市场开发部2011年度工作总结
光阴飞逝，时光如梭，一年的工作转瞬又将成为历史，回想起刚进公司时的青涩，感慨万千。回首缅怀的是对之前工作的总结和经验，翘首待行的是对未来工作的开拓和进展。2011年即将过去，2012年即将来临。新的一年意味着新的起点、新的机遇和新的挑战，我决心再接再厉，使工作更上一层楼，努力打开一个工作新局面，更好地完成工作，扬长避短。
自2011年2月进入市场开发工作以来，我秉承认真完成工作，努力学习，积极思考的宗旨，在繁忙的工作之余刻苦学习专业知识，使个人能力逐步提高。学习进步的过程伴随着我开发城市的变化，工作的强度和要求也不断提升，但我始终坚持在实际工作中严格要求自己，做到谨小慎微。
日子在弹指一挥间流逝，在需要总结之际才猛然间意识到时光匆匆。从福州到武汉再到昆明，虽然时间不长，从刚刚成为市场开发的新人，在领导和整个团队的帮助下，我较快地适应了工作，并逐渐掌握工作技能和技巧。回顾在市场开发的工作过程，展望新的一年所面临的机遇和挑战。我在思想上、学习上、工作上都做好了充足的准备，清醒地认识到自己的不足之处，也规划好了自己的发展道路。总结是一面镜子，通过总结可以全面地对自己的成绩与教训、长处与不足、困难与机遇进行客观评判，为下一步工作理清思路，明确目标，制定措施，提供参考和保障。现对自进公司以来一年的工作总结如下：
一，2011年工作回顾
1、 福州阶段
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在福州期间主要进行市场实习和商场实习两个方面，一是通过对福州区域内的南方建材市场、东方家园、百安居、拓福建材、上渡建材超市等同行业的业态、体量、租金水平、销售等方面的调查，掌握市场调查的基本技能，二是对自己商场内部结构、体量、层高、通道、配套、停车位等进行全方面的调查，另外对商场每一个展厅的品牌进行认识和了解，熟悉各个品牌品类情况、产品性能、销售情况、新产品推广等。通过这些方面的实习，即提升专业水平更为今后的项目开发工作打下基础。下面是工作中的一些经验。
一是在进行商场实习时最重要的是耐心和细心，商场的品牌很多，而每个品牌又有各自多而繁杂的产品，通过展厅的导购员的介绍，把自己当做消费者，会对产品感兴趣从而加深对产品的印象也更全面专业。另外展厅海报、宣传单、营销活动、新品推介都是熟悉品牌和产品的重要途径。二是调查同行业市场，在调查租金水平方面是比较困难的，有的展厅告诉的和网络寻找的租金缺乏真实性，有的商场保密严格，这时可以从商场的招商部着手，利用学到的产品知识，以品牌代理商身份调查租金。
2、 武汉开发
在武汉进行项目开发期间分两个阶段的工作，第一阶段主要对武汉市同行业进行市场调查——调查欧亚达、居然之家、金马凯旋、红旗家居、香江家居、南国大武汉家装、中国家俱CBD、好美家家居等同行业卖场的分布情况、体量、业态、销售、租金水平等方面，调查武汉的人口分布、基础设施建设、城市规划、区域房地产信息、武汉消费水平及习惯等市调手册要求的每一个方面进行调查，并用swot分析法，提出优势、劣势、竞争、机会四个方面的调查，得出对武汉项目开发的方向和方法。第二阶段是武汉项目开发的工作情况，在市场调查阶段已经基本了解武汉的区域情况的基础下进行地块和项目合作机会的寻找并进行开发工作。首先是地块和项目信息的采集，主要通过报刊杂志的信息采集、房地产中介信息采集、户外媒体广告信息采集、关注市政规划及发展动向、国土资源局和土
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地交易中心的土地储备和出让的信息采集、招商网信息、行业内信息的采集、通过各种交通工具进行实地调查采集信息并进行汇总。其次对采集的信息结合公司的选址要求进行分析和筛选，再次对筛选过的地块和项目进行有目的的拜访，从基层深入，寻找地块的直属基层负责人，由下往上洽谈，并记录洽谈时间、地点和内容。然后对地块和项目进行分类汇总，做到重点地块进行有效跟进和可能地块进行后期跟踪。在工作过程方面，通过“扫街式”的地块和项目寻找，对“升官渡”的地块、洪山区的“毛坦村”地块、时代天宇商业城项目、光谷新世界项目等地块或项目进行信息采集、有效负责人的拜访；通过国土资源网和招拍挂信息，对新华路地块、中胜村地块等出让地块进行汇报；通过招商信息、企业主页，对一些招商地块、转让或合作地块进行联系负责人和拜访，如武汉地铁集团的土地转让和项目合作、自有物业租赁信息的收集并进行拜访；对经营不善的大型商场、位置好的工业厂房、仓库进行联系，如“北京华联”商场拆除进行调查、联系负责人。另外在每天的工作中都保持着对一天的工作内容向直属上级进行汇报，并在每周和每月都做一份周工作总结及汇总一周的工作日志和月工作总结并做下一周（或月）的工作计划，从而不断明确自己工作方向、改进工作方法，提高工作效率。下面是在工作中遇到的一些问题及经验。
