提纲
第一章 综述
一．06年商业物业市场的生存环境发生了哪些变化？ 二．06年商业物业开发与运营呈现出什么特点？
第二章 市场状况 一．市场供给 二．市场需求
第三章 未来市场供给 一．土地及规划面积 二.未来市场供给
第一章 综述
一．06年商业物业市场的生存环境发生了哪些变化？
商业物业的基本属性是满足人民的消费需求，它的发展必然与当地社会经济发展及政府政策的变化息息相关，本节是对06年北京市经济发展水平及政府政策导向的总结与分析。
1. 《北京市“十一五”时期商业发展规划》 发展思路 发展目标 发展重点与任务 商业布局总体原则 产业结构和空间布局更加合理 经营行为更加规范有序 商业服务功能更加配套完善 居民消费更加便利舒适 不同层次的消费需求得到比较充分的满足 商业现代化水平与国际大都市的要求更加吻合 全面贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本、优化结构、强化特色、城乡协调、繁荣有序”的发展原则，抓住承办奥运契机，加强流通基础设施建设，优化行业结构、业态结构和空间布局，健全公共商业服务体系，增强商业服务和辐射功能，努力扩大消费需求，为促进首都经济社会协调发展，进一步完善城市功能，提高首都市民生活品质和建设和谐社会提供保障。 促进物流配送业、现代批发业、餐饮业行业升级 新建大型社区要高起点规划建设设施相对集中、具有多种服务功能的社区商业中心，实现商住分离。新建中小型社区要完善便利化的社区商业综合服务功能。 打造特色经营服务体系。改造提升重点商业街区（市场），振兴京城老字号。 核心区商业发展以现有设施的功能的完善、配套、提升为主，限制新建大型商业设施和小商品市场。 新增商业设施建设向东部、东南部倾斜。 推进顺义、通州、亦庄等重点新城商业与新城建设同步发展。 在合适的区位规划建设生态友好型商业中心 重点商业空 间布局 零售商业层级系统 广商 域业型 西单、王府井、前门-大栅栏 区域型商业 社区商业
公主坟、崇外、朝外、 新城 鼓励
2. 《北京市流通业发展分类指导目录（2006年）》
北京市流通业发展分灯指导目录中明确商业设施增长方式应实现三个转变，设施建设重心实现两个转移。并列示了鼓励发展类、限制发展类商业项目。
2.1 三个转变
设施建设从设点占地、外延扩张为主转变为集聚功能、优化结构为主，形成占地合
理、运行高效的节约型商业发展模式。 商业设施发展从环境轻视型转变为环境友好型，以创建城市良好环境为前提，兴市
不乱市，便民不扰民。 商业设施从只注重经营规模扩大向重视服务、质量和效益提高转变，以构建便民服
务体系为目标,发展综合商业服务集群。
2.2 两个转移
充分研究商业设施发展的交通支撑条件,积极发挥轨道交通和公交的作用，改变商
业设施重心沿城市环路分布的单一格局。
设施发展重心从中心城商业单中心向中心城、新城均衡发展转移，实现区域协调，
城乡统筹。
2.21限制发展类目录 序号 1 2 3 限 制 项 目 限 制 地 区 建筑面积6000平方米以上的超市（商品交易市场二环路以内地区 业态提升项目除外） 建筑面积在1万平方米以上的大型商业设施（商三环路以内地区 品交易市场业态提升项目除外） 建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施 五环路以内地区 二环路以内地区、广域城市商业中心、4 各5 6 7 8 9 10 11 类商品交易市场一般商品交易市场 区域商业中心、中关村科技园区海淀园、北京商务中心区、金融街、奥运村、北京经济技术开发区、临空经济区 小商品批发零售市场 电子、通讯、数码产品市场 家居建材市场 未列入相关专项规划的各类汽车交易市场 东、西、北四环路和南三环路以内地区 四环路内地区、中关村科技园区海淀园 五环路以内地区 项汽车配件市场 目 未列入规划的农副产品批发市场 再生资源集散市场 全市范围内 12 13 14 15 16
未列入相关专项规划的大型购物中心(shopping mall/shopping center) 未列入相关专项规划的生猪屠宰厂 未列入相关专项规划的汽车拆解场所 未列入相关专项规划的成品油加油站 影响居民生活的餐馆等商业服务业设施 住宅底层 全市范围内 2.22鼓励发展类目录
