[物业管理实务案例]车辆管理案例分析汇编

[物业管理实务案例]车辆管理案例分析汇编

网开一面——车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办

许多成功人士在所在小区都有自己的车位。他们大多交际广泛，时常几台车轮换开、朋友间换车开、临时有事借车开。当其把没有在管理处车场注册的车开回小区时，往往要停放在自己的车位上，而这又不符合专位专车的车场管理要求（物业管理中的许多事情非常繁杂，再好的管理制度也不可能完美无缺）。处理不好，很容易造成矛盾和纠纷。

某大厦管理处也同样遇到了这一问题，他们坚持具体问题具体分析，做了适当的变通（执行制度是手段，达到效果是目的，变通就是既要不拘泥于具体管理办法，又要不违背总体管理原则）：首先确认要求进入车位非注册车辆的开车人是否为车位主人或其雇请的司机；确认后再查明车位有无停放已注册的车辆；若有则动员其将车停放到附近的收费车场；若无则问清注册车辆未归的原因，同时告知该车停放期间，注册车辆将不能进入车场；对方认可的做好详细记录后准入，并在交接班记录上注明。

实践证明，这样变通处理既保持了车场管理的严谨性，使之仍然井然有序，又避免了车场管理的机械性，让用户满意。

点评：此物业的10字质量方针中，既突出了“安全”又强调了“方便”。安全与方便是一个问题的两个方面，两者不可偏废。忽略了哪一个，都算不上高水准的管理、高质量的服务。

一箭双雕——在消防通道上乱停放车辆怎么办

某广场北侧的道路连接南某路和南某大道，具有一般通道和消防通道双重功能。一段时间里，一些住在大厦和来大厦办事的人图方便，随意将车辆停放在作为消防通道的一侧，影响了消防通

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道功能的发挥。管理处不得不指派护卫员着意看管，然而，仍有车主以“马上走”为借口，不服从管理，停下车就走（出现问题，人们一般的思维定式是首先想到增加人，增加人必然增加开支，可又未必就能把事情办好）。

为了从根本上解决这一问题，管理处设想了一个新的方案，就是在道路中间设立一排隔离墩，将一条道路分隔成不同功能的两条通道。但这又不是管理处一家就能够独立决定和实施的。管理处的领导主动向所在地的派出所汇报了道路管理的现状和自己的设想，并请他们进行实地考察，经反复沟通和协商，取得了执法主管部门的理解和支持（管理处人微言轻，善于借助权威部门的力量，很多难事就好办了）。

在派出所的配合下，管理处用隔离墩对大厦北侧道路的功能进行分隔。此后，道路管理起来容易多了。不仅消防通道上再也没有随便停滞车辆的现象，增加了大厦的安全保障，而且还收到了一个意想不到的效果，大厦停车场的停放车辆明显多了，车场收入亦随之增加。

点评：类似问题光靠用人看管，光靠说服教育，很难从根本上得到解决。但添个不会说话、不讲情面的死家伙，省人、省钱、省麻烦，问题一下子就迎刃而解了。但话说回来，死家伙还得靠活人琢磨出来。

恩威并用——外来车辆执意进场故意堵塞道口怎么办

一次，一外来车辆要求进入均为私家车位的某花园。护卫员礼貌地上前说明情况，并劝说司机将车停放在紧挨花园的一个公共停车场。谁知司机勃然变色，嘴里不干不净，把车停在道口，扬长而去。道口一下子被堵塞了。

护卫员急忙呼来值班的护卫班班长。护卫班长简要了解情况后，马上追赶司机，婉言做他的工作（反应迅速，否则就失去了做工作的最佳时机）。首先对因花园设施有限而未能提供停车条件

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表示歉意，然后陈述停车道口堵塞交通的利害，接着动员尽快自行将车移走以弥补影响，最后指出若一意孤行则立即扣留该车并电话报警或电请交通管理部门拖车（你非要乱停，我就请人拖车，在讲明道理后亮出“杀手剑”，实在聪明）。

