重庆市成品住宅发展规划研究

蚕　ｄｏｉ：１０．３９６９４　ｉｓｓｎ．１６７１—９１０７．２０１４．０９．０１９　萤　重庆市成品住宅发展规划研究　ＳｔＩｌｄｙ　ｏｎ　Ｆｉｎｉｓｈｅｄ　Ｈｏｕｓｅ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　Ｐｌａｎｎｉｎｇ　ｎ　ｉＣｈｏｎｇｑｉｎｇ　宋开伟’，李志坤’。唐绍伟　，张京街’　（１重庆市建筑科学研究院．重庆４０００２０；２重庆市建设技术发展中心，重庆４０００１５）　量　蚕　蚕　摘要：制定科学合理的成品住宅发展规划，对促进重庆市成品住宅与住宅产业化发展具有重要意义。该文对成品住宅发展规划的理论基础进行　了分析．进而提出重庆成品住宅发展规划建议　关键词：保障房；主城区；毛坯房；成品住宅；城市规划；住宅产业化；“五个功能区”　中图分类号：ＴＵ９８４．２　文献标识码：Ａ文章编号：１６７１—９１０７（２０１４）０９—００１９—０３　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｔ　ｉｓ　ｖｅｒｙ　ｉｍｐｏｒｔａｎｔ　ｔｏ　ｍａｋｅ　ｓｃｉｅｎｔｉｉｃ　ａｎｄ　ｆｒｅａｓｏｎａｂｌｅ　ｉｎｉｆｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｐｌａｎｎｉｎｇ．Ｉｔ　ｃａｌｌ　ｐｒｏｍｏｔｅ　ｉｎｉｆｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｅ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｐｕｔ　ｉｎ　ｍｏｔｉｏｎ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｉｚａｔｉｏｎ．Ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ａｎａｌｙｚｅｓ　ｔｈｅ　ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ　ｆｏｕｎｄａｔｉｏｎ　ｏｆｆｉｎｉｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｐｌａｎｎｉｎｇ　ｎｄ　ａｐｕｔ　ｆｏｒｗａｒｄ　ｓｏｍｅ　ａｄｖｉｃｅ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｓｅｃｕｒｉｔｙ　ｈｏｕｓｅ；ｍａｉｎ　ｕｒｂａｎ　ｄｉｓｔｒｉｃｔｓ；ｒｏｕｇｈ　ｈｏｕｓｉｎｇ；ｆｉｎｉｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｅ；ｕｒｂａｎ　ｐｌａｎｎｉｎｇ；ｒｅｓｉｄｅｎｔ　ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｉｚａｔｉｏｎ；”ｆｉｖｅ　ｆｕｎｃｔｉｏｎａｌ　ｄｉｓｔｒｉｃｔｓ”　长期以来．我国的毛胚房开发建设模式是为解决市民不　１概述　断增长的住房需求与住宅开发建设周期长、投入大之间矛盾　而产生的．导致成品住宅发展缺乏规划．住宅产业发展中的产　成品住宅是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面　品、产业、布局以及环境污染、生态破坏、结构安全等问题突　出．而解决当前问题的关键在于发展成品住宅．成品住宅发展　铺装或涂饰完成．套内管线、厨房和卫生间的基本设备全部安　装到位，基本达到人住条件的新建住宅。发展成品住宅。不仅　能够节省建筑材料，减少建筑垃圾，减少环境污染，而且能够　提高住宅性能，保证房屋结构，确保居住安全。同时，还有利于　实现建筑部品规模化、标准化、工厂化，有利于新技术、新材　的关键是产业发展．因此做好成品住宅发展规划尤其重要：通　过制定成品住宅发展规划．