2009年全国土地估价师资格考试真题+_赠2008年全部真题

考试试题

试卷一土地管理基础与法规

(总分100分)

一、判断题(10题，题号1-10，共10分。请判断下列各题说法的正确或错误，并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)

1．土地包括地下层、地表层以及地上空间。( )

答案：√ 解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地 貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。

2．根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。( )

答案：√ 解析：《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

3．根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。( )

答案：√ 解析：《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

4．土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。( )

答案：×

解析：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

5．农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。( )

答案：× 解析：《物权法》规定，第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

6．《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权。( )

答案：√ 解析：《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。

7．国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，70％上缴国家中央财政，30％留给有关地方人民政府。( )

答案：× 解析：《土地管理法》第五十五条规定，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

8．执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。( )

答案：√ 解析：《土地估价师资格考试管理办法》第二十一条规定：执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。

9．集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。( )

答案：√ 解析：《经济适用住房管理办法》第三十五条规定： 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

10．张某2002年取得大专学历，从事相关工作满两年后，于2005年考试通过获得土地估价师资格，但因其他原因于2006年被取消土地估价师资格。按照土地估价师资格考试管理办法，张某2009年可以重新报名参加土地估价师考试。( )

答案：× 解析：《土地估价师资格考试管理办法》第五条规定： 有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：（一）因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；

（二）被取消土地估价师资格未满五年的；（三）被取消考试资格未满两年的；（四）在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。

二、单项选择题(40题，题号11—50，共40分。每题有A、B、C．、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)

11．土地总登记是按照( )进行的。

A．基准地价区 B．土地利用总体规划的允许建设区

C．行政辖区 D．城市总体规划的规划区

答案：C

解析：土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

12．由于( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

A．土地经济供给稀缺性 B．土地用途多样性

C．土地用途变更困难性 D．土地增值性 答案：B

解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

13．建设用地的主要功能是( )。

A．承载功能 B．区位功能 C．生产功能 D．增值功能

答案：A

解析：建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。

14．土地管理的基础是( )。

A．地价管理 B．地籍管理 C．土地执法监察 D．土地用途管制

答案：B

解析：地籍管理是土地管理的基础。

15．按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎是指宽度≥2米(北方)或≥1米(南方)的地坎。其上一级分类属于( )。

A．耕地 B．公共管理与公共服务用地

C．交通运输用地 D．其他用地 答案：D

解析：其它土地指上述地类以外的其它类型的土地。包括：（1）空闲地；（2）设施农用地；（3）田坎；（4）盐碱地；（5）沼泽地；（6）沙地；（7）裸地。田坎主要指耕地中南方宽度≥1．0米、北方宽度≥2．0米的地坎。

16．2008年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成，下列说法错误的是( )。

A．工业项目的建筑系数应不低于30％

B．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％

C．可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配套设施

D．工业企业内部绿地率最多不得超过20％ 答案：C

解析：工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：（一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；（二）容积率控制指标应符合表2的规定；（三）工业项目的建筑系数应不低于30%；（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；（五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

17．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，( )应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

A．市、县人民政府 B．市、县人民政府土地管理部门

C．省人民政府 D．国土资源部 答案：A 解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条明确规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

18．土地调查形成的成果不包括( )。 A．数据成果 B．图件成果 C．数据库成果 D．权属证明成果

答案：D 解析：《土地调查条例》第十九条 土地调查形成下列调查成果：（一）数据成果；（二）图件成果；（三）文字成果；（四）数据库成果。

19．依据《中华人民共和国企业国有资产法》，

国有企业改制涉及以土地使用权折算为国有资本出资或者股份的，应当以( )作为确定出资额或股份数额的依据。

A．资产账面原值 B．评估确认价格 C．资产账面净值 D．拍卖成交价格 答案：B

解析：第四十二条第二款规定：企业改制涉及以企业的实物、知识产权、土地使用权等非货币财产折算为国有资本出资或者股份的，应当按照规定对折价财产进行评估，以评估确认价格作为确定国答案：D 解析：《基本农田保护条例》规定。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满一年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。

23．大中型水利水电工程建设的临时用地，由( )批准。

A．所在地的村民委员会 有资本出资额或者股份数额的依据。不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。

20．某建设项目占用城市建设用地区外的耕地50亩，向当地政府缴纳了耕地开垦费，但因耕地后备资源匮乏，经上级政府部门协调将耕地开垦费转交邻县异地代补耕地。按照耕地占补平衡制度的基本要求， ( )是补充耕地的责任单位。

A．建设项目单位 B．当地政府 C．接受开垦费的邻县政府 D．被占地农民集体

答案：C

解析：国土资源部令第33号《耕地占补平衡考核办法》第七条规定，补充耕地的责任单位是：（1）单独选址建设项目用地，由建设单位自行补充耕地的，建设单位为补充耕地的责任单位；（2）城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位；（3）村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位；（4）因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，由收取耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的，有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位；（5）因耕地后备资源匮乏，经省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一安排，通过收取耕地开垦费在本省、自治区、直辖市行政区域内易地补充耕地的，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位。

21．农村村民申请宅基地，须由( )批准。 A．村民委员会 B．乡镇人民政府 C．县级土地主管部门 D．县级人民政府 答案：D 解析：《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

22．经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，以出让方式取得土地使用权，超过规定开工日期一年以上未动工建设，应按规定缴纳( )。

A．土地补偿费 B．土地荒芜费 C．土地复垦费 D．土地闲置费 B．当地乡镇人民政府

C．县级以上人民政府土地主管部门 D．工程批准部门

答案：C 解析：《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》第二十三条：大中型水利水电工程建设临时用地，由县级以上人民政府土地主管部门批准。

24．土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。其作用不包括( )。

A．控制作用 B．协调作用 C．分异作用 D．组织和监督作用

答案：C

解析：土地规划作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监督三个方面。

25．根据国发[2006)31号文件的有关精神，国家统一制定工业用地出让最低价标准。这里的“工业用地出让最低价标准”是指( )。

A．工业用地评估价不得低于的数值

B．工业用地出让底价和成交价均不得低于的数值

C．工业用地出让底价的实际数值 D．工业用地出让成交价的实际数值 答案：B

解析：关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

26．根据《中华人民共和国企业破产法》，企业破产清算时，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为( )。

A．破产财产 B．破产债权 C．破产资产 D．破产债务

答案：B 解析：《企业破产法》规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为

破产债权。

27．依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体系，土地开发程度评价指标不包括( )。

A．土地供应率 B．土地闲置率 C．土地建成率 D．土地开发率

答案：B 解析：

在下列情形中，可不采取出让方式处置的是( )。

A．原国有企业出售 B．非国有企业兼并国有企业

C．原国有企业破产 D．国有企业兼并国有企业

答案：D 解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土土地开发率（A11） 地用途不发生改变， 但改造或改组为公司制企业除土地开发程度（A1） 土地供应率（A12） 外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企土地建成率（A13） 业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国28．全民所有的土地，土地所有权由( )代有企业改造或改组为国有独资公司的。

表国家行使。

32．土地利用总体规划附图不包括( )。

A．全国人民代表大会 B．国土资源部

A．规划现状图 B．专题规划图 C．规划

C．国务院 D．市级人民政府

分析图 D．控制性详细规划图

答案：C

答案：D

解析：《土地管理法》第二条第二款规定，全民

解析：土地利用总体规划图件，包括：（1）土

所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家

地利用总体规划图；（2）土地利用总体规划附图。

行使。

土地利用总体规划附图包括规划现状图、专题规划

29．某企业拟转让一宗房地产，其转让收入为

图和规划分析图。

5000万元，取得土地使用权所支付的金额、土地开

33．关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按

发成本费用、建筑物的评估价格及其他有关扣除项

等级折算，要求( )。

目金额共计4000万元。依据《中华人民共和国土地

A．严格按照“占一补一”的原则补充耕地

增值税暂行条例》，该企业应该缴纳土地增值税

B．按照质量相等的原则补充耕地

( )。

C．补充高质量耕地的可以减少补充数量

A．300万元 B．400万元 C．500万元

D．补充耕地质量低于占用耕地的要按等折算增

D．600万元

加补充面积

答案：A

答案：D

解析：土地增值额=5000万元－4000万元＝1000

解析：受自然条件等因素影响，补充耕地等级

万元。

无法达到被占用耕地等级的，须按等级折算增加补

（2）每级“增值额未超过扣除项目金额”的比

充耕地面积。

例均包括本比例数。

34．某企业跨两个县用地，在进行土地登记时

适用公式：土地增值额未超过扣除项目金额

应该( )。

50％的，应纳税额＝土地增值额× 30％=1000万元

A．在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府

× 30％=300万元。

办理土地登记

30．县级土地利用总体规划由( )组织编制，

B．报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土

其核心是确定和调整土地利用结构和布局。

地登记

A．上一级人民政府 B．上一级土地行政管

C．报上级市人民政府进行登记

理部门

D．报省国土资源厅登记

C．县级人民政府 D．县级土地行政管理

答案：B

部门

解析：《土地登记办法》规定，跨县级行政区域

答案：C

使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民

解析：《土地管理法》规定：各级人民政府应当

政府分别办理土地登记。

依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环

35．农用地转为建设用地的依据是( )。

境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地

A．土地利用总体规划、城市规划、土地利用年

的需求，组织编制土地利用总体规划。

度计划

31．国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，

B．土地利用总体规划、城市规划、建设用地供

应政策

C．土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策

D．建设用地供应政策、城市规划、土地利用年度计划

答案：C

解析：农用地转用的依据包括：土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策。

36．对土地的构成要素、地理位置与投入产出关系等的调查，属于( )。

A．地籍调查 B．土地条件调查 C．土地利用现状调查 D．土地市场因素调查

答案：B

解析：土地条件调查是对土地的构成要素如地质、地貌、土壤、植被、气候、水文等自然条件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查，为土地经济评价、适宜性评价等提供基础资料。

37．在招投标过程中，投标人相互串通投标报价或投标人与招标人串通投标，损害招标人、其他投标人或国家集体公民合法利益，情节严重的，按扰乱市场秩序罪，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A．三 B．五 C．二 D．一 答案：A 解析：《刑法》第二百二十三条 【串通投标罪】投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，依照前款的规定处罚。

38．城市的控制性详细规划，一般由( )批准。

A．该市人民代表大会常务委员会 B．该市人民政府

C．该市城市规划行政主管部门 D．该市上级人民政府

答案：B 解析：《城乡规划法》第十九条规定， 城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

39．甲村李某有一子一女，承包本村农地5亩，承包期内举家搬迁至镇政府所在地的小城镇居住，但仍保留农业户口。两年后其女出嫁到乙村，但乙村并未增加该女的承包地。依据《中华人民共和国农村土地承包法》，下列( )做法是正确的。

A．甲村应该收回李某的承包经营权

B．甲村应该调减李某的承包地数量

C．甲村应该保留李某的承包经营权，并允许其自愿流转

D．甲村应该保留李某的承包经营权，不允许其流转

答案：C

解析：承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

40．下列占用耕地的情形中，不免征耕地占用税的是( )。

A．专用铁路建设 B．新建部队军事设施 C．新建学校 D．机场停机坪建没 答案：A

解析：免税范围： 1)部队军事设施用地，2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；3)炸药库用地； 4)学校，幼儿园、敬老院、医院用地。

41．城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与( )相衔接。

A．土地利用总体规划 B．土地利用总体规划大纲

C．土地利用专项规划 D．建设用地年度供应计划

答案：A 解析：《城乡规划法》第五条规定，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。

42．根据《协议出让国有土地使用权规定》，在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于( )。

A．出让地块所在级别基准地价的70％ B．出让地块所在级别的基准地价 C．经基准地价系数修订后的宗地价格 D．征地区片综合地价 答案：A 解析：《协议出让国有土地使用权规定》第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

43．国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》提出了被征地农民的安置途径，其中不包括( )。

A．农业生产安置 B．重新择业安置 C．入股分红安置 D．征后留地安置

答案：D

解析：被征地农民安置途径：1)农业生产安置；2)重新择业安置；3)入股分红安置；4)异地移民安置。

解析：土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的土地管理者、土地所有者和土地使用者。

44．土地使用权抵押权的合法凭证是( )。 A．土地他项权利证明书 B．国有土地使用证

C．集体土地使用证 D．集体土地所有证

答案：A

解析：土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

45．地籍按表现形式可分为( )。

A．初始地籍、日常地籍 B．常规地籍、数字地籍

C．城镇地籍、农村地籍 D．税收地籍、产权地籍

答案：B

解析：按照表现形式的不同，可将地籍为常规地籍和数字地籍。

46．市、县人民政府确定工业用地出让价格时，必须执行《全国工业用地出让最低价标准》，以下情况正确的是( )。

A．在工业用地出让前，可以不进行土地估价，直接根据最低价标准确定出让底价

B．在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的工业项目，且自行完成前期开发的，可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的90％执行

C．在使用未列入耕地后备资源的未利用地建设工业项目的，可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的80％执行

D．对各省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应的最低价标准的70％执行

答案：D

解析：对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。

47．土地使用权转让的方式不包括土地使用权( )。

A．出售 B．交换 C．出租 D．赠与 答案：C

解析：土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

48．土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的人，但不包括( )。

A．土地管理者 B．土地所有者 C．土地使用者 D．土地研究者

答案：D

49．目前国土资源管理部门已经发布实施与土地估价及土地评价有关的国家和行业标准主要有( )。

A．《城镇土地分等规程》、《农用地分等规程》、《城镇土地定级规程》、《农用地定级规程》、 《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

B．《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》《、建设用地节约集约利用评价规程》

C．《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等定级规程》《、城镇土地估价规程》《、农用地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

D．《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等定级估价规程》、《城镇土地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

答案：B

解析：目前国土资源管理部门已经发布实施与土地估价及土地评价有关的国家和行业标准主要有：《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》

50．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，( )有优先购买权。

A．被转让宗地的邻宗土地使用者 B．市、县人民政府

C．国土资源管理部门 D．土地收购储备机构

答案：B 解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定， 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

三、多项选择题(15题，题号51-65，共30分。每题有A、B、C．、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．5分)

51．依照《开发区土地集约利用评价规程》的规定，开发区土地集约利用潜力测算内容具体包括( )等。

A．人口潜力 B．扩展潜力 C．结构潜力 D．强度潜力 E．管理潜力

答案：BCDE

解析：开发区土地集约利用潜力类型包括：扩展潜力、结构潜力、强度潜力、管理潜力。

52．根据国土资源部颁布的《全国土地利用现

状分类》规定，下列用地属于其他林地的是( )。

A．未成林地 B．迹地 C．灌木林地 D．有林地词 E．苗圃

答案：ABE

解析：林地包括有林地、灌木林地、其它林地。解析：《担保法》第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。《城市房地产管理法》第四十八条：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。《城镇国有土地其它林地包括疏林地（指树木郁闭度≥0．1、＜0．2的林地）、未成林地、迹地、苗圃等林地。

53．土地市场的主要特点可以概括为( )。 A．交易实体的非移动性 B．土地市场的区域性

C．土地市场的垄断性 D．流通方式的单一性

E．土地价格不断上涨 答案：ABC

解析：土地市场作为市场体系的组成部分，其主要特点包括：交易实体的非移动性（固定性、土地市场的地域性、土地市场的垄断性（不充分性）、流通方式的多样性、土地供给弹性小、供给滞后性、低效率性、政府管制较严。

54．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因( )等原因而终止。

A．工地使用权抵押 B．土地灭失 C．土地使用权出租 D．提前收回 E．土地使用权转让 答案：BDE 解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

55．市、县国土资源行政主管部门受理在集体所有未利用地上单独选址的建设项目用地申请时，要编制( )。

A．农用地转用方案 B．补充耕地方案 C．征收土地方案 D．供地方案 E．建没项目用地呈报说明书 答案：CDE 解析：《土地管理法实施条例》规定，建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。

56．国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有( )。

A．担保法 B．城市房地产管理法

C．城乡规划法 D．确定土地所有权和使用权的若干规定

E．城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 答案：ABE

使用权出让和转让暂行条例》第三十三条：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

57．征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。

A．征收基本农田5亩 B．征收基本农田以外的耕地45公顷

C．征收园地600亩 D．征收集体建设用地45公顷

E．征收未利用土地50公顷 答案：AB

解析：应由国务院批准的为：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35h㎡；(3)其他土地超过70h㎡的。１亩=0．0667公顷。

