试论住房抵押贷款证券化策略安排

２ＯＯ２年第ｔ期　第２２卷Ｌ息］４３期）　现代财经　ＭＯＤＥＨＮ］￣Ｔ＇４ＡＮＣＥ＆ＥＣＯＮＯＭ￣Ｓ　试论住房抵押贷款证券化策略安排　王旭丹　（天津财经学院盒融系　天津３００２２２　摘要：住房抵押贷款证券化制度的建立、发展与住房抵押贷款市场的发展和外部相关环境的完善密切相关　在短期内应着重促进住房抵押贷款市场的发展和妾抒证券化外部相关环境的完善，为发展证券化创造必要条件　在中长期内，则应通过试点小规模发行住房抵押贷款债券逐步探索适告我国具体情况的证券化实施方击、积累垃　验，并在此基础上奎面建立住房抵押贷款证券化运行机制：　关毽词：住房抵押贷款证券化；策略安排　中图分类号：Ｆ８３０　９１文献标识码：Ａ文章编号：ｌ００５—１００７【２００２）０１—００５１—０２　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ　ｅｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔ　ａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　０ｆ　ｔｈｅ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｍｏｒｔｇａｇｅ　ｌｏａｎ　ｓｅｅｔｕＳｆｉｚａｔｉｏｎ　ｈａｓ　ａ　ｃｌｏｓｅ　ｂｅａｒｉｎｇ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｍｏｒｔｇａｇｅ　ｌｏａｎ　ｍａｒｋｅｔ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｅｏｎｓｉｉｍｍｆｌｉＪｏｎ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｒｅｌａｔｉｖｅ　ｏｕｔｅｒ　ｅＩｔｖｉｒｏｔｗｉｌｅｌｑｔ．Ｉｎ　ｔｈｅ　ｓｈｏｒｔ—ｔｅｒｍ　ｐｅｒｉｏｄＩ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆｔｈｅ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｍｏｒｔｇａｇｅ　ｌｏａｎ　ｍａｒｋｅｔ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｅｏｔＬｓｕｕｕｎａｔｉｏｕ　ｏｆｔｈｅ　ｒｅｌａｔｉｖｅ　ｏｕｌ￣ｒ　ｓｅｅｕｒｉｔＪｚａｔｉｏｎ　ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ　ｓｈｏｕｌｄ　ｂｅ　ｅｍｐｈａｓｉｚｅｄ　ｉｎ　ｏｒｄｅｒ　ｔｏ　ｃｒｅａｔｅ　ｔｈｅ　ｎ㈣　ｅｏｎｄｉｔｉｏｕ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅＬｏｐｍｅｕｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｓｅｅｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎ　Ｉｕ　ｔｈｅ　ｍｉｄ—ｌｏｎｇ—ｔｅｒｍ　ｐｅｒｉｏｄ，ｓｍａＨ　ｓｃａｌｅ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｎｍｒｔｇａｇｅ　ｌｏａｎ　ｂｏｎｄ　ｉｓ　ｔｏ　ｂｅ　ｉｓｓｕｅｄ　ｉｎ　ｏｒｄｅｒ　ｔｏ　ｅｘｐｌｏｒｅ　ｔｈｅ　ｏｐｅｒａｔｉｏｎａｌ　