湘潭房地产项目开发可行性分析报告

湘潭华天住宅项目

开发可行性分析报告

湖南华天大酒店股份有限公司

二○○七年十二月

目 录

第一部分 湘潭市总体经济状况

第二部分

第三部分

第四部分

第五部分

第六部分

第七部分

湘潭市酒店市场调查分析 湘潭市房地产市场调查分析 湘潭市建设路商圈概况 项目基本情况及SWOT分析 项目住宅部分投资估算 项目住宅投资财务分析及结论

湘潭华天大酒店住宅开发可行性分析报告

第一部分：湘潭市总体经济状况

一、湘潭市概况

湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。的两个世纪以来，她一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。如今，经过勤劳、勇敢的湘潭人民40多年的奋斗，已经把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市。

➢ 地理位置：湘潭市位于湖南省的中部偏东地区，地跨东经111°58′—113°05′，北纬27°21′—28°05′。东西横宽108公里，南北纵长81公里，土地总面积5015平方公里。市域既居长、株、潭“金三角”的一角，又处岳、衡、邵连成的“大三角”腹地。

➢ 气候：湘潭属中亚热带季风湿润气候区，处于湘中南到湘北、湘东到湘西热量最富和热量较小两个地段的过渡带。四季分明，冬冷夏热；热量丰富，年平均气温16.7—17.40C；光照较足，历年平均日照时数1640—1700小时，占全年可照时数的38%左右；雨量较丰，全年降水量为1200—1450毫米；无霜期长，年均280天左右，且光、热、水基本同季。

➢ 水资源：湘潭市水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到湘潭市总汇集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。

➢ 地貌：湘潭市总的地貌轮廓是北、西、南地势高，中部、东部地势低平，但地势起伏较为和缓，反差强度不大，近80%的面积在海拔150米以下。地貌类型多样，山地、丘陵、岗地、平原、水面俱备。在全部土地总面积中，山地607.76平方公里，占12.12%；丘陵965.41平方公里，占19.25%；岗地1607.39平方公里，占32.05%；平原1406.81平方公里，占28.05%；水面427.59平方公里，占8.53%。

➢ 行政区划：1949年以来，经过多次行政区划调整，至2002年末，全市辖湘潭县、湘乡、韶山两市和雨湖、岳塘两区，下设35镇、24乡和22个街道办事处。其中，湘潭县辖15镇7乡、湘乡市辖13镇5乡4个街道办事处、韶山市辖3镇4乡、雨湖区辖2镇4乡8个街道办事处、岳塘区辖2镇4乡10个街道办事处。

➢ 交通、通讯

 水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮。湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。

 公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，京珠高速、上瑞高速、均经过湘潭，近段时间刚刚通车的长潭西线高速更是缩短了湘潭与长沙的距离。

 空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。  铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中。

 通讯：程控电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。 ➢ 工业

湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。她是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。全市拥有2000来家工业企业，其中大中型企业有58家，仅生产区占地面积60多万平方米以上的企

业就有10余家。

经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业：①以湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江麓机械厂为龙头，以工程机械、交流电机、电线电缆为主要产品的机电工业；

②以湘潭钢铁公司、湘乡铝厂、湖南铁合金厂为龙头，以高速线材及薄板、铝制品为主要产品的冶金工业；

③以湖南南天实业股份有限公司、湘潭化学医药工业集团公司为龙头，以有机颜料、染料、医药、农药为主要产品的化学工业；

④以湘潭纺织印染厂、湘潭化纤厂为龙头，以聚酯切片为基础的纺织工业； ⑤以湘乡水泥厂、湖南省建筑陶瓷总厂为龙头；以高标号水泥、特种水泥、新型建筑材料为主要产品的建材工业；

⑥以江南机器厂为龙头，微型轿车为主要产品的汽车工业。还拥有电解二氧化锰、氟化盐、塔式起重机、电线电缆、交流电机、皮革、龙牌酱油等一批大国内外具有一定地位和声誉的工业产品。

随着市场经济的发展，各企业的经济管理体制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。农村乡镇企业和城市个体私营经济也得到迅猛发展。

➢ 生态农业

湘潭属亚热带季风性湿润气候区，温和的气候，充沛的雨量，肥沃的土地，为湘潭的农业生产提供了良好的生态环境，她一直是中国的商品粮生产基地和湖南省瘦肉型牲猪基地。所辖湘潭县、湘乡市被列为全国“粮、猪‘百强’县”之列。湘潭无论是农业机械化水平，农田有效灌溉面积和旱涝保收面积占耕地比重，农业人口人均用电量，还是主要农产品人均产量，均居湖南省前列。著名的农副产品有茶叶、晒黄烟、蚕茧、柑桔等，特别是盛产湘莲，湘潭县被命名为“中国湘莲之乡”。丰富的资源为深度加工和联合开发利用提供了广阔的市场与前景。

