浅析杭州房地产的住宅价格的影响因素以及开发总值

及开发总值

摘要：房地产，一个与社会大众息息相关的名词，一个牵动许多购房者神经的名词。眼下的房价无疑是最火热的焦点。影响房地产价格的因素有很多，人们的收入在增加，而房价也在不断上涨，究竟是什么推动着如此之高的房价继续稳步爬升，房地产的开发总值与哪些方面相关，这些都是值得探讨的问题。 关键字：房地产价格 影响因素 模型分析 开发

一、经济背景分析

近几年来，杭州住宅消费市场一直成为社会各界关注的热点，住宅产业也已经成为杭州经济的一个重要支柱产业。自1998年以来，杭州房地产住宅消费市场进入 了一个快速发展阶段，出现了以供求两旺、房价持续上涨为特征的“杭州现象”，有力地促进了城市发展和居民居件条件的改善。但随着住宅市场供求逐步趋于平衡，政府宏观调控力度不断加大，未来杭州房地产住宅消费市场能否保持平衡，健康发展，值得进一步关注和研究。

二、研究目的

在我国，当前的社会经济发展阶段上，房价问题不仅是一个住宅经济问题，也是一个社会与政治问题。因此，研究房地产价格的影响因素，科学地反映居民现实购房能力与现行房价的差距，对及时地为政府提供决策依据、科学调控房地产市场有重要的意义。

三、杭州住宅价格影响因素的定性分析

总结国内外各专家学者的观点．一般将影响城市商品住宅价格的因素分为五类：经济因素、自然因素、社会因素、政策因素和心理因素。经济因素主要包括经济发展状况、通货膨胀居民收入水平和消费结构、财政金融状况以及市场垄断性等。自然因素主要包括住宅的区位、地质条件、地形地势、日照、通风状况、住宅外观、结构、楼层、朝向等。社会因素主要括人口因素、社会环境和城市化水平等。政策因素主要包括土地制度和住房制度、税收政策和货币政策、产业政策和城市规划等。心理因素主要包括对未束的预期和心理偏好等。在此，将对影响我国商品住宅价格的各种因素重新进行归纳和整理，从需求和供给两个方面进行定性分析。

1、从需求角度思考 (1)人均可支配收入

自1998年开始，我国开始停止福利性实物分房，并开始住房货币化改革．房地产行业迎来了春天，开始了高速发展，同时我国GDP也在以惊人的速度增长。GDP的高速增长给人民生活水平带来了巨大的提高，城市化进程加快，形成刚性

需求。同时，城市人均可支配收入逐年增加．增长速率达到了10％以上。根据持久收入假说，对于住房这类消费品，消费者会从收入预期决定是否购买。因此，我们看到随着经济的发展，人均可支配收入的增长，及对我国经济发展和人均收人的乐观预期．导致了对于住房的需求迅速膨胀。

据杭州市统计局、国家统计局杭州调查队提供的数据显示，去年杭州市区城镇居民人均可支配收入超2.6万元，去年市区城镇居民家庭人均总收入达到30338元，比上年增长12.2%。人均可支配收入为26864元，增长11.5%。市统计局分析，去年杭州市实施了发放消费券、上调养老金和离退休金标准、增发离退休人员重大节假日补贴、提高失业保险金等一系列增加收入的政策，增加了市区城镇居民总收入中的工资性收入、财产性收入、经营性收入和转移性收入

(2)人口因素

中国作为世界上人口最多的国家，同时也是世界上最大的发展中国家，工业现代化的同时必然会引起城镇人口的大量增加，杭州城市化的发展也成为了推动杭州房地产行业发展的最基本的动力之一。同时，由于生活观念的转变，不再追求四世同堂的人们开始希望有一片自己小家庭的住房。这些都是造成刚性需求的主要原因。

