步迁出中心城区，城市中央商务区（CBD）开始得到认知和发展[1]，不同学科从各自学科角度对商务办公空间进行了相关研究。本文拟对90年代以来我国学术界对商务办公空间研究进行梳理，以期为新背景下商务办公空间的系统研究提供一些启示。

1 商务办公空间研究的内容体系

1.1 办公活动、办公业的概念讨论

办公空间是办公活动和办公业的空间载体，明确办公空间的概念是开展进一步研究的基础，有学者借鉴西方学者的定义，提出办公活动的概念，总结了其职能类型，并提出办公空间的存在和发展有

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赖于办公业的发展[23]。从职能上看，办公业包括办公活动和办公组织，前者指处理信息和知识收集、积累、修正和交换的业务；后者指行政机关和民间企业[4]。也有学者从职业形态角度指出,办公业是从事办公活动的从业人员和行政机关及民间商务组织等办公组织；形态上指写字楼和办公设施等[5]。办

收稿日期：2007–11–02；修订日期：2008–01–18

公业具有信息和劳动力密集而资本投入较少的特性,已成为现代一些主要大都市劳动就业的核心领域,涉及到社会经济活动的各个方面[6]。从更深层次上看，办公业的发展代表了由科技和生产力发展所引起的社会分工日益深化的社会特性，办公业的发展在一定程度上又代表了城市特定地域范围内的中心职能，成为现代中心商务区的重要组成部分[7]。

从上述对办公业相关概念的讨论看，办公业涵盖了办公活动和办公业的活动性质、职能特征和职业形态特征，办公空间作为城市内部的一种职能空间，在城市经济和空间发展过程中正起着越来越重要的作用，逐渐引起了相关学科尤其是地理学的重视，基于办公空间概念的相关研究也已陆续得到开展。

1.2 商务办公空间的区位与布局研究

区位与布局是商务办公空间研究的主流，其理论来源于工业区位论与商业区位论的集聚经济和规模不经济理论。办公空间作为一种新兴、特殊的产业空间，其占用土地空间小，产品运输指向低。从众多学者对办公企业选址影响因素分析及办公空间结构形成机制的研究看，其所关注的往往是非产品成本因素，如集聚经济、面对面交流、信息技术、企业组织、关联效应、劳动力指向、商务服务指向、消费服务指向、企业声誉、空间形象因素、城市文化环境以及市场环境等因素[8]。

近年来，受国内城市信息化、地价上涨、市中

基金项目：国家自然科学基金项目（批准号：40701049）；广东省自然科学基金项目(批准号:05003282)部分成果 作者简介：温锋华（1980–），男，广东五华人，博士，主要从事城市地理学研究，（E-mail）wen_fh@163.com。

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心交通堵塞、长距离通勤等因素的影响，办公空间的布局发生了很大变化，其中一个明显的趋势是办公业选择性离心化。受市中心再开发和郊区业务中心地如办公园区建设的影响，办公业中的日常业务部门以及数据处理部门外迁，形成了市中心和郊区

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两级办公地域结构[912]。

办公空间布局研究的另外一个热点是对空间布局形成机制的探讨。该层面的讨论主要集中在对范围经济、办公服务业固有特点、技术进步、跨国企业内部等级关系、地区成本优势、人力资源的规模与质量、电信设施的先进性与安全可靠性以及监管

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环境与税收制度等方面[1314]。 1.3 办公产业空间研究

由于办公服务业从属于生产性服务业，是生产性服务业区位研究的核心领域，学术界对办公空间的研究相当一部分是以研究生产性服务业的产业空间体现出来的。生产性服务业对大都市区结构和区位特征响应的结果是大都市区办公空间的功能分割。特定服务业试图避免市区初级劳动力市场的严格性，大都市郊区已经开始在服务业时代的“新产

在集聚效应的作用下，业空间”中发挥重要作用[15]。

生产性服务业日益向大城市集聚，而在城市内部空间结构上则呈现出集聚与分散、集中与扩散并存的局面。城市产业结构的调整、信息产业的发展和信息网络的形成等几个相互关联的因素，左右着信息技术产业、金融保险业等办公产业空间在城市内部