类 型 序号 1 2 诚信促销 规范大型商场（超市）经营环境---商品陈列、灯光照明、室内温度、背景音乐、语言文字和导向标识等 规范大型商场（超市）的服务---总服务台、顾客卫生间、试衣间和员工行为礼仪等 推行“双语”服务----英语、手语 规范商场的安全管理---柜台设臵合理、通道畅通、报警系统健全、疏散标识明确、完善应急预案 商场食品安全管理---建立和执行食品进货台帐登记制度、索票索证制度、可追溯制度和不安全食品市场退出与下架制度 商业设施无障碍改造 美容美发 家政服务 生活服务业品牌化、连锁化发展 生活服务业新技术、新设备应用 美食文化、西餐文化推广 中心城传统商业中心(街区)调整改造 新城商业中心的建设和升级改造 项 目 3 4 一、规范商业服务 5 6 7 8 9 10 二、提升生活服务业水平 11 12 13 三、商业中心、商业街 14 15 16 新兴住宅区域商业中心建设 休闲服务和特色商业街区（市场） 中关村科技园区、北京商务中心区、金融街、奥运村、北京经济技术开发区（亦庄）、临空经济区等重点功能区商业配套建设 17 18 19 20 21 22 23 四、社区商业 24 25 26 27 28 29 五、郊区商业 30 31 32 33 34 六、农产品流通体系 35 36 37 38 七、物流配送与批发体系 39 商业中心、商业街停车场建设 沿街橱窗美化装饰 社区商业中心 社区购物中心 社区菜市场(农贸市场)升级改造 社区便民配送菜店 社区修理服务网点 社区品牌美容美发连锁店 社区生鲜超市 社区便利店 小城镇商业中心 乡村连锁便利店、乡镇连锁超市 农资连锁 农家休闲餐饮 农产品批发市场升级改造---检疫检测中心、信息中心、废弃物污水环保处理中心、结算中心和安全监控中心等基础设施建设 专业化农产品经销公司 农产品物流配送中心 农产品标准化分类分级包装 农产品加工中心 农产品流通专业合作社 农产品产地批发市场、配送中心 公共物流区（物流基地、综合物流区、专业物流区）建设 40 41 42 43 44 45 46 47 48 八、循环经济 49 50 51 九、商品市场 52 53 54 55 56 十、商业新技术应用 57 58 59 60 61 十一、特色商业 62 63 社会化物流配送中心 专业化物流配送中心（冷链、汽车、图书、医药、服装等） 供应链管理系统（SCM） 物流信息技术应用 物流资源整合---现有物流资源联合、重组、合作 跨国、跨区域采购中心 奥运物流设施建设 保税物流中心 社区再生资源回收网络建设项目 旧货流通项目 节能、节电、节水、环保商业服务业项目 小商品市场的调整----向现代零售业态转变 各类专业市场升级改造和经营调整 商品批发市场专业化发展 银行卡结算 中小商业服务业企业计算机服务平台和网络技术应用 企业综合管理信息系统（P0S/MIS/ERP） 客户关系管理系统 (CRM) 商业智能技术 ( BI ) 企业流通信息管理系统 老字号商业和特色服务、产品开发 商业街区特色化经营 市场特色化经营 北京特色的旅游商品设计开发、营销 64 65 66 67 68 十二、流通服务行业 69 70 71 72 73 74 75 十三、新型营销方式 76 77 78 79 特色风味餐饮 专业特色连锁 商业设施专业规划设计 商业经营管理咨询 商业信用评价中介组织 商业开发商 商务专业服务----办公服务业、会展服务业、市场调查业、广告业等 商业房地产信息服务 电子商务 ---B TO B、B TO C 商品总经销、总代理—国际、国内著名品牌代理 电视购物 电话购物 邮购 自动售货机 商品博览会、交易会---服装服饰、汽车、钟表、古玩、文化、茶叶、体育等 消费信贷
3.北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知
通知规定：当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
4. 售后包租涉嫌违法
建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
5.住宅禁商
2006年6月19日，北京市工商局出台第14号文件，规定：登记注册房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。
6. 《北京市大型商场超市购物环境规范（试行）》 北京市商务局发布，将于2007年2月1日开始执行，目的在于通过购物环境的改进和提升，创造适宜消费的人文环境和氛围，为国内外消费者提供优质服务。
7.2006年1—11月份北京市社会经济主要指标