司机自知理屈，恐怕也觉得这最后一手难以招架，略做沉思，无言以对。只好乖乖地回来把车开走了，道口又恢复了正常。

点评：对那些无理取闹的人，我们首先还是要笑脸相迎，用情理去感化他，但同时又要不卑不亢，有办法去对付他。前者叫动之以情、晓之以理，不给人家留下口实；后者叫告之以规、制之以轨，不让人家当软柿子捏。总之，要绵里藏针。

追根溯源——搬家车辆损坏公用设施逃走怎么办

去年8月13日, 某花园C栋一业主搬家。装完家私后, 业主乘车先行, 而随后的搬家车行至道口时，偶发故障,

在自动道闸开启限定时间内未能及时驶离道口, 重新启动后将下落的道闸横杆刮坏。司机见状, 匆忙开车离去。

由于花园均为私家车位，实行IC卡管理，所以当时没有留下该搬家车的牌号记录。找不到肇事的车辆怎么办？管理处的几个管理人员经过短暂磋商（遇到难题，大家坐下来议论一下是相当重要的，一方面可以集思广益，找到解决问题的办法，另一方面可以统一思想，步调一致地推动问题的解决），确定要设法用电话联系业主。并通知大堂护卫员：一旦发现业主回家，即请其到管理处，同时报告管理处有关人员。

7天之后，管理处与业主直接见了面。首先向其讲清了事情的经过和后果，然后让其帮助查找司机。业主讲，车是托朋友在街上临时雇用的，司机已无从查找。这样的托词是管理处早已预料

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到的（凡事预则立，不预则废，办一件事情先想几套方案，临时出现变故就不至于手慌脚乱，成功的把握就更大一些），于是管理处提出搬家车辆是业主办理搬出手续后由其带入小区的，若业主不能积极管理处找到直接责任人，业主就应当负连带经济责任。经反复、耐心地做工作，业主认为管理处言之有理，同意承担修复道闸的全部费用。

点评：物业管理特别需要这种敢于较真的精神，对损害企业利益、业主利益的，决不放过，决不迁就。其实很多问题都是这样，乍看起来没有头绪，处理不了，但往往一较真，就能峰回路转。

移花接木——业主强占他人车位怎么办

十月上旬夜里10点左右，某小区地下车库值班护卫员报告X号楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。护卫员劝其将未购车位的车开走，但业主对护卫员不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，护卫员只好求助楼间护卫员使用对讲系统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对护卫员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对护卫员进行漫骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。

了解到这些情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主生活道歉（有理也要先说自己的不是，给足对方面子和台阶，为双方的进一步交流创造了条件），然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。看到他不断点头，值班人员趁热打铁，建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题（不仅着眼一时一事，而且争取一劳永逸，这样去做工作就更有效率）。他听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。值班人员自是满口答应。

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第二天一早，管理人员就同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧到办公室来办理。果然，他没有食言，当天下午便来到办公室，顺利地办理了租位手续。

点评：以其人之道还治其人之身，是古人总结出来的一种处事哲学。纠正某些违章行为，亦不妨用用这一办法。当然我们这里讲的“治”，没有鼓励以错制错的意思。而是说用语言创造一种客户本身受违章困扰的情境，使之“己所不欲、勿施于人”。

有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办

去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认（尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦）。

早晨6时20分,

护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主横生节枝，否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。

在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解（既然如此，没有必要再扯下去，及时请权威机关来处理，是最好的办法）。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。

点评：遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了

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证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。

绵里藏针——乱停车的访客蛮不讲理怎么办

一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库护卫员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。护卫员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。