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空间结构中的变化[14,1617]。 1.4 总部经济空间研究

在我国现阶段，国内中心城市的商务办公区一般也同时是国内外公司总部的集聚区，因而公司总部空间一直受到学术界的关注。办公企业的组织结构在城市内部空间结构中扮演着重要角色，企业总部高度集中在城市CBD地区，从而形成城市总部

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经济区[1819]。它的形成一般经历3个扩展阶段：个体写字楼、写字楼扎堆、规划建设集中商务区[20]。

总部空间在区域与城市中的规模和范围并不是一成不变的。一些城市已经出现的企业总部迁移现象，对政府的经济决策以及迁出地和迁入地的社会生活及经济发展具有重大影响。企业总部迁移的外部条件是统一、开放的市场，通讯和交通网络的完善[21]。企业总部迁入迁出CBD属于在集聚效应作用下的正常流动，并不能证明CBD的集聚力下降，而是促进CBD职能的高级化，从而提高CBD对城市经济的控制力[22]。

1.5 城市CBD空间研究

根据城市职能划分，城市内部空间可以分为工业空间、居住空间、商业空间、服务与办公空间以

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及活动空间[2324]。在我国早期城市发展过程中，由于过分强调城市的生产功能而弱化其消费功能，各城市并没有形成真正意义上的商务办公区，因而学术界对这方面的系统研究也较少。进入90年代后，随着城市的重建取得初步成效，城市功能定位发生了根本改变，学术界对于服务与办公空间的研究成果集中体现在对CBD商务办公楼的研究中，因为商务办公楼是CBD功能尤其是城市中心商务功能的主要载体，其发展规模在很大程度上反映了CBD功能的强弱。

有学者率先指出，CBD土地利用的平面差异包括楼宇高度、楼面使用类型的垂直变化、各楼层的功能差异等[25]。另有学者专家对CBD内办公楼的数量和空置率[26]、CBD的办公区位特征[27]、空间集聚性、办公功能与空间演化[28]等方面进行了研究。90年代中后期，在“规划先行”理念和CBD研究、建设热潮的共同推动下，CBD一度被曲解为是可以通过以政府或开发商为主体的商务办公空间集中投资“建设”起来的。但有学者通过比较国外CBD发展的历程，提出CBD的发展是城市长期发展过程中市场各方相互博弈的结果，并不能简单地依靠办公空间的集中建设而“一蹴而就”。这种观点已逐渐得到学术界的广泛认同[29]。

1.6 办公空间与城市发展的相互关系研究

近年来，办公空间和城市经济发展之间的关系并没有被很好理解，但是商务办公楼的开发建设对城市和区域经济发展的促进作用已经得到了普遍认

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同[3033]。同时，城市经济发展水平和结构对办公空间发展的推动和反馈作用也显而易见，城市宏观经济发展健康快速，就将直接影响办公业的发展水平及其就业状况，从而影响到办公楼的需求和开发规模[7,34]。办公空间发展对城市经济的作用主要体现

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在推动了建筑业[3536]和第三产业尤其是以信息产业为核心的生产性服务业[8,37]的快速发展，同时还

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为城市楼宇经济[20,3839]提供了发展的土壤。在工业分散和后工业化时期，商务办公区将是城市空间结构变迁的主导空间[40]。

商务办公楼在城市中心区的集中是城市经济发展到一定阶段的产物，高级别的办公空间可以吸引资金和知识密集型企业高度集中在其周围，形成城市的商务中心区，对城市地域结构产生了重要的影

5期 温锋华等：20世纪90年代以来我国商务办公空间研究综述 441

响[7,4142]。为了适应信息时代城市经济、社会结构的变化，城市用地布局、居住模式、交通方式等也发生了相应的变化，由此带来城市整体空间结构的发展和演变，预示着信息时代城市空间结构发展的

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趋势[4344]。反过来，城市地域空间的结构模式，也是影响办公空间发展的重要因素，如早期的西方城市，同心圆模式下的城市地域结构决定了城市办公空间必然高度集中于中心城区，后来扇形和多中心模式下的地域空间结构促进了办公空间的分散布 局[24]，这一规律在我国也得到了印证[10,12,17,23]。