➢ 外经外贸

湘潭是全国出口商品生产综合基地，并有14家企业和公司获得进出口权。湘潭常年出口品种有16类180余种，出口市场已发展到80多个国家和地区，形成了

机电、化工、纺织、轻工工艺、建筑材料、农副土特产、五金矿产、冶金等系列出口产品。出口创汇金额和三资企业出口创汇均名列湖南省前列。

经省市批准建立的市高新技术产业开发区、昭山商贸旅游开发区、商贸工业特区，湘潭县易俗河经济开发区等四个省级开发区均地处交通要冲，对外开放的条件都已具备，是湘潭招商引资的基地和对外开放的窗口，也是中外客商投资兴业的实地。目前区内已引进外资1亿多美元，创办三资企业70多个。 ➢ 智力资源

湘潭拥有5所大专院校，其中湘潭大学是中国的重点大学，还拥有12所中等专业学校，82所技术学校和各类成人高、中等专业学校，每年为全省乃至全国输送大批专业人才。全市有各类科研机械97所，各类专业技术人员7万余人，不少科研项目达到或接近世界先进水平。 ➢ 旅游资源

在湘潭这块美丽的土地上，大自然造就了昭山、东台山、雨湖、韶山等秀丽迷人的风景；历史塑造了象云门寺、关圣殿、鲁班殿那样的名胜古迹；培育了一大批历史名人，一代伟人毛泽东、彭德怀、齐白石、黎锦熙、萧三等都诞生在这里。他们的故居和纪念馆及湘潭的风光名胜构成的独特人文景观，每年吸引着数以百万计的游客。

二、湘潭市近年经济发展概况 A、 湘潭市GDP 增长情况：

近几年，湘潭市经济持续快速增长。2006年实现地区生产总值422.1亿元，按可比价计算，增长13.2%，快于全省平均水平1.1个百分点，连续四年保持高于11.5%的速度增长。

B、 湘潭市固定资产投资增长情况：

近年来，湘潭市固定资产投资保持较大规模。2006全社会固定资产投资超过200亿元，达210亿元。其中，房地产开发投资23.6 亿元，商品房销售面积166.4万平方米。

C、湘潭市近年各项存款增长情况：

随着金融体制改革积极推进，信贷结构不断优化,2006年末全市金融机构各项

存款余额386.3亿元。

D、湘潭市近年城镇居民人均可支配收入增长情况：

近年湘潭市城镇居民人均可支配收入持续增长，2006年突破万元大关，达10495元，居民生活得到有效保障。收入增加的原因一是由于企业效益好转，公务员工资调整等因素使得工资收入稳步上扬，二是居民投资意识加强，财产性收入有所增加，三是养老金与离退休金调高等。

湘潭市近年各项指标统计汇总表

经济指标 数值 年份 2003 89.84 11.9 7671 2004 134.28 15.54 8602 2005 145.95 19.18 9685 2006 210 23.6 10495 国民GDP总值（亿元） 固定资产投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 人均可支配收入（元） 267.1(11%) 332.78(13.40%) 367.03(10.20%) 422.1(13.20%)

结论： 从上表所列数据可以看出，湘潭市国民生产总值提高，固定资产投资、房地产开发投资的增速日益加快，使得湘潭市的居住环境和城市各区域的生活配套逐渐完善。从湘潭社会消费品零售总额和人均可支配收入的逐年递增，可以了解到湘潭市人民的生活水平和生活质量在近几年有了很大的进步。随着人们生活水平的提高，人们对居住的要求也从以前的满足基本居住需求，上升到对居住品质和居住环境的更高要求，而数据显示：宏观经济环境的高速发展为湘潭市的房地产的发展提供了一个非常理想的平台。

第二部分 湘潭市酒店市场调查分析

一、湘潭酒店调查统计

湘潭酒店名录 名 称 盘龙山庄 梦泽山庄 韶山亿豪大酒店 湘潭宾馆 华宇大酒店 韶山德盛宾馆 龙腾达酒店 新莲城宾馆 花园酒店 岚园大酒店 华都大酒店 鸿达酒店 韶山市沁园春宾馆 韶峰宾馆 韶山银峰宾馆 金芙蓉大酒店 金砂宾馆 岚园宾馆 九汇大厦 嘉园大酒店 韶山宾馆 志成连锁酒店 湘潭市微园宾馆 星 级 5 5 5 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 0 0 0 0 经济型 地 址 河东 市政府后 韶山南环路 韶山西路199 建设南路 建设北路160# 建设北路号 东风路东风广场 岚园路4号 建设南路 建设北路26号 英雄路49号 韶山冲 英雄路 芙蓉路 谭邵路72# 岚园路4号 雨湖路142号 韶山东路 韶山冲 共四家 市宝塔街道葩金路7#