管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场（能够在第一时间发现问题，对圆满解决问题相当重要）。在了解了事情经过后，语气和缓但态度坚定地对车主说：“如果我们护卫员违反了物业优质服务的有关规定，我们一定严肃处理，现在看来是您无理取闹且出口伤人，您应当向受到伤害的我们护卫员致歉。”（要求其致歉并非为了分出个高低，它的意义在于既是对无理取闹者进行教育，使之下次不再胡作非为，也是对坚持原则护卫员进行安抚，使之下次仍旧恪尽职守）车主见势不妙，用手机叫来楼上的业主。

安全主管扼要地向业主介绍了情况，平素对管理处护卫员礼貌周到的服务就有切身感受的业主，见车主还在骂骂咧咧，一切都明白了。她一边开导车主，一边说：“你们别与他一般见识，我这里给你们赔礼了”。（倘若她平时对管理服务有什么不满，可能就是另外一种情况）车主自知理亏，怏怏把车开走了。随后，她又和管理处安全主管一起，安抚吃了委屈但始终彬彬有理的护卫员。

点评：物业管理无疑具有服务和管理双重职能。然而迫于外部不便明言的某种压力，现在许多物业公司只敢讲服务，不敢讲管理。管理无序，服务焉在？还是应当按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理职能。

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停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?

1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆\"美鹿\"牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。一审认为:物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。因此,物业公司应承担赔偿责任。

二审认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并元保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:\"交通工具停车场所的管理\"。1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对\"交通与车辆停放秩序的管理\第二十条规定\"露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取\"。鉴于上述批复及合

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同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。

终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。

据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定,厦门市中级人民法院于2001年3月25日判决如下:

一、撤销厦门市开元区人民法院(2000)开民初字第2831号民事判决。

二、驳回维修公司的诉讼请求。

本案一、二审诉讼费各人民币5250元,均由维修公司负担。本判决为终审判决。

访客无理打骂护卫员怎么办……

去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。

管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象,

查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。

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然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在）。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。

事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。

点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。

物业公司收取的是车辆保管费还是车位使用费

[案情简介]

2000年5月9日,某市某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶某牌小轿车到某大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放在由该市某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,

物业公司未收取所停放车辆的钥匙及行驶证,亦未向停车人出具取车放验凭证,后驾驶员要提车时,发现轿车己丢失,驾驶员立即报案,该市公安刑警支队于2000年5月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。另查,失窃的轿车系维修公司于1997年8月16日以200000元购入。汽车维修公司认为自己的车辆在物业管理公司保管期间丢失，要求物业管理公司承担赔偿责任。而物业公司认为，该公司经营范围中并无保管业务,停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务，自己向停车者收取的只是车位使用费，而不是车辆保管费，因此对于车辆失窃自己没有任何责任，拒

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绝就失窃车辆的价值进行赔偿。双方因此产生纠纷，维修公司将物业公司告上了人民法院，要求物业公司赔偿丢失汽车给自己造成的损失共156000元。

[法律分析]

本案中物业公司是否需要承担丢失车辆的赔偿责任，关键就在于物业公司和维修公司之间的法律关系是车辆保管合同关系还是停车位使用合同关系，而在本案中维修公司将系争车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定，物业公司也未收取所停放车辆的钥匙及行驶证,亦未向停车人出具取车放验凭证，根据《合同法》第三百六十五条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”第三百六十七条规定：“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”第三百六十八条规定：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。”第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”，本案中维修公司没有与物业公司签订保管合同，也没有保管车辆的约定，物业公司的停车场也没有对外表明自己从事的是车辆保管业务，同时维修公司也没有向物业公司移转车的占有，物业公司没有向维修公司出具保管凭证，因此，物业公司和维修公司之间不成立车辆保管合同，而只存在车位使用合同关系，在车位使用合同关系中，物业公司已经提供了符合约定的空车位，已经履行了自己的义务，不存在违约行为。因此，维修公司要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求将得不到法院的支持。

[自助指南]

本案是现实生活中经常发生的停车纠纷的一个典型。要解决这类纠纷关键要搞清停车位提供者（往往是物业公司）和停车者之间的法律关系，实际上就是如何认定停车合同的法律性质。停车合同究竟是保管合同还是停车场地的使用合同，即物业公司收取的究竟是场地使用费还是保管费，我们可以从下面几个方面进行认定：