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2 商务办公空间的理论框架与研究方

法演进

2.1 商务办公空间的理论框架

根据前面对商务办公空间研究内容体系的梳理，我国办公空间的理论体系基本形成了包括办公空间选址与区位特征的简单描述、基于空间集聚与扩散趋势的空间结构论及基于决策主体行为分析的空间行为理论等在内的理论框架。

2.1.1 基于办公空间选址的空间区位论 办公空间的区位讨论是对办公空间最早的研究视角，也是办公空间研究的基础理论，该理论着重研究信息时代由通信技术进步带来的空间制约解除后办公空间变化的各种作用因素，关注城市内部尺度的办公区位分析、工作通勤问题、接近城市间及城市内部广泛分布的支撑服务、市场以及空间因素。但从国内现有的文献看，办公空间区位理论的解释很大程度上依赖于实证的归纳总结，反映出大量的学术争论、矛盾和关于这一现象的描述性分析的缺陷。因此，至今尚没有形成很完善或者被广泛接受的办公空间区位理论。

2.1.2 基于集聚与扩散趋势的办公空间结构论 集聚与扩散一直是地理学研究的核心课题之一，在讨论办公空间区位特征的基础上，学者们进一步关注城市办公空间在特定区域集聚和在城市扩展过程中的扩散过程及其动力机制。首先在城市发展的早期，由于城市中各类土地利用付租能力距离递减的曲线不同，在城市地价主导因子的作用下，办公空间由于面对面联系的特殊业务需要，必将首先高度积聚在城市的中心区[18]。进入后工业化时代后，在信息技术的支持下，以空间为核心的地理学研究发生了根本性变革，国外甚至有学者发出了“地理学的终结、距离的死亡”的感叹。但是，国内多数学者仍然坚持信息技术所引发的“赛博空间

（Cyberspace）”只是传统空间的一个补充，它并不

“面对面的交流”能完全代替传统的地理空间[45]；

仍然是办公楼集中布局的决定因素，电子交流并不能取代面对面的交流[46]。中国近年来的办公空间建设实践也表明，发达的远程通讯并没有使办公空间广泛分布，基于家庭的电子通讯并没有导致城市商务办公区建设密度的衰减，信息化的工作模式更多地只是作为弹性生产和网络化模式的效果出现[45]。 2.1.3 基于行为主体的空间决策论 企业空间决策是办公空间结构形成的基本过程，有学者在对不同的城市进行实证研究的基础上，总结出影响办公空间决策的外在因素，如政府政策、城市规划与建设、经济发展、配套设施、交通状况、历史等[2,10]。但应该承认，企业的区位决策具有相当的行为主体主观随意性，这在信息时代尤甚。因此行为学派认为办公企业选择办公区位的成本差异较小，难以通过传统的经济理论对这一现象提供严谨的解析。因此，他们对该问题推行一种行为学方法，如制定决策的过程模型[16,21]。

总的来说，国内办公空间的相关理论取得了一些初步成果，空间理论框架已经初步形成。但同时也应该看到，目前国内对国外已经比较成熟的办公空间相关理论如办公区位的离心化模型、空间布局的阶段模式、办公空间集聚不经济讨论等理论还鲜有关注，办公空间理论的构建还有待进一步深化。 2.2 研究方法演进

2.2.1 从描述到注重解释，强调理论与实践相结合 随着办公业对城市与区域发展影响的日趋重要，学术界开始着力解释办公空间在推动城市与区域空间重构中的作用，这就促使办公空间的研究开始从以描述性为主向注重解释转变，研究方法也从对城市办公空间的简单描述到注重多元统计方法和以调查、采访为主转变。同时，由于地域的差异，实证研究也开始加强对具体案例的分析，强调理论与实践的结合。

2.2.2 数量和模型化开始出现，但仍未成体系 地理学界的数量革命促使复杂的计量方法在城市内部空间研究中得到应用。进入20世纪90年代后，国内部分学者在对办公空间和办公业增长的相关性分析、办公业前向和后向联系的区域作用及其联系的本质研究中，开始借助计算机技术，逐步建立办公空间分布的数量预测模型，或借助区域经济增长模型对办公业的经济作用与影响进行测度与评估[14,27]，从城市整体空间尺度探讨办公活动的空间特征，为

