2016土地估价师案例与报告：农用地基准地价评估的方法(2)

(2)

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、用成本逼近法估算土地价格时，可暂把征地费用当做转换用途土地的__计算。 A．价格

B．市场购买价格 C．非市场购买价格 D．平均价格

2、下列不属于城镇土地等调整与确定的原则是原则。 A：城镇规模和职能调控 B：行政建制协调 C：城镇规模调控 D：近邻平衡 E：合法性

3、某城市四级工业用地基准地价为300元／平方米，设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／平方米、30元／平方米．若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／平方米。【2002年考试真题】 A：300 B：340 C：370 D：330

E：时间因素

4、下列用地在城市用地中占比例最大的是用地。 A：居住 B：工作 C：商业 D：绿地 E：时间因素

5、一般地，影响房地产市场的现状及发展变化的因素有__因素。 A．宏观层次 B．中观层次 C．客观层次 D．微观层次 E．主观层次 6、某城市二级住宅用地平均容积率为2．0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元／平方米．现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4．0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为元／平方米。

A：950 B：1200 C：1300 D：1500

E：时间因素

7、回归分析不包括回归分析。 A：简单线性 B：多元 C：曲线 D：复杂 E：合法性 8、在下列与购建固定资产有关的支出中，不应计人固定资产的入账价值．【2004年考试真题】

A：购入时支付的运输费 B：购建时缴纳的耕地占用税 C：购入时支付的保险费

D：使用期间后发生的利息支出 E：土地

9、某生产线生产能力为10000t，评估时，由于受某政策调整影响，产品销售不景气，若不降价销售，企业必须减少4000t的产量，假设该政策调整将持续3年，降价造成的每吨产品净损失为100元，该企业正常投资报酬率为10％，生产线的规模经济效益指数为0．6．该生产线的经济贬值额为元。 A：1666223 B：4000000 C：2400000 D：1666667 E：时间因素

10、土地估价师接受继续教育时间5年累计不得少于学时。 A：50 B：200 C：150 D：100

E：时间因素

11、土地市场的不均衡主要是由于造成的。 A：流通方式多样性 B：土地市场垄断性 C：土地市场地域性 D：土地资源稀缺性 E：时间因素

12、马克思在分析建筑地段地租时指出，是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租。 A：农业地租 B：绝对地租 C：垄断地租

D：矿山地租 E：时间因素

13、建设用地审批管理信息系统建设应把握__原则。 A．公开性 B．实用性 C．稳定性 D．标准化 E．可持续发展

14、不同地区地价存在差异，原因是。 A：一般因素不同 B：用途不同 C：个性差异 D：规划不同 E：时间因素

15、不属于新区开发所用费用的是。 A：土地补偿费 B：青苗补偿费 C：安置补助费 D：房屋开发费 E：土地

16、在进行城镇分等时，选取了五个因素(见下表)，通过特尔菲法已确定出因素的重要程度为y1＜V2，V1＞y3，y3：y4：y5，若采用因素成对比较法(0，0．5，1三种数值)，下列说法中，不正确的是． A：V1的权重为0．3 B：V2的权重为0．4 C：V2的权重为0．5 D：V5的权重为0．1 E：合法性

17、关于国有建设用地审查报批程序，下面说法不正确的是。

A：建设项目可行性论证时，建设单位应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请

B：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请

C：市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起60日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查

D：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕

E：35％～50％

18、市场经济中的市场概念一般是指。 A：商店等交易场所

B：批发零售等流通环节 C：各种交换关系的总和 D：企业之间的交换 E：土地

19、我国的基本国情是__ A．人口多、耕地少 B．坚持可持续发展

C．土地资源地区分布不均 D．社会主义初期阶段

20、评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于（）。 A.地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大  B.土地和地上附着物不可分离  C.地上附着物不能够单独评估 

D.土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成  E.地上附着物没有市场交易和收益资料

21、土地登记中的“分摊面积”是指土地使用者在中应分摊的面积。 A：共有土地使用面积 B：全部土地使用面积 C：建筑物共有面积 D：建筑物总面积 E：35％～50％

22、不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是__。 A．市场结构不同 B．折旧现象不同

C．地价上升速度呈缓慢趋势 D．地价主要由地产需求决定 23、2001年，我国城镇居民家庭人均可支配收入达6860元，比1996年增长％，年平均增长7．23％．【2002年考试真题】 A：36．2 B：41．8 C：43．4 D：52．0 E：土地

24、一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是。 A：城市基础设施政策 B：政府的土地政策 C：土地利用规划 D：城镇规划 E：时间因素

25、《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)规定，土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于土地出让平均纯收益的__确定。 A．5%

B．10% C．15% D．20%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、绘制房产图可采用方法．【2006年考试真题】 A：全野外采集数据成图 B：航摄影像采集数据成图 C：野外解析测量成图