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首先，看当事人之间的约定。如果当事人已经就停车合同的性质进行了明确的约定，即约定为保管合同或者租赁合同，那依当事人之间的约定进行解决。其次，当事人没有作出明确约定的，要根据当时的具体情况，结合保管合同和租赁合同的特点进行分析，下面几个因素可以参考：（1）保管合同必须要寄存一方移转保管物的占有，而场地租赁合同只要一方提供场地即可；（2）保管合同是一种实践性合同，在寄存方交付保管物的占有时才生效，即只有当交付保管物时保管合同才生效，而场地租赁合同是一种诺成性合同，从双方当事人意思表示一致时就开始生效；（3）保管合同中，保管人需要向寄存人出具保管凭证，寄存人也需要凭借保管凭证向保管人要求返还保管物，而在场地租赁合同中，出租人只要按约提供场地即可。

实践中，要防止和减少车辆停放中的纠纷，关键的一点是通过停车人和场地提供方之间作出明确的约定，如果没有约定的话，该合同一般的为场地租赁合同，停车方只有通过加强对自己车辆的防盗设施来保护自己的权利，同时也寄希望公安机关加强社会治安。

关于高空抛物砸坏B座28H奔驰汽车的经过及处理办法

【事情经过】：

2003年4月5日晚21:50，停放在某花园B座楼下露天车场的粤B58568奔驰汽车被高空抛下的打印机砸坏车门、车窗及车顶，同时抛下的还有折叠式靠背椅、电脑音箱、镜子、小件装饰物等。【应急处理】管理处护卫员闻讯后，迅速赶到现场并打电话报告给管理处经理。管理处经理立即奔赴事发现场，作出如下反应：

1、立即用警示胶带保护现场，并派专人管理现场，疏散围观人群。

2、迅速成立突发事件处理小组并分工：客户服务中心通知车主；技工班安装工程灯协助拍照取证，验证被抛下来的物品种类；护卫主管负责报案到园岭派出所，并在楼下负责接待派出所民

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警；管理处经理和工程主管分带两名护卫员组成走访小组走访B座A型房未装防盗网的住户及上下层业主，录取所闻所见情况，收集证据。

3、将所有情况进行汇总，确立嫌疑人，口头报告给上级领导。

4、22:40，民警来到现场，管理处将分析情况做了汇报，强调被抛物品的共性是办公用品的整体性，根据管理处第一手掌握的资料，民警进入B27A调查取证并录取证词。民警在该户业主家的电脑旁的窗台上，发现一约2cm见方的透明塑料防护罩并照相。

5、将调查结果及过程报告分公司领导，并将现场证物收集保存。

6、当天晚上，管理处就调查结果进行分析验证，发现民警在B27A窗台所取得防护罩的裂痕同现场证物epson C40打印机上的裂痕完全吻合，确认为一个整体，结合当晚走访结果，从而确认该打印机系B27A业主所有并因业主与其家人吵架而被抛下，导致车辆被损（已通知车主对车辆进行维修并告之结果）。

7、第二日，车主修理车辆，维修费用19730元。管理处于4月7日同B座27A业主取得联系，告之事件结果及将要采取的处理意见，该业主拒不承认。【相关方的反应】该高空抛物事件，小区内业主为之深恶痛绝，为管理处开展调查并取得第一手资料奠定了良好的群众基础。业主在不同的场合都对此行为表示了不满。当管理处人员对现场保护并拍照取证的时候，B27A业主陈琳小姐来到现场，言楼上可能有人打架，很吵人。管理处将调查结果告之当事人后，车主认为，车是放在管理处所负责管理的公共区域被损坏，管理处应履行管理责任，承担损失赔偿事宜，并表示可以协助管理向责任人追讨。