58．国家规定的土地利用年度计划中包括的主要计划指标包括( )。

A．新增建设用地计划指标 B．土地开发整理计划指标

C．征收土地计划指标 D．耕地保有量计划指标

E．收购储备计划指标 答案：ABD

解析：土地利用年度计划指标包括：（1）新增建设用地计划指标；（2）土地开发整理计划指标；（3）耕地保有量计划指标。

59．非法占用耕地造成耕地大量毁坏，以非法占用耕地罪定罪处罚，处五年以下有期徒刑或者拘役。按照司法解释，以下情况中，属于耕地大量毁坏范畴的有( )。

A．毁坏基本农田 5．5亩 B．毁坏基本农田以外的耕地1公顷

C．毁坏基本农田4．5亩 D．毁坏一般农田5亩

E．毁坏菜地4亩 答案：AB 解析：《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》：非法占用耕地“造成耕地大量毁坏”，是指行为人非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设，造成基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染。 1公顷=15亩。

60．我国当前国有土地使用权出让的主要方式有( )。

A．协议 B．招标 C．拍卖 D．挂牌 65．现行的工业用地出让最低价标准，对下面E．授权经营 答案：ABCD 解析：国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，对授权经营的土地享有占有权、使用权、部分收益权和部分处置权。 61．依据国土资源听证规定，下列情形中，主管部门应当依职权组织听证的有( )。 A．修改基准地价 B．编制或修改土地利用总体规划 C．制定征地区片综合地价 D．拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案 E．拟定非农业建设占用基本农田方案 答案：ABC 解析：《国土资源听证规定》第十二条规定，有下列情形之一的，主管部门应当组织听证：（一）拟定或者修改基准地价；（二）编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划；（三）拟定或者修改区域性征地补偿标准。 62．建设项目用地预审意见是有关部门审批( )的必备文件。 A．项目可行性研究报告 B．核准项目申请报告 C．征地手续 D．供地手续 E．出让土地 答案：AB 解析：《建设项目用地预审管理办法》规定，未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。 63．土地登记原始资料包括( )。 A．地籍图 B．宗地平面布局图 C．地籍调查表 D．土地登记申请书 E．土地权属来源文件 答案：ACDE 解析：《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，本办法所称土地登记资料，是指：（一）土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；（二）原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。 64．城市基准地价常见的表现形式有( )。 A．级别基准地价 B．区片基准地价 C．路线价 D．区片综合地价 E．市场监测地价 答案：ABC 解析：常见的基准地价表现形式有：①级别基准地价；②区片基准地价；③路线价。 所列的( )具有直接限制作用。

A．工业用地拍卖出让底价 B．工业用地抵押价格 C．收回划拨工业用地的补偿价格 D．工业用地租赁价格 E．工业用地的监测点评估价格 答案：AD

解析：工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地

等别相对应的最低价标准。对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工

业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得

低于本《标准》。 四、情景分析题(3题，内含10小题，题号66-75，共20分。每小题有A、B、C．、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．5分)

(一)甲企业因拓展业务需要，向政府租赁一块开发成熟的国有建设用地建厂房，租期20年。支付

土地租金后，由于经营困难，并没完成合同约定的开发建设，仅在其上建造了一栋办公楼。2年后，

甲企业将办公楼抵押给银行，并将土地转租给乙企业。 请就上述内容，回答66-70小题的问题。 66．甲企业取得土地支付的租金标准应该按照( )确定。 A．全额地价折算 B．扣除相关费用后的地价余额折算

C．征地成本价折算 D．工业用地最低价标准 答案：A 解析：承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算。 67．乙企业根据与甲企业签署的租地合同，到国土资源行政主管部门登记，行政主管部门可以( )。 A．直接给予登记，承租土地使用权转给乙企业 B．不予登记，并应收回甲企业的承租土地使用

权 C．将与甲企业签署的租地合同直接更名后给予登记 D．收回甲企业的承租土地使用权后，重新与乙企业签署租地合同 答案：BD 解析：承租人未按合同约定开发建设、未经土

地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

68．甲企业在进行抵押时，随之抵押的承租土地使用权租金应按( )估价。

A．合同租金 B．市场租金

C．合同租金与市场租金的差值 D．剩余租期预期租金

答案：C

解析：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

69．如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由( )进行。

A．银行 B．甲企业 C．国土资源行政主管部门 D．乙企业

答案：A

解析：如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由抵押权人进行。

70．如果甲企业按照合同规定完成开发，将土地转租给乙企业，乙企业将取得( )。

A．承租土地使用权 B．土地优先受让权 C．承租土地处置权 D．土地他项权利 答案：D

解析：将土地转租给乙企业，不能取得承租土地使用权、土地优先受让权、承租土地处置权。

(二)按照国家有关部门的统一部署，F市税务机关曾在前两年开展过土地增值税征收清算，其中涉及房地产开发企业甲开发的高档住宅小区× ×花园。该项目分为一期和二期。其中，一期于开展清算的上年3月建成，并于同年年底完成销售；二期当时刚刚完成地基建设。经核实，一期完成房屋建设10000平方米，其中不可售的公共设施用房占5％，建成后容积率2．0，平均住房售价；土地使用权取得费用3000元／平方米(土地面积)，开发建设及税费成本4000元／建筑平方米，可销售面积的精装成本2000元／平方米(建筑面积)；二期建设完成后，房屋面积8000平方米，其中不可售的公共设施用房占5％，建成后容积率1．6，预期售价20000元／平方米(建筑面积)，其他各项成本与一期相同(以上各成本、收入水平均为甲企业提供数据)。

请就上述内容，回答71-73小题的问题。 71．根据有关规定，如果企业甲提供的成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，则应当按照( )方式核定征收土地增值税。

A．参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率

核定征收土地增值税

B．参照与其开发时间和性质相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

C．参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按最低征收率核定征收土地增值税

D．参照与其开发时间和性质相近的当地企业的土地增值税税负情况，按平均征收率核定征收土地增值税

答案：A

解析：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

72．如果以一期项目为清算单位，企业开发收入核算数值为( )万元。

A．17100 B．18000 C．32300 D．34000 答案：A

解析：10000平方米×（1－5％）×18000元／平方米(建筑面积)= 17100万元。

73．如果以一期项目为清算单位，则根据甲企业提供的材料，应扣除的成本项目包括( )。

A．5000平方米土地购置费、9500平方米建筑成本及相关税费、9500平方米精装费用

B．10000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费、10000平方米精装费用

C．10000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费

D．5000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费、9500平方米精装费用

答案：D

解析：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(三)某县2008年新增建设用地占用耕地面积400公顷，其中65公顷属于违法占地。在审批的用

地项目中，既涉及建造一处高尔夫球场，也有以租35． C 36． B 37． A 38． B 39． C 代征建设以石油为原料的化肥厂一座。同时，由于40． A 41． A 42． A 43． D 44． A 对土地补偿问题和污染问题没有得到很好的解决，45． B 46． D 47．C 48．D 49．B 导致集体上访。 50． B

请就上述内容，回答74～75小题的问题。 三、多项选择题 74．根据该县违法占地情况，可对县级政府主51． BCDE 52． ABE 53． ABC 要领导和其他负有责任的领导最高给予( )处54． BDE 55． CDE 56． ABE 57． AB 分。 58． ABD 59． AB 60． ABCD

A．警告或者记过 B．记大过或者降级 61． ABC 62． AB 63． ACDE 64． ABC C．撤职 D．批评 答案：C 解析：《违反土地管理规定行为处分办法》规定，有下列行为之一的，对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分：（一）土地管

理秩序混乱，致使一年度内本行政区域违法占用耕

地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到

１５％以上或者虽然未达到１５％，但造成恶劣影

响或者其他严重后果的；（二）发生土地违法案件造

成严重后果的；（三）对违反土地管理规定行为不制

止、不组织查处的；（四）对违反土地管理规定行为

隐瞒不报、压案不查的。 75．依据审批的两宗地已经违反了土地管理的有关规定，对有关责任人给予了记大过处分。其主要原因是由于( )。 A．对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地 B．批准以“以租代征”方式擅自占用农用地进行非农业建设

C．在土地供应过程中严重违法，致使国家利益

遭受损失

D．对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不

查

答案：AB

解析：以石油为原料的化肥厂属于国务院明确

禁止供地的项目，批准以“以租代征”方式擅自占

用农用地进行非农业建设。

2009年全国土地估价师资格考试试题参考答案

试卷一 土地管理基础与法规 一、判断题

1．√ 2．√ 3．√ 4．× 5．× 6．√ 7．× 8．√ 9．√ 10．×

二、单项选择题

11． C 12． B 13． A 14． B 15． D 16． C 17． A 18． D 19． B 20． C 21．D 22． D 23． C 24． C 25． B 26． B 27． B 28． C 29． A 30． C 31． D 32． D 33． D 34． B

65． AD

四、情景分析题 66． A 67． BD 68． C 69． A 70． D 71． A 72． A 73． D 74． C 75． AB 2009年土地估价相关经济理论与方法真题 一、判断题(共20题，题号1-20，每题0．5分，共10分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂

“×”。答题错误倒扣0．5分，本题总得分最多扣至0分) 1．随时保持供给与需求两者间的平衡，是市场经济

的基本要求。 ， 2．固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗，并以折旧方式转移到产品中，通过产品的销售

收回。

3．如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异

程度分别为150元／平方米和300元／平方米，标

准样点地价的平均值分别为860元／平方米和1650

元／平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。 4．递延资产是指不能全部计人当年损益，应在以后年度内分期摊销的各种费用。 5．在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。 6．我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本，应直接列人当期损益。

7．城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。

8．建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。

9．大量观察法是统计研究中的一种基本方法。 10．已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。 11．在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法计价，体现了会计核算中的稳健原则。 12．某市2001年商品房价格平均每月递增0．5％，A．总量指标 B．平均指标 C．相对指标 D. 变异指标

27．用于表明务会计要素之间的基本关系的是( )。 A．会计科目 B．会计等式 C．会计方法 D．会计制度

28．为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买则全年总计上涨6．0％.

13．企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和.

14．固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。

15．现代市场经济是政府宏观调控下的市场经济。 16．就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相配比。

17．企业能否向投资者分配利润，关键取决于该企业当年是盈利还是亏损。

18．当某建筑工程设计文件不齐、无法计算建筑工程量时，不可采用概算指标编制建筑工程概算。 19．估算建安工程费用时，可以将直接费用、间接费用、计划利润和税金直接相加得到。

20．作为无形资产人账的商誉，既可以白创，也可以外购。 二、单项选择题(共80题，题号21-100，每题1分，共80分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分)

21．商品经济产生和发展的基础是( )。

A．畜牧业发展 B．农业发展 C．社会分工 D. 商业发展

22．从城市交通和城市建设的经济性出发，城市干道网密度以( )为宜。

A．1—2 km／km B．2-3 km／km C．3-4 km／km D. 4-5 km／km

23．货币资金的使用价格是( )。 A．利率 B．工资 C. 利润 D. 利息 24．营业外收入是指( )的各项收入。

A．为取得其他业务收入而发生 B．与企业经营活动无直接关系

C．与产品制造无直接关系 D．进行加工劳务而发生

25．在下列各类市场中，属于生产要素市场的是( )。 A．粮食市场 B．旅游市场 C．证券市场 D．钢材市场

26．“统计表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052．2亿元”，该指标属于( )。

卖及租赁收益调查属于( )

A．动态调查 B．静态调查 C．统计报表 D．专门调查

29．按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于( )

A．流动资金 B．固定资金 C．企业负债 D．银行借贷

30．城市布局主要有( )两种基本形式。

A．多中心布局和单中心布局 B．组团布局和星状布局

C．带状布局和环状布局 D. 集中布局和分散布局 31．下列固定资产中，应计提折旧的是( ) A．修理停用的设备 B．当月交付使用的设备

C．未提足折旧提前报废的设备 D．已提足折旧继续使用的设备

32．在商品房营销过程中，销售人员的工资应计入( )。

A．财务费用 B．销售费用 C．管理费用 D．生产成本

33．下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是( )。

A．商品房销售收入 B．商品房出租的租金收入

C．商品房售后服务收入 D．配套设施销售收入

34．规定建筑容积率属于( )方面的限制。 A．土地使用管制 B．土地权利设置 C．相邻关系 D．征用权 35．会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是( )的要求。

A．重要性原则 B．谨慎性原则 C．客观性原则 D．实际成本原则

36．某企业6月份销售A产品一批，货款200000元，下月才能收回，6月份销售B产品一批，货款150000元已收讫；6月份收回上月赊销给思达公司的A产品货款300000元，按权责发生制原则，该企业6月份的收入应为( )元。

A．350000 B．450000 C．500000 D．650000

37．一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时( )。

A．清算价格>市场价格 B．清算价格=市场价格 C．清算价格<市场价格 D．续用清算价格=市场价格

38．采用平均年限法计提折旧，折旧额应根据( )乘以折旧率计算。

A．固定资产预计净残值 B．固定资产净值 C．固定资产应提折旧总额 D．固定资产原值 39．《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，( )。 •

A．不得从企业抽回所投资金 B．可以从企业抽回所投资金

C．可以抽回但不得转让所投资金 D．不得抽回也不得转让所投资金

40．在市场经济条件下，商品的市场价格以价值为基础，并通过( )。

A．价格评估机构评估确定 B．市场的供求关系形成

C．政府有关职能部门决定 D．生产企业的成本核算形成 41．( )是统计资料的搜集阶段，也是统计工作的基础环节.

A．统计设计 B．统计调查 C．统计整理 D．统计分析

42．“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21000亿元，比“八五”时期增加8500亿元，则“九五”期间年平均完成住宅投资( )亿元。 A．1700 B．2125 C．4200 D. 5250

43．市场经济运行中最重要、最基本的规律是 ( ). A. 价值规律 B．竞争规律 C．供求规律 D．调控规律

44．由于劳动生产率的提高，使原有设备的价值相应降低，这种情况属于( A．有形资产损耗 B．有形损耗 C．无形资产损耗 D．无形损耗

45．建设单位未依法取得( )，则不能开工建设。 A．《建设项目选址意见书》 B．《规划设计方案批准书》

C．《建设工程规划许可证》 D．《建设用地规划许可证》

46．在下列指标中，( )属于数量指标。 A．小区建筑覆盖率 B．小区人均绿地面积 C．小区建筑面积 D．小区土地出让价格 47．某城市，一级土地住宅用地的基准地价相当于**土地住宅用地基准地价的1．5倍，从统计学看，

该指标属于( )。

A．结构相对指标 B．强度相对指标 C．动态相对指标 D. 比较相对指标

48．城市性质应是城市( )的体现和反映。 A．现状职能 B．主要职能 C．全部职能 D. 用地功能

49．总量指标按其反映的客观内容不同，可以分为( )。

A。总体单位总量和总体标志总量 B．数量指标和质量指标

C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标 50．已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100, 1300, 2000, 1500元／平方米。则该路段样点地价的中位数为( )元／平方米。 A．1150 B．1175 C．1200 D．1296

51．统计资料显示，1996年至2001年全国城镇住宅竣工面积分别为3.6、3.8、4.0、5.0、5.1和5.4亿平方米，则这期间城镇住宅竣工面积的年平均增长速度为( )。

A，6．99％ B．8．33％ C．8．45％ D．10．00％ 52．城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定( )，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。

A．城市体系 D．城市建设和发展模式

C．城市性质和建设模式 D．城市性质、规模和发展方向

53．某城市1996年至2001年各年与上一年相比地价增长速度依次为1％、2％、5％、6％、5％、3％，若以1998年为基期，则2001年的增长速度为( )。 A．8．15％ B． 14．64％ C．20．37％ D．24．00％ 54．单利计息与复利计息的区别在于( )。 A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D．采取名义利率还是实际利率

55．初步统计，2001年我国国内生产总值为人民币95933亿元, 其中一,二,三产业产值之比为1：3．36：2．21，这一比值属于( )。

A．比例相对指标 B．结构相对指标 C．比较相对指标 D．强度相对指标

56．某房地产企业与某银行有长期的合同关系，但银行发生意外事件，不能及时给房地产企业贷款，使开发项目不能及时进行，以致造成损失。这种房地产开发经营风险属于 ( )

A。经济风险 B．人事风险 C．金融风险 D．财务

风险

57．2001年，我国城镇居民家庭人均可支配收入达6860元，比1996年增长( )％，年平均增长7．23％。 A．36．2 B．41．8 C．43．4 D．52．0

58．某房地产开发项目固定资产投资3176．39万元，流动资金436．56万元，项目投产期年利润总额845．84万元，达到设计生产能力的正常年份的年利润总额1171．89万元，则 该项目的投资利润率为( )。

