论住宅小区物业管理

０Ｃ　Ｚ　ｒ　０　ＬＩ宁公安司法管理干部学院学报　　０ＺＨＺ０　ＡＤ暑一ＺＨ∽ＴＲＡ　０　∽ｏ０　＿Ｅ０唧０　０ＬＩｎ州　Ｚ　ＩＩ　∽　Ｈ　删　圈　韩阳　（辽宁公安司法管理干部学院，辽宁　沈阳１　１０１６１）　论住宅小区物业管理　摘要：物业是业主购房过程中比较关心的环节，物业的完善与否对于居住在其中的业主意义甚大近年来，随着商品经济的发　及住房改革的深入，新开发的楼盘越来越多，依附于社区的物业服务也成为开发商宣传地卖点。然而，很多购房者对于物业尤其ｊ　，住宅小区物业管理依然比较模糊，因此，本文将对住宅小区物业管理展开论述，探讨其特点、原则及目标。　关键词：物业管理；住宅小区；物业　【中图分类号：ＤＦ３８　【文献标识码：Ａ　【文章编号：１００９—１４１６（２０１０）０３—１０一Ｃ２　【收稿日期：２０１０一Ｃ５—２９　【作者简介：韩阳（１９８１一），女（汉族），辽宁公安司法管理干部学院社会科学系助教，主要从事社会调查、物业管理研究。　住宅小区物业管理，是住宅小区业　护一个良好、和谐的居住环境就是全体　关重要的。第三，物业管理经费筹集的　主通过选聘物业管理企业，由业主和物　居民共同的心愿。因此，为避免减少和妥　杂性。不同产权形式下物业管理经费Ｅ　业管理企业按照物业服务合同约定，对　善处理这些问题、矛盾和纠纷，有必要在　筹集渠道不同，物业管理服务收费的ｔ　房屋建筑及配套设施设备和相关场地进　自治自律的基础上对人们的居住行为做　算原则不同，收缴方式不同。当前，我Ｅ　行维护、养护、管理，维护相关区域内的　出某些限制和约束，制定一个大家共同　的物业管理主要是在普通住宅小区　环境卫生和秩序的活动。概括起来讲，包　遵循的居住行为的规范，即业主公约，其　行，其住宅小区物业管理经费的筹集目　括如下基本内容：（１）居住设施的维护养　核心是任何人的行为不得违反社会公共　要考虑到物业管理实际运作的成本　护管理。（２）居住环境管理。主要是卫生　利益和损害他人利益。这也就是说，自治　用，又要考虑到人民群众经济收入的；　保洁、环境绿化美化、安全保卫、消防管　自律是相统一的，自治是在自律基础上　际水平。这种费用与支付能力的矛盾　理、停车及道路管理、灾害预防、社区文　的自治。每个人在享受一定权利的同时，　成了现阶段住宅小区物业管理经费筹；　化建设等。（３）便民综合经营服务。　住宅小区物业管理特点　也应承担相应的义务。　的复杂性，给经费的具体筹集带来了Ｅ　住宅小区物业管理还带有相当的复　非住宅物业更大的困难，需要认真加　一、杂性，主要表现在三个方面。首先，小区　研究，制定稳妥可行的收费标准与办法　二、住宅小区物业管理原则　住宅小区内居住着不同阶层、职业　的房屋产权的多元化要求管理上的权威　的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程　性和统一性。不同产权性质的住宅在物　由具有独立法人资格、实行独立　度、道德水准、经济收入水平等等决定了　业管理上的侧重点不同，如何针对产权　他们对居住环境要求和居住行为的差　的多元化实行统一的物业管理具有一定　算、自负盈亏的物业管理企业来进行　异。这些差异有时会产生各种各样的问　的复杂性。其次，小区的物业管理在实施　镇居民住宅小区的物业管理，与旧体　题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业　过程中要涉及到市政各部门、公安、街道　下那种政企不分、权责不明的福利型　管理提出了更高的要求。　办事处等多个部门和单位，如何协调好　理是截然不同的。应遵循的主要原则有　第一，业主自治自律与专业管理　住宅小区是小区内全体居民共同的　相互间的关系和利益，明确各自的职责　家园，是大家共同生活的场所，建设和维　和管理范围，对搞好小区物业管理是至　结合。住宅小区物业管理首先应遵循　辽宁公安司法管理干部学院学　　主自治自律与专业化管理相结合的原　人共同合理分担。的绿化、净化，不仅有助于人的身心健　康，还将对整个城市建设规模、格局和风　貌产生积极影响。　则。业主自治自律是基础，但住宅小区的　管理又具有技术性、专业性强的特点，必　须以专业化管理为主；住宅区的日常管　三、住宅小区物业管理目标　小区物业管理的目标概括起来就是　　理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民　要通过科学的管理手段和专业化管理技　参考文献：【１１劳动和社会保障部中国就业培训　的支持。因此增强居民的群体意识，依靠　术来实现社会效益、经济效益、环境效益　和组织群众参与管理，发挥业主自治自　的统一。　