ｍｅｔｈｏｄ　ｔｈａｔ　ｓｕｂｓ　ｏｕｒ　ｃｏｕｎｔｒｙ’　ｃｏｎｃｒｅｔｅ　ｓｉｔｕａｔｉｏｎ，ｔｏ　ａｏｏｕｍｕｌａｔｅ　ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　ｔｈｅｎ＂ｔｏ　ｅｓｔａｂｌｉｓｈ　ｔｈｅ　ｗｏｒｋｉｎｇ　ｍｅｃｈａｎｉｓｍ　ｌｏｒ　ｔｈｅ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｍｏｒｔｇａｇｅ　ｌｏａｎ　ｃｕｒｉｔＪｚａｔｉｏｎ　Ｋｅｙ　Ｗｏｒｄｓ：Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｍｏｒｔｇａｇｅ　Ｌ。ａｎ　Ｓｅｅｕｆｉｆｉｚａｔｉｏｎ：Ｔａｅｔｏａｌｌ　Ａｒｒａｎｇｅｍｅｍ　在我国，住房抵押贷款证券化问题尚在探讨之　中，引入、推广这一融资方式必将对我国金融体系产　生积极而深远的影响。但就我国目前住房抵押贷款　市场和金融市场的发展水平，实行住房抵押贷款证　券化还存在着一些尚需解决的问题。　问竞争程度的提高必然降低相关交易费用，提高市　场的运行效率，进而促进住房抵押贷款市场规模的　扩大。　２．增加住房抵押贷款业务品种，适应社会不同　人群收入变化特征　目前我国住房抵押贷款还款方式只有等额偿还　一、促进住房抵押贷款　一种方式，而社会公众的收入水平却是不断变化的。　市场进一步发展　１．进一步扩大住房抵押贷款市场的规模　我国在９０年代初开办住房抵押贷款业务时，建　行是唯一的经办单位。自１９９８年，工行、农行等多　银行应尝试住房抵押贷款还款方式的多样化，以适　应不同人群的需要。如对未来收入较有保障、而目　前收入水平较低的青年人群开办还款额递增住房贷　款（Ｇｒａｄｕａｔｅｄ　Ｐａｙｍｅｎｔ　Ｍｏｒｔｇａｇｅ，ＧＰＭ），前期还款额较　低，后期还款水平逐渐提高，适应青年人群收入水平　先低后高的变化趋势。对于中年人，目前收入水平　家银行先后加人这一业务领域。住房抵押贷款市场　上百花齐放格局的出现毫无疑问会通过银行间相互　较高但预期退休后收入水平会下降，可开办还款额　递减住房抵押贷款，前期还款额较高，而至借款人退　休后，还款额降至较低水平。　３．提高住房抵押贷款业务标准化程度　目前各地银行在办理住房抵押贷款业务过程中　竞争为借款人提供更优质的服务。在住房抵押贷款　利率由人民银行统一制定的情况下，银行间相互竞　争将更多的围绕贷前、贷后服务展开，如提高贷款审　批的及时性、减少借款人往返奔波的次数等：银行　收稿日期：２００１—０９—１５　作者茼彳广：王旭丹（１９７８一），女．天滓财经学院金融幕教师。　维普资讯 http://www.cqvip.com

现　财坚　２００２年ｌ巨　关于贷款审批程序、借款』、信用审查标准、贷款投　向、抵押品质量标准等方面掌握不尽一致。从规范　二、促进住房抵押贷款证券化　相关外部环境的不断完善　１　积极培育资信评级机构的发展　住房抵押贷款市场发展、为建立证券化制度创造必　要条件角度来讲，有必要提高住房抵押贷款业务的　标准化程度，实现在业务操作流程、借款人信用审查　标准、抵押品质量标准等方面的统一。这可以通过　三个途径来解决：一是建立银行公会，通过银行自律　资信评级机构的存在可以消除交易双方信息不　对称现象，在金融市场中发挥着十分重要的作用。　住房抵押贷款债券的风险与债券自身结构和抵押品　来实现。二是建立住房抵押贷款市场坑一担保机构　利用规定住房抵押贷款担保资格实现。三是建立住　房抵押贷款二级市场流通机制，通过对不同住房抵　押货菰流动性的影响实现：　质量密切相关，对这种风险的识别需要一定的专业　知识，这是个人投资者所不具备的。