A．26．63％ B．31．68％ C．32．44％ D．36．89％ 定基地价指数为120，则表明此期间地价年平均增长( )％。

A．1．41 B．1．53 C．1．67 D. 1.82 69．城市人均建设用地指标是指( )。

A．各项城市建设用地总面积与城市人口之比值 B．各项城市总体规划用地总面积与城市人口之比值

C．城市规划区总面积与城市人口之比值 D．城市行政区总面积与城市人口之比值

70．在统计中，( )用于说明总体单位的数量特征。 59．某资产可以持续使用，年收益额为50万元，适用本金化率为20％，则其评估值为( )。

A．200万元 B．250万元 C. 300万元 D. 350万元 60．资产评估中的无风险利率一般采用( A．政府发行的债券利率 B．银行利率 C．企业发行的债券 D．资金的市场利率 61．下列项目中不属于企业资产的是( )。 A．银行冻结的存款 B. 涉及诉讼的财产 C．租借设备 D. 库存设备 62．重置净价在数量上等于(

A．重置全价扣除有形损耗 B．重置全价扣除各种损耗

C．重置全价扣除无形损耗 D．重置全价扣除有形及功能性损耗

63．编制( )的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。 A．城市细部规划 B．城市总体规划 C，城市详细规划 D．城市分区规划

64．按适用性要求对城市用地进行评定，下表各类用地条件中, ( ) 达到了I类用地要求。

65．计提折旧一般以月初固定资产的( )为依据。 A．重置完全价值 B．折余价值 C．现值 D。账面价值

66．根据《城市规划法》的规定，城市规划一般分为( )等阶段。

A．总体规划和详细规划

B．总体规划、分区规划、详细规划

C．总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划 D．总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划

67．我国现行的土地管理综合统计报表属于( )。 A．重点调查 B．抽样调查 C．全面调查 D．非全面调查

68．某城市以1990年1月为基期，2002年1月的

A．数量指标 B．质量指标 C．数量标志 D．品质标志

71．应用收益现值法进行资产评估的关键在于合理确定预期收益, 当预期收益呈周期性变化时，可以用( )作为预期年收益。 A．评估期前后若干年的年平均

B。某一周期各年收益额的折现加权平均值 C．等差时间序列模型的模拟值 D．等比时间序列模型的模拟值

72．根据我国有关规定，省辖市、自治区首府及人口在( )城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

A．20力以上 B．30万以上 C．50万以上 D．100万以上

73．在市场经济体系中，土地市场应属( )市场。 A．充分竞争 B．不充分竞争 C．资金 D．生产资料•

74—76题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项

甲公司在某市规划区内取得一宗土地，计划建一宾馆，现已开工。由于融资的需要，甲公司拟以该宗地抵押贷款，并委托某土地评估公司进行地价评估。甲公司所能提供的土地批准文件只有《建设项目选址意见书》和《建设用地批准书》。

74．在该种情况下，根据《城市规划法》的规定，甲公司所占用的土地( )。 A．符合法律规定

B．需先办理抵押贷款审批手续 C．建设用地规划审批手续不全

D．未办土地出让手续，应补办出让手续、补交出让金

75．根据《城市规划法》的规定，甲公司在开工建设前还必须取得( ).

A．建设用地规划许可证 B．国有土地使用证 c．土地使用权出让合同 D．控制性详细规划许可证

76．对土地评估公司来说，下列最合适的做法为( )。 A．因土地手续不全，为了降低公司评估业务风险，拒绝承接该评估业务

B．签订评估协议，按甲公司要求，评估该宗土地及在建工程价格

C．签订评估协议，只评估该宗土地价格 D．建议并帮助甲公司完善建设用地批准手续和土地产权手续，待手续齐全后再进行评估

77．某市基准地价的估价期日为2000年7月1日，超过2％

B．FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为负，且i1与i2相差不超过2％

C．FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且i1与i2相差不超过2％

D．FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且i1与i2相差超过2％

84．建筑密度等于( )除以土地总面积。 A．总建筑面积 B．总人口数 据市场调查自2000年7月1日至2002年10月1 H间地价每月递增1％，若评估2002年10月1日的地价水平，则以2000年7月1日为基期的定基地价指数应取( )。

A．127．0 B．128．0 C．130．82 D．132．13 78．当房地产开发商投入的开发建设资金达到或超过项目总投资额的( )时，经行政主管部门批准后即可预售。 ．

A. 20％ B．25％ C．30％ D35％

79．下列房地产经营活动属于房地产二级市场的是( )。

A．国有土地使用权的协议出让 B．新建房地产的买卖

C．国有土地使用权的拍卖出让 D．征用集体所有土地

80．据报载：截止到2001年底，某市有高科技园区3个，已征土地632．5公顷，占该市各类开发区已征土地总面积的18％，文中所用的三项统计指标分别为( )。

A．总体单位总量指标；总体标志总量指标；结构相对指标

B．总体单位总皇指标；总体标志总量指标；比较相对指标

C．总体标志总量指标；总体单位总量指标；比较相对指标

D．总体标志总量指标；总体单位总量指标；结构相对指标 81．进行开发项目的财务评价时，如果项目投资回收期小于计算期，则财务净现值 A．<0，项目不可行 B．>0，项目可行 C．<0，项目可行 D．>0，项目不可行 82．采用年数总和法计提折旧，折旧额( )。 A．各年相等 B．逐年递增 C．逐年递减 D．先增后减

83．采用插值法求内部收益率，FNPV(i1)、FNPV(i2)分别为采用小i1时的净现值，为使所求得的内部收益率不失真，要求( )。

A．FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为正，且i1与i2相差

C．总使用面积 D．建筑基底总面积

85．我国会计实务中，房地产开发的期间费用不包括( )。

A．建安费用 B．管理费用 C．财务费用 D．销售费用

86．房地产开发商通过预售房屋或出卖楼花，提前回收资金，从风险防范策略看, 这种处理风险方式称为( )。

A．风险回避 B．风险追逐 C．风险转移 D．风险抑制

87-90题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项

某房地产开发公司在对当地房地产市场进行调研的基础上，进行开发项目的可行性分析。若确定项目基准收益率为12％，项目计算期内各年的现金流入和流出金额如下表。

87．该房地产开发项目第3年的累计净现金流量为( ) A． -200 B． -100 C．0 D. 100

88．该房地产开发项目的投资回收期为( )年。 A．3. 2 B．3. 4 C．3. 8 D. 4. 8

89．该房地产开发项目的财务净现值为( )万元。 A．71 B．196 C．159 D. 450

90．请根据上述分析结果，判断该房地产开发项目( ) A．敏感性高 B．敏感性低 C．不可行 D. 可行 91．拟建项目进行投资估算时应该采用( )。 A．工程概算定额 B．工程预算定额 C．工程结算定额 D．工程决算定额

92．在评估新建不动产时，经常要查询建设单位为建设工程编制的财务总结，以了解和确定建筑工程的实际投资额，通常该投资额的计算必须以( )为依据。

A．工程结算 B．竣工决算 C．施工图预算 D．施工图结算

93．在编制建设工程概预算时，土建工程一般属于

( )。

A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程

94．在建设工程预算中，一般把土地开发费计人( )之中。

A．前期费用 B．间接费用 C．直接费用 D．无关费用

95．在基本建设中，不论项目大小，在报请审批初步设计或扩大初步设计的同时，必须附有( )，否则就不能作为完整的技术文件报请审批。

A．设计概算 B．设计预算 C．初步估算 D．修正概算

96．采用三阶段设计形式的工程建设项目，在( )，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。

A．技术设计阶段 B．技术论证阶段 C．施工图设计阶段D．施工设计阶段

97-100题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项

现有商贸公司A、建筑公司B、房地产咨询公司C，于1999年1月共同发起设立天达房地产开发有限责任公司(项目公司，以下简称天达公司)，其中A、B公司以现金入资，C公司以技术入股，三方所占股份分别为78％、17％、5％，注册资金2000万元，全部投入该项目。

A公司所出资金中，有1500 万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的贷款，贷款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，D公司中标承担该商品房的建设工程。在建设过程中，天达公司以土地进行抵押，获得银行贷款800万元，贷款期限1年，通过商品房预售获得6500万元。2001年12月，商品房全部售出，天达公司税后利润达900万元。

97．文中1500万元的贷款在天达公司的会计报表中属于( )。

A．长期负债 B．实收资本 C．短期负债 D。般无奈固定资产

98．天达公司按期向银行归还土地抵押贷款时，会计处理中应(

A．借记“银行存款”，贷记“长期借款” B．借记“固定资产”，贷记“短期借款” C．借记“短期借款”，贷记“银行存款”

D．借记“长期借款”，贷记“固定资产”

99．该工程的施工图预算应由( )根据已批准的施工图纸进行编制。

A．天达公司 B．B公司 C．C公司 D．D公司 100．在该工程完工后，( )应编制竣工决算。 A．天达公司 B．B公司 C．C公司 D．D公司 三、多项选择题(共30题，题号101~130，每题2分，共60分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中有二个或二个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分) 101．资源的合理开发和有效利用，主要取决于( )。 A．先进的技术水平和生产工艺

B．合理的、科学的产业结构、产品结构、技术结构和组织结构等

C．产品适销对路，能尽快地投入市场，并实现其价值

D．增加资金和劳力的投入 102．市场经济的主要作用包括( )

A．满足人们多样的需要 B. 合理有效地配置资源 C，灵活调节社会供求总量平衡 D. 能动地推进科学技术进步

103．无形资产的摊销一般应( ) A．冲减其账面价值 B．计人制造成本 C．计人管理费用 D．计人财务费用

104．当企业溢价发行债券时，下列表述正确的有( )。 A．企业支付债券的利率将高于其票面利率 B．债券的票面利率高于同期实际市场利率 C．企业出售债券的价格高于债券面值 D．债券面值高于债券的发行价格

105．所有者投入资本按出资方式不同可分为( )。 A．租赁资产 B．货币资产 C。无形资产 D．实物资产

106．企业当年可供分配的利润等于当年的净利润加上以前年度未分配的利润， 在( )等之后，才能向投资者分配。

A．交纳所得税 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．盈余公积金补亏

107．利用资产负债表提供的会计信息，可以( )。 A．判断企业财务状况 B．分析企业的偿债能力 C．分析业主权益变化 D．分析企业盈利能力 108．根据我国城镇基准地价的性质及其表现形式，级别基准地价属于( )，

A．时期指标 B．时点指标 C．平均指标 D．总量指标

109．下列指标中，( )属于质量指标。 A．房地产投资额 B．建筑覆盖率 C．人均住房面积 D．住房平均价格

110．据报载，截止到2001年底，某市开发区引入各类开发项目共计780个，平均每个开发区引入内外资金7亿元，每平方米土地引入资金566元。文中各项统计指标依次为（ ）

A．总量指标、平均指标、相对指标 B。绝对数、算术平均数、强度相对数

C．绝对数、几何平均数、比较相对数 D．数量指标、质量指标、平均指标

111．从统计学的原理看，下列指标中，( )属于强度相对指标。

A．小区建筑覆盖率 B．小区人均绿地面积 C．小区人口净密度 D．居住用地占小区总用地面积比例

112．下列有关标准差系数的叙述，正确的有( )。 A．是方差与平均值的比值 B．是标准差与平均值的比值

C．是总体各单位标志值的算术平均数离差平方的平均数

D．可用于比较两个或两个以上不同水平平均值的代表性

113．资产评估过程中，确定实体性贬值的方法有( )。 A．使用年限法 B．成新率法 C．线性折旧法 D. 使用量比例法

114．现行市价法评估中确定变现价格的方法有( )。 A．直接法 B．类比法 C．成本销售法 D. 趋势外推法

115．影响资产清算价格的主要因素有( )。 A．资产的生产价格 B．资产处置方式 C．参照物的市场价格 D．规定的处置时限 116．对于企业商誉等不可确指的无形资产价格评估，比较简单可行的方法是( )。 A．重置成本法 B．直线法 C．割差法 D．超额收益本金化法 117．详细规划的主要内容包括( )。

A．工程规划 B．控制性详细规划 C．修建性详细规划 D．分区规划

118．根据城市布局分散的程度和外部形态的差异，分散布局形式可分为( )几种形式。

A．分散组团式 B．自由式 C．一城一区式 D．城镇组群式

119．根据工业用地规划布局的基本要求，下述( )可以布置在城市内和居住区内。

A．需采用铁路运输的工厂 B．小型服务修配厂

C．小型服装加工厂 D．体育器材厂

120．按服务范围和居民使用的频率，城市公共设施用地一般分成( )。

A．市级 B．区级 C．居住区级 D小区级 121．高层建筑的结构体系主要有（ ）。 A．框架结构 B．剪力墙结构

C．钢筋混凝土结构 D．框架剪力墙结构 122．下列各项中，不计算建筑面积的有( )。 A．用于检修、消防的室外爬梯 B．电梯井、提物井、垃圾道、管道井等 C．没有围护结构的屋顶水箱、花架、凉棚等 D．层高在2．2米以上的地下室、半地下室、地下车间等及相应的出人口

123．( )是房地产市场研究的主要内容。 A．项目经济分析 B．竞争对手分析 C．经济形势分析 D．居民购买力分析 124．建设工程监理的主要内容包括( )。

A．办理建设的法定手续 B．协调开发商、建筑师、承包商之间关系

C. 投资，进度，质量控制 D.合同，信息管理 125．房地产开发项目的不确定性分析方法包括（ ）。 A. 主要变量分析 B. 概率分析 C. 敏感性分析 D. 盈亏平衡分析

126．在下列指标中，（ ）为房地产开发项目财务评价的主要效益考核指标。

A. 资金时间价值 B. 财务内部收益率 C. 财务净现值 D. 房价

127．在项目建设过程中，为了考核建设成果，一般要进行“三算”对比。这里的“三算”是指（ ） A. 设计概算 B. 施工图预算 C. 工程结算 D. 竣工决算

128．采用类似工程预决算编制建筑工程概算时，要求类似工程与编制对象必须在（ ）等方面基本相似。 A. 建筑面积 B. 建筑结构 C. 经济特性 D. 建设方式

129．在较大的建设项目中，设计概算的文件包括（ ）以及其他工程费用概算。

A. 建设项目总概算 B. 单项工程综合概算 C. 单位工程概算 D. 分部工程概算

130．建设项目的土地开发过程中，建设场地“三通一平”费用是指建设场地竖向上方的平衡，多余土方的外运，以及为施工而修建的临时道路，（ ）等费用。

A. 供暖系统 B. 上水管线 C. 供电线路 D. 通讯线路

答案：

一、单项选择题

1.B 2.A 3.A 4.A 5.B 6.B 7.A 8.B 9.A 10.A

11.A 12.B 13.A 14.B 15.A 16.A 17.B 18.B 19.A 20.B

21．C 22．B 23．D 24．B 25．C 26．A 27．B 28．D 29．A 30．D

31．A 32．B 33．C 34．A 35．C 36．A 37．C 38．D 39．A 40．B

41．B 42．C 43．A 44．D 45．B 46．C 47．D 48．B 49．A 50．B

51．C 52．D 53．B 54．C 55．A 56．D 57．B 58．C 59．B 60．A

61．C 62．B 63．B 64．A 65．D 66．A 67．C 68．B 69．A 70．C

71．B 72．D 73．B 74．C 75．A 76．D 77．C 78．B 79．B 80．A

81．B 82．C 83．C 84．D 85．A 86．C 87．A 88．C 89．B 90．D

91．A 92．B 93．B 94．C 95．A 96．A 97．B 98．C 99．D 100．A 二、多项选择题

101．ABC 102．ABCD 103．AC 104．BC 105．BCD 106．BC

107．ABC 108．BC 109．BCD 110．AB 111．ABC 112．BD

113．ABD 114．ABCD 115．BCD 116．CD 117．BC 118．ABD

119．BCD 120．ACD 121，ABD 122．ACD 123．BCD 124．CD

125．BD 126．BC 127．ABD 128．ABC 129．ABC 130．BC

2009年全国土地估价师资格考试试题分析

林坚

近年来的全国土地估价师资格考试命题，更加注重和实务相结合的基础知识掌握及应用。2009年考试中，有一道试题值得考生研习和思考。该试题来源于估价实务，综合考查考生掌握的估价基础知识水平和综合分析问题能力。下面对该试题作简要分析。

试题如下：

Ａ房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，Ａ公司拟与Ｂ公司合资成立Ｃ公司，其中Ｂ公司以现金出资，拟占Ｃ公司25%的股份，Ａ公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占Ｃ公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至Ｃ公司后，以Ｃ公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，Ａ公司和Ｂ公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同（部分内容附后）及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。

（1）该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。 （2）该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于Ａ公司资金原因，该项目停工至今。