全社会固定资产投资 基础设施投资 按统计渠道分 城镇投资 房地产开发 农村投资 社会消费品零售额 吃类商品 穿类商品 用类商品 烧类商品 城市居民人均可支配收入 城市居民人均消费支出 农村居民人均现金收入 农村居民人均生活消费支出
亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 元/人 元/人 元/人 元/人 1114.1 1361.7 224.2 2980.9 749.6 283.4 1666.7 281.2 18344 13637 9125 5519 2700 680.2 28.2% 15.1% 20.6% 12.7% 8.3% 10.6% 12.2% 33.1% 13.6% 13% 10.8% 10% 20.7% 52.4% （资料来源：首都之窗）
二．06年商业物业开发与运营呈现出什么特点？
1.商业地产盈利模式的变化
北京市场上的商业地产实现盈利的主要方式为“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式，另外还有独立商铺形式出售。以下为三类盈利方式的比较：
运作方式 产权式商铺全零售 指标 惯用操作方法 分割单位铺面 分单位销售 开发商经营 固定年限投资回报 回购 风险因素 担保 开发商意愿—融资/为投资者开发一种优质投资产品 开发商能力—商业经营能力/再融资能力 加权价格 高 中 低 主力店租赁+商铺全零售 开发商部分自持 高价出售周边商铺 独立商铺出售 划分单位商铺 统一管理或自主管理 低租金吸引主力店入驻 分散出售 主力店业态与周边商铺的互动性 商业氛围 风险经别 高 中 中 代表性项目 锦绣大地物流港 第三极 财满街 朗琴国际
产权式商铺对投资者来说风险很大，也经历了许许多多的争议，2005年业内业外都对商业地产开发与经营方式进行了全面的反思，反思潮都将商业地产的痼疾归结在产权所有方式上，认为打散销售导致的产权分散是商业经营成败的根源。
在北京市场上，产权式商铺全零售多附加固定回报的承诺，即售后返租型商业，它不属于传统意义上的投资产品，投资者不会因其高风险性而获得超额投资收益。如上表所述，售后返租型商业的投资风险主要来自开发商的意愿及开发商的能力。售后返租型
资再融力能商业的特点决定了它成为开发商的一种融资手段，开发商会为了回笼更多的资金，提高出售价格，代价只是多给投资者承诺更高一些的回报率。而在经营方面，由于商铺在做产品设计时为达到快
力外部资本资能融力再开发商速销售的目的而分割成独立的单元，从而导致适合经营的业态范围狭窄，整体商业形成不了综合竞争力，招不来好的品牌商家；加之开发商为节省成本，后期经营不请富有经验的商业管理公司管
商招给付能能力商户招商能力投资者给付能力理，招商加经营的失败必将导致出租回款小于兑付给投资者的回报，现金流不能调节给付差额的开发商只能再寻找融资来源，如此恶性循环，售后返租型商业的风险日益增长，一旦开发商再融资能力减弱甚至断裂，项目必将失败。
随着《建设部关于限制固定回报产权式商铺的意见》出台，北京将会严格限制此类商铺的入市，传统的产权式商铺的投资市场将日渐式微，新的盈利模式已经出现，并将成为未来主流操作方式。
第一种盈利方式是持有经营。如世纪金源对其所有的商业物业都采取长期持有的办法，通过专业的运营获取稳定的租金收益。
第二种是整售。并不是所有的开发商都能承受全部持有经营所带来的财务压力，整售市场的风起云涌说明优质的商业物业无论是对于国内投资机构还是国外投资机构来讲都是理想的投资对象。
第三种是REITS整体上市。REITS不同于物业的直接转让，它是公司股权的让渡，开发商通过REITS实现物业的变现。但目前国内REITS的操作案例只有越秀REITS一个，国内政策的支持是REITS能否尽快上路的关键。
2.商业地产操作模式的变化
开发商是否用客观的方法对商业市场做出判断，是否以扎实研究来决定做什么类型的产品、做符合哪一部分市场需求的产品，是否会以开放的心态接受第三方顾问机构，如市场顾问公司、建筑设计公司、结构设计公司、机电设计公司、交通设计公司、服务设施顾问公司、景观设计公司、招商公司、商业管理公司、物业管理公司参与到项目中来，群策群力的实现项目的价值最大化，是检验开发商操作模式成熟的标准。
商业地产操作模式的变化主要体现在以下几个方面： 在定位方面，对北京市场及区域市场进行科学研究，不再想当然的上马冠盖京城的商业项目，做的比较成功的项目包括借助区域产业优势，通过物业质量的提升带动区域产业升级的马连道茶叶街格调商业，位于三里屯的3.3及三里屯文化广场，位于阜石路的锦绣大地物流港等。