B27A业主认为，她们没有往楼下丢任何东西，如果派出所或是管理处一定要认为是她们所为，可以采取任何一种正常的方式来解决。并对管理处人员、派出所人员、车主因调查而进户（已征

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得对方同意）一事深表不满。

【处理方法分析】

B27A高空抛物行为直接导致B28H业主的财产受损，两户业主成为此财产侵权法律关系的主体。管理处做为公共区域责任管理人，也将进入该侵权法律关系的主体。鉴于此，管理处制定了相应的处理办法：上策，将民警所提供的证据向事件双方出示，取得双方当事人的认同，主动履行赔偿和认可赔偿，争取在小范围内将事件处理，兼顾管理处长期和短期工作开展的顺利性。其次，争取派出所在管辖范围内将此事就地解决。依据刑法的有关规定，当财产侵权额度超过一万元的时候，公安部门可以立案并就以刑侦结果为依据，以听证会的形式解决争议。尽量争取派出所出面，将此事迅速处理。再次，出具证明，由保险公司先行赔付，再提供证据，协助保险公司代位起诉，追究侵权责任人的侵权责任。此法缺点是只能赔付标的额的80％，不能全额赔付，差额部分可能要由管理处承担，而管理处没有承担此责任的义务。下策，告之被侵权业主B28H，管理处不承担此次侵权的赔偿责任，但可以协助将侵权人B27A诉至法院，并愿意在此过程中以证人的身份出现，并提供派出所出示的证据，使该事件能尽早解决。此法的缺点是，管理处有可能被作为第二被告出现在被告席，对于不明真相的传媒来说，有被歪曲报道的公众风险，公司在对外形象上有受损的可能。

停车难 业主和物管观点大碰撞

物业管理涉及到发展商、施工单位，甚至中介代理，比如电、热、气、电信、电视、宽带等，因此产生的一些矛盾、纠纷层出不穷。9月1日起，我国新制定的《物业管理条例》（以下简称《条例》）将正式实施，这意味着物业管理服务市场将得以规范，而老百姓的生活环境也将得以改善。那么，目前物业管理服务市场存在哪些突出问题呢？

焦点一：交了车位费，车子无处停

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郁先生是杭州文苑路金都花园的住户，每个月他都按时交纳物管费，还有90元的车位费。由于小区停车场太小，车位太少，每天下班回家，他都得在小区里绕上几圈，才能找到一个车位。而且他发现，小区里停的车子有好几辆还是外面来的。

业主观点一：小区内的公共地面到底是属于谁的呢？既然业主买楼时公共部位费用已经摊在楼款里，业主当然享有权利。物业公司是为业主服务的，像小区内停车之类的事，首先得保障业主的权益。

业主观点二：车位收费“一刀切”，奔驰、普桑一个价，大车小车一个价，不够合理。

业主观点三：外面车辆擅自进出，不仅损害了小区业主的利益，也给小区安全带来隐患。

物管观点一：小区停车的确是件头痛的事。一方面，现在小区建设跟不上业主买车的速度，一些小区的车位明显不足；另外就算有车库，但是价位较高，一般住户不愿购买，出现了车库空置而业主无处停车的奇怪现象。难管！

物管观点二：有时个别业主有两三辆车，却只交一个车位的钱，我们劝不住，也不好得罪他。外面车辆进来，有的说是来看朋友的，有的说马上就走，拉也拉不住，我们没有权力拖车、罚款，只能好好劝说。

对策：对这一顽疾，耀江物业陈总经理表示他们公司的做法是，教育员工，耐心劝说；给违规车贴小纸片，温情提醒；最终以服务带动管理。据说该公司招聘员工的一个重要条件是———善于交际，脾气要好。

相关法规：《条例》第四章第三十六条，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

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焦点二：车位有了，草地没了

郁先生表示，有一次小区埋设地下管煤，物业公司就乘机将周边的绿化地块改作了停车区。改完之后，停车地方是大了，可是物业公司非但没讨好，反而被业主们指责减少了绿化面积。