（3）该宗地南临市政主干道，宗地外

市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。

（4）委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：

证书号：略 土地使用权人：Ａ房地产开发公司 坐落：×省×市×区二环路25号 地号：YT5-6-7-1图号：100-125-75 地类（用途）：住宅用地取得价格：20000万元

使用权类型:国有出让终止日期：2078年1月31日

使用权面积：50000平方米发证日期：2008年2月8日

附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容（该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式）。 “第四条 出让人出让给受让人的宗地坐落于 ×省×市×区二环路25号 ；宗地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面﹣10米的高程面为止，高差为58米；宗地编号为 YT5-6-7-1 ，宗地总面积大写 伍万平方米（小写50000.00平方米），其中出让宗地面积为大写 伍万 平方米（小写 50000.00 平方米）。

第五条 本合同项下出让宗地的用途为 住宅用地 。

第七条 出让人同意在 2008 年 1月 31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一） 款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施 七 通，即 通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路 。

第九条 本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大

写 肆仟元（小写 4,000.00元）；总价款为人民币大写贰亿元（小写200,000,000.00元）。

第十三条 受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写 壹拾亿 元（小写 1000,000,000.00 元）。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。

第十四条 受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：

主体建筑物性质 商品住宅楼 ； 附属建筑物性质 / ； 建筑容积率不高于 4.0 不低于 3.0 ； 建筑限高 48米 ； 建筑覆盖率不高于 30％ 不低于 20％ ；

绿地率不高于 40％ ； 其他土地利用要求 居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40％ 。

第十八条 受让人同意在 2008 年 4 月 30 日之前动工建设，同意在2010 年 10 月 31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。

受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。

第二十七条 受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、互换、出资和赠与）剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第 （一） 款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，

完成开发投资总额的百分之二十五以上； 合同签订日期：2007年12月31日。” 问题如下：

1．上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容？用简短语句列出。 2．根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。 3．根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。 4．使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。

就试题内容和问题而言，主要涵盖了对估价基础、城市规划、出让合同以及土地权利处置知识的考察。

第一个问题要求列举估价事项。估价事项是土地估价实务中最基本的内容，界定估价事项旨在明确对土地价格评估及其使用方面的基本约定，通常回答评估标的物是什么、归谁使用、为什么目的评估、评估确定的基准日和在什么时间内进行、是谁委托的评估以及该次评估的价格定义等问题。因此，本问题的参考答案为：

（1）估价对象：坐落于 ×省×市×区二环路25号住宅用地，共50000平方米。 （2）权利人：Ａ房地产开发公司。 （3）估价目的：确定土地使用权的入股价值。

（4）估价基准日：2009年9月30日。 （5）委托估价时间：2009年9月10日。

（6）委托方：Ａ公司和Ｂ公司。 （7）价格定义：七通一平，住宅用途，容积率为4，国有土地使用权（正常市场）价值。

第二个问题要求就规划条件、结合最佳利用原则，判断该次评估可以采用的土地利用条件。该问题的解答，需要结合题目提供的规划设计方案信息以及国有建设用地使用权出让合同的约定，着重分析土地面积、

用途、建设规模、开发强度（容积率）、楼层数、平面空间利用要求等。参考答案为： （1）土地面积50000平方米 （2）土地用途：住宅 （3）建筑面积20万平方米 （4）容积率4.00 （5）建筑层数为16层 （6）建筑覆盖率为20-30%， （7）绿地率为≤40%。

（8）居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的40％

第三个问题要求回答国有建设用地使用权出让合同中对原土地使用者履行职责的认知，涉及支付地价款金额、投资规模、开竣工时间、用地的规划要求以及转让条件约定等。参考答案为：

（1）支付2亿人民币地价款。 （2）按照规划条件用地。 （3）投资额不低于10亿人民币。 （4）在2008年4月 30 日之前动工建设。

（5）在2010年10月31日前完成项目施工建设。

（6）完成开发投资总额的25%以上才可以转让。

第四个问题要求列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。实际是考察考生对出让土地使用权权能应用的理解。参考答案为：转让、出租、抵押、置换、作价出资、作价入股、赠与。

该题给予的启示在于：只有充分掌握土地估价、土地管理以及城市规划等多方面基础知识，才能适应估价的各类实务性工作要求。

（作者单位：北京大学）

2008年土地估价师土地管理基础与法规考试真题 一、判断题(10题，题号1 - 10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O) 1.以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。( )

2.依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。( ) 3.土地的边际报酬体现了土地的平均生产力。( ) 4.依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。( )

5.全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。( )

6.依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。( )

7.从2007年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。( ) 8.土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。( )

9.为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过二年。( )

10.市、县人民政府可根据需要，为产权清晰、申请材料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。( ) 二、单项选择题(40题，题号11一50，共40分。每题有A、B、c、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)

11.土地关系是指社会发展到某一阶段人们在利用土地过程中所发生的( )之间的关系。

A.人与人 B.人与地 C-地与地 D.土地使用者与土地所有者

12.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之( )以下的土地闲置费。

A.5 B.10 C.15 D.20

13.征收基本农田以外的耕地35公顷，其审批部门是( )。

A.国务院 B.省级人民政府

C.市级人民政府 D.县级人民政府土地管理部门 14.第二次全国土地调查由国家统一部署，分步实施。2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以( )为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。

A.2009年7月1日 B.2009年9月1日 C.2009年9月30日 D.2009年10月31日

15.土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之( )。 A.消亡 B.转移 C.不变 D.重新确定

16.开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过( )年。 A.30 B.25 C.50 D.70

17.根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为( )。

A.自然肥力和人工肥力 B.经济肥力和有效肥力 C.经济肥力和潜在肥力 D.有效肥力和潜在肥力 18.按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是( )。

A.土地的稀缺性和经营权的垄断

B.土地位置与肥沃程度的差别以及在同一块土地上连续投入等量资本

所产生的生产率差别

C.农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成 D.土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权的分离 19.依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由( )登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

A.县级人民政府 B.县级土地管理部门 C.乡级人民政府 D.乡级土地管理部门 20.全国第二次土地调查不包括( )。 A.土地利用现状调查 B.土地权属调查 C.土地条件调查 D.土地等级调查

21.土地证书由土地管理部门填写，并代表( )颁发。 A.县级以上土地管理部门 B.县级以上人民政府 C.县级土地管理部门 D.县级人民政府

22.依据有关法律规定，我国土地所有权分为( )。

A.国有土地所有权和农民集体土地承包权 B.国有土地所有权和集体土地所有权 C.国有建设用地所有权和乡镇建设用地所有权 D.国有建设用地所有权和国有农用地所有权

23.依据《中华人民共和国土地管理法》规定，“全民所有，即国家所有的土地所有权由( )代表国家行使。” A.各级人民政府 B.所在地城市人民政府 C.国务院 D.省级人民政府

24.依据《土地登记办法》规定，我国土地权利证书不包括( )。

A.《国有土地使用证》 B.《集体土地所有证》 C.《农村承包地使用权证》 D.《土地他项权利证明书》 25.裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地;或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于( )的土地。 A.40% B.50% C.60% D.70%

26.建设用地的主要特征不包括( )。

A.承载力与非生态利用性 B.土地利用的可逆性 C.土地利用的永续性 D.，区位选择的重要性 27.历代封建王朝为巩固封建土地所有制，征收赋税，普遍核实、清丈田亩面积，评定土质，确定地权，其中，在历史上规模最大、最为著名的是( )的鱼鳞图册措施。 A.宋朝 B.元朝 C.明朝 D.清朝

28.《耕地占用税暂行条例》第五条对耕地占用税的税额规定：人均耕地不超过l亩o的地区(以县级行政区域为单位)，每平方米为( )元。

A. 10-50 B.8-40 C.6-30 D.5-25

29.根据《城镇地籍调查规程》的规定，地籍图的比例尺可根据不同情况分别采用( )三种基本比例尺。

A. 1:500、1:1000或1:5000 B.1:1000、1:2000或1:5000 C. 1:1000、1:2000或1:10000 D.1:500、I:1000或1:2000

30.在土地统计分析中，反映土地动态变化的速度分析指标有发展速度、增长速度、平均发展速度、平均增长速度等，其中，平均增长速度是( )。

A.各期环比发展速度的连乘积的多次方根 B.平均发展速度减1(或平均发展速度减100%) C.根据增长量与基期水平之比计算

D.根据两个不同时间上的发展水平的对比而得到 31.甲大学为了筹集建设资金，拟将建有教学大楼的房地产向银行抵押以获取贷款，该教学大楼的建设资金是财政拨款。对此，下列说法正确的是( )。 A.该房地产可以抵押 B.该房地产不能抵押

C.房屋不可以抵押，但土地可以抵押 D.房屋可以抵押，但土地不能抵押

32.在建设用地利用过程中，若土地权属及主要用途变更，应向( )申报变更登记，经过批准，方具有法律效力。 A.乡级人民政府土地管理部门 B.县级以上人民政府土地管理部门

C.县级人民政府 D.市、县级人民政府

33.土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。其中，单位之间的争议，由( )处理。

A.县级人民政府 B.市级人民政府

C.县级以上人民政府 D.单位所在地人民政府 34。《中华人民共和国土地管理法》第37条规定，承包经营耕地的单位或者个人连续( )年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。 A.2 B.3 C.4 D.5

35.依据《土地复垦规定》，对不履行或者不按照规定要求履行土地复垦义务的企业和个人，由土地管理部门责令其限期改正;逾期不改正的，由土地管理部门根据情节，处以每亩( )元的罚款。

A.200～500 B.500～1000 C.200 -1000 D.500 -1500 36.依据《农村土地承包法》规定，承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当( )。 A.将承包的土地交回发包方

B.按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转

C.发包方收回原发包土地，重新进行土地承包经营活动 D.给予适当补偿后，发包方收回原承包土地

37.耕地保护责任目标考核遵循客观、公开、公正的原则。从2006年起，每( )年为一个规划期，在每个规划期的期中和期末，国务院对各省、自治区、直辖市各考核一次。 A.3 B.5 C.7 D.2

38.依据《征用土地公告办法》，有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起( )日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。 A.10 B.15 C.30 D.45

39.依据《土地登记办法》规定，土地登记提交的资料不包括( )。

A.土地登记申请书 B.地籍图 C.宗地图 D.土地权属来源文件

40.以下不属于征地工作程序范围的是( )。 A.告知征地情况 B.确认征地调查结果 C.组织征地听证 D.土地规划设计

41.国家根据国民经济和社会发展需要，每( )年进行一次全国土地调查。 A.3 B.5 C.10 D.15

42.依据有关规定，统一年产值标准应设定基准时点，一般( )年调整一次。 A.2-3 B.3-4 C.3-5 D.4-5

43.现阶段，不是导致耕地减少的因素应该是( )。 A.土地整理 B.建设占用 C.生态退耕 D.产业结构 44.以下土地管理目的中，( )不是土地用途管制的目标。

A.土地利用整体效率最大化

B.协调建设与保护的矛盾 C.消除土地利用中负外部性影响 D.确保被征地农民生活水平不降低

45.以下事务中，( )不属于土地执法监察主要职责的内容。

A.拟定有关执法监察和案件查处的法规、规章和规范性文件

B.监督检查土地管理审批事项和土地管理法定职责履行情况

C.负责土地违法案件的统计、分析和通报工作 D.立案查处重大土地违法案件

46.依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，城乡规划( )等。

A.城镇体系规划 B.全国土地利用总体规划

C.城市土地利用总体规划 D.乡(镇)土地利用总体规翅 47.依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国设用地使用权( )。 A.土地总登记 B.变更登记 C.初始登记 D.预告登记 48.W市A县县城居民李某对A县人民政府国土资源管理部门对其做出罚行为不服，在知道具体行政行为之日起( )日内，李某可以向W市政府国土资源管理部门申请行政复议。

A.30 B.25 C.20 D.15

49.假如某项目在获取的1000亩建设用地中，耕地占500亩，未利用链亩，建设用地100亩，该市对应的土地等别为7等，新增建设用地有偿使用准为48元/平方米，下列说法正确的是( )。

A.应向该市人民政府建设管理部门缴纳新增建设用地有偿使用费万元

B.应向该市人民政府建设管理部门缴纳新增建设用地有偿使用费万元

C.应向该市人民政府缴纳新增建设用地有偿使用费2880万元

D.应向该市人民政府缴纳新增建设用地有偿使用费1600万元

50.某企业因生产规模扩大，需要占用土地15公顷，其中5公顷为基本农田，10公顷为耕地。根据农用地分等成果，占用耕地为7等地，补充耕地经整理验收为5等地，5等地和7等地的粮食生产能力分别为1000千克和800千克。下列关于该地块补充耕地数量的说法正确的是( )。 A.等级折算系数为：800/1000=0.8，所以补充耕地的数量为0.8×15=12公顷

B.等级折算系数小于l时按1计，所以补充耕地的数量为15公顷

C.等级折算系数为：1000/800=1.25，所以补充耕地的数量为1.25×15=18.75公顷 D.需补充耕地的数量为5公顷

三、多项选择题(15题，题号51—65，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分：少选但均为正确选项的每项得0.5分)

51.按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有( )。

A.土地用途的多样性 B.土地数量的有限性 C.土地用途变更的困难性 D.土地经济供给的稀缺性 E.土地报酬递减的可能性

52.为进一步健全土地登记制度，应该推动建立( )的不动产统一登记制度。

A.统一机构 B.统一程序 C.统一效力 D.统一时点 E.统一用途

53.基本农田保护责任书中的内容包括( )等。 Ao基本农田的面积、地块 B.各类有机质含量 C.基本农田的地力等级 D.当事人的权利与义务 E.奖励与处罚

54.关于土地使用权转让，下列说法正确的有( )。 A.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地的，经有关部门批准后，可以转让土地使用权 B.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县级人民政府有优先购买权

C.土地使用权转让经双方当事人同意可以不签订土地转让合同

D.无偿转让地上建筑物，其使用范围内的土地使用权可以不随之转让

E.土地使用权转让包括出售、交换和赠与 55.下列行为中，需征收耕地占用税的有( )。 A.农田水利占用耕地 B.占用园地建住房 C.占用园地建博物馆 D.占用耕地建军用仓库 E.占用耕地建教职工住房

56.制定和实施城乡规划，应当遵循( )等原则。 A.城乡统筹 B.先城市后乡村 C.节约土地 D.集约发展 E.先规划后建设

57.依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。 A.基本农田 B.园地30公顷 C.草地40公顷 D.非耕地75公顷 E.基本农田以外的耕地35公顷

58.下列关于土地市场的特质描述正确的是( )。 A.土地交易实质是土地产权契约的交易 B.流通方式的多样性是土地市场特有的

C.土地市场是有形的土地和无形的权益、信息、咨询服务等的统一体

D.土地作为一种特殊形态的商品，其市场不具有一般市场的规定性

E.不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同

59.依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，在( )的情况下，主持人应当终止拍卖。 A.竞买人不足三人 B.竞买人不足五人

C.竞买人不足七人 D.竞买人的最高应价未达到底价 E.竞买人的最低应价未达到底价

60.下列关于土地使用权抵押的表述，正确的是( )。 A.通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权可以抵押

B.土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移 C.土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押

D.土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权 E.土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

61.关于非法占用土地行为的处罚方式，下列表述正确的是( )。

A.针对非法占用土地行为的处罚方式中行政处分的对象是非法占地单位的直接负责的主管人员

B.如果非法占用的土地是公共用地或未确定给单位或个人使用的国有土地，要恢复到占用以前的原貌 C.非法占用耕地有可能构成刑事犯罪

D.针对违法占地行为，行使行政处分的机关是有关责任人员的所在单位或者上级机关

E.对于是否对违法占地行为给予罚款处罚，由土地行政主管部门根据违法情节而定

62.在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是( )。

A.企业用地 B.煤矿用地 C.仓储用地 D.批发零售用地 E.商务金融用地

63.下列关于基本农田及基本农田保护，表述正确的是( )。

A.基本农田，又称之为“吃饭田”、“保命田” B.基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的耕地

C.所有的优良耕地都是基本农田

D.基本农田保护方针是：“全面规划、合理利用、用养结合、严格保护”

E.各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上

64.依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括( )等。

A.国家机关办公用地 B.高新技术产业用地

C.公共交通设施用地 D.国家重点扶持的水利设施用地 E.经济适用住房用地

65.依据有关规定，对于农村村民住宅，下列说法正确的有( )。

A.农村村民每户只能有一处宅基地 B.农村村民每户只能有两处宅基地

C.回乡落户的城镇居民可申请宅基地

D.村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准的，不得申请宅基地

E.农村村民建房，经乡(镇)人民政府批准后即可建设 四、情景分析题(2题，内含10小题，题号66。75，共20分。每小题有A、B、C、D四个备选项，至少有一个符合题意，请选择，并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分)