在建筑设计方面，订单式操作方式开始被广泛使用。满足商家的要求的商业物业开发的重要前提，订单式操作是最直接的满足商家要求的方法。要做到订单式操作，前期招商对大型商业开发商来说就显得尤为重要，这是一系列的相互关联的要素。
第二章 市场状况 一．市场供给
2006年1—11月，商业物业开发投资、新开工面积、竣工面积等都较2005年同期有较大幅度增长。
商业及服务业等经营性用房开发投资184.1亿元，比2005年同期增长1.2倍。
商业及服务业等经营性用房新开工面积309.8万平方米，比2005年同期增长90.8%，占全市新开工面积的13.1%。
商业及服务业等经营性用房竣工面积130.1万平方米，增长23.9%
2006年1月-11月商业市场总体新增供应面积约247万平方米，较2005年同期增加了32万平方米，同比增长了14.88%
各城区商业物业供应量120000010000008000006000004000002000000城城文武阳淀海石台景山通州房山顺义大兴昌开平发区
数据来源：北京市房地产信息网
东西崇宣朝2006年北京市经营性商业用房供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约108万平方米，占整个北京市总供应量的43.78%，其次为海淀区，供应面积约39万，占15.9%。
二．市场需求
1.商铺投资市场
消化量。2006年前11个月，北京市共消化商业物业807330平方米，去化率32.6%。5月份，9月份消化量超过120000平米，6、7月份销售量不足40000平米，可见国六条还是造成了市场对投资的观望，8月份以后开始消化量开始回到近100000平米的水平。
丰06年前11个月商业物业消化量1600001400001200001000008000060000400002000001400120010008006004002000销售面积销售套数1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月
价格趋势。从下图表中可见，受市场供应结构、政策调控、消费者信心等因素的影响，商业物业的均价出现了三个振荡走势，分别在3月、6月、10月出现价格波峰，但高峰均未对前一个高峰形成突破，且价格甚至在后现出现全年最低点，可见市场信心正处于一个下滑的趋势中。
06年前11月商业物业各月均价25000200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月
城区需求及去化情况。06年前11个月朝阳商业物业消化264077平方米，为各区之冠，海淀区消化186193平方米，西城区消化166766平方米，在近年规划的新城中，通州区消化量最多，为22711平方米，昌平14189平方米，开发区消化4441平方米。去化率方面，通州区去化率最高，达到59.7%，西城区58.5%，昌平去化率41%，朝阳区去化率较低，为24.4%。新城的高去化率说明商业物业的投资重点已由城区向新城区发展。
06年前11月商业物业去化情况300000250000200000150000100000500000120000010000008000006000004000002000000消化量供应量东城西城崇文宣武朝阳海淀丰石台景山通州房山顺义大兴昌开平发区
购买客群分析。2006年购买客群主要以本市城镇居民、国内企业、外省个人为主，占整个购买面积的70%。价格承受能力最强的为军人、外国个人及外省个人，承受价格在22000元以上。
06年前11个月商业物业购买客群450040003500300025002000150010005000本市3939280566226民农民市本个人市外省39军人、华侨港54169861居城镇同胞台澳单位个人单位组织业国业济外、事内企、经政国业行、企国内政行外国
2.商铺租赁市场情况
地区差异性明显。传统商业中心区、新城中心区商业物业租赁情况良好，CBD、长安街沿线、中关村的出租率及出租价格较高，新城如望京新城、通州新城虽均有大体量商业物业入伙，但因其能够满足区域购物需求，出租率良好。南城及其它新城商业物业的出租率则较低，商铺出租租金面临很大的压力。
物业差异性明显。优质物业出租率大致维持在94%左右，首层商业出租价格达到3.49美元/平米/天，二层商业出租价格达到1.9美元/平米/天。