二、主要酒店调查统计 湘潭主要酒店调查统计 酒店 名称 嘉园大酒店 酒店 地址 韶山东路18号，基建营旁 酒店 规模 98间，其中：标双92间，商务间6间 客房 入住率 客源 价格 标双：248外地本地无 元，商务90%以上 各占一半 间：388元 标双：538元，豪套：外地：35%，309间，其中：五星级，1480，别政府接待：豪套14间，别65%左右 别墅型 墅型：40%，基地：墅型：8套 2888-48825% 8 星级 标双：308元，豪客：358元，套间：558元 标双：260元 标双：228元 标间：108元 服务 位置好，好停车，房间大 环境好，绿化率高，房间大，服务好 盘龙山庄（生态红旗大道豪华商1号 务酒店） 梦泽山庄（商务市政府120间，其中度假酒后，由政含450㎡主店，香港府、湘钢、席，套间45亿豪管亿豪投资 套 理） 华宇大建设南路酒店（试已开130间 68号 营业） 岚园大酒店 志成连锁酒店 韶山亿豪大酒店（豪华度假酒店）

三、酒店各案调查

建设路口 四家，开业三家 181间 每家在80-110间之间 320间，占地20万㎡，10栋别墅，15间豪客，会议中心客容400人，五个会议室 五星级 70% 政府接待 环境较好，服务好 按高星级标准建设 无 不详 散客 新装修 老店，地段散客，外地90%以上 好，价格适占60% 宜 90%以上 散客，本地为主 经济实惠 经济型 韶山南环路 五星级 标间：308元，豪客358元 不详 风景秀美，世外桃源，游客，会议 服务质量高 湘潭盘龙山庄大酒店 1、酒店介绍：（2001年开业）

湘潭盘龙山庄大酒店座落在湘潭红旗大道上，酒店风光迤俪，是集客房、餐饮、

会议、商务、康体娱乐于一体的园林式五星级酒店。

山庄占地160亩，建筑面积近6万平方米，楼高7层，位于山庄中央位置的晶宫、明苑和星殿，拥有309间套客房、别墅，室内布置豪华典雅，设备齐全。顶级套间首屈一指，商务楼层、无烟客房、女士客房各具特色全部客房可同时接待788人入住。山庄风格典雅温馨，并独设空中花园，使人有“居高揽胜，心旷神怡”的感受，大堂为1000余平方米，圆形玻璃顶的天花板可以将自然光引入室内，给人一种自然温和之感。

山庄设有大小餐厅（酒吧）18处，可同时服务888人。零点、团体、婚寿喜筵均可接待，24小时点餐、送餐。主营湘菜、粤菜、小吃和主流西餐。

山庄还配备有功能先进的各种会议室12间，盘龙厅可容纳300人，其他会议室分别可容纳10—80人不等。会场内备有同声传译、多媒体投影、实物投影、电话会议等多种先进的会议设备。

山庄还拥有规模宏大、风格各异、温馨浪漫的娱乐中心。桑拿、舞厅、KTV、斯诺克、棋牌室、美发美容、按摩中心、游泳、健身、球类场地--网球、乒乓球、游艇、钓鱼、飞镖、游览车、茶艺表演、大型演唱、公园景区、空中花园等项目一应俱有，能全方位满足客人需求。

2、酒店设施：

服务设施：商务中心、票务服务、租车服务、洗衣服务、商场、停车场； 会议设施：会议厅、商务中心会议室；

餐饮设施：唐雅园中餐厅、阳光之城咖啡厅（西餐厅）、秦风阁风味餐厅、梦溪轩酒吧、抚琴台茶艺室；

康乐设施：游泳池、健身房、桑拿浴室、按摩室、棋牌室、桌球室、乒乓球室、网球场、卡拉OK厅、美容美发室。

四、湘潭市酒店发展现状及分析 1、湘潭旅游资源丰富

湘潭市拥有中国红色旅游的第一品牌韶山旅游区，同时拥有彭德怀纪念馆、齐白石故居及纪念馆、水府旅游度假区和昭山风景区等。旅游资源十分丰富，具备了

很大的招徕国内外游客潜力。

2、酒店客源丰富且未来增势强劲

客源之一：旅行社客人。湘潭境内有旅游景点100多处，不仅有大量的山水、湖泊、溶洞等自然景观，而且有丰富的人文资源。湘潭培育了一大批历史名人，一代伟人毛泽东以及彭德怀、罗亦农、黄公略、陈庚、谭政，文化名人齐白石、黎锦熙、萧三等诞生在这里，红色旅游资源和红色旅游为湘潭一大特点和优势。韶山是世界级旅游圣地，国家级风景名胜区，全国优秀旅游城市。

客源之二：市委、政府相关部门。当地政府接待贵宾、招商引资等活动频繁。 客源之三：会议代表。当地行政事业单位、大型企业接待、会议及休闲的需求大。

客源之四：休闲度假。湘潭市民日常休闲喜欢去高星级的宾馆酒店。 客源之五：世界各地及中国各省市的进出过往客人。

3、酒店服务逐渐走高

依托于高端经济流，驻豪华酒店作商务接待是身份与实力的象征，也是有实力的企业对员工的一种高档次的待遇。而如香港亿豪酒店管理公司的入驻，不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。