业主观点：考虑目前停车紧张，物业公司的做法是可以理解的。但是在改用之前，物业公司有义务向业主先说明一下，至少应该贴一张公告，万一多数业主不同意这样做，物业公司也不会好心办坏事了。业主与物业公司缺乏沟通渠道。同时，一旦物业公司做得不合理，业主也没有一个申诉的地方。

物管观点：现在小区车位紧张，僧多粥少，将绿化带、空地改作车位，实在也是无奈之举。有车的觉得好，没车的说侵害了他的利益，真是众口难调呀。

相关法规：《条例》第二章第六条，业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

第五章第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五章第五十二条，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

焦点三：没人领的车就能随便卖吗

家住文苑路沁雅花园的方先生表示，物业管理公司擅自将小区内无人认领的自行车处理了，有50多辆，卖给了收破烂的，得到的钱就存放在物业公司里。

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业主观点一：这样做合法吗？物管人员应该加强法制教育，如果是为了赚钱就更不对了。

业主观点二：给安全带来隐患。万一车子的主人要车了，却找不着车子，找谁说去？

物管观点：这些旧车堆放在那里无人认领，影响小区环境。再说卖车的钱并没有个人拿进，而是放在公司取之于民用之于民，有什么不合理？

相关法规：《条例》第四章第四十八条，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

业主轿车保安眼皮底下丢 新条例如何解决

黄先生是丰益城市花园小区的业主，9月1日，他的桑塔纳在离保安岗50米的车位上不翼而飞。由于是新《物业管理条例》实施的第一天，他以为物业会对此负责，但却得到了相反的答复。

9月1日下午，出差回来的黄先生突然发现停在车位里的轿车不见了，报警后他找到了小区物业———东兴联物业管理有限公司。

按照他的理解，自己一直交纳保安费，物业应按照新的物业条例对此负责任。但他得到的回答却是“理解你的心情，但我们管不了”。

“我交了一年的物业管理费，其中包括保安费。”黄先生认为，保安应保障业主的人身、财产安全。而物业公司王女士则表示，虽然交了保安费，物业公司却并没有收取停车费，车辆都是免费看护的。

“不是我不交，是他们根本不收停车费！”黄先生表示，他在买车后不久就曾主动前往物业公司交费办停车证，但物业公司却因停车证没有办下来，拒绝收取黄先生的费用。

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黄先生认为，物业没能办下停车证而无法收取停车费，产生的后果也应该由物业来负责。

虽然新的《物业管理条例》也贴在小区内，但东兴联物业公司则回避自己要承担的责任。

黄先生表示，他会考虑使用新的《物业管理条例》起诉物业公司以赔偿自己的损失。

北京澍铧律师事务所刘昊斌律师认为，虽然该小区业主没有和物业管理企业签订物业服务合同，但存在物业管理的客观事实，应按照物业企业的单方承诺，承担相应的责任。

对号入座——有车挤占私家车位怎么办

某花园没有公用停车场，仅有百个私家车位。这些车位散布于底层地面，且均为开放式。这样，就增加了停车管理的难度。

为了维护小区内正常的车辆停驶秩序，管理处首先安装了自动道闸系统，严格控制外来车辆的驶入，必需驶入的由专人引导停靠在指定位置，杜绝了外来车辆鸠占鹊巢的现象。

然而，有些私家车驶入后疏于管束。有的贪方便，有的漫不经心，时常挤占他人的车位。即使这些车位闲置，但其主人感到自己的财产受到了侵犯，依然要进行投诉。海富管理处针对这种情况，强化楼宇地面巡查工作，争取在第一时间发现问题，当即予以纠正，若已成事实，而车主又离开了现场的，则根据不同情况，及时进行处理：

对略微侵占邻近车位、但不影响车位使用的，在其车门贴上管理处统一负印制的《违章通知书》，指出其违章行为，提示其今后注意。这样公之于众，既利用车主的荣誉心理，起到警示作用，又使车位主人体会到管理处的负责精神，消除心中的怨气（不要小看一张纸，若用得恰倒好处，它的作用还是很大的）。