另外，人口结构对于资产价格包括房地产价格有直接影响。当储蓄者比例高的时候，消费率肯定是低的，投资率肯定是高的。而一个社会工作年龄段高，抚养率低的时候，储蓄率是很高的，因为工作年龄段的人要为老人、孩子储蓄，使得银行存款利率、资本市场的利率比较低，因此他们肯定要追求其他的资产来实现保值甚至增值。因为目前存钱的银行利率水平太低，这种情况下，大家就去购买各种各样的资产。随着中国主要储蓄者比例的上升，我们的房价也在上升。

(3)实际贷款利率

由于实际贷款利率对于住房的投资性需求影响较大，而对于刚性需求和改善性需求影响不大。因此，在通胀增加的压力下，尽管杭州连续多年上调贷款利率，而实际利率上升的并不快，进而对于住房需求的抑制作用并不明显。

2 、从供给角度思考

商品住宅价格主要受到土地、建筑成本、市场垄断性、相关政策和房地产开发商对未来的预期等因素的影响。 （1）土地成本

房地产住宅价格和土地成本具有一定的相关性，土地成本是住宅价格的一个重要影响因素。随着经济的快速发展和城市化进程的加快，杭州城市规模不断扩张，土地资源总体供求矛盾越来越尖锐。城市土地市场是房地产市场体系中的一个重要子市场，这是因为土地是房地产开发运行的基础性资产。土地市场受主体房地产市场的影响很大，同时也对整体房地产市场产生影响。杭州市土地市场经历了从无到有、逐步规范和快速发展三个阶段。自1992年杭州市出让第一宗国有土地使用权以来，杭州市区一级市场土地有偿范围不断扩大，目前除法律规定可以划拨的土地以外，全部都纳入有偿出让的轨道，出让方式也由原来单一协议出让为主逐步过渡到以招标、拍卖和挂牌出让为主。特别是1997年开始实施的 城市土地储备制度，将城市存量土地全部纳入城市土地储备中心管理，强化了政府宏观调控土地市场的能力，规范了城市土地市场。1998年以来，杭州市区全面 实

行了经营性用地进行招标拍卖出让的政策，招标拍卖出让的土地的比重大大提高，目前经营性的土地的招拍挂出让占到100%。

(2) 建筑成本

建筑成本的变化可以直接影响房地产企业的生产成本，从而影响商品住宅价格。建筑成本主要分为显性成本及隐性成本，显性成本指建筑材料、工人工资、装饰材料、水暖器材等；隐性成本指打通关系及获得工程保障的一些非正常的成本。但由于隐性成本无法衡量所以在本文只使用显性成本代替建筑成本，可以讲就是会计成本。显性成本由于房地产行业的刚性需求导致了爆发式的增长，特别是钢材、水泥、建材的暴涨。

四、杭州住宅价格影响因素的定量分析

1. 模型的建立：设定

Y=商品住宅销售均价

X2=城镇居民人均家庭可支配收入 X3=城镇人口

X4=土地交易价格指数 X5=竣工商品住宅平均造价 X6=贷款利率（五年内） 在此，我们简单的以

Y=B1+B2X2+B3X3+B4X4+B5X5+B6X6+U 作为我们的理论模型。

2.数据的收集 以下是我们得到的数据：（来源：中国统计年鉴） 年份 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 商品住宅销售均价（元/平方米） 3282 3923 4101 4891 5123 5321 5532 6234 6923 7368 9091 11094 14023 17322 19202 21879 城镇居民人均家庭可支配收入（元） 6156 6463 6633 7071 7713 8697 9955 11458 12898 14565 16601 21367 21689 24104 21491.2 24600 城镇人口土地交易竣工商品（万人） 价格指数住宅平均（上年造价（元/=100） 平方米） 597.96 137.4 995.4 603.22 183 1194.3 607.96 176 1194.3 611.64 125.6 1269.9 616.05 154.3 1484.1 621.58 133.7 1831.3 629.14 167.3 2173.6 636.81 123.7 2622.4 642.78 110.4 3191.0 651.68 105.5 4128.9 660.45 124.2 4620.7 666.31 178.7 6060.1 672.35 185.5 6717.2 677.64 201.4 7853.1 683.38 197.6 9295.3 683.38 133.2 11500.2 贷款利率（五年内） 14.58 11.7 9.9 7.2 6.03 5.85 5.85 5.58 5.38 5.85 5.38 6.48 7.74 5.76 6.12 6.22