4、旅游休闲型酒店为主

湘潭高档商务饭店、度假型饭店、旅游休闲型饭店等特色饭店不断涌现，大致可以看出以旅游休闲为目的酒店的比例是最高的。丰富的旅游资源、便利的交通，为湘潭酒店带来了大量的旅游客；此外，湘潭本地也非常喜欢在酒店休闲娱乐。

5、经济型酒店开始出现

如：志成连锁酒店已在湘潭开了四家酒店，目前已有3家开始营业，因其客房经济实惠，酒店入住率非常高，一般达90%以上。

6、酒店行业前景被看好

作为一种必要的商务配套，酒店在经济开放的社会生活中必不可少。随着湘潭市经济的快速发展，前来进行商务洽谈和观光旅游的人数成倍增长，业内人士估计，未来10年内，星级酒店的入住率将维持在75%以上。专家预测，酒店业将成为未来10年内湘潭最具经营价值的行业之一。

第三部分 湘潭市房地产市场调查分析

一、湘潭市部分在售楼盘资料 湘潭主要在售楼盘统计 项目 名称 帝景国际 怡景财富广场 物业 形态 住宅， 裙楼商业 楼盘 地址 芙蓉东路 总建筑 面积 13万㎡，共800户，有一栋公寓， 5万㎡ 均 价 备注 金湘潭商业广场 芙蓉路与宝塔路5A写字楼，住宅 交汇处西北角 产权式商铺， 韶山中路， 商务公寓 基建营边 产权式商铺 高层住宅， 芙蓉东路1号 4万㎡ 三和医药物流中心 25.8万 开盘价：2200元/㎡， 三栋高层，裙楼2.2万㎡，销 后涨价：起价2180元， 售率70% 均价2400元 写字楼：2880元， 销售率：95%， 住宅：2350， 住宅销售率：85%， 车位：7万/个 物管费：1.8元/㎡ 商铺B1：8000元/㎡， 商铺F1：12000元/㎡ 销售率：90%， 回报率五年：7%，8%，9%。已销售1年 公寓：3000元/㎡ 9800元/㎡（二楼） 销售率：差， 回报率：10年10% 因工程进度慢， 一次性支付三年租金 投资者信心不足 2500元/㎡ 销售率：90% 金侨中央广场 政府广场东侧 12㎡左右 金侨书香庭苑 建鑫城市广场 莲城商业步行街 多层＋小高层住宅 步步高产权商铺 住宅， 裙楼商业 商业，少量住宅，步步高开发 霞光东路与吉安路 交汇处 17.2万㎡ 住宅：多层1700元/㎡ 高层2200元/㎡， 商铺：8800元/㎡， 回报率：8% 住宅：2500元/㎡ 住宅已售完，商铺：不详 河东大道 建设路口 规划60万㎡，一期6万㎡ 售VIP卡，8月开盘 销售率：85% 门面：F1：16800元/㎡，复30万㎡，一期式：F2：6800元/㎡，2楼商规划5.5万㎡ 铺：8000元/㎡ 二、湘潭市房地产发展现状 1、房地产发展迅速

据湘潭市相关部门提供的数据，2007年湘潭城市中心区在建和预备建设的房地产项目将达到30余个，总投资超过40亿元，总计开工面积近200万平方米，而这一数字相当于2002年到2006年的总和。而仅在湘潭市委、市政府周围1000米内的楼盘供应量达到100万平方米。 2、东城片发展迅速

从湘潭的城市郊区到城市中心，东城片区只用了不到5年。从2003年的第一座住宅小区奠基，到2006年末的100余万平米建筑即将投入使用，东城片已占据了湘潭房地产市场的半壁江山。随着各路地产开发商铺天盖地的销售攻势，在市民眼里湘潭的河东已不在是以前的那块瞒荒之地了，新的楼盘遍地开花。特别是在湘潭市委、市政府周围。金侨世纪苑、金侨书香庭院、金侨中央花园、多

菱华城、帝景国际、建鑫城市广场、九州怡景苑、柏丽广场、湖湘家园、湘江明珠、东园家园、湖湘名都、通苑家园、宝园花苑等数十个项目比肩而立。 3、大批外来开发商看好湘潭市场

外地的地产大亨纷至沓来，如长沙的帝景、浙江的建鑫、多菱华城等。这场刚开始不久的湘潭地产业之战已经进入了各路开发商竞相争夺的白热化状态。湘潭已经进入地产业的“战国时代”。

4、市场竞争激烈

近几年湘潭的房地产开发主要集中湘潭市委、市政府周围，由于地理位置相近，建筑风格与配套设施又基本相同，开发商在项目规划和主推户型策略上的“不约而同”，导致了各个楼盘间的同质化竞争。