D：卫星影像采集数据成图 E：编绘法绘制房产图

2、从狭义上讲，城市基础设施以城市技术性基础设施为主体，一般包括系统。 A：防灾系统 B：环境系统 C：通信系统 D：交通系统 E：规划系统

3、不动产开发的预付资本通常主要包括__。 A．地价款 B．建安工程费 C．专业费用 D．利息

4、居住建筑密度取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，与等有密切关系。 A：建筑间距 B：建筑层数 C：建筑层高

D：建筑排列方式 E：管理费用

5、根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得__所在地土地等别相对应的最低价标准。 A．高于 B．低于 C．等于

D．低于或等于

6、在农地价格因素修正测算法中，没有完成基准地价测算的地区，可以采用等地价评估方法确定。 A：收益还原法 B：剩余法

C：成本逼近法 D：市场比较法

E：基准地价系数修正法 7、原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人只有，才能取得转让的合法权利。

【2004年考试真题】

A：向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同 B：缴付土地出让金

C：办理土地出让登记手续

D：提出改变土地利用方式及理由

E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

8、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，拥有农用地转用和土地征收审批权的部门是。 A：国务院 B：省人民政府

C：自治区人民政府 D：直辖市人民政府

E：国务院国土资源管理部门

9、路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的__。 A．平均深度 B．深度的中位数 C．深度的众数

D．城市统一确定的某一深度

10、建筑物的分类可按__进行分类。 A．用途

B．建筑物层数

C．建筑物主体承重构件材料 D．建筑物承重结构体系 E．建筑物区位

11、衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差，称为__误差。 A．组内 B．随机 C．组间 D．系统

12、为解决某个特定的土地问题而编制的一种土地利用规划类型是。 A：土地利用定点规划 B：土地利用定向规划 C：土地利用专项规划 D：土地利用单项规划 E：35％～50％

13、某企业因生产规模扩大，需要占用土地15公顷，其中5公顷为基本农田，10公顷为耕地。根据农用地分等成果，占用耕地为7等地，补充耕地经整理验收为5等地，5等地和7等地的粮食生产能力分别为1000千克和800千克。下列关于该地块补充耕地数量的说法正确的是。

A：等级折算系数为：800／1000=0.8，所以补充耕地的数量为0.8×15=12公顷 B：等级折算系数小于1时按l计，所以补充耕地的数量为15公顷

C：等级折算系数为：1000／800=1.25，所以补充耕地的数量为1.25×15=18.75公顷

D：需补充耕地的数量为5公顷

E：35％～50％

14、土地自然条件的差别是__形成的自然条件或自然基础。 A．绝对地租 B．级差地租 C．垄断地租 D．农业地租

15、平均指标用于描述一组数据的．【2009年考试真题】 A：集中趋势 B：离中趋势 C：一般水平 D：差异程度 E：分散程度

16、房屋建筑物具体包括。【2006年考试真题】 A：商业用房上的广告牌 B：房屋 C：公共建筑 D：土地使用权 E：地上建筑物

17、房屋出租中，维修费的计算方法比较复杂，一般有。 A：指数还原法 B：造价比例法 C：定期轮修法 D：经验估计法 E：租金比例法

18、在基准地价评估过程中，对样点地价一般要进行等修正。【2004年考试真题】

A：出让年期 B：容积率 C：交易时间 D：繁华程度

E：最佳利用方式下

19、根据国家规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，工业用地（）。 A．应该采用协议方式出让 B．必须采用协议方式出让

C．也要创造条件逐步实行招标、拍卖或者挂牌方式出让 D．不能采用招标、拍卖或者挂牌方式出让

20、某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中（）是错误的。

A．接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、13、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格

B．与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务 C．倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制

D．接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方

E．与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还 21、政府对市场价格的干预是通过__影响土地供给和需求来间接影响土地价格的。 A．法律法规 B．市场调查

C．各种政策措施 D．税收

22、下列属于税收的主要特征的是__。 A．调节性 B．强制性 C．固定性 D．无偿性 E．有偿性

23、《建设项目用地预审管理办法》规定其制定的法律、法规依据为。 A：《城市房地产管理法》 B：《土地管理法》

C：《土地管理法实施条例》

D：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 E：《城乡规划法》

24、对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是。 A：寺庙用地 B：别墅用地

C：小型油井用地 D：高尔夫球场用地 E：文化遗产用地 25、根据开发单位或有关机构的用地申请和建设项目的实际用地需要，城市规划主管部门形成的，以确定用地位置、面积和界限为主要内容的规范性文件是__。 A．项目选址意见书 B．项目可行性研究报告 C．建设工程规划许可证 D．建设用地规划许可证