(一)某市拟公开出让一宗住宅房地产用地，该市国土资源局于2007年12月1日在当地土地市场网发布挂牌出让公告，明确挂牌时间为2007年12月18日上午8时至2008年1月7日下午4时，同时该市国土资源局规定申请时间为 2007年12月10日至12月29日。甲公司于2007年12月30日申请挂牌，但被认为超过了申请截止时间而被该市国土资源局拒绝。截止到2008年1月7日上午，竞买人乙公司报价最高，竞买人丙公司的报价低于乙公司的报价，丙公司又于2008年1月7日下午3时50分再次申请报价，但因没有时间填写报价单和缺少一名竞买人被该市国土资源局拒绝。

就上述内容，回答66~ 70小题的问题。

66.根据有关政策，以下关于土地挂牌出让公告时间说法正确的是( )。

A.该挂牌出让公告应当至少在土地挂牌前15日发布，以首次发布为起始日

B.该挂牌出让公告不符合规范，出让公告应当至少在土地挂牌前20日发布，以首次发布为起始日

C.该挂牌出让公告不符合规范，出让公告应当至少在土地挂牌前30日发布，以首次发布为起始日

D.如土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距挂牌活动开始的时间不得少于10日 67.对于甲公司的竞买人资格，下列说法正确的是( )。 A.甲公司不具有竞买资格，因为其申请挂牌时间已超过法定时间

B.甲公司具有竞买资格，因为其申请挂牌时间在挂牌出让结束两天以前

C.如果甲公司在2008年1月6日申请挂牌，则甲公司不具有竞买人资格

D.如果甲公司在2007年12月28日申请挂牌，则甲公司具有竞买人资格

68.对于该市国土资源局的做法，下列说法不正确的是( )。

A.因乙公司出价最高，按照价高者得的原则，乙公司应为该地块的竞得人 B.丙公司没有竞价资格 C.丙公司具有竞价资格

D.挂牌期限届满，挂牌主持人应询问竞买人是否愿意继续竞价，有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人

69.参加挂牌的公司在参与竞买之前，都交纳了竞买保证金;对于竞买保证金的性质，下列说法正确的是( )。 A.在挂牌成交前，竞买保证金是意向用地者参加挂牌活动的资格条件和门槛

B.在挂牌成交前，竞买保证金是意向用地者的定金 C.在挂牌成交后，竞买保证金转为受让地块的定金 D.在国有建设用地使用权出让合同签订后，保证金转为土地出让价款

70.乙公司若通过挂牌竞买成功后，拟分期缴纳土地出让金，下列说法正确的是( )。

A.该市国土资源局与乙公司签订国有建设用地使用权出让合同，可以约定分期缴纳土地出让金

B.乙公司在缴纳部分土地使用权出让金后，可以向该市国土资源局申请核发土地使用证，并向银行申请抵押贷款 C.乙公司在缴纳部分土地使用权出让金后，可以根据土地出让金的缴纳比例对出让宗地进行分割发证

D.乙公司在按出让合同约定缴清全部土地出让价款后，可以向该市国土资源局申请核发国有建设用地使用权证书 (二)某县根据国家规定，已经制定并公布实施了“统一年产值和征地区片综合地价标准”。该县现需要新修一条道路，通过路段的征地区片综合地价分别为5万元/亩、4.5万元/亩和4万元/亩。在按照标准办理了建设用地征地等手续后开始施工建设。

就上述问题，回答71 -75小题的问题。

71.按照有关规定，制定征地区片综合地价的方法主要包括( )。

A.农用地价格修正法 B.征地案例比较测算法 C.年产值倍数法 D.基准地价修正法

72.在本案中，对被征地农民的合理补偿应该是( )。 A.征地区片综合地价

B.征地区片综合地价+青苗补偿费+地上附着物补偿 C.征地区片综合地价+青苗补偿费+地上附着物补偿+社会保障费

D.征地区片综合地价+安置补偿费+青苗补偿费+地上附着物补偿+社会保障费

73.在本案中，被征地农民得到的补偿标准应该是( )。 A.一律5万元/亩 B.一律4.5万元/亩 C.一律4万元/亩

D.分别为5万元/亩、4.5万元/亩和4万元/亩 74.在本案中，对得到的补偿少于5万元/亩区域的农民的正确解释是( )。

A.对基础设施用地征收的土地，应给予较低水平的补偿 B。对条件较差的土地，应给予较低水平的补偿 C.对相同条件的土地，应根据征地目的的不同给予不同水平的补偿

D.对不同质量的土地，应给予不同水平的补偿 75.在本案中，若出现征地纠纷，下列做法正确的有( )。 A.被征地农民可向县级以上国土资源管理部门信访

B.信访人对国土资源管理部门作出的信访事项处理意见不服的，可以在规定的日期内，请求同级人民政府或者上一级国土资源管理部门复核 C.双方经过协商解决问题

D.采取阻碍施工等方式解决

2008年土地估价师土地估价实务基础考试真题 一、单项选择题(30题，题号l - 30，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)

1.估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为( )。 A.要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况

B.选择适宜的估价方法进行初步地价测算

C.与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告

D.就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

2.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是( )。

A.承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%

B.出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳

C.买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税

D.买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税

3.在土地估价过程中，规范的国有土地使用证是重要的依据。下列选项中，属于国有土地使用证中规范信息的是( )。

A.“城镇住宅用地”，“50年”

B.“综合用地”，“东至胜利路、南至东林化工厂住宅区、西至红星粮油公司、北至望江路”

C.“49680.53平方米”，“宗地界址点坐标J001 -J018”

D.“新源路209号”，“建筑限高30米，建筑距道路红线5-8米”

4.某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是( )。

A.宗地红线内土地开发达到“五通一平”(通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整)

B.受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5%

C.在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定

D.根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区

5.在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是( )。 A.受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档

B.在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片

C.在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据

D.出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字

6.某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是( )。

A.为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据

B.设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值

C.评估时部分参数采用估价对象的实际数据

D.该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正

7. 2008年3月，甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进行改建、加建，建设完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40%、0.9提高为45%、1.2。土地估价师在为甲企业提供地价综合咨询服务时应做出的正确判断是( )。

A.按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案获得批准并经国土部门备案后，补缴因建筑面积增加形成的土地差价

B.按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案批准后与国土部门重新签订建设用地使用权出让合同或补充协议，但不需要为建筑面积增加补缴土地差价

C.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的市场价格 D.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的原出让价格 8.乡(镇)、村集体企业的建设用地使用权可以设定抵押的条件是( )。

A.补交土地出让金 B.与地上的厂房等建筑物共同抵押 C.以土地所有权抵押 D.改变土地所有权性质 9.根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于( )。

A.是否完成基础设施建设 B.土地使用权性质不同

C.土地交易市场条件不同 D.土地使用批准手续不同 10.农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的( )，以指定作物的光温(气候)生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。

A.分等单元 B.标准耕作制度C.基准作物 D.标准样地 11.根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平( )的一类土地中选取。 A.最差 B.最低 C.居中 D.最高

12.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为( )年。

A.30 B.40 C.50 D.70

13.在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是( )。

A.居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降 B.居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升 C.居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升 D.居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升 14.甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择( )。 A.出让合同约定的建筑面积 B.在建工程实际的建筑面积

C.建筑施工图标识的建筑面积 D.房产测绘的建筑面积 15.经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是( )。

A.该地块的最佳土地用途为住宅

B.出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误

C.按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高 D.投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险

16.某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是( )。

A.补偿价格=工业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格

B.补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格

C.补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格

D.补偿价格=商业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格

17.下列关于农用地分等的说法中正确的是( )。 A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准

B.在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比

C.农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地

D.土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高 18.下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的是( )。

A.农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法

B.农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位

C.农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等

D.一般农用地基准地价评估范围包括县(市)行政区内现有农用地和全部未利用地

19.经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元/人，则该单位需支付的社会保障总价为( )万元。 A. 450 B.600 C.750 D.1125

20.土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时，可以选择( )作为案例。

A.工业用地最低限价 B.拍卖出让底价 C.招标出让成交价格 D.土地评估价格

21.土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的( )。 A.替代原则 B.最有效利用原则 C.公开、公平原则 D.独立性原则

22.对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是( ，。 A.基准地价系数修正法 B.成本逼近法 C.收益还原法 D.剩余法

23.土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是( )。 A.依据委托方提供的数据 B.根据销售广告中的报价

C.选择三个市场案例经市场比较法修正确定 D.采用申请销售许可证时备案的售价

24.土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供的规划数据尚未得到城市规划部门

的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的( )部分予以说明。 A.估价依据 B.估价方法

C.估价结果 D.需要特殊说明的事项

25.在采用市场交易资料评估基准地价的过程中，需要对样点数据进行检验。对此，以下观点正确的是( )。 A.均值、方差法和f检验法是对样点数据进行一致性检验的基本方法

B.对不同交易方式计算的样点地价，可以不进行同一性检验

C.基准地价确定时，要求样点总体呈正态或正偏态分布 D.在进行样点总体一致性检验时，需要结合样点数据总体分布类型选择相应的检验方法

26.某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公(写字楼)用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。对此规定，以下判断不正确的是 ( )o A.办公(写字楼)用地价格高于住宅地价水平 B.体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义

C.制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施

D.基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途

27.制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的( )。

A.基本农田保护区 B.建设用地范围内 C.建成范围内 D.农用地范围

28.根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于( )年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。 A.1 B.2 C.3 D.4

29.土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了( )。

A.《土地估价师资格考试管理办法》 B.《中国土地估价师协会章程》 C.《注册土地估价师自律守则》

D.《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》 30.根据《城镇土地估价规程》的规定，中等城市基准地价评估的工作底图的比例尺为( )。 A.1: 500 - 1:1000 B.1:1000 - 1:5000 C. 1:5000 - 1:10000 D.1:10000 - 1:50000 二、多项选择题【20题，题号31一50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 35分)

31.下列土地分等定级与估价的技术标准中，( )属于国家标准。

A.《城镇土地估价规程》 B.《农用地分等规程》 C.《城镇土地分等定级规程》 D.《农用地估价规程》 E.《农用地定级规程》

32.土地估价项目委托合同的内容一般包括( )。 A.估价方法选择 B.估价服务费及支付方式 C.估价程序 D.估价对象 E.估价目的

33.根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的( )等权利状况进行描述。 A.使用权 B.收益权 C.所有权 D.处置权 E.他项权利

34.在土地估价过程中，估价方法选择应考虑估价对象土地用途的情况。除标准厂房用地外，工业用地估价可选用( )、成本逼近法等估价方法。 A.剩余法 B.市场比较法

C.评分估价法 D.基准地价系数修正法 E.路线价估价法

35.某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法( )不正确。

A.因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》

B.土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署

C.估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证》等资料确定 D.因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为原则，由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金

E.建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况基本良好，无须进行特殊处理”

36.某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。现场勘察记录不准确的是( )。

A.宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水) B.宗地红线外“两通”(通路、通讯)

C.宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水) D.宗地红线内“三通”(通路、通讯、通电) E.宗地红线内场地平整

37.土地估价师采用收益还原法对某综合大厦用地价格进行评估，该大厦一至四层为委托方自用的商业经营用房，五至十层作为办公用途对外出租。估价作业时，除进行前期现场勘察、检核土地与房屋权属资料等工作外，还应收集的资料包括( )。

A.企业自身商业用房经营收益、成本支出等资料 B.土地开发过程中的成本费用、利息、利润及增值收益资料

C.过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化情况

D.各经营期的房屋出租应交税金

E.各经营期的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费

38.某大型国有企业因改制上市的需要，委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估，为土地资产处置(拟采用作价出资方式)提供参考依据。对此，以下观点正确的是( )。

A.甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务

B.估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格

C.估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格

D.土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额

E.土地价格定义时土地使用年限可设定为法定最高出让年限

39.关于工业用地价格评估，以下观点正确的是( )。 A.矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资实际配套状况设定

B.当同一区域内估价对象宗地较多，且条件类似的比较案例较少，可选择相同的比较案例比较修正所有待估宗地的价格

C.某企业享有价格优惠政策取得一宗土地，估价时土地取得费取实际成交优惠价

D.某企业取得一宗土地后投人大量资金用于清除原遗留的化学有毒物质，该费用在估价时计人土地开发费 E.高新技术企业用地的土地增值收益较普通工业用地高

40.在城镇土地分等中，下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有( )。 A.人口密度 B.城镇对外辐射能力

C.区域农业人口人均耕地 D.区域固定资产投入强度 E.区域国内生产总值

41.农用地分等定级单元划分方法有( )。 A.样地法 B.叠置法 C.因素法 D.多边形法 E.地块法

42.土地定级估价的成果资料主要包括( )。 A.土地等别图 B.土地级别图

C.样点分布图 D.监测点分布图 E.地价指数表

43.农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括( )。 A.单元之间的土地特征差异明显，不同地貌类型的土地不划为同一单元

B.单元边界应跨越地块边界

C.山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元

D.地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元

E.单元边界可以采用河流、道路、堤坝等线状地物 44.关于农用地基准地价评估方法，下列说法不正确的是( )。

A.样点地价平均法中，对样点地价的修正主要包括年期、期日修正以及交易情况、开发程度和权利修正 B.同一土地级别、同一交易方式的样点地价不用进行样点同一性检验

C.基准地块评估法划分均质区域，采用线性回归模型检验

D.定级指数模型法需要建立定级指数与地价关系模型，并利用模型评估级别基准地价

E.采用基准地块评估法时，首先应广泛搜集农用地的自然条件、社会经济条件、市场交易资料以及历史地价资料等 45.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中( )是错误的。

A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、13、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格

B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务

C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制

D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方

E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还

46.下列有关土地估价业务受理的正确做法是( )。 A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托

B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托

C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务

D.估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务

E.就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中

47.土地估价师在一估价基准日为2007年8月31日的估价报告中引用某城市2006年度资料有：①房地产市场供

求关系基本平衡，商品住宅用地实际供应量同比增加30%;②实行土地出让限户型、房价和地价政策;③年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25%;④普通商品住宅价格涨幅同比上升8%。据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是( )。

A.遵循需求与供给原则作为估价原则

B.不采用限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比较法的比较案例

C.2007年一至二季度地价指数与上年末基本持平 D.将普通商品住宅用地土地还原率由上年的8%调整为6%

E.在上年年末普通商品住宅均价基础上上浮8%确定房地产开发总价值

48.编制路线价修正系数表考虑的因素主要有( )。 A.商服繁华度 B.区位条件 C.土地用途 D.深度 E.宽度

49.关于路线价法，下列描述正确的是( )。

A.在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主

B.四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法

C.路线价不需要进行容积率修正

D.甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正

E.美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势

50.下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是( )。

A.地价监测点价格评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等 B.监测点地价应根据市场变化定期评估 C.利用地价监测成果可实现对基准地价的更新 D.地价监测以年为固定监测周期

E.地价监测主要工作成果是基准地价更新数据 三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51一60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒田分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)

(一)某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%;②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米;③制定并公布了征地区片综合地价;④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米;爹该市工业用地出让最低价标准为384元/平方

米;⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：

(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元/平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。 (2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩。 请根据以上情况回答51 -55题。 51.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。

A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因 C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

D.城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

52.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是( )。

A.土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较 B.以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近

C.协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标准

D.实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平

53.丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近( )万元。 A.590 B.467 C.530 D.480

54.甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近( )元/平方米。

A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280

55.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为( )元/平方米。 A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260

(二)甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土

容积率修正系数 1.0 商业用地 住宅用地 0. 75 0. 82 2.0 1．O 1.0 3.0 1.39 1.16 4.0 1.58 1.33 地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米;规划平均容积率2. 89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。 经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整)，红线外达到“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气);②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通” (通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气)及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率 分别为2%、4%、0%;④通燃气平均成本

为20元/平方米;⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米;⑥A市各类用地容积率修正系数表(部分)如下：

按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米。运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。

请根据以上情况，回答56 - 60题。 56.根据上述情况，下列表述正确的是( )。

A.若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格

B.该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金

C.若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额 D.甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设

57.若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为( )。

A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.89

58.依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以2008年1月1日为基准日，采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为( )万元。 A. 10062 B.10122 C.10300 D.10361

59.根据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为( )。

A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D.均为2.89 60.若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是( )。

A.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格

B.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的780万元 C.以2008年1月1日为估价基准日，估价时设定各用途土地使用年限分别为工业50年、商业40年、住宅70年 D.估价时建筑容积率设定为0. 94

四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元;计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步计分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)