据了解，湘潭城市中心区大量地产项目，在宏观政策调控下，产品特点不明显，市场产品趋于同质化，市场竞争尤其显得激烈。

5、楼盘品质比较落后

相对与株洲、常德、浏阳、岳阳等地级城市，湘潭的楼盘无论是在品质上还是在运营上，整体上都处于比较落后的阶段，尤其是大量无序的重复开发，导致了较为严重的恶性竞争。在许多业内人士眼中，河东地产个盘竞争的胶粘已成为不争的事实。

6、商业规模和体量过大，各自为中心

湘潭商业楼盘众多，且规模和体量过大，各自为中心，没有发挥产业的积聚效应和互补优势。虽然市场存在着一些过度开发，但开发商还是寄希望于未来长株潭融城所形成的区位优势和行政中心东迁所带来的巨大人气。

7、浮华之下暗藏危机

在2004年以前，湘潭的楼市价格基本上都在1000上下，2004年之后湘潭的楼盘价格开始节节攀升。2006年初湘潭市楼盘的平均价位达到1400左右，而到了2007年楼盘的平均价位已涨到了1800元/平方米。一些较高品质的楼盘拉升了湘潭的整体房价。在湘潭中心区的某些楼盘已经超过了2100元/平方米，其涨幅之大

是湘潭历史上绝无仅有的。湘潭房地产行业发展迅速，一片繁荣景象。然而在浮华的背后，却暗藏危机——湘潭地产后势可能供大于求。

由于目前湘潭房地产主要供应湘潭本地市场，无论是住宅还是商业物业的开发量，都大大超前了本地市场的消化能力。湘潭的城市人口只有73万。而到2010年湘潭市将新增的住房套数超过5万套。也就是说，它至少需要近20万人口来消化。而商业地产则更加饱和，据不完全统计，单是2007年的上市量，就已经达到近100万平米左右，需要至少60万人口来支撑，这意味着，未来的10年甚至更长的时间里，湘潭的地产销售都将面临巨大的压力。

中心区的项目销售压力很大，一些楼盘在销售中期甚至出现了客户零来访量，后续客户严重不足。同一区域同时上马这么多楼盘，市场还是很难消化的。

据相关部门提供的数据，目前湘潭河东市政板块在售及即将上市的住宅小区项目有近20个，其中总建筑面积达10万平方米以上的住宅小区近10个，再加上周边待开发的土地较多，可以预计未来5年河东市政板块有供大于求的隐患。

8、河东地产急需对接“外地市场”

不少湘潭地产商除坦言竞争压力很大外，同时也普遍认为湘潭的地产也还存在较大的上升空间。随着长潭西线高速公路拉通以后，从省会长沙到湘潭的车程大大缩短，这也使得长沙市民来湘潭置业成为可能，相比长沙3000多元/平方米的平均房价来说，湘潭的房价还是很有竞争力的。

对于河东市政板块而言，在湘潭市政中心东迁，河东路网不断完善，生活、商

业配套设施日益健全，且有紧邻株洲的区位优势；湘潭河东市政板块的目标客户群已不仅仅局限于湘潭范围。

通过业内人士了解到，仅在2007年春节期间，就有数位长沙和株洲市民前来购房。而通过电话进行咨询的外地客户更是络绎不绝。在这些外地业主有近七成来自省会长沙。这些年来随着长株潭一体化进程的加快，湘潭到长沙的交通越来越方便，使得许多人“工作在长沙，居住在湘潭”的梦想得以实现。湘潭居长沙不到40公里，而湘潭的房价仅为长沙的1/2。如此巨大的价格反差，也使得许多一时无法在长沙买房的长沙市民，选择在湘潭置业。

虽然湘潭的地产业逐步开放，但湘潭的房地产运作还不够成熟，许多地产开发商依旧固步自封。其销售网络和销售手段并不能适应日益扩大的外地市场。究其原因在于湘潭的地产商对外地市场没有一个明确的认识，依然等同于本地市场对待。因此造成了本地销售与外地需求之间的矛盾。如何有效的对接外地市场，这将是湘潭房地产行业今后所要面临的又一次机遇和挑战。