大型零售品牌对优质物业继续看好。百胜与沃尔玛与美罗城签约成为主力商，分别租用2.6万平米及1.9万平米。乐购租用大成20000平米商业。沃尔玛租用朗琴国际20000平米……
第三章 未来市场供给
一．土地及规划面积
2007年，将有83块商业用地在土地市场陆续挂牌，总规划建筑面积达到7424999平米。 区域 东城 西城 宗数 7 4 规划面积 304819 153957 宣武 朝阳 海淀 丰台 石景山 房山 通州 昌平 8 15 7 19 1 1 1 20 1384446 2414849 90169 2244344 15800 10368 287858 2933238 从土地供应上来看，城八区仍是未来商业供应的主流，共61个项目，规划建筑面积占总的67%；近郊区21个项目，规划建筑面积占总的32%；远郊区1个项目。新的土地供应规划进一步改变了过去集团式布局商业体系，是对两轴两带多中心大规划的贯彻。
二.未来市场供给。2007年是北京商业物业集中供应的一年，各项目之间的竞争从区域层面扩大到招商层面，部分项目将出现开业时招商不到位的现象。下表是2007年至2009年，北京商业市场主要新增供应一览。 项目名称 国美第一城 美罗城 华贸中心水世界商城 华联购物中心 珠江帝景A区 世贸国际公寓二期 嘉美风尚中心 东华广场 新北辰购物中心 大钟寺现代商城 西苑步行商业街 王府井富阳广场 金宝街 幸福一村 国瑞崇外购物中心 蒋台项目 雅宝路广场B区 宝星国际 国风北京 国贸商城三期 中关村国际商城 太阳星城 位臵 青年路 东四环中路 西大望路 望京 西大望路 东大桥 望京新城B1区 东直门 亚运村正北2公里北辰绿色家园 大钟寺 颐和园东宫门 王府井 东单 工体北路 崇文门外大街 酒仙桥 朝外大街 望京新城东北200米 望京新城A1区 国贸桥 昌平辛庄桥 太阳宫 预计开业日期 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007-2008 2007-2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2008 商业建筑面积（平方米） 100,000 110，000 160,000 80,000 100,000 80,000 60,000 58,000 55,000 200,000 181,900 100,000 100,000 120,000 100,000 86,000 65,000 55,000 51,800 50,000 350,000 300,000 210,000 70,000 奥林匹克公园中心区地下奥林匹克公园 商业空间项目 奥林匹克公园中心区会议奥林匹克公园 中心商业 中都大厦 丽景新贵 北京Mall 王府井百货II 合计
2006年大型商业项目开业一览 项目名称 财满街 中关村广场 本家润园 LG大厦 金融街四季天地 中关村e世界 京客隆购物中心 西单北大街110号 苹果社区 嘉利莱世贸广场 世纪城市商场 东方盛城 华威中心 清河商业中心 富卓广场 望京国际商业中心 北辰〃绿色阳光商业街 万柳购物中心 百荣世贸商城二期 郦城 大钟寺国际广场 CBD东都 万达商业广场 大城国际中心 西环广场 玉泉新城 金泉广场 沿海赛洛城 位臵 朝阳路 中关村 崇文东二环广渠门内大街 中央商务区 金融街 海淀黄庄家乐福北 酒仙桥 西单北大街 国贸桥东南400米 新源路 朝阳路京广西 东五环路 孙河乡 清河小营环岛西南侧 宣武门 望京 亚运村北 中关村 木樨园环岛西北角 四季青桥 大钟寺 窑洼湖桥西北角 中央商务区 百子湾甲12号 西直门 玉泉路 大屯东路 广渠路 商业建筑面积（平方米） 62,000 120,000 100,000 50,000 71,000 60,000 60,000 60,000 60,000 50,000 50,000 260,000 200,000 180,000 166,000 124,000 120,000 100,000 240,000 200,000 250,000 160,000 70,000 70,000 91,000 60,000 252,000 150,000 公主坟 望京北路 北京经济技术开发区 王府井 63,000 50,000 324,000 100,000 3269700
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