一是，在进行拜访前做好充分准备，熟悉公司的资料及想象着洽谈的内容，在这方面自身的形象非常的重要，表现地大方得体，说话响亮清晰能使交谈更加顺利。二是保持追根究底的态度，在调查汉阳的“北京华联”商场的拆除情况时遇到寻找不到负责人及收集不到该商场的信息的困难，后面得知武昌中华路的连锁店还在经营并联系该商场，寻找项目负责人，最终得知该商场是进行翻新重开。三是从楼盘的售楼部可以得到很多需要的信息，在武昌了解光谷新世界的楼盘时，得知其包含了大面积的商业项目，于是才接触到新世界集团的负责人。四是除了政府的招商局外，有的城市在进行地铁等重大基础建设，地铁集团为了筹集资金，储备了地铁沿线的大量土地及自有物业，他们独自进行招商引资，也是寻找项目机会的一个方面。（在以后的昆明开发中，进行土地一级开发的昆明土地投资
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经营有限责任公司也是属于这种情况）
3、 昆明开发
昆明城市的开发是市场调查和项目开发几乎同时进行，两个方面可以互相推进，如在市场调查期间得知五华区泛亚科技新城的地块就在第一时间进行接触,同时又收集到更多的关于市调需要的资料。昆明项目开发内容围绕着以下地块和项目进行：五华区普吉片区泛亚科技新城、西山区前卫路及海埂片区地块、日新路地块、湖滨生态城项目、凯旋利商业广场项目、昆明市各个城中村地块如云溪社区城中村地块、关上社区地块、昆明市国土资源局出让的其他地块、城市主干道上的一切有可能的地块及仓库厂房或旧输出和市场等。以下是昆明开发主要接触的一些工作内容及项目或地块。
1、拜访盘龙区和官渡区的投资促进局，收集市调需要的资料、寻找项目推荐，并且通过该渠道了解地块信息，赠送公司杂志保持联系。
2、在跟踪昆明土地招拍挂信息的同时，发现在普吉路不合适的地块周边还有其他地块，然后主动联系五华区政府，并同五华区泛亚科技新城项目进行接触。在项目开发的时候需要有横向思维，现在城市的发展出现了很多的城中村改造、产业园建设、新城建设，通过关注土地招拍挂的地块的同时也可也考虑该地块的周边情况寻找合适地块。
3、在跟进西山区前卫路的地块时，从区政府到市政府进行调查，最终从昆明国土网找到该地块的土地挂牌信息，找到该地块的使用人，于是接触了昆明土投公司，现在正在跟进。
4、在广福路调查昆明电缆厂的时候，旁边是一个昆明凯旋利商业广场楼盘项目，于是
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在该楼盘的售楼部进行调查，发现该项目含有7万平米体量的建材家居卖场，通过售楼人员联系了该项目的负责人，进行项目合作洽谈。
另外在每个城市的开发工作都保持着跟踪同行业的动态，跟踪和关注目标城市的土地出让信息，向上级汇报一切关于行业的资料信息、城市的动态，内容主要包括：武汉市地块调查总结和建材家居市场调查报告；昆明市城市近期建设规划（2011-2015）规划方案；昆明长水国际机场（昆明新机场）介绍；昆明红星美凯龙开业情况汇报；西山区城中村改造规划图（毅人大商圈）,在建的毅人家居建材购物中心项目；昆明市城中村改造优惠政策；昆明在建的月星商业中心项目资料；呈贡新城建设相关资料；昆明西山区11月底各大项目建设情况；昆明投入290亿元建西南家具总部基地等信息，以便帮助上级进行决策。
二，不足与改进
工作的过程也是思想全面提升的过程，在刚刚入职的时候怀着无比的热情希望在本职工作中崭露头角，然而在细节方面往往出现经验不足的表现，在处理一些事情方面也表现的不够成熟，在工作过程中也逐渐发现这些缺点，并时刻提醒自己不要再犯同样的错误。在真正进入到项目开发的实战的时候，表现的不知从哪里着手，把目标过于扩散，后面根据在工作中的感受和领导对城市重点发展方向的指导，逐渐明确自己的工作方向和方法。在项目的洽谈方面，刚开始的时候显得稍微紧张，后面逐渐完善自我，在进行拜访的时候，保持良好的形象、对洽谈做好充分的准备、在礼仪方面不卑不亢，时刻谨记自己代表着公司的形象。
三，2012年工作展望
2012年是全新的一年，也是具有挑战的一年，团队其他项目的成功不仅是一种竞争更
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是一种激励，借鉴经验，争取在自己所在的城市成功开发项目，为整个团队贡献力量。新的一年主要鞭策自己做到以下几点。
一是把全部精力投入开发昆明项目的工作中，时刻饱含着一种开发的激情，态度决定一切，今后的工作应该是一种必胜的态度来迎接新的一年；二是在细节方面应该做的更好，努力纠正自身说话时口音很重的毛病；三是保证及时准确地收集昆明市关于行业、城市发展及其他相关的信息通过邮箱和短信向领导汇报；四是加强政府拜访的力度及有效性；五是对昆明市面临拆迁的建材家居市场进行全面的机会寻找，直接接触其主要负责人。
2012年也是项目开发的目标之年，分为阶段目标及长远目标，阶段目标是保持有几个以上的可行性项目正在接触，长远目标是成功开发项目并具有储备项目。
市场发展中心
2011年12月25日
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