湘潭房地产市场河西片区与河东片区对比： 一、湘潭河西片区总结：

（1）产品类型主要以多层住宅为主

河西区域内项目基本为多层住宅，比如城郊·香樟园、金源小区、南岭花园等，均规划为多层住宅项目。 （2）整体价格水平较低

由于区域内住宅以多层建筑为主，建安成本较低，加之河西的经济及城市发展速度

较慢，价格一直在中低水品徘徊，目前的均价水平在1500—1600元/㎡左右徘徊。 （3）市场供给较少，难以满足河西较大的市场需求

现阶段内，河西在建和已建成项目较少，市场竞争力不强，但消费者的需求量上涨，供应量不足。

二、湘潭河东片区(新市政府片区)总结： （1）产品以小高层、高层为主

河东区域是湘潭市的新发展区域也是目前湘潭市的重点发展区域。因此，河东的项目规划时也处处体现项目的高档次和高品位，因此小高层住宅和高层住宅是河东房地产产品的主导。

（2）均价水平达到2100元/㎡—2600元/㎡之间

由于河东区域为湘潭市发展重点扶持发展区域。区域内环境较好，升值空间巨大，且项目档次定位较高，因此均价水平都达到了2100元/ ㎡以上。

（3）市场供给量较大，竞争激烈，长远发展潜力巨大

区域内项目较多，主要以高层，小高层为主，项目档次相近，产品特点不明显，市场竞争较激烈，但长远发展潜力巨大。

（4）房价还具有较大上涨空间

湘潭房地产市场的快速发展，使湘潭市的房价得到了较大幅度的上升，价格从2004年的1000元左右节节攀升到2007年的1800元/㎡。一些较高品质的楼盘拉升了湘潭的整体房价。河东已经有价格超过2200元/㎡的项目。按照目前湘潭房地产行业的发展状况，房价还将有较大涨幅。

（5）产品规划档次逐渐升高

随着大量外来开发商加入竞争，导致了开发水平飞速提高，消费者 对住宅产品的档次要求也越来越高。一些规划科学、绿化景观优良、环境好、配套设施齐全的项目得到了市场的认可。在此市场需求基础上，开发商开发产品档次进一步提高，也出现了以“东方名苑”为代表的大型高尚社区。

三、项目所在区域典型楼盘调查 1、帝景国际

帝景国际位于芙蓉路与丝绸路交汇处，湘潭市委对面，是湘潭重点发展区域，项目占地面积18亩，建筑面积达到了10万多平米，容积率4，绿化率30%，以3栋28层电梯高层住宅为主，自建了羽毛球馆、幼儿园、康体中心等生活配套设施，是一个居住，消费，投资型的综合物业。

帝景国际：销售均价： 起价2100元/㎡，均价：2400元/㎡

2、金侨·中央广场

金侨·中央广场位于湘潭市丝绸中路，项目由金侨集团开发，开发商实力雄厚，全项目占地面积24300㎡ ，建筑面积116077㎡，是由六栋24层电梯高层，一栋20层电梯高层所组成，周边市政府、军分区等市政大楼林立，项目的潜在价值得到了有利的提升。

销售价格：起价2000元/㎡ 均价2400元/㎡

3、建鑫·城市广场

建鑫·城市广场位于河东大道与丝绸路交汇处，处于是湘潭重点发展区域内，项目总规划面积为26亩，总建筑面积将近119890㎡，容积率6.95，项目以6栋电梯高层为主，其中一栋19层酒店式公寓，5栋19--28层电梯高层，总共规划了944户。 销售价格：前期均价：2100元/㎡ ，现销售均价：2300元/㎡

四、项目所在区域竞争楼盘主力客户群体分析

项目名称 竞争楼盘客户分析

据调查建鑫·城市广场将目标客户群体锁定在整个湘潭区域高收

建鑫·城市广场 阶层，项目紧邻三大桥，位于河东主干道旁，主要客户群体为公务员、个体户居多。在此投资的客户占了相当一部分比例。 据调查此项目的客源区域主要分布在湘潭河东片区，由于这地段

帝景国际

价值比较突显，吸引了一部分长沙投资客在此投资置业。主要客户群体为公务员、个体户、企事业单位高级管理人员、教师等优质群体。

据调查项目主要客户群体为公务员，其次为湘潭各企事业单位的

湖湘家园 职工。项目紧邻一绿化公园，有着较好的景观资源，选择在此自住的比较多，投资客户占极少比例。

金侨地产是本土少数品牌地产之一，对湘潭购房客户群有着一定

金侨·中央广场

的品牌号召力。客户来源区域相对其他项目比较均衡。金侨·中央广场主要的客户群体为公务员、企事业单位职工以及在湘潭做生意的个体经营户。

小结分析：

➢ 竞争楼盘的主力客户群体均来自河东岳塘片区；

➢ 公务员、企事业单位职工、个体户三大优质客户为众多项目争夺的

目标群体；

➢ 品牌的影响力不容忽视，提升品牌价值是本项目开发的关键点；

湘潭客户购房的主要意图以改善居住环境为主，对于投资住宅产品意识较为淡薄；

第四部分 建设路商圈概况

湘潭建设路口商圈处于建设路与河东大道交汇处，是目前湘潭河东新城区最繁华的地段，该商圈辐射范围为整个河东地区。十年河西，百年河东。湘潭城市东进，建设路口商圈发展迅猛，且后劲十足。 1、交通优势

河东交通便利，国道贯穿南北，坐拥汽车东站，上瑞、京珠、长潭西线高速近在咫尺。 2、土地丰富

商圈辐射范围内具备丰富的土地资源，且较小的拆迁难度，融城中心，资源汇聚，财富主流。新经济荟萃，外资巨鳄抢滩圈地。新商圈能迅速发展城区环境，是未来湘潭置业投资的首选之地。 3、商业配套齐全