(一)某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下：

(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：

(2) 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天)，标隹双人间158间(其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间.258元/天)，套房58间(其中普通套房为38间，288元/天，豪华套房有20间，388元7天)，总统套房8间(988元/天)，全部入住率为70%;

(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%： (4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米;未来资金贴现率固定设为7%)。

(二)A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见

面积：平方千米;价格：元/平方米（表一表二）

请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算(计算保留整数)：

1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格(表格式样如下); (表格式样)

一季度 二季度 三季度 四季度 J001 J009

2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值; 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值; 4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数。

2008年土地估价师土地估价相关知识考试真题 一、判断题(20题，题号1 - 20，共10分。请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0) 1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。( )

2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。( )

3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。( )

4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。( ) 5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。( ) 6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( )

7.会计主体一定都具有法人资格。( ) 8.我国房产税实行定额税率。( )

9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。( )

10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。( )

11.资本公积是由企业形成的利润转化而来的。( ) 12.住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。( )

13.用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。( )

14.一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。( ) 15.银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。( ) 16.西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。( )

17.按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。( )

18.企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。( )

19.房地产投资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。( ) 20.城镇土地使用税收缴必须严格依据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，各省、自治区、直辖市人民政府无权制定实施细则。( )

二、单项选择题(45题，题号21—65.共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)

21.在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由( )进行统一监督管理。

A.中国人民银行 B.中国银行业监督管理委员会 C.中国证券监督管理委员会 D.中国保险监督管理委员会

22.下列分组中属于按品质标志进行的是( )。 A.超市按年销售额分组 B.企业按行业分组

C.职工按月工资额分组 D.城市按非农业人口数分组 23.根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为( )。

A.效用 B.满意率 C.有用度 D.满意度

24.某机器设备重置成本为200万元，已使用5年，经济使用寿命约15年，经现场勘查，该设备除控制系统部分元件损坏需更换外，其他部分均可正常使用，估计受损元件的更新费用约10万元，则该设备的实体性贬值约有( ) 万元。

A. 10 B.66.7 C.73.3 D.76.7

25.下列选项中，( )不计人房屋建筑面积。 A.层高小于2.20米的地下室和半地下室

B.楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道 C.穿过房屋的通道 D.未封闭的阳台、挑廊

26.关于需求价格弹性系数Ed，以下说法正确的是( )。 （表三）

27.下列关于建筑物等级的说法错误的是( )。 A.大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为50 -100年

B.建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件烧性能和耐火极限决定

C.不同建筑物类别在考虑抗震等级时取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一定相同

D.根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为房、基本完好房、一般损坏房、危房四个级别 28.某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：增值税：250万元，消费税150万元，城市维护建设税

32万元，房产税15万元，车船使月万元，所得税280万元。上述各项税金应计入管理费用的金额为( )刀 A.23 B.55 C.205 D.455

29.在下列选项中，( )的行为不必缴纳营业税。 A.将自建的房屋对外销售 B.土地所有者出让土地使用权 C.土地使用者转让土地使用权

D.某单位将所拥有的不动产无偿赠与他人 30.框架结构的建筑物以( )为承重骨架。 A.墙体 B.柱和屋架

C.梁、柱、板 D.钢筋混凝土墙

31.在以下选项中，( )是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据。 A.建筑立面图 B.建筑详图 C.结构施工图 D.建筑施工图

32.对于经营自用的房产，以( )作为房产税的计税依据。

A.房产原值 B.房产市值

C.房产原值一次性扣除一定比例的损耗价值后的计税余值

D.房产市值一次性扣除累计折旧后的计税余值 33.民用建筑的可靠性鉴定包括安全性鉴定和( )鉴定。 A.正常使用性 B.危险性 C.日常维护性 D.适修性

34.某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为( )万元。(采用平均年限法估算其折旧) A.15 B.18 C.108 D.150

35.房地产行业从业人员2002 - 2008年间各年的人均年收入是一个( )。

A.时期数列 B.相对数时间数列 C.平均数时间数列 D.时点数列

36.衡量不同税差别的最重要标志是( )。 A.纳税人 B.课税对象 C.计税依据 D.税率

37.作为城市的有机组成部分，居住区的合理用地规模应在( )公顷左右。

A. 10 -50 B.50 -100 C.100 -150 D.150 -200 38.土地增值税以( )为征税对象。

A.有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的增值额

B.有偿转让、继承、赠与等方式转移土地使用权及地上建筑物和其他

附着物取得的收益额

C.转让国有及非国有土地使用权取得的增值额 D.转让非国有土地使用权取得的增值额

39.张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元。假设契税税率为3%，张某应缴纳的契税为( )万元。 A.6.6 B.5.4 C.4.2 D.1.2

40. 2004年4月，赵某下岗后从事个体经营。2008年4月，其个体企业实际交纳增值税20万元，消费税5万元，营业税15万元。则，该个体企业2008年4月应交纳的教育费附加为( )。

A.免于交纳 B.0.6万元 C.0.75万元 D.1.2万元 41.在下列选项中，( )属于中央税。

A.消费税 B.营业税 C.土地增值税 D.耕地占用税 42.商业信用的债务人是( )。 A.银行 B.企业 C.家庭或个人 D.国家 43.在下列选项中，( )具有存款创造的功能。 A.商业银行 B.投资银行 C.保险公司 D.证券公司 44.孙某以价值100万元的房屋作为抵押向银行申请贷款60万元，银行将此抵押房屋投保。若房屋因保险事故的赔款。

A.40万元及其利息 B.60万元及其利息 C.100万元及其利息 D.160万元及其利息 45.一般情况下，优先股股东不拥有( )。

A.分配股息的优先权 B.公司剩余财产分配的优先权 C。公司的经营参与权 D.要求赎回权

46.按照城市适用性评价要求，城市用地的建设条件评价一般分为( )类。 A.2 B.3 C.4 D.5

47.在下列选项中，( )行为产生正外部性。

A.企业在生产过程中排放大量烟尘，造成严重的环境污染但是只支付很少的环境污染费

B.企业支付巨额费用对员工进行技术培训后，员工跳槽到其他单位仅支付很少的违约金

C.居民在住宅周围乱扔垃圾影响他人健康和环境卫生 D.消费者购买汽车，而汽车在行驶过程中产生较大的能源消耗和环境污染

48.在下列选项中， ( )不能在发生时确认为企业的费用，计人当期损益。

A.办公经费和业务招待费 B.研究费用

C.对外销售产品时提供的产品质量保证 D.用于购买工程用物资的500万元银行存款

49.在下列选项中，( )是项目敏感性分析的最常用财务评价指标。

A.成本利润率 B.投资利润率 C.资产报酬率 D.内部收益率

年份 现金流人量 现金流出量 O 2000 53.房产分户图的比例尺一般为( )。 A. 1:100 B.1:200 C.1:500 D.1:1000

54.全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是( )。

A.地籍图 B.房产分丘图 C.房产分户图 D.房产分幅图 1 600 2 600 3 600 4 600 5 600 50.某上市公司发行普通股2000万股，每股面值4元，每股发行价格8元，支付手续费40万元，支付咨询费120万元。该公司发行普通股计入股本的金额为( )万元。 A. 8000 B.15840 C.15960 D.16000

5 1.对全国十个大型房地产企业开发经营的基本情况进行调查，其调查组织方式应属于( )。 A.填写统计报表 B.普查 C.重点调查 D.抽样调查

52.在统计分析中，相关系数r的取值范围为( )。

发生全损，则，依据保险利益原则，保险公司最多应支付( )

55.房产面积测量中以( )作为限差。 A.相对误差 B.三倍中误差 C.两倍中误差 D.重复抽样标准差

56.城市基本地形图的复测周期一般为( )年。 A. 3-5 B.3-8 C.5-8 D.5-10

57.在下列选项中，( )不属于资产范畴。 A.委托加工物资 B.待处理财产损失 C.库存商品

D.以融资租赁方式长期租人的固定资产

58.区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要区别是( )。

A.行业内生产者数目或企业数目 B.新企业进入该行业的难易程度 C.行业内各企业生产者产品的差别程度 D.行业内生产者的规模

59.已知市场需求函数为Qa=1000 -200P，供给函数为Q，=- 500+ 400P，则均衡价格和均衡产量分别为( )。 A. 2.5、500 8.3、400 C.5、1500 D.1.25、750 60.在经济增长出现停滞同时存在通货膨胀即滞涨的情况下，通常采用( )的政策组合。 A.扩张性财政政策和扩张性货币政策 B.紧缩性财政政策和扩张性货币政策 C.扩张性财政政策和紧缩性货币政策 D.紧缩性财政政策和紧缩性货币政策

61.规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，其主要内容不包括( )。 A.城市功能分区布局

B.规划范围内各类不同性质的用地面积与用地界线

C.各级支路的红线位置 D.各地块建筑容量、建筑形态

62.已知某投资项目的净现金流量如下表所示，若投资者目标收益率为10%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。(已知(P/A，10%，5)=3.791, (A/P, 10%,5)=0.264, (F/A, 10%,5)=6.105) 单位：万元

A. 274.6 B.1000 C.1663 D.4274.6

63.在下列选项中，( )不应列入建筑安装工程费用中。 A.直接费 B.建设单位管理费 C.现场管理费 D.利润及税金

64.某建设项目购买一台国产设备，其购置费为1800万元，运杂费为10%，则该设备的原价为( )万元。 A. 1620 B.1636 C.1800 D.1980

65.在下列选项中，( )是目前国内编制施工图预算的主要方法。

A.单价法 B.实物法 C.分部分项法 D.实际费用法 三、多项选择题(35题，题号66—100.共35分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分) 66.房地产开发的特点是( )。 A.流动性强 B.建设周期长

C.风险较大 D.对国家经济政策较敏感 E.投资额大

67.设备的物理寿命主要取决于设备的( )。 A.技术更新周期 B.获利能力 C.自身质量 D.维修保养水平 E.政策环境

68.居住区内的建筑工程主要由( )构成。

A.公共建筑 B.居住建筑 C.市政设施用房D.小品建筑 E.工程管网

69.反映城市土地开发强度的指标有( )。 A.建筑密度 B.建筑高度 C.绿化率 D.容积率 E.人口密度

70.房地产投资的风险与收益率的关系是( )。 A.一般项目的风险愈大，预期的回报率愈高

B.扣除通货膨胀因素，一个项目的投资收益率是无风险利润率和风险报酬率之和

C.房地产的投资风险与收益率是一种不确定关系，根据市场行情变化而变化

D.房地产实际投资收益率将大于无风险投资收益率 E.房地产实际投资收益率将小于无风险投资收益率 71.居住区的用地组成包括( )。 A.居住建筑用地 B.体育设施用地 C.道路及广场用地 D.绿地 E.公用设施用地

72.城市布局形式按其外部的几何形态，可划分为团状城市、( )和环犬城市等。

A.带状城市 B.星状城市 C.组团状城市 D.块状城市 E.镶嵌状城市

73.下列机器设备中，重置成本法特别适用于( )的评估。

A.续用设备 B.出租性设备 C.非标准设备 D.专用设备 E.通用设备

74.下列统计指标属于变异指标的是( )。 A.中位数 B.标准差 C.方差 D.全距 E.众数 75.在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是( )。 A.能对该因素加以严格控制 B.对该因素数据的准确性把握不大

C.该因素变动会较大地影响方案的经济效果 D.能说明该因素发生的可能性 E.不需对该因素作定量描述

76.工程进度计划方法中的横道图法的缺点有( )。 A.看不出每项工作实际花费的时间

B.看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系 C.看不出哪些工作属于关键工作 D.看不出各项工程的内容和进度

E.看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度 77.房地产纯代理租售方式的特点有( )。 A.中介机构只收取佣金

B.房地产开发商对项目开发管理力度较小 C.中介机构收入相对较少 D.中介机构经营风险较大 E.房地产售价较低 78.招标投标的方式有( )。 A.公开招投标 B.邀请招投标 C.合作招投标 D.指定招投标 E.自主招投标

79.商品房租售代理主要有( )。

A.个人代理 B.独家代理 C.参与代理 D.共同代理 E.连带代理

80.房地产开发项目可行性研究中的不确定性分析通常采用的分析方法有( )。

A.盈亏平衡分析 B.动态平衡分析 C.概率分析 D.敏感性分析 E.功能价值法

81.在选择或参考机器设备运杂费率表中的区间费率时，对于( )的设备应取费率的下限。

A.体积小 B.体积大 C.量轻价高 D.量重价低 E.运输不便

82.下列会计等式中，正确的是( )。 A.资产=负债+所有者权益 B.资产=负债+所有者权益+收入 C.资产=负债+(所有者权益一成本) D.收入一费用=利润

E.资产=成本+利润

83.下列情况中，可以减免城镇土地使用税的是( )。 A.市政街道、广场、绿化地带等公共用地 B.用作建设经济适用房的土地

C.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

D.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 E.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 84.建筑群体平面布置组合形式一般包括( )。 A.行列式布置 B.周边式布置 C.混合式布置 D.自由式布置 E.并联式布置

85.设计统计指标时，应力求满足( )的要求。 A.目的性 B.统一性 C.可量性 E.预测性

86.下列资产中，属于流动资产的有( )。 A.货币资金 B.应收账款 C.递延资产 E.机器设备 D.可比性 D.短期投资

87.在统计中，众数是( )。 A.一种统计意义上的平均数 B.分布数列中处于中点位置的数值 C.一种位置平均数

D.分布数列中出现次数最多的数值 E.去掉最大值和最小值后的平均数

88.构成机器设备直接成本的费用项目包括( )等。 A.安装费 B.采购员的差旅费 C.运杂费 D.基础费 E.保险费

89.价格指数调整法通常适用于( )的机器设备的重置成本估测。

A.技术进步速度不快 B.技术进步速度快

C.技术进步因素对设备价格影响不大 D.技术进步因素对设备价格影响大 E.单位价值较小的自制设备

90.房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供( )。

A.房屋所有权证书 B.住宅质量保证书 C.住宅使用说明书 D.土地使用权证书 E.小区规划图

91.根据需要，工程结算一般有( )等几种形式。 A.定期结算 B.阶段结算 C.竣工结算 D.施工结算 E.投资结算

92.城市规划管理部门通过( )等措施对各项工程建设进行有序有效雕管理。 A.建设用地规划许可证 B.建设项目选址意见书

C.临时建设用地规划许可证和临时规划许可证

D.建设工程规划许可证 E.环境评价许可证

93.复原重置成本与更新重置成本相比较，( )是两者的主要差异。

A.设计差异 B.功能差异 C.技术差异 D.标准差异 E.收益差异

94.进口设备的CIF价格(到岸价)包含( )等。 A.进口关税 B.离岸价 C.银行手续费 D.境外途中保险费 E。增值税 95.股票的基本特征可概括为( )。 A.有偿性 B.风险性 C.稳定性 D.流通性 E.价格的波动性

96.在居住区详细规划中，一般需要配置的公共服务设施包括( )。

A.燃气设施(煤气调压站) B.电信设施(电话局、邮政局) C.环卫设施(垃圾转运站)

D.公共服务设施(居委会、派出所、商店) E.医疗卫生机构(门诊所)

97.下列房地产税种不属于财产税类的是( )。 A.土地增值税 B.房产税 C.城市维护建设税 D.契税 E.耕地占用税 98.耕地占用税的特点是( )。 A.强调对耕地的保护 B.对土地用途转换进行平衡 C.实行一次性征收

D.耕地占用税征收标准在不同地区不一样

E.耕地占用税以省为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额

99.运用观测分析法估测设备的有形损耗率时需考虑的主要因素有( )。

A.同类设备的技术更新速度 B.设备的实际已使用时间 C.设备大修、技改情况 D.设备维修状况 E.设备生产的产品质量

100.对设备进行使用情况鉴定的主要参数有( )。 A.在用状态 B.运行参数 C.零配件保证率 D.废品率 E.故障率

四、情景分析题(3题，内含10小题，题号101—110，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)

101.根据相关规定，在项目开工建设前还应( )等。 A.取得建设用地批准书 B.取得建设用地规划许可证 C.取得预售许可证 D.办理完毕土地使用权抵押手续 102.至少应满足以下( )的条件要求，该房地产开发企业可以开始申请预售。

A.投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的20%

B.投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的25% C.投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的35% D.投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的50% 103.该房地产开发企业委托有关设计单位进行意向性的设计，绘制了三幅图，以下针对这三幅图的说法正确的是( )。