投资者的投资　决策只能参照债券的风险级别做出，因而存在着对　资信评级机构的客观需求。住房抵押贷款债券发起　４．建立住房抵押贷款市场统一担保机构　鉴于由借款人所在单位提供住房抵押贷款担保　所存在的弊端，一些地区的房地产商出于促销的目　人同样离不开资信评级机构，住房抵押债券由于有　房屋作为抵押品，其信用级别往往可以达到ＡＡＡ　的也为购房者贷款提供担保。但房地产开发商同样　为一家企业，也存在违约和破产倒闭的问题。较好　的办法是由政府建立起统一的住房抵押贷款担保机　级。发起人需要借助资信评级机拘的级别评定使其　所发行的债券区别于其他风险较高的投资工具，从　而在较低收益率下得到投资者认可。目前我国的资　构，为银行提供政府信用担保。统一担保机构可以　通过收取一定的担保费用来建立担保基金。　５．建立住房抵押贷款二级市场流通机制　建立住房抵押贷款二级市场流通机制是发展住　房抵押贷款证券化的必要前提。只有建立起银行间　住房抵押贷款资产的交易机制，培育起风险评价和　风险管理的相关市场环境，发起人才能建立起发行　信评级业已有初步发展，但由于时间及规模因素，还　没有一家评级机构得到社会广泛认可　因而有必要　采取适当的政策倾斜措施扶植资信评级业的快速发　展。资信评级机构信誉的建立是一个长期的过程，　在这方面应早做准备。　２全面建立个人信用制度　个人信用制度是否完善不仅关系到住房抵押贷　担保资产组合，证券化才有可能实现。同时，住房抵　押贷款二级市场的建立还有利于住房抵押贷款流动　款市场的发展，而且直接影响到整个消费信贷的未　来发展趋势。只有建立起较为完善的个人信用制　度，才能有效解决诸如统一抵押品被多次抵押的问　题。如今，个人信用制度已在上海市初步建立，其他　地方也在积极酝酿之中。　ｌ生的增强和标准化程度的提高；可以考虑首先建立　起地区内的住房抵押贷款流动机制，实现银行间住　房抵押贷款资产的调整重组，在此基础之上再逐步　扩大到全国范围。为恬跃住房抵押贷款二级市场交　易，可考虑减免相关营业税、印花税。　３完善相关外部法环境　在整个证券化的过程中涉及到多方当事人之间　的资产信托关系和资产转让关系，这要求建立相关　的法律体系解决。诸如：住房抵押贷款由银行转售　６．着力推进商业银行自营性贷款业务的扩大，　调整住房抵押贷款市场结构　与银行自营性贷款相比，公积金贷款的优点在　于作用直接，政府的社会保障意图可　通过利率水　平的高低得以实现，但其不足之处也是明显的。住　房抵押贷款可以起到信用支持和社会保障两方面作　用；公积金贷款存在明显的困难，它无法导八外部资　金，只能专款专用、封闭运行。在社会保障作用方　面，公积垒也是可褒可贬的，其有利的一面在于直接　降低了借款人的利息负担，其不利的一面则表现为　在资金来源约束下其社会保障作用的发挥受到　限制　．　债券给债券发起人后，债券发起人破产，债券投资人　对借款人债券有效性问题；住房抵押贷款债券发起　人破产，债券投资人对发行担保资产权益问题等等。　同时还要加强现行法律体系的执行力度，解决违约　贷款抵押品执行难的问题。　４．开展建立特定交易机构的前期准备工作　特定交易机构在整个住房抵押贷款证券化过程　中居于核心地位，扮演着交易组织者和交易秩序维　护者的角色＝特定交易结构的作用表现在：为住房　抵押贷款债券发行提供政府信用担保；调控住房抵　押贷款债券发行规模和结构，进而　（下转第５５页）　维普资讯 http://www.cqvip.com

