根据项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设板塔结合的普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，总建筑面积约为26.72万m，共2500户。具体规划技术指标见表1。
表1 主要规划指标 单位：m 1总占地面积 85000 2规划建设用地 3住宅用地 4总建筑面积 4.1地上建筑面积 其中：住宅 配套公建 4.2地下建筑面积 其中：车库 设备和人防 容积率
66900 63900 267200 202200 196000 6200 65000 49000 16000 3.02 2
2
2、项目开发进度安排
(1)前期工作安排
本项目的前期开发准备工作于2014年中开始，主要内容包括前期工程、勘探设计及报建工作。
前期工程包括项目损益表（融资后分析）的拆迁、七通一平达到开工条件，这部分工作在2015年10月前完成。
勘探设计工作包括项目勘探、建筑设计、项目可行性研究、方案的优化确定、初步设计、基础施工图设计、施工图设计。这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施工时完成，但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改。
报建工作主要包括规划方案审定、单体方案审定、人防、消防的报批、办理规划用地许可证、办理建设规划许可证、办理开工证。这部分工作因为因素较多，时间弹性较大，2015年年中开始办理，2015年10月底办理完毕。 (2)工程施工进度计划
考虑到本项目的规模、目前市场情况及资金筹措等各方面的原因，本项目计划一次性开工，整个项目计划从2015年10月至2017年10月完成工程建设阶段的工作，历时两年。这部分工作包括基础工程、主体结构工程、楼内专项工程、装修工程、机电工程、市政配套工程、
道路绿化工程、竣工验收。具体建设进度安排如下。 1)前期工作在2015年第三季度安排完毕。
2)工程施工进度计划。时间安排在2015年10月开始至2017年10月，共8个季度，24个月。 工程进度开工两个月完成基础工程，2016年1月至2017年1月，四个季度完成主体结构的建设施工，2017年1至2017年10月，完成项目室外装修、区内配套工程、工程设备安装及调试、室内装修、竣工验收并交付使用。
3)项目开发周期计划。本项目的开发周期计划为3年整，共计36个月。
3投资估算与资金筹措
（1）项目总投资估算
由于本项目位于成熟社区，红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建设时已完成。因此，基于开发商的此点优势，本次测算未计算红线外市政配套费，仅测算红线内基础设施配套费。本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费用、不可预见费等在内。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。总投资估算表见表2。
表2 总投资估算表 序 号 项 目 1 1.1 土地费用 地价款 投资金额(万元) 26902.4 9402.4 8492.4 910 17500 881.76 801.6 80.16 40080 4044 1.1.1 地上面积 1.1.2 地下面积 1.2 2 2.1 2.2 3 4 4.1 5 土地拆迁补偿费 前期工程费 勘探设计费 项目可行性研究 建安工程费 基础设施配套费 红线内基础设施配套费 4044 建设单位管理费 6 7
不可预见费 总投资成本 其中，建设单位管理费按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费之和的2%估算。不可预见费（含基本预备费和涨价预备费）按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、建设单位管理费用的10%计算。
（2）投资进度计划
总投资中的土地费用为26902．40万元，包括地价款和土地拆迁补偿费。地价款为9402．40万元，分两期交付。建设开工前2015年初缴付40%，取得临时土地使用证，2016年初缴付60%。土地拆迁补偿1．75亿，根据与土地方的协定，2015年上半年支付8900万元，取得立项批复和规划意见书后（预计2015年9月）支付6900万，余款1700万元于完成征地拆迁、三通一平后支付（预计2015年10月底完成）。
前期工程费中的勘探设计费和可行性研究费用共计881．76万，于2015下半年和2016年上半年按各50%比例投入。
依据业内惯例，建安费用自2015年下半年开工后，依据施工进度，按比例分别投入，假设均匀投入。基础设施配套费发生在工期内，也假设均匀投入。
建设单位管理费假设自2015年开始至2017年均匀投入。不可预见费（含基本预备费和涨价预备费）假设自2015年开始至2017年均匀投入。
其他未约定投资发生时点的投资活动，根据实际情况自行进行约定。 （3）资金筹措计划
本项目共计划投入自有资金1.75亿元。根据投资需求分年投入，其余投资将用销售收入和募集资金来弥补。已知银行贷款利率为7%。每半年计息一次，借款本金按还款周期等额还本。
4、销售计划及销售收入预测
（1)销售工作计划
销售工作主要包括市场推广、申办预售许可证、申办银行按揭、预售及现楼销售、确定物业管理方案及入驻，这部分的工作分两期进行，主要从2015年10月开始一直到2017年10月底。由于目前市场上准现房销售越来越被市场认同，依据目前市场趋势以及本项目开发商在工程建设上的优势，建议本项目以准现房推出市场销售，本项目在2016年春季开始销售，预计2017年底完成。 （2）销售价格及进度
根据2014年以及2015年的商品房销售价格，并为了提高本项目的竞争力，拟按起价7000元／m，现房均价7500元／m，期房均价7100元／m，整体均价7200元／m的价格来测算本项
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目的销售回款。地下车位按6500元／m测算。假设收款方式为一次性或按揭付款，本项目预计从2015年末开始销售，于2016年上半年初进行成本核算和销售收入确认。预计销售进度情况具体见表3。
表3 项目销售计划表 项目 均价（元/m） 住宅 车库
（3）销售费用及税金
销售推广费为销售额的2．5%，销售税费按国家规定计取，主要随销售收入的发生。其中土地增值税按销售比例和进度结转。
7200 6500 22
销售面积（m） 196000 49000 2 2016年 上 10% 10% 下 20% 10% 2017年 上 30% 30% 下 20% 20%
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