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对占用他人车位，及严重侵占相邻车位并影响了正常使用的，由巡逻护卫人员查明车主的去向后，立即登门面陈车主，重申管理处的机动车辆停驶规定，责其马上将车辆移到适当的位置，一次不行就两次、三次。这样，车主自己给自己找麻烦，不仅这次去移车有苦难言，而且下次停车时就会记起要照章办事（你不守规矩，我就不卑不亢、接二连三地'折腾'你，也不失为好办法）。

现在，某花园的车辆停驶秩序井然，由车辆停泊所引起的投诉已十分鲜见。

点评：这个案例中纠正违章停车的两个办法，似乎有旁门左道之嫌。其实不是。它的妙处就在于善于抓住对方的心理，以名正言顺的方式给对方出难题，让对方知趣。

车库被撬摩托失窃 苏州一物业公司赔偿六千

车库被撬，一辆价值万元的摩托车被盗该由谁负责？近日，居住在金阊区某小区的摩托车失主赵文亮通过法律向小区物业管理公司讨说法，拿到了6000元的赔偿金。

今年5月2日晚，赵某一辆停放在自己车库内价值万元的进口摩托车被盗，车库门被撬，家人当即报案。随后，赵某向小区物业管理公司反映此事，指出，小区车库被盗的主要原因是小区保安工作没有到位，要求小区物业管理公司予以赔偿。小区物业管理公司认为，业主车库被盗原因在于业主自己本身防范不到位，小区物业管理公司也有一定责任，但不是主要责任。赵某为了证实小区保安的服务情况，在今年6月和7月，先后5次深夜暗访小区保安值班情况，其中有3次值班人员擅自离岗，最长达2小时之久。物业管理公司对赵某提出的意见表示接受，但对摩托车赔偿一事没有答复。今年9月，赵某就摩托车被盗一事去一家法律服务所进行咨询，律师根据有关法律认为，小区物业管理公司每月收取小区业主物业管理费，应该承担小区安全保卫工作，对业主赵某摩托车被盗一事，小区物业管理公司负有一定责任。经过多方协商，近日小区物业管理公司与业主达成一致意见，愿意承担6000元的赔偿金。近日赵某从小区物业管理公司领到了这笔赔偿金。

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小区摩托车频频被盗 物业公司管理不善成被告

张先生停放在小区的摩托车被盗，他将小区房地产经营管理中心告上法庭，索赔13200元。日前，朝阳区法院受理了此案。

原告张先生称，1998年7月的一天晚上，他将新购买的摩托车停放在小区管理部门为居民设置的存车棚内，但第二天早上却发现摩托车被盗。据了解，此前小区已经有多辆摩托车被盗。张某于当年8月又购置了一辆摩托车，后再一次被盗。

张某认为，在小区发生第一次车被盗后，管理部门未能采取有效措施，导致小区内摩托车多次被盗。管理者对摩托车被盗事件负有不可推卸的责任，故诉至法院，要求被告赔偿原告直接经济损失4200元，间接经济损失7000元，精神损失费2000元。

住宅小区内停车场的五大法律问题分析

目前，城市住宅区的停车场大体可分三类，一类是地下停车场，一类是地上停车场，另一类是独立车库。随着商品房市场的日益繁荣和城市居民住宅的不断开发以及城市居民汽车拥有量的增加，住宅小区内停车场的相关法律问题突出起来。纵观大连市关于停车场方面法律问题的现状，就一些常被人们忽视和不得详解的法律问题予以剖析。

一、地下停车场中的停车位能否合法出售？

城市住宅小区通常建有地下停车场，该停车场供小区内业主停车使用。地下停车场是否归开发商所有，由开发商进行出售呢？地下停车场的归属因小区房屋销售时是否已按公建面积分摊而不同。实务中有三种情形。