使工业化装修与住宅结构建设之　间增强联系．产业结构与空间布局不断优化．可促使成品住宅　健康发展　料、新工艺、新设备等“四新”成果的应用普及．有利于将住宅　产业引向集约化建设的轨道。发达国家的实践表明．成品住宅　是住宅产业现代化的重要标志．也是住宅产业发展到一定阶　段的产物　制定科学合理的成品住宅发展规划．需要相关规划理论　３成品住宅发展规划研究的理论基础　目前．我国住宅产业仍然以粗放型发展的毛胚房建设为　主，资源能源消耗严重，建筑能耗占社会总能耗的２０％以上＿ｌＪ：　二次装修产生大量建筑垃圾，造成大量浪费．给自然环境造成　巨大负担；对主体结构破坏严重，建筑工程质量、安全隐患突　出：住宅产业仍处于单纯依靠资源能源投入增长阶段．缺乏可　作为指导。长期以来，拉比诺维茨、谢弗、利维、丘奇曼等众多　学者以及一些规划行业协会和组织对规划理论进行了系统研　究，对规划形成了比较统一的认识：规划是人类认识和改变自　身状况以及外部环境的重要手段．涵盖从设定目标到寻找实　现目标的方法和手段的整个过程口　而与成品住宅发展规划有　关的理论有成品住宅发展阶段理论、比较优势理论、空间结构　持续增长的内生动力　在当前我国推动生态文明建设和可持　续发展背景下。住宅产业的根本出路就是推动成品住宅发展．　做好成品住宅发展规划．通过科学规划逐步解决产业发展中　存在的问题．推动住宅产业转型．拓展住宅产业发展空间．最　终带动国民经济发展　理论、产业聚集理论等。　（１）成品住宅发展阶段理论。作为国民经济的重要组成部　分．我国成品住宅发展具有明显的阶段性。从住宅产业工程技　术发展过程看．分为１９４９年至１９７９年的住宅工业化及技术的　创建期：１９７９年至１９９８年的住宅工业化及技术的探索期：１９９９　２成品住宅发展规划研究的意义　年至今的住宅工业化及技术的转变期．从技术发展趋势看．还　将面临新型工业化的转型升级期　从对住宅产品的供求关系　和增长方式看．成品住宅发展可划分为三个阶段：一是以毛胚　收稿日期１２０１４—０２—２１　作者简介：宋开伟（１９７３一），男，四川南部人，研究生，高级工程师，主　要研究方向为建筑材料及固体废弃物建材资源化。　房建设为主，快速满足消费者住房基本需求的初始发展阶段：　二是供求基本平衡．注重住宅品质和舒适性的平衡发展阶段：　三是供给极大丰富，以提高效率、市场竞争力和生活质量为　重庆建筑２。ｌ４．Ｎ。．９第１３卷总第１３１期　＿　ｌ　ｌ　主，高资本集约、技术集约和信息集约的现代化成品住宅发展　成品住宅发展规划和工程建设管理，严格工程监管，引导资源　；　阶段。　，规模化、集约化开发，提高资源节约和综合利用水平，强化生　ｌ　为（２）比较优势理论。大卫・李嘉图提出的比较优势理论认　态环境保护，推进绿色发展、循环发展、低碳发展。ｊ三是优化结　ｉ　以及国由际贸此产易的生的基础相对是成生本产差技别术的相对差别，而非绝对差别，　构，协同发展。坚持把产业结构转型升级作为加快成品住宅可　。每个国家都应根据“两利相权　持续发展的主攻方向，充分发挥市场机制作用，改造提升住宅　取其重．两弊相权取其轻”的原则．集中生产并出口其具有“比　较优势”的产品．进１：３其具有“比较劣势”的产品［３１　根据相对优　势理论．成品住宅发展规划不仅要考虑自然资源因素．更要结　合市场条件、技术、资金等生产要素的特点来进行布局调整。　（３）空间结构理论。空间结构理论是一定区域范围内社会　经济各组成部分及其组合类型的空间相互作用和空间位置关　系．以及反映这种关系的空间集聚规模和集聚程度的学说　根　据空间结构理论．成品住宅发展规划应结合成品住宅的不同　发展阶段．根据不同特点的空间结构．探索成品住宅建设的优　化布局和组合形式．逐步形成与区域自然基础相适应的空间　结构．合理集聚与最佳规模．在促进成品住宅发展的同时．达　到区域整体最优发展　（４）产业集聚理论。住宅产业是我国国民经济的支柱产　业，跨越投资、生产、制造、流通、消费等诸多领域，涉及房地　产、建筑、建材、轻工、电子、机械等行业。