A.图甲是建筑立面图 B.图丙建筑是立面图

C.图甲是建筑剖面图 D.图乙是建筑平面图（见最后）

(二)某市有一宗规划为住宅及其配套的用地，原为JP汽车有限公司工业用地，作为CBD区域内面积最大的一块用地，被各地产商所看好。根据政府有关规定，该地块拟通过土地收购储备的形式，以净地方式出让。 请就上述内容，回答104 - 107题的问题。 104.该项目土地开发的实施方式可以采用( )。 A.由市土地储备机构负责实施土地开发

B.由市土地储备机构委托开发企业负责土地开发具体管理

C.由市土地储备机构通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理

D.由摘牌的开发企业负责实施土地开发

105.该项目的开发成本包括征地、拆迁补偿费及有关税费、市政基础设施建设有关费用以及( )。

A.收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 B.土地出让金

C.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

D.贷款利息及土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地行政主管部门核准的其他支出

106.该项目开发完成后，以下说法正确的是( )。 A.由市土地储备机构对土地储备开发工作进行验收 B.由国土资源部对土地储备开发工作进行验收 C.由市土地行政主管部门组织有关部门对土地储备开发工作进行验收

D.由市人民政府组织有关部门对土地储备开发工作进行验收

107.对于纳入土地收购储备的项目，其土地开发完成后，以下说法正确的芒( )。

A.土地储备开发成本全部由市土地储备机构承担 B.依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，土地储备开发成本由土地使用权人承担

C.依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本

D.依法以划拨方式供应的，土地储备开发成本通常由土地使用权人承担

(三)假定开发商李某在甲、乙、丙、丁四种方案之间做出选择，每种方案郛有风险和收益，但每种方案的收益事先不确定，都面临繁荣和衰落两种可能出见的市场状态，在每

种市场状态下四种方案的收益都不相同，为了确定哪种方案妻好，开发商列出了每种方案不同市场情况下的收益表(见下表)。

按照不同的决策方法，试回答以下108 -110题的问题：（见表四）

108.假定开发商李某对未来市场前景明确看衰，本着谨慎原则，应选择( )方案。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁

109.假定开发商李某向来乐观，并对未来市场前景看好，应选择( )方法决策。

A.最大最小值法 ’ B.最大最大法 C.赫维茨法 D.赛维奇后悔表法

110.假定开发商李某选择赛维奇后悔表法进行决策，应选择( )方案。

A.甲 B.乙 C.丙 D.丁

2008年土地估价师土地估价理论与方法考试真题 一、判断题(10题，题号l—10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O) 1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。( )

2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。( ) 3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。( )

4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。( ) 5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。( )

6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。( )

7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。( )

8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。( )

9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。( )

10.在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。( )

二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)

11.工业区位理论的核心就是对运输、劳力及( )相互作用的分析和计算。

A.道路因素 B.区位因素 C.集聚因素 D.资金因素 12.某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为( )元/平方米。 A. 950 B.1200 C.1300 D.1500

13.某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有( )。 A.宽深比修正 B.区位修正 C.用途修正 D.出让方式修正

14.《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的( )。

A.一般因素 B.区域因素 C.个别因素 D.环境因素 15.关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是( )。

A.土地价格是权益价格 B.土地价格由生产成本决定 C.土地价格总体呈上升趋势 D.土地价格具有明显的地域性

16.生地价格、熟地价格、毛地价格是按( )进行分类的。 A.权利类型 B.价格形成方式 C.价格表示方法 D.土地的存在形态

17.基准地价系数修正法是( )在估价实践中的具体运用。

A.合法原则 B.预期收益原则 C.最有效使用原则 D.替代原则

18.土地还原利率为7.0%，房屋还原利率为9.6%，则房地产综合还原利率可能为( )。 A.6.5% B.7.0% C.8.5% D.9.6%

19.我国土地价格是( )和收益的购买价格。 A.土地价值 B.土地所有权 C.土地使用价值 D.土地权利

20.新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于：将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑，首次引入( )概念，解决了城市地租计算的理论方法。 A.竞争模式 B.区位平衡 C.边际效益 D.博弈占位 21.按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要( )。

A.近 B.完全相同 C.略有差异 D.远 22.影响土地区位的行政因素有( )。

A.城市拆迁 B.城市规划 C.用地审批 D.规划审批 23.某宗容积率为r(r>1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为%，地面地价为%，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是( )。

24.在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下( )方式确定。

A.从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离

B.建成区面积与所有主、次干道总长度比值的一半 C.道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比

D.两条道路之间的中心线到路中心线的距离

25.在建立路线价及其修正体系的基本程序中，首先是要( )。

A.设定标准深度 B.划分地价区段 C.划分地价等级 D.划分路线价调查区段

26.关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时，下列选项中描述错误的是( )。

A.当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定时，要进行年期修正

B.当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定时，

需对土地增值收益进行年期修正

C.当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，需对成本价格进行年期修正

D.当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正

27.下列选项中说法错误的是( ) A.绝对地租是土地价格存在的根源

B.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 C.垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值 D.矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租

28.最有效使用应当以预测原则和( )原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 A.需求与供给 B.报酬递增递减 C.最有效使用 D.变动

29.采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是( )。

A.计算建筑密度 B.估算土地开发费用 C.估算建筑成本 D.确定土地最佳利用方式

30.关于绝对地租描述，下列选项中不正确的是( )。 A.绝对地租是平均利润的一部分

B.绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额 C.绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值 D.土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因 31.下列选项中( )不属于路线价估价法中深度修正的方法。

A.四三二一法则 B.苏慕斯法则 C.杉木正幸法则 D.哈柏法则

32.根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是( )。

A.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 B.当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降 C.当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低

D.当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高 33.城市规划限制条件往往会影 开发程度 A. 1476 B.1342 C.1200 D.1073 通路 通上水 通下水 通电 5 30 通讯 6 平整土地 15 开发费用（元／平方 50' 10 响土地价格，下列选项中不属于此类的是( )。

米） A.宗地容积率 B.宗地形状 C.建筑密度 D.宗地用途 34.某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为( )年。 A.1 B.1.5 C.2 D.3

35.某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为( )。

A. 5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%

36.建筑地段地租的一个显著特点是( )占有显著的优势。

A.垄断地租 B.级差地租 C.绝对地租 D.相对地租 37.决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。 A.垄断地租 B.级差地租 C.绝对地租 D.相对地租 38.下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是( )。

A.城市中心的商业用地 B.公益设施用地 C.城市中心的综合用地 D.待开发住宅小区用地 39.公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用( )代表。

A.一年期定期存款利率 B.一年期贷款利率 C.证券年平均收益利率 D.期货年收益利率

40.下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是( )。

A.用途应相同 B.同一供需圈内

C.两年内的交易案例 D.交易案例的真实性 41.下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是( )。

A.工业区待出让地块 B.市中心办公楼的租金 C.二手房交易价格 D.边远地区办公用地

42.基准地价是城镇土地市场的( )和公示性价格，通过定期公布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。

A.宏观性 B.微观性 C.指导性 D.控制性

43.某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为( )元/平方米。

A. 86.00 B.87.50 C.88.00 D.91.25

44.某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123。某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为( )元/平方米。

45.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容积率分别为8、5、4.5，若其他条件相同，则购买者会优先选择( )。 A.甲宗地 B.乙宗地

C.乙宗地、丙宗地任选其一 D.甲宗地、乙宗地任选其一

46.下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元/平方米，待估宗地容积率为3.5，其地面地价为( )元/平方米。 容积率 1.8 2 2.5 3 3.5 修正系 0. 0. 0. 0. 数 1.00 97 92 88 85 A. 1753 B.5950 C.6134 D.7988

47.现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元/平方米，商住混合用途价格为1000元/平方米，则该宗土地的评估价值应为( )元/平方米。 A. 800 B.900 C.1000 D.1800

48.某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为( )。

A. 55.6% B.50. 0% C.61.2% D.66.7%

49. 2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。2008年该写字楼的房地纯收益为( )元/平方米。

A.220 B.346 C.592 D.700

50.某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为( )元/平方米。

A. 24.00 B.28.57 C.30.00 D.31.58

51.某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6%，该宗地70年土地使用权价格是( )万元。 A. 1017 B.987 C.983 D.910

52. 2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取( )万元。 A. 1000 B.1124 C.2000 D.2247

53.某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为( )元/平方米。

A.300 B.400 C.500 D.600

54.某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为( )元/平方米。 A.0 B. -5 C. -6 D. -11

55.某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为( )元/平方米。 A. 2500 B.1250 C.1000 D.500

三、多项选择题(15题，题号56 - 70，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分)

56.关于重置价格与重建价格的区别， A.估价时点不同 C.选用的建筑材料不同 E.采用的人工单价不同 下列选项中说法错误的有( ) B.建筑工艺不同 D.建筑构配件不同

57.适用于对大批量宗地进行估价的方法有(. ) A.路线价法 B.基准地价系数修正法 C.成本逼近法 D.市场比较法 E.收益还原法

58.根据剩余法的基本原理，下列计算公式正确的有( )。

A.地价=开发后不动产总价值一整个项目开发成本一开发商正常利润

B.地价=市场价格一正常成本一正常利润一不可预见费 C.地价=不动产总价一建筑开发费一管理费一维修费一保险费一税金一开发商利润

D.地价=房地产预期售价一建筑总成本一销售费用一税金一利息

E.地价=不动产总价一建筑开发费一专业费一利息一税金一开发商利润

59.基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的( )。

A.土地用途 B.土地级别 C.土地使用者 D.，土地开发程度 E.基准地价

60.下列选项中关于土地价格描述，正确的有( )o A.总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢 B.具有明显个别性和地区性 c.土地价格高低决定了地租水平高低 D.土地价格由开发成本决定

E.土地价格高低与社会经济水平相适应

61.关于各种估价方法的适用范围，下列选项中说法iE确的有( )。

A.路线价法是仅适用于特大城市的估价方法 B.成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住! c.市场比较法除了可以用于土地价格评估外，;姜暴惹髫孥票蔷琴为产租金评估

D.收益法只适用于有收益或有潜在收益的不动琦 E.基准地价系数修正法的适用范围与市场发育程度无关

62.下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有( ‘)。 A.楼面地价：单位地价÷容积率 。

B.单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低 c.楼面地价：单位地价÷建筑面积 _ D.单位地价：楼面地价÷土地总面积 5 1 E.楼面地价：单位地价×土地面积÷建筑面积 63.根据房屋的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同，房屋的结构分为( )。

A.钢筋混凝土结构 B.土木结构 c.砖混结构 D.砖木结构 E.简易结构

64.我国现阶段地租的具体表现形式包括( ) A.土地出让金 B.青苗补偿费 c.土地承包费 D.房屋拆连补偿费 E.耕地占用税 ：

65.根据马尔萨斯的观点，地租是总产品中的剩余部分，产生该剩余的原因有( )。 A.土地的性质 B.土地的用途

c.生活必需品所特有的性质 D.~肥沃土地的相对稀少性

E.土地空间分布不均

66.下图是土地报酬曲线示意图，下列选项中正确的有( )。

A.L1、L2、L3分别为总报酬、平均报酬和边际报酬 B.从计算过程来看，边际报酬是总报酬的一阶导数值 C.总报酬曲线中的转向点为边际报酬曲线的最高点 D.第一阶段为报酬增加最剧烈的阶段，也是最合理的阶段

E.总报酬为最大时，边际报酬为零

67.估价人员根据国有土地使用证记载的事项，能够了解到宗地的( )等信息。

A.四至 B.面积 C.用途 D.取得价格

E.权属纠纷

68.在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有( )。

A.交通条件 B.物价变动 C.繁华程度 D.宗地临街状况 E.房地产投机

69.建筑物折旧的类型包括( )。

A.物理折旧 B.经济折旧 C.功能折旧 D.材料折旧 E.环境性折旧

70.在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有( )。

A.设施类型是否齐备 B.设施价格 C.设施水平 D.使用保证率 E.设施使用频率

四、情景分析题(3题，内含15小题，题号71一85，共15分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒阳分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)，

(一)某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，道

路以生活型主干道为主，电力设施骨干输电线路为双回路10千伏，供水管径300毫米，排水管径500毫米，固定电话装机容量为1000门。宾馆内部道路、供电、供水、排水和通讯设施齐全。现因宾馆经营不善，县人民政府批准其在不改变用途的前提下进行整体改制。就上述内容，回答71 - 75小题的 问题。

71.下列选项中，关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有( )。

A.划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格 B.企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土

地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产

C.该宾馆土地使用权以无偿方式取得，土地资产不应计入其企业资产

D.划拨土地使用权价格不包含土地增值收益

72.根据《土地利用现状分类》( GB/T 21010--2007)，评估时可设定其土地用途为( )。 A.批发零售用地 B.住宿餐饮用地 C.商务金融用地 D.商服用地

73.若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为( )。

A.市场比较法 B.收益还原法 C.成本逼近法 D.剩余法

地 住宅用地 100. 00 103.35 102.02 104.26 106.33 103.81 102.69 三级地基准地价为3500元/平方米，商业用地二级地基准地价为5000元/平方米，住宅用地三级地基准地价为3000元/平方米。市国土资源局公布城市地价指数(以上季度为100)如下表。就上述内容，回答76~ 80小题的问题。 76.对待估宗地进行评估时，估价人员需要进一步掌握基准地价的修正因素百( )。

A.定级类型 B.开发程度 C.容积率 D.年期 77.该城市的土地定级类型有( )。 A.商业用地定级 B.商住混合用地定级 C.住宅用地定级 D.土地综合定级

78. 2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了( )。

A. 115.36% B.116.21% C.15.36% D.16.21% 79.住宅用地基准地价的期日修正系数应该是( )。 A. 1.28 B.1.25 C.1.23 D.1.20

80.若待估宗地商业容积率修正系数为1.12，区域和个别因素修正系数为5.06%，年期修正系数为0.9942;住宅容积率修正系数为1.08，区域和个别因蒹修正系数为6. 01%，年期修正系数为0.9981，开发程度均不需作修正，则该杀地总地价为( )万元。 A.7171 B.5721 C. 4851 D. 4271

(三)某宾馆首层用于餐饮，租金收入为18万元/月，其余各层为客房，共00个房间，平均每间房费95元/天，空置率为25%，该宾馆营业实际花费25矿元/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费90元/天，空置率为20%，

公告期 2007. 1.1 2007. 3.31 2007.6. 30 2007. 2007.9.30 12.31 2008.3.31 2008.6.30 74.对该宾馆进行土地评估时，关于土地开发程度的描述，下列选项中正确的有( )。

A.待估宗地设定开发程度为红线内外“五通”和内部场地平整

B.待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度 C.待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和红线内场地平整

D.待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估 75.该宾馆改制时，关于土地资产处置方式的描述，下列选项中正确的有( )。 A.补办出让手续 B.保留划拨 C.作价出资(入股) D.国有租赁

(二)某企业因融资需要委托某土地评估机构，对所属某宗地2008年6月30日的价格进行评估。待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地，宗地面积10000平方米，其中商业用地占20%，住宅用地占80%。城市基准地价的评估基准日为2007年1月1日，综合级别

商业用 100. 00 102. 18 103.26 104. 55 105.46 104. 15 101.20 E常营业费用为年收入的30%;同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/日，营业费用为8万元。本区域的商业不动产的还原率为 地号 隐蔽 图号 坐落 权利人 隐蔽 调查表号 00983 宗地面积 4908 用途 综合 ××市南河路183号 天星商贸发展公司 审批表号 隐蔽 证件种类 身份证 单位性质 股份制 证件编号 隐蔽 通讯地址 ××市南河路183号邮编：××x××× 10%。如果一年按365巳计

算，就上述内容，回答81 - 85小题的问题。

81.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人为( )万元。

A. 476 B. 497 C. 996 D.1088

82.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为( )万元。

A.96 B.300 C.333 D.365

83.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为( )万元。 A. 6640 B.6960 C.7230 D.7550

84.估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据，评估该宾馆用地价格时，可以选用的评估方法有( )。

A.成本逼近法 B.比较法 C.土地残余法 D.建筑物残余法

85.从掌握的评估资料看，该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业比( )万元。

A.少60 B.少33 C.多60 D.多33

2008年土地估价师土地估价案例与报告考试真题 一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。 (5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。 (7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，

A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。 (9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。

(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。

(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。 问题(每小题4分)

1、 用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。

2、 按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。

3、 县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。

4、 如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。

5、 请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

(二)2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年

6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。 单位：平方米、万元

续表见表五

注：标注“隐蔽”的部分为正常内容。 问题(每小题5分)：

1.由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误， 青指出并将更正内容列在下面。 2.上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?