律的作用，是实行这一原则的关键。　第二，服务至上，寓管理于服务之　（～）社会效益　技术指导中心组织编写．物业管理基础　『Ｍｌ冲国广播电视大学出版社，２００４．　ｆ２１邓宏乾主编．住宅小区物业管理　小区管理的社会效益首先表现在为　中。住宅小区的物业管理是一项服务性　居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的　【Ｍ１＿华中师范大学出版社，２００７．　很强的工作，关系到千家万户的生活、休　生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇　【３１王秀云．对沈阳市原有住宅实施物　息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多　内的，而且还指整个社区的治安、交通、　业管理的几点建议Ⅱ】＿现代物业－新管家，　方面。住宅小区管理中的服务工作，具有　绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它　２００７，（２）．　长期性和群众性的特点，服务时限很长，　对于调节人际关系，维护社会安定团结，　『４１胡秋月．住宅小区物业管理的发展　往往几十年以上；服务对象范围很宽，男　都有着十分重要的意义。其次，它可以起　现状、趋势与创新Ｕ］．现代物业，２００７，（２）．　女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。　到为政府分忧解难的作用。实施小区管　【５１马彩霞．银川市住宅小区物业管理　因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服　理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各　的发展现状及对策　现代物业，２００８，（３）．　务之中”的原则，树立“为民服务、对民负　种投诉的处理，都由物业管理企业负责，　【６１郭向东．浅议城市综合体物业管理　责”的指导思想。　政府不再为此花费大量的时间与精力，　Ｕ］．中国物业管理，２００７，（１Ｏ）．　第三，所有权与经营权相分离。实行　只需制定有关的政策规定，对小区管理　责任编辑：沙春彦　所有权与经营管理权两权相分离，是现　实行指导、协调和监督。　’　代物业管理与旧式的房屋管理本质区别　（二）经济效益　Ｏｎ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｎｑａ／ｌａｇｅｍｅｎｔ　ｉｎ　ｒｅ￣ｄｅｎｔｉａｌ　之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别　小区管理的经济效益可从多方面得　ｄｉｓｔｒｉｃｔ　是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清　以体现：（１）从政府的角度看，未实行小　ＨａｒｔＹａｎｇ　问题提出来的，目的在于解决分散管理　区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量　（Ｌｉａｏｎｉｎｇ　Ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｏｒｓ　ＣｏＨｅｇｅ　ｏｆ　Ｐｏｌｉｃｅ　与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内　资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、　ａｎｄ　Ｊｕｓｔｉｃｅ，Ｓｈｅｎｙａｎｇ　Ｌｉａｏｎｉｎｇ　１　１　０１　６１，　各种设备是一个有机的统一体。若按分　治安、绿化和其它公共市政设施上投入　Ｃｈｉｎａ）　散的产权权属由产权单位或产权人自行　财力。而实行小区管理的住宅区，政府不　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｉｓ　ｔｈｅ　ｌｉｎｋ　ｍｏｒｅ　管理，显然弊端很多。因此，必须实行所　仅不投资，还可向物业管理企业收取税　ｃｏｎｃｅｍｅｄ　ａｂｏｕｔ　ｂｙ　ｔｈｅ　ｏｗｎｅｒｓ　ｉｎ　ｔｈｅ　有权与管理权两权分离，在依法确认产　收。从这两方面看，经济效益是很明显　ｐｕｒｃｈａｓｅ　ｐｒｏｃｅｓｓ，ｗｈｏｓｅ　ｐｅｒｆｅｃｔｉｏｎ　ｏｒ　ｎｏｔ　权权属的前提下，实行管理经营权的集　的。