类型 百货或超市 餐饮 宾馆 银行 公交

主要商业物业及配套 步步高华隆店、莲城商业步行街 肯德基、米罗咖啡、香榭丽舍、卡布奇诺 岚园宾馆、华都大酒店、盘龙山庄大酒店 建设银行、农业银行、工商银行 1、南路、3、5、10、15、19、23、105、101、118等线路

第五部分 项目基本情况

一、湘潭国际金融大厦项目简介

湘潭国际金融是湘潭市目前唯一建筑高度超百米的高层多功能综合大厦，是湘潭市城市标志性建筑。该大厦地处的湘潭新城区建设路口，是湘潭市两大中心商圈

之一，且该商圈更具发展潜力。

整个大厦占地面积为9000平方米，总高度117.6米，共33层（包括地下室），总建筑面积49087.35平方米。其中，地下层面积14528.02平方米，塔楼五层、十六层、二十八层为设备层、六至十五层、十七层至二十七层、二十九层至三十层为写字楼或酒店用房，三十一层为电梯机房，三十二层为玻璃罩多功能厅。

二、项目背景

湘潭国际金融大厦于1993年8月动工，1995年7月封顶，后陆续又进行了一些改造工程.由湖南大学设计研究院设计，中外合资湘潭国际金融大厦有限公司开发，湖南省建三公司承建。整个大厦除向中国银行湘潭分行出售11018.11平方米，其余38069.24平方米对外招商。（华天可收购对外招商的38069.24平方米物业）

三、项目大楼原设计功能表

层次 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 建筑面积（㎡） 3943.75 3540 3510 3699.02 3779 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 1102 原功能设计 设备用房、车库 商场 商场 商场 商场 设备层、游泳池、网球场、机房 客房 客房 客房 客房 客房 客房 客房 客房 客房 客房 设备房 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房 中银已购 342.44 935.25 924.42 1102 1102 1102 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 合计

1102 1102 1102 1102 1102 1102 1047.96 1014.58 668.24 947.8 489 49087.35 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房 未定 未定 未定 未定 未定 未定 1102 1102 1102 1102 1102 11018.11 四、项目住宅SWOT分析

S（STRENGTH优势） W（WEAKNESS劣势） 1）湘潭新城中心 2）交通道路较为方便； 3）投资前景看好； 4）靠近长沙南城出口； 5）华天品牌开发； 6）华天提供星级物业管理 7）交通方便、周边学校、医院、市场等生活配套齐全 O（OPPORTUNITY机会） 1）长株潭一体化的继续推进； 2）湘潭新城中心区商圈的长远发展； 3）准确的定位、有效的营销策略可降低经营风险。 1）住宅规模较小、缺乏小区景观环境； 2）项目住宅部分临马路，有噪音污染； 3）点式建筑加上高层住宅，使得项目户型不具竞争优势； T（THREAT威胁） 1）国家房地产宏观调控政策的影响； 2）湘潭河东片区房地产总体市场竞争激烈，尤其是项目所在片区高档楼盘竞争激烈。 第六部分 项目住宅部分投资估算

一、项目住宅主要经济技术指标及投资测算

项 目 1、规划总用地 2、总建筑面积 其地上建筑面积 住宅建筑面积 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数值 3733.33 20800 16800 15300 比例（%） 备注 5.6亩 中 商业建筑面积 地下建筑面积 3、建筑密度 4、绿地率 5、容积率 6、车库 ㎡ ㎡ % % ﹨ 个 1500 4000 30 30 4.5 65 含地下车库、人防 二、项目住宅开发投资估算

湘潭项目住宅开发成本初步估算表 （基准方案）

建筑面积单序号 费用项目 住宅规划用地面积 总建筑面积 位成本 （元/㎡) 数量 项目目标总(万㎡） 成本（万元） 0.373333 2.08 1.68 1.53 0.15 0.4 1.68 1.68 1.68 1.68 0.15 1.53 900 900.00 0.00 0 179 10 5 120.6 13.5 107.1 项目目标总备注 (5.6亩） 含地下室面积 不含地下室面积 536 项目数据情况 地上总建筑面积 其中：住宅建筑面积 商业建筑面积 地下室建筑面积 1 1.1 1.2 1.3 土地费用 土地获得价款 土地转让税费 拆迁安置补偿费 前期开发费用 地质勘察费 前期可行性研究费 报建费用 商业部分 160.7万/亩 90 70 建筑面积单位成本 （元/㎡) 2 2.1 2.2 2.3 单位建筑成本未摊入地下室成本 住宅部分 序号 2.4 2.5 费用项目 项目设计费（含施工设计、园林设计等） 数量 (万㎡） 成本（万元） 1.68 1.68 1.68 34 10 2970 1680 备注 20 1000 三通一平费 工程建设费用 建安工程费 3 3.1 (单位成本未摊入地下室成本） 含建安成本、消防、电梯、强弱电等 含供水、供电、智能、通3.2 基础设施工程费 公共配套设施费 地下车库（含人防） 200 476 1.68 1.68 336 800 讯、给排水、电视、景观绿化、道路等配套 3.3 （地下室共计4000平米,每平米造价按2000计算） 其他 3.4 80 财务费用 面积 1.53 0.15 65个地下车库 1.68 1.68 1.68 1.68 1.68 1.68 1.68 1.68 均价 2800 10000 8万/个 134 20 120 4170 42 158 83 347 4799 金额 4284 1500 520 6304 4799 1505 33.81% 0 376 1129 含物管用房、综合用房等公共配套 1500万开发贷款，利率按8％，时间为1年 直接开发成本的1％ 销售额的2.5％左右 直接开发成本的2％ 销售额的5.5% 工程监理 4 5 6 7 8 9 10 直接成本（1＋2＋3＋4） 管理费用 销售费用 不可预见费用 营业税及附加 开发总成本 预计销售收入 住宅部分 销售商业门面部分 收入 地下车库 销售总收入 (万元） 开发总成本 (万元） 开发税前利润 (万元） 税前投资利润率 土地增值税 所得税（25％） 开发净利润 (万元） 税后投资净利润率 土地增值额未超过20％，按国家政策免征增值税 按新标准执行 扣除所得税和土地增值税 25.36%