3.估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判昕，估价对象所在区域商服地价水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏没有变化，根据上述相关信息，测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)。

4.估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元(基准日为2007年1月1日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。 二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则详见各题中)

(一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 二 估价方法与估价过程 (一)方法选择

根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。

根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下： (1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。

分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。

(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。

(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发的通知》，文号为(A政发[2007]19号)，在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。

估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。

第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。 由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运 用成本逼近法评估。

本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下： (1)市场比较法的基本原理

市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。

A——估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数; B——估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;

C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;

D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。

(2)基准地价系数修正法的基本原理

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。 基准地价系数修正法计算公式为：

宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+ ∑Ki)×相关修正系数

式中：∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。 (3)成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益 其中：

土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;

土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等; 土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;

投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;

投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;

土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。

(二)估价过程(略)

问题(每小题3分)：

1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面? 2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?

3.以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?

4.上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面? 5.在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容?

(二)以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1.土地取得费

估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元/平方米。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/平方米。 2.有关税费 A.土地管理费

根据××省财政厅、×x省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([ 1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米。 B.耕地占用税

根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[ 1987]119号)，耕地占用税为8元/平方米。 C.耕地开垦费

根据《××省土地管理条例》第29条，每平方米在10 - 15元的征收范围，本次评估过程中，按每平方米10元征收耕地开垦费。有关税费=A+B+C=19.8元/平方米 3.土地开发费

估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元/平方米。 4.投资利息

投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为一年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6. 12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：

投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= 9.32(元/平方米) 5.投资利润

通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为： 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10%= 19.48(元/平方米) 6.土地增值收益

根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10% - 30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15%= 33.54(元/平方米) 7.无限年期土地使用权价格

该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为：土地单价=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54 =257.14(元/平方米) 8.区位修正

成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。 根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6.64%。 则：区位修正后土地使用权价格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米) 9.有限年期土地使用权价格

一、判断题

二、单项选择题

21. B 22. B 23. A 24. C 25. A 26. A 27. D 28. A 29. B

30. C 31. C 32. C 33. A 34. A 35. C 36. B 37. B 38. A

39. D 40. D 41. A 42. B 43. A 44. B 45. C 46. B 47. B

48. D 49. D 50. A 51. C 52. D 53. B 54. D 55. C 56. D

57. B 58. C 59. A 60. C 61. A 62. A 63. B 64. B 65. A

三、多项选择题

66. BCDE 67. CD 68. ABCD 69. ABD 70. AB 71. ACDE 72. ABC 73. ACD 74. BCD 75. BC 76. BCE 77. AC 78. AB 79. BCD 80. ACD 81. AC 82. AD 83. ACDE 84. ABCD 85. ACD 86. ABD 87. ACD 88. ACD 89. ACE

运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3(元/平方米)”

问题(每小题3分)：

1.成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状

90. BC 91. ABC 92. ABCD 93. ACD 94. BD 95. ABDE

96. ACD 97. AC 98. ABCD 99. BCD 100. ABCE 101. AB 102. B 103. BC 104. AC 105. ACD 106. C 107. CD 108. D 109. B 110. B

2008年土地估价师土地估价案例与报告考试真题答案 试卷四 土地估价案例与报告 一、案例分析题 (一)答题要点及参考答案

分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。

2.上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类? 3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。

4.上述案例中确定的土地开发费用为85元/平方米，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。

5.上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。 (三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估价依据不完整”)。

(提示：第一、第二部分至少15个错误点，第三、第四部分至少22个错误点)

2008年土地估价师土地估价相关知识考试真题答案

试卷五 土地估价相关知识

1.土地取得及权利变化的基本过程

(1) 1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地;

(2) 2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但 性质不清;

(3) 2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证：

(4) 2002年4月，开发区占用A公司1亩土地： (5) 2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出

让合同，但土地性质明确为出让;

(6) 2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。 2.A公司所有土地的四至 (1)东：环城绿化带; (2)南：通城路;

(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地; (4)北：寰宇电器公司。

3.可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提 到的) (1)出让合同; (2)出让金收据; (3)土地使用权证; (4)土地登记档案。 4.出让地价内涵的要点 (1)时点：2008年6月30日; (2)用途：工业用地; (3)使用年期：43年;

(4)开发程度：内外“六通一平”; (5)土地性质：出让;

(6)容积率：开发区平均容积率。

5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算 过程

(1)土地出让市场价=该开发区工业地价市场平均价×亩数 =16×7 = 112(万元)

(2)土地基础设施费=该开发区工业基础设施费市场平均水平×(1+增长 率)×亩数

=48/12×(1 +10%) ×7 =30.80(万元)

(3)返还的出让金：出让金当年实际支付价×(绿化用地亩数+后期占用l亩) =20÷(17 -4) ×(4+1) =7.69(万元)

(4)补偿估算式：7亩土地出让市场价-7亩土地的基础设施费+返还的土 地出让金

=112 -30.80 +7.69 =150.49(万元)

(二)答题要点及参考答案 1.错误更正如下

(1)用途：综合—一商业零售、住宿餐饮; (2)证件种类：身份证—一法人代码证; (3)权属性质：出让—一国有建设用地使用权; (4)使用权类型：国有建设用地使用权—_出让; (5)使用年期：36年——40年;

(6)土地权属来源：协议方式—一出让方式。 2.其他登记卡 (1)土地变更登记卡; (2)土地注销登记卡; (3)土地查封登记卡; (4)土地更正登记卡; (5)土地抵押登记卡。

3.测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分

摊，不考虑土地历史用途价值差异) 计算土地转让价值

土地转让价值=土地登记价值/土地总面积×商业零售部分分摊土地面积 =2454/4908×1532 = 766(万元)

4.判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个 别因素差异及时间因素)

土地现价=基准地价×(1+住宿餐饮的修正系数)×住宿餐饮部分建筑面积

=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12 =3033.54(万元) 二、报告判读题 (一)答题要点及参考答案

1.估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面

(1)说明方法选择总的思路; (2)列出选择的方法; (3)说明所选方法的理由： (4)说明未选方法的理由;

(5)对所选方法基本原理进行介绍。

2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑以下几方面的 因素

(1)估价目的; (2)估价原则;

(3)估价方法使用的条件;

(4)估价对象的自身情况; (5)估价对象所在市场状况。

3.需要对其进行以下几个方面的分析和考察 (1)基准地价是否覆盖估价对象;

(2)基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似;

(3)基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似(内涵);

(4)基准地价是否在合法使用期内; (5)基准地价现时性是否较好;

(6)估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。

4.成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面 (1)所有权的变化; (2)用途的变化; (3)开发程度的变化; (4)投资集约度的变化; (5)相对区位条件的变化。 5.一般包括以下几方面的内容 (1)用途修正; (2)年期修正; (3)时间修正; (4)开发程度修正; (5)估价目的修正; (6)土地容积率修正; (7)权益状况修正。 (二)答题要点及参考答案

1.根据土地现状分类标准二级类，除工业用地以外，有下列适用成本逼近 法估价的地类 (1)采矿用地; (2)仓储用地： (3)机关团体： (4)科教; (5)医院卫生慈善; (6)新闻出版： (7)文体娱乐： (8)公共设施; (9)公园绿地。

2.依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类 (1)土地补偿费; (2)青苗补偿费;

(3)劳动力安置补偿费用; (4)地上物补偿; (5)社会保障。

3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特 点简述可能的原因

(1)征地区片价不包括青苗补偿; (2)征地区片价不包括地上物补偿; (3)估价对象人均耕地面积较低; (4)估价对象土地质量较好; (5)估价对象区位条件好; (6)人均收入水平高; (7)人均生活水平高; (8)人均社会保障水平高; (9)区片价只是实际补偿的基础。 4.土地开发中可能的单项工程 (1)通路; (2)通电; (3)通讯; (4)供水： (5)排水：

(6)通气(暖气、热力、燃气); (7)土地平整。

5.该体系中可能有的影响工业地价的区域因素 (1)工业区用地类型; (2)产业聚集效益;

(3)工厂与原料和市场的配合; (4)道路级别; (5)过境公路连接状况; (6)距火车站的距离; (7)环境质量优劣状况; (8)区域土地利用限制; (9)基础设施状况。 (三)参考答案表六 续表

2008年土地估价师土地管理基础与法规考试真题答案

2008年土地估价师土地估价实务基础考试真题答案

试卷三 土地估价实务基础 一、单项选择题

1.B 2.D 3.A 4.D 5.C 6.D 7.B 8.B 9.A

10.B 11.D 12.D 13.D 14.A 15.C 16.B l7.A l8.D 19.C20.C 21.D 22.B 23.C 24.D 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C 30.C 二、多项选择题

31. AC 32. BDE 33. ACE 34. BD 35. BD 36. ABC 37. ADE 38. BE 39. ABE 40. ABDE 41. BDE 42. BC 43. BE 44. BC 45. ABCE 46. AD 47. DE 48. DE 49. ADE 50. BC 三、情景分析题

51. AD 52. BCD 53.C 54.B 55.B 56.C 57.A 58.C 59.B 60.A 四、计算题

(一)答题要点及参考答案 计算房地产总价值 1.计算1-5层房地产价值

(1)年净经营收益= (10-6 -10 ×10%)×365 =1095(万元)

(二)答题要点及参考答案

1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程， 并将全部结果制作成表格(表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季 度四列))

J001地价水平值计算式如下：

J001地价水平值=(1200+ 1100)/2=1150(元/平方米) 各季度各区段地价水平值计算结果表 J001 JO02 JO03 J004 J005 J006 J007 .1008 J009 2007年一季度 2007年二季度 2007年三季度 2007年四季度 1150 1000 1050 675 600 750 500 520 450 1150 1000 1050 675 600 750 500 520 450 1190 1080 1120 690 600 750 560 560 520 1190 1080 1120 690 620 750 560 560 520 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式

一级地价水平值=(1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2)/(0.2+0.2 +0.2)= 1067(元/平方米)

二级地价水平值= (675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6)/(0.6+1.2 +0.6)= 656(元/平方米)

三级地价水平值= (500×1+520×1.5 +450×1.5)/(1+1.5+1.5) =489 (元/平方米)

3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值

整体地价水平值= (1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600×

1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5)/(0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+ 0.6+1+1.5+1.5) =596(元/平方米)

4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各 季度定基地价指数

一季度地价水平值= 1067(元/平方米)

二季度地价水平值=(1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2)/(0.2 +0.2+ 0.2) =1067(元/平方米)

三季度地价水平值= (1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2)/(0.2+0.2+ 0.2) =1130(元/平方米)

四季度地价水平值=(1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2)/(0.2 +0.2+ 0.2)=1130(元/平方米)

2007年一季度定基地价指数：100

二季度定基地价指数：1067/1067×100：i00 三季度定基地价指数：1130/1067×100：106 四季度定基地价指数：1130/1067×100= 106

2008年土地估价师土地估价理论与方法考试真题答案

试卷二 土地估价理论与方法 一、判断题

二、单项选择题

11.C 12.A 13.A 14.A 15.B 16.D 17.D 18.C 19.D 20.B 21.D 22.B 23.D 24.B 25.D 26.A 27.C 28.D 29.D 30.A 31.C 32.C 33.B 34.B 35.C 36.A 37.B 38.B 39.A 40.D 41.D 42.C 43.B 44.B 45.A 46.C 47.C 48.B 49.B 50.B 51.C 52.C 53.C 54.D 55.C 三、多项选择题

56. AE 57. AB 58. AE 59. ABDE 60. BE 61. BCDE 62. AE 63. ACDE 64. AC 65. ACD 66. BCE 67. ABCD 68. AC 69. ABC 70. ACD 四、情景分析题

71. AC 72. BD 73. AB 74. AC 75. AD 76. BC 77. ACD 78.D 79.B 80.C 81.D 82.C 83.D 84.C 85.A

表一、表二 土地 级别 级别 总面积 1.5 4 土地 级别 三 级别 总面积 8 区段 编号 JOOl J002 J003 J004 JO05 J006 区段 编号 JO07 J008 J009 区段 总面积 O．5 0.5 0.5 I 2 l 区段 总面积 2 3 3 区段 居住用地 实际面积 0.2 0.2 0.2 O．6 1.2 O．6 区段 居住用地 实际面积 1 1.5 1.5 监测点 序号 l 2 3 4 5 6 7 8 监测点 序号 9 10 11 监测点设定条件下价格（2007年） 一季度 1200 1100 1000 1050 700 650 600 750 二季度 1200 1100 1000 1050 700 650 600 750 三季度 1220 1160 1080 1120 700 680 600 750 四季度 1220 1160 1080 1120 700 680 620 750 监测点设定条件一 ‘价格（2007年） 500 520 450 500 520 450 560 560 520 560 560 520 一季度 二季度 三季度 四季度 方案 甲 乙 丙 丁 表五

市场繁荣的收益率(%) 20 17 25 8 市场衰落的收益率(%) -11 -2 -6 4 49

型 国有建设用 地使用权 土地权利 证书号 ×国用（2003出让] 第03 -323号 权属性质 出让 使用权类 年 2043年2 月16日 使用期限 36 终止日期 土地归户卡号 隐蔽 独用面积 4908 取得价格 2454 使用权面积 4908 其中 建筑限高 申报建筑 物权属 分摊面积 建筑容积率 3.12 建筑密度 0. 54 建筑物 80米 天星商贸发展公司 2670 建筑物类型 楼房 占地面积 土地权属来源 证明文件名称、 编号、日期 序号 土地使用权于2003年2月16日通过协议方式取得 《国有土地使用权出让合同》编号：×国用[ 2003出让]1l号 登记的其他内容及初始、变 注销和其他登记事项（可续表） 人 日期 登记类型 更、 经办人 审核印章 3245 8 (1)土地包括批发零售1532平 方 (2)界址坐标（略）。 16 日取得。 可 2003年 初始登记 米，住宿餐饮3376平方米。 黄珊 赵隐蔽 月22日 (3)土地使用权于2003年2月 50

表六

序号 错误点位置 错误内容及原因 l 2 2 1l 总述内容不全，缺少委托方、受托估价方 确定价值错误 3 14 -15 《中华人民共和国土地管理法》引用错误，2004年8月28日该法已经修订 4 27 5 40 6 48 《全国工业用地出让最高价标准》错误，应为《全国工业用地出让最低价标准》 应为《土地利用现状分类》 地价定义不全，缺少土地用途的设定 土地使用年期设定错误，不该是法定最高使用年期，实际剩余使用年期为 43.2年 7 52 -53 8 61一62 估价结果表述不全，缺少土地单价 9 75 报告撰写的依据不准确，应依据《城镇土地估价规程》 土地估价技术报告提交对象错误，提供给委托方仅为土地估价报告，土地估价 技术报告不提供给委托方 应为估价机构不负责核实错误 缺少估价师签字，至少要两名土地估价师签字 土地登记状况不全，缺少土地权利人登记信息 标题名称不符，应为地价影响因素分析 区域因素分析缺项，还应包括通气，公共配套设施等内容 估价原则不全，缺合法原则、运用假设开发法需要最有效利用原则 10 79 11 84 12 88 13 97 14 117 15 119 16 130 序号 错误点位置 错误内容及原因 17 139 18 153 19 158 方法选择错误，办公楼具有收益性，不适宜运用成本逼近法 公式不正确 公式错误，分子分母颠倒了，B应为估价对象估价基准日地价指数／比较实例交 易期日地价指数 20 163～164 比较案例描述缺项：土地用途内涵是否一致未作说明，位置没有说明 21 182 - 183 地价指数确定不清：未对地价指数的基准日期进行说明，地价增长缺依据 51

22 187 公式错误：公式中n、m颠倒 23 199~ 200 容积率修正确定缺乏依据：应说明如何确定容积率修正系数 24 218 25 224 26 228 27 231 28 237 应为预期不动产价格 预期不动产价格确定缺乏依据，应阐明预期不动产价格的依据 建筑物开发成本内容不全：缺少不可预见费等 建筑结构与土地利用状况中描述矛盾：根据前述介绍，该建筑为框架结构 公式错误：建筑物开发成本计算应用建筑面积 29 241 - 242 利率计算期错误：开发期为2年。利息率取一年期不正确 30 244 - 245 公式错误：前述按复利计算，投资利息=地价×[（1+利息率）开发周期一1]+建 筑物开发成本×[（1+利息率）开发周期“一1] 投资利润计算基数前后矛盾：是以不动产总价还是投资的一定比例计算，前后 应保持一致 计算总地价不准确：应扣除取得土地时支付的相关税费等 不是未来的价格 开发程度和利用条件不应该是设定的 估价结果表述错误：大写没有货币单位，没写币种 附件不全：附件中缺少估价对象《国有土地使用证》复印件 附件不全：附件中缺少委托估价方营业执照或法人代表身份证复印件 3l 252 32 264 33 278 34 284 35 289 36 290 37 290

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