（２）从开发企业角度看，实行小区管　ｉｓ　ｏｆ　ｇｒｅａｔ　ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｏｗｎｅｒｓ　ｗｈｏ　中统一。由一家物业管理企业对某一居　理不仅有利于房产销售，加速资金的周　ｌｉｖｅ　ｉｎ．　Ｉｎ　ｒｅｃｅｎｔ　ｙｅａｒｓ．　ｗｉｃｈ　ｔｈｅ　民住宅小区实行统一管理、综合治理、全　转，而且有利于开发企业以较高的价格　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　ｃｏｍｍｏｄｉｔｙ　ｅｃｏｎｏｍｙ　ａｎｄ　方位月艮务。　售房。获取更多的销售利润。（３）从小区　ｔｈｅ　ｄｅｅｐｅｎｉｎｇ　ｏｆ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｒｅｆｏｒｍ，ｔｈｅｒｅ　ａｒｅ　第四，企业经营，独立核算。必须改　管理企业角度看。小区管理的经济效益　ｍｏｒｅ　ａｎｄ　ｍｏｒｅ　ｎｅｗ　ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ　ｂｕｉ１ｄｉｎ　．　革原有管理体制，实行政企分开，使管理　不单体现在开发企业身上，还体现在物　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｓｅｒｖｉｃｅ　ｄｅｐｅｎｄｅｎｔ　ｏｎ　ＣＯＩ．１０Ｃ　Ｚ　Ｉ＿０　ＬＩ净０Ｚ—ＴＵＴＩＵｎｉＺ０　Ａ］ｕ］　口机构成为经济实体，具有相对独立的经　业管理企业本身。小区管理从单纯收取　ｈａｓ　ｂｅｃｏｍｅ　ａ　ｓｅｌｌｉｎｇ　ｐｏｉｎｔ　ｂｙ　ｔｈｅ　营自主权，逐步实现住宅经营管理的市　管理费来讲，是微利的，但如果善于经　ｄｅｖｅｌｏｐｅｒ．Ｈｏｗｅｖｅｒ，ｍａｎｙ　ｂｕｙｅ￣ｆｏｒ　ｔｈｅ　场化。　营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较　ｐｒｏｐｅｒｔｙ，　ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙ　ｔｈｅ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　第五，有偿服务和费用合理分担。物　好的经济效益。（４）从业主的角度看。物　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｉｎ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｄｉｓｔｒｉｃｔ　ａｒｅ　ｓｔｉｌｌ　业管理企业要搞好管理，实行优质服务，　业管理企业管理好、维护好房屋住宅及　ｒｅｌａｔｉｖｅｌｙ　ｖａｇｕｅ，ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ｗｉｌｌ　就必须有资金来源。资金的主要来源是　附属设备、设施，延长它的使用寿命，可　ｂｅ　ｎ　ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ　ｏｆ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　业主和用户，因此要实行有偿服务、合理　以保障业主的经济利益。　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｅｘｐｌｏｒｅ　ｉｔｓ　ｆｅａｔｕｒｅｓ，ｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓ　分担的原则。物业管理企业提供的管理　（三）环境效益　ａｎｄ　ｏｂｊｅｃｉｔｖｅｓ．　和服务是有偿的，应得到价值形态的实　小区内的水、电、煤、阳光、空气、通　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；　现和物质形态的替换。在费用分担方面，　风以及建筑和人口密度等方面都与居民　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｄｉｓｔｒｉｃｔ；ｐｒｏｐｅｒｔｙ　应该本着“量出为入、公平合理　以及“谁　的身心健康有着密切的关系。小区管理　享用，谁受益，谁负担　的原则，由房地产　有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、　开发企业、物业管理企业和业主及使用　差现象，改善人居环境。因此，搞好环境　∽一　呈ＨＺＨ