湘潭项目住宅开发成本初步估算表 （基准方案）

建筑面积单序号 1 费用项目 土地费用 位成本 （元/㎡) 数量 项目目标总(万㎡） 成本（万元） 1.68 900 备注 536 2 3 4 5 6 7 8 9 10 前期开发费用 工程建设费用 财务费用 直接成本（1＋2＋3＋4） 管理费用 销售费用 不可预见费用 营业税及附加 开发总成本 预计销售收入 住宅部分 面积 1.53 0.15 65个地下车库 1.68 1.68 1.68 1.68 1.68 1.68 均价 2800 10000 8万/个 179 2970 120 4170 42 158 83 347 4799 金额 4284 1500 520 6304 4799 1505 33.81% 0 376 1129 成本） (单位成本未摊入地下室1500万开发贷款，利率按8％，时间为1年 直接开发成本的1％ 销售额的2.5％左右 直接开发成本的2％ 销售额的5.5% 销售商业门面部分 收入 地下车库 销售总收入 (万元） 开发总成本 (万元） 开发税前利润 (万元） 税前投资利润率 土地增值税 所得税（25％） 开发净利润 (万元） 税后投资净利润率 土地增值额未超过20％，按国家政策免征增值税 按新标准执行 扣除所得税和土地增值税 25.36%

第七部分 项目住宅投资财务分析及结论

一、项目经济效果静态分析

项目盈利能力分析：

如住宅销售均价按2800元/㎡，经测算，总投资为4452万元（不含营业税及附加，营业税及附加总计：347万元），开发期如为2年，税前利润总额为1505万元，税后利润为1129万元，税后成本利润率为25.36%，属于房地产开发项目正常水平。 （1）、税前开发投资收益率

税前开发投资收益率是投资后获得的税前利润收入与项目投资额的比值，用公式： E1 = M1/K（其中M1是税前开发利润总收入、K是项目总投资额）。 E1= M1/K=1505/4452=33.81%

（2）、静态投资收益率（税后）

静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目投资额的比值，用公式： E = M/K（其中M是年净收入、K是项目总投资额）。 E = M/K=1129/4452=25.36%

（2）、静态投资回收期（T）

静态投资回收期（T）是指项目初始投资起到用项目的净收益偿还全部投资所需的时间，以年表示：

T = K/M=4452/1129=3.9年

二、项目不确定性分析

本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、国家宏观调控等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目经济效益目标的实现。

（1）、项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：

A、住宅销售部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，住宅销售均价为2800元/㎡,则住宅总计可以销售回笼资金为4284万元，总开发成本为4452万元，则计算可得，当住宅销售率为 100%时，住宅全部投资利润率为零时，既投资刚保本还缺168万，故本项目的商业部分的销售对项目的利润实现很关键。

B、住宅＋商铺盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且租赁价及转售价与收款进度如基准方案所设，住宅（按2800元/㎡）和商铺(按10000元/㎡)共计销售回笼资金为5784万元，则计算可得，当住宅和商铺的销售率为77%时，住宅和商铺投资利润率为零时，既投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率《=90% 时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为77%，远低于90％，可见如能很好的把项目的商业部分实现销售，则项目的整体风险程度还是比较低。

三、结论

通过上述测算，在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达77%时项目可保本。

而根据市场及项目定位分析，本项目住宅部分的保本销售价格及销售率比较容易实现，商业部分因规划的面积不大(1500㎡，两层),随着湘潭河东新区及长株潭作为国家级综合配套改革试验区的规划建设，加上项目所在区域以及成为湘潭新区的商业中心，因此通过制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业部分的销售也不是特别难实现。

因此，从不确定性的角度来看，本项目还是具备极高的开发可行性，其影响实现利润的难点注主要在车库销售的实现。