制定成品住宅发展规　划．有必要以产业集聚理论为指导．建立若干建筑产业化工业　园区．建立起在地理上集中的相互联系、相互支撑的产业集　群．促进产业链上的企业形成既竞争又合作的关系。使得技　术、信息、人才、政策以及相关产业要素等资源得到充分共享，　降低运营成本．满足消费者个性化需求　。　４重庆市成品住宅发展规划建议　４．１重庆市成品住宅发展规划的指导思想　以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指　导．深入贯彻落实党的十八大精神。按照“五位一体”总布局．　以加快转变经济发展方式为主线．依靠体制机制创新．统筹推　进成品住宅发展．促进住宅产业转型升级，实现住宅产业化；　加强成品住宅建设管理．强化资源能源节约和生态环境保护．　建立健全成品住宅可持续发展长效机制：坚持统筹协调、分类　指导．提升住宅质量．走出一条符合重庆地方特色的住宅产业　可持续发展之路　４．２重庆市成品住宅发展规划的基本原则　一是分类指导．特色发展　根据重庆市社会经济发展状况　和可持续发展能力．对不同区域进行科学分类．按照五大功能　区定位和主要任务．探索各功能区各具特色的成品住宅发展　模式。二是有序开发，协调发展。牢固树立生态文明理念，加强　Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ　Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ　２０１４．ＮＯ．９　产业．推进住宅产业由粗放型发展方式向集约型发展方式转　变。　４．３重庆市成品住宅发展的总体目标　全面建立成品住宅建造体系和技术保障体系．形成技术　先进、门类齐全的住宅部品体系，打造一批以优势企业为核心　的产业集群．积极有序推进成品住宅开发建设．争取通过５年　的努力．全市新建商品住房中成品住宅开发建设比例达到６Ｏ％　以上。　４．４重庆市成品住宅发展重点规划　重庆市是我国人口最多、面积最大的直辖市，具有中等省　的规模，区域间、城乡间自然条件、资源禀赋、发展现状和发展　口、资源、环境、经济、社会、文化等因素和“一圈两翼”区域发　都市功能拓展　区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护　发展区等五个功能区域。重庆市成品住宅发展规划。应充分考　实现全市一体化、资源利用最优化和整体功能最大化．增　强成品住宅发展分类指导的科学性、针对性和有效性。　（１）都市功能核心区。都市功能核心区范围主要是内环以　内的中心城区．根据都市功能核心区经济发展水平和功能定　位，该区域是全市成品住宅发展的重点。发展目标是：提升住　宅功能。打造高端成品住宅，至２０１５年，成品住宅占新建商品　２０２０年，达８０％以上，提升现代都市形象，　保护生态环境。实施路径是：将成　品住宅纳人土地出让条件．全面推动成品住宅的开发建设，完　善成品住宅技术体系和服务体系．建立工程招投标和建设监　管模式，集聚成品住宅建设高端要素，发挥辐射作用。　（２）都市功能拓展区。都市功能拓展区的范围是主城９区　除都市功能核心区外的区域．是成品住宅产业配套的核心区　域．也是成品住宅开发建设的重点区域。其发展目标是：推广　完善住宅部品产业配套和生产建设链条．　至２０１５年．成品住宅占新建商品房比例达３０％以上。２０２０年，达　通过技术创新和产业升级，对传统住宅　部品生产企业进行技术改造．为成品住宅发展提供产业支撑：　建设３～５个住宅部品交易中心和物流中心．发挥综合枢纽作　用，为周边区域提供物流服务。　（３）城市发展新区。城市发展新区的范围包括涪陵区、长　潜力等差异很大。２０１３年．市委四届三次全会在综合考虑人　展战略基础上．将全市划分为都市功能核心区、虑区县功能定位．促进各区域发挥比较优势．做到全市…盘　棋。房比例达４０％以上，精细化成品住宅建设管理，成品住宅开发建设．５０％以上。实施路径是：