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）

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应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

二、地下停车场的车位出租有年限规定吗？

市内某小区的业主张先生于今年5月6日与小区物业管理公司签订了“某某小区地下停车位租赁协议”，其中“租赁期限”为50年，租金20万，在签订协议当日一次性支付。

我们不讨论该协议其是否是名为租赁实为买卖的法律问题，而看张先生的20万元能否保证其车位租赁期限为50年。根据《合同法》第214条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”张先生签的这份租赁协议，法律能保护的期限只有20年，20年到期后，如果双方不能续签协议，张先生的车位使用权便失去法律保障了。当然张先生所交的20万元租金能否按年度平均分配或递增分配，将余下部分返还给张先生，又是一件麻烦事。可见，业主在签订车位租赁协议时，租赁期限不能超过20年，否则，法律不予保护。如果确需长期使用该车位，可在合同中约定其他条款，例如：“本租赁期限到期前1个月内，出租方承诺继续与承租方签订车位租赁协议，租期20年，租金标准不变”等。

三、开发商有权出售小区地上停车场中的车位吗？

市内某小区中的一位业主藏先生于2001年3月与该小区开发商签订了“某某住宅区车位转让协议，”协议约定开发商将该小区1号停车场中的8号车位使用权转让给藏先生，藏先生一次性

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支付车位使用费8万元。今年7月份该开发商因房屋销售完毕，完全撤出该小区，小区物业管理公司通知藏先生因小区停车场紧张，重新分配使用，需要按月或按年向物业管理公司支付停车费。于是，藏先生拿出车位转让协议与物业管理公司协商，物业管理公司称该协议无效，由此产生纠纷。那么，藏先生的协议是否有效呢？

根据法律规定，小区红线以内的场地应归小区全体业主所有。那么小区的地上停车场作为小区场地的一部分，应归全体业主所有，开发商无权处分，也就是说，开发商与藏先生签订的车位转让协议应是无效协议，藏先生不能依此协议主张其对8号车位的使用权。当然，藏先生可以采取相应的法律救济手段，如向开发商主张协议无效，要求其返还车位购买费用等。

四、小区地上停车场可以出租、出售吗？

通过分析，我们明确了小区内地上停车场的权利归属（归小区全体业主所有），那么小区全体业主可以通过一定程序对停车位进行出租、出售吗？

在前期物业管理阶段，即在小区业主大会成立之前，建设单位选聘物业管理企业进行管理阶段，物业管理企业未经全体业主的授权，物业管理企业不能将地上停车场以协议方式长期出租，否则通常会违背“业主临时公约”的规定，因损害全体业主的共同利益而归于无效。

在物业管理阶段，即在小区业主大会成立以后，业主委员会选聘的物业管理企业，在业主委员会授权的情况下，物业管理企业有权出租、出售地上停车位，并将收取的费用用于小区物业管理。

五、独立车库、地下停车位能办理房屋产权证吗？

实务中，我们通常提到“房屋产权证或产权证”这样的名词，在现行房地产法律规定中，是指“房屋所有权证”。根据我国《城市房地产管理法》的规定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物

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及构筑物。”由此可见，独立车库应归属法律上的“房屋”，可以办理产权证。那么地下停车位是否可以办理产权呢？

鉴于地下停车场整体符合法律上有关“房屋”的规定，应当可以办理“房屋所有权证”。但停车位由于其不具备“房屋”的属性，是否可以办理“房屋所有权证”或者办理“车位所有权证”呢？目前国家法律、行政法规、建设部规章中还没有统一规定。上海市于今年1月作出的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》第七条规定：“地下车库（位）”不单独发证。其中：一并购买的，有关地下车库（位）的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记；购买商品房取得房地产权证后，再购买地下车库（位）的，则应由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。“同样是今年1月，北京市出台了《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，其中第五条规定”销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证。“可见，各地规定不一，该问题需要在实务中研究解决。

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