3.对模型的经济检验。

对模型进行初步回归，得如下结果：

由此数据看出，可决系数和修正可决系数为0.988749和0.983123，F的检验值为175.7576，明显显著，拟合效果还可以。但当a=0.05，ta/2(n-k)= 2.228，说明X2与X3与X6的t检验不显著，而X2城镇居民人均家庭可支配收入和X3=城镇人口与系数的符号与经济解释相反。所以可能存在多重共线性。

我们查看一下相关系数矩阵：

由以上相关性矩阵可以看出，除了X4和X6这2个解释变量，其他各个解释变量相互之间的相关系数较高，证实确实存在严重共线性。

修正多重共线性

采用逐步回归的方法，去检验和解决多重共线性问题。 作Y对X2的一元回归，结果如下：

作Y对X3的一元回归，结果如下：

作Y对X5的一元回归，结果如下：

综上所述，结果如下： 变量 X2 X3 X5 t值 9.652959 8.241448 25.26398

R2 Adjusted R-squared（修正可决系数） 0.869378 0.829105 0.978536

0.860048 0.816898 0.977003

其中，X5的Adjusted R-squared（修正可决系数）最大，以X5为基础，顺次加入其他变量逐

步回归。X5X2结果如下：

X5X3结果如下：

综上所述，以X5为基础的最终结果为 变量 X5X2 X5X3 t值 -0.849981

-1.100731 0.980366 0.977346

R2 Adjusted

R-squared（修正可决系数） 0.979666 0.976538

可见，加入X2或加入X3后，t值不符合，故剔除。 所以最终有效变量为X5、X4、X6.得到结果为：

Y=-180.2004+16.24649X4+1.727442X5-48.84487X6 (1116.873) (7.328045) (0.076293) (92.52584)

t= (2.217029) (22.64207) (-0.527905) (-0.161344) 可决系数=0.984823 修正可决系数=0.981028 f值=259.5515

D-W值=1.431341

在以上基础上，进行异方差检验，利用white检验的方法：

由上表可知，NR2= 8.261041>3.32511，所以拒绝原假设。表明模型存在异方差。 本应进行异方差的修正，可是，由于所用软件版本问题，无法进行。 检验自相关，利用D-W值，D-W值=1.431341

 在5%的显著水平下，检验自相关，利用D-W值，D-W值=1.431341，在5%的显著

水平下，通过查表得dl=0.857，du=1.728，DW值大于dl的值，所以模型中无自相关

4.经济意义的分析及模型的评价

土地交易价格与竣工商品房的造价与房价（补充） 利率影响消费者的住房承受能力

在住宅购买需求方面，货币政策往往通过住房贷款利率、公积金贷款利率等政策实现对住宅市场的影响。住宅是一种价格较高的特殊商品，大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押贷款的方式进行购买，并在一定期限内按贷款合同偿还本金和利息。因此，贷款利率的变化会直接影响消费者偿还贷款的成本，还贷成本的变化会使一部分消费者进入或退出住宅市场，引起住宅需求的变化，从而引起住宅价格的相应变化。在住宅投资需求方面，若自营性个人住房贷款基准利率变高，则有利于抑制投机性质的住房贷款需求，从而影响住宅价格。此外，持续加息预期会增强购房者对住宅产销售价格下跌的预期，抑制房价上涨。

5.模型的不足

，模型的主要不足在异方差的修正上，由于所用版本作用有限，所以，无法及时得出

还有更多的问题，希望同学和老师能给我们指正和帮助，希望大家就我们的模型提出宝贵的意见和建议，以使我们的模型能够完善。