蒡２２卷第１期　尚菇涛企业智刀资产价值的计量与援露　２００１芒１２月　５５　价值的增值，不至于一无所获。因此，笔者建议将智　力资产的研究与开发费用，作为一项资产予以披露，　在资产负债表中单设“智力资产研究与开发费用”项　目．反映人力资产、结构资产和客户资产的研究与开　发支出。　技术秘密，给企业的人力资产带来损失；管理人才流　出可能带走企业的管理诀窍，给企业的结构资产造　成损失；营销人才流出可能带走企业的客户关系，给　企业的客户资产造成损失。由此还应披露智力资产　损失率指标。　“智力资产”项目，用于反映企业所拥有或控制　的可望向企业流人未来经济利益的智力资产本身的　价值。　基于以上对智力资产的论述，笔者认为，未来财　务报告应该改变过去单一重视过去和现在数字的现　象，可在原有报表的基础上，增加一些反流动性的信　其二，设立职工流出率、智力资产损失率指标＝　在企业智力资产中，起决定作用的是人力资产，人力　资产的增减变动，必然对结构资产和客户资产产生　影响。因此，企业应在年度财务会计报告附注中对　此予以披露：其计算公式如下：　年职工流动率＝年内职工流出数÷年内职工平　均人数×１００％　在披露职工流出率指标时，企业还应就流出人　员性质（即科技人才、管理人才还是营销人才）及其　息和未来期望值的附表，用以披露企业未来寿命期　内可能实现的价值。　参考文献：　：１］陈敏、枯风霞．企业经营前景时筹赍方式影响的奇蛙点与　临界点［Ｊ］现代对经，２０００．（１１）　［２］陈挂贵、黄群慧无形资产管理厦其对我国企业发展的意　卫［Ｊ］管理世界，１９９８，（６）　［３：袁庋宏企业智力资丰管理［圳北京：经济管理出版社，　２０００　责任编辑刘治泰　流出数量给予说明。科技人才流出可能带走企业的　（上接第５２页）　实现政府的宏观经济调控意图和　社会保障意图　从国外的情况来看，在整个证券化　的过程中存在着一个由政府建立的担保体系，包括　统一担保机构和特定交易机构。在住房抵押贷款证　券化过程中不同环节的风险由不同的担保机构承　担，统一担保机构承担借款人违约风险，而特定交易　机构承担发起人破产的风险。统一担保机构和特定　交易机构相互独立、相互配合的格局具有两方面好　处：一是风险分散。二是根据丁伯根原则，政府拥有　的独立政策工具数量必须大于、等于所要实现的政　策目标数量。统一担保机构和特定交易机构的相互　种相对“新颖”的投资工具。目前我国对养老基金、　保险基金等机构的投资者投资债券的限制显然不利　于住房抵押贷款债券投资者队伍的壮大。因此随着　金融市场发展和风险监管水平的提高应逐步放宽对　机构投资者进人债券市场的限制：　６探索进人监管的有效方法　住房抵押贷款债券属于衍生金融产品，存在着　使个别风险扩大为系统风险的弊端。进人衍生品交　易在提高市场效率的同时也蕴涵着巨大的风险，一　系列交易损失事件不断为人们敲响着警钟。这要求　人们重新审视衍生品交易的风险，加强金融风险监　管　而目前我国在衍生金融产品交易风险监管方面　还几乎是一片空白。在全国范围内加强金融监管的　独立意味着政府可以实现更加灵括的调控目标，如　住房抵押贷款市场扩张和住房抵押贷款债券市场萎　缩。统一担保机构和特定交易机构就如同资金流动　过程中的两道闸门，二者相互配合可以灵活调节资　金流量和流向。因此我国也应考虑建立住房抵押贷　款市场担保机构与住房抵押贷款债券市场担保机构　相互独立、相互协调的担保、调控体系。　５逐步放宽对机构投资者进人债券市场的限制　从国外的情况看，住房抵押贷款债券的主要投　资为机构投资者。这是由于住房抵押贷款债券是一　大环境下必须加强对住房抵押贷款债券风险识别、　风险控制方法的探索，只有这样，才能扬其之长、克　其之短。　参考文献：　［１’娄衬丰、昊盛中国证券市场结构实证分析［Ｊ］《现代财　经》——天津财经学院学报　［２］伍碧云关于完善十人信贷业务发展配套服务体系的思　考现代对经［Ｊ］《现代对经》——天津财经学院学报　责任编辑王丽英