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城市之间的比较研究提供了有价值的理论方法[21,34,37]。但总体上看，国内对办公空间的系统化和模型化研究还相对比较薄弱，国外应用比较成熟的一些数学模型如关联模型、指数模型、密度－距离回归分析、空间决策树分析等计量手段以及GIS技术等，还未能在国内办公空间研究中得到广泛的应用。估计在未来相当一段时间内，数理统计分析和基于GIS的空间分析仍然是包括办公空间在内的城市空间结构研究的主导方法之一。

3 述评与展望

我国的办公服务业发展历史并不长，学术界对其关注也相对较迟，相关研究成果集中出现在90年代之后。经过10多年的发展，已初步形成了办公空间研究的内容体系和理论框架，但仍存在一些不足。随着现代服务业在地方经济发展中重要性的日益增加,办公空间对区域和城市的社会劳动分工会产生重要的空间影响，进而对区域经济均衡与非均衡发展模式产生影响。可以预见，办公空间的系统研究将会是未来地理学研究的热点之一，未来的相关研究将针对以下不足进行理论和实践的完善。

首先，从研究内容看，办公空间的研究要向政策制定者证明办公空间的经济重要性，要研究如何制定合适的政策目标和实现政策的工具。同时，办公空间在区域－城市地域空间重构中的作用也是今后研究的一个重要内容，其中信息技术和产业空间对城市发展的影响将是未来研究的核心内容之一。

其次，在研究范式上，实证研究多于理论探讨。国内多数学者都以某一城市作为案例，对城市办公空间的规模、办公企业区位、空间布局特征及其对城市经济发展和地域空间的影响进行定性描述，虽然个别研究借助了一定的数理统计手段，但就整体而言，缺乏对案例研究进行理论升华。目前还没有形成一套公认的、适应我国城市实际的办公空间布局系统理论。

第三，从研究主体看，对办公空间展开系统研究的主体主要来自城市地理学、城市规划学和房地产经济学，城市地理学关注办公活动的空间区位、分布特征及其组合关系，强调办公产业相互作用网络在理性组织原理下的表达方式；城市规划学则关注办公活动（业）的实体空间，强调办公空间场所的概念；房地产经济学则多从市场的供给与需求出发，分析城市商务办公楼的市场状况。当前，多学科的交叉研究还较为少见，预计未来多学科的综合

研究将是办公空间研究一个重要方向。

最后，从研究方法看，现有成果并没有突破传统研究方法，研究手段主要包括基于实证案例的定性描述和简单定量分析，如办公楼开发面积数据的简单统计比较，对相关机制的分析也以主观概况为主，还缺乏借助现代研究如计算机辅助下的有关统计模型和GIS模型分析等手段的应用。引入GIS等最前沿的空间分析方法对办公空间结构及演变进行量化分析以及模拟，是我国今后办公空间发展研究的必然趋势。

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A Review of the Research on Office Space in China Since the 1990s

WEN Feng-huaa，LI Li-xuna,b，XU Xue-qiangb

(a．Institute of Urban Planning & Design；b．Centre for Urban and Regional Studies，Sun Yat-sen University，Guangzhou 510275，China)

Abstract: Business office space has developed rapidly since the 1990s and a great deal of related literature has been produced in China. The main research topics of office space can be divided into the following parts: the concepts on the office industry and office space within academic field; the location and distribution of business office space, business office industry space, headquarter economy space, and urban CBD space; and the relation between office space development and urban development. The theory frameworks of business office space studies in China nowadays include the location theory, spatial structure theory based on the clustering and dispersion trends, and the office space decision theory based on the behaviour of business enterprise lords. The study methods and research types on business office space studies in China since 1990 has experienced two evolvement processes: one is from initial simple qualitative description to emphasis on analysis, explanation and the combination of theories and experiences; the other is that quantitative analysis and modeling methods have been used to explain some office space development trends, but they have not formed a systematic study framework yet. In near future, office space study will be a hot point of geography studies especially in the field of urban geography, both the research contents and the study methods will go to a new peak. Key words: office activities；office industry；business office space；review