可行性研究报告
报告要点： 一、信托计划摘要 我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。原股 东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公司——成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完 成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为67.57%，其余3位股东的股权比例为32.43%。 信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。 信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划——其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。 若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配。 二、成都项目内容摘要 本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分，开发商为成都国宏腾实业有限公司，由川宏金沙、万腾实业以及成都世通共同出资设立，注册资本2.4亿元。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约20分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通本项目。 本项目总占地面积426.48亩，平均容积率4.5，预计总建筑面积170.79万平方米，其中住宅约95.71万平方米，商业27.26万平方米，地下面积约47.81万平方米。项目开发总投入预计约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，项目总体开发周期为6年，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。 本项目即使未取得开发贷款，在信托二期2.2亿以及原股东0.6亿增资后，只要部分调整销售策略（将部分商业由租转售），即可保证整个项目现金流的顺利周转，确保信托资金于信托存续3年后的顺利退出（具体测算见“项目现金流测算”）。 本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36%和62%，有较大的安全边际。 三、质押及保证 1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。 2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。 3、项目公司原来三家股东将持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。 4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托向项目公司派出3-4名董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。 5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。 四、我司收益分析 信托计划资金收益按照12%/年及超额部分的20%分配，我司另行收取4%/年的信托报酬。项目总体收益约5000-6000万元，其中2010年度内实现收益约1000-1200万元。 申请项目设立。 信托业务二部 信托经理：栾雅钧、陈錡 信托经理助理：沈研、李鼎 2010年9月20日 目 录
报告摘要 ........................................................................................................................ 1 第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析 ...................................................... 6
一、“中信蜀都”项目简介 ................................................................................... 6 二、项目建设用地规划技术指标汇总表 ............................................................. 8 三、项目地理位置介绍 ......................................................................................... 9
1、成都市--我国西南地区的中心城市 ......................................................... 9 2、郫县—成都西部新城 .............................................................................. 12 四、项目的投资亮点 ........................................................................................... 17 五、项目盈利能力分析 ....................................................................................... 25 六、项目现金流预测（假设取得开发贷） ....................................................... 27 项目现金流预测（假设未取得开发贷） ........................................................... 32 第二部分 交易对手分析 ............................................................................................ 36
一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司） ................................................... 36 二、成都川宏金沙置业有限公司（担保方） ................................................... 36 第三部分 信托融资方案 .......................................................................................... 40
一、信托融资方案概述 ....................................................................................... 40 二、交易结构图 ................................................................................................... 40 三、交易结构流程 ............................................................................................... 41 四、信托计划技术参数 ....................................................................................... 42 五、质押及保证 ................................................................................................... 42 六、项目公司的主动管理 ................................................................................... 43 七、信托资金的监管 ........................................................................................... 43 八、信托计划退出 ............................................................................................... 44 九、信托收益及受托人报酬 ............................................................................... 44 第五部分 项目风险预测及防范措施 ........................................................................ 45
一、流动性风险 ................................................................................................... 45 二、市场风险 ....................................................................................................... 46 三、管理风险 ....................................................................................................... 46 第六部分 结论 ............................................................................................................ 47 资料明细 ...................................................................................................................... 48
报告摘要
1、 中信蜀都新城项目简介
郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地426.48亩（由9块地组成），总建筑面积约170万㎡，其中商业地产面积约27.26万㎡，住宅面积95.71万㎡,地下建筑面积47.81万㎡。若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。
本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。
项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城——中信未来城。
本项目共计有9块用地组成：
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项目位置图：
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2、项目开发商----成都国宏腾实业有限公司简介
成都国宏腾实业有限公司成立于2010年7月，注册资本24000万人民币，股东为成都川宏金沙置业有限公司（占34%股份）、成都世通经济开发有限公司（占33%股份）、四川省万腾实业有限公司（占33%），实际控制人为川宏金沙的法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏金沙的关联公司。
该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金2.4亿元。
3、项目的实际控制人——成都川宏金沙置业有限公司（担保方）简介
成都川宏金沙置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、租赁及物业管理的有限公司，同时参与青羊工业集中发展区的建设。公司注册资本金人民币5000万元，实际控制任及法人代表杨天明。截至2010年6月末,公司总资产规模11亿元，净资产规模超过2亿元。目前公司主要运营两大项目： （1）商业地产板块——金沙国际商城。
“金沙国际商城”位于成都市青羊区苏坡东路8号，项目性质为商贸基础设施，是四川省重点招商引资项目，累计投资6亿余元，成功创造了当年开工当年营业的奇迹。
项目所在地金沙片区，为成都市规划的18个网点商业中心之一，周边有众多开发成熟和已在开发的楼盘，为成都人首选的家具区域。项目净占地47464平方米（71.2亩），总建筑面积125545.92平方米。商城内功能齐全、设施完善、管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮于一体。入驻商户包括世界500强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国500强企业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、成都家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮集团、金沙会超豪华娱乐会所、金沙湖，丽湖等知名商家。
目前，公司依靠该项目每年的物业租凭收入达到9000余万元。该部分物业现评估价值现已达到13亿元。
（2）工业地产板块——青羊工业集中发展区。
2005年7月，在青羊区委、区政府的鼓励与推进下，成都川宏金沙置业有限公司和成都益有实业股份公司组建了成都青羊工业投资有限公司，全面参与青羊工业集中发展区的建设。
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青羊工业集中发展区位于成温公路以北，占地面积3.21平方公里，开发面积约4800亩。计划投资17亿元，已投资5.2亿元。项目主要以支持发展模具为主的中小企业为产业特色，被市政府确定为“青羊模具产业园”，是成都市2006年重点工程项目。2008年5月被四川省政府确定“四川省中小企业创业基地”，2009年6月又被确定为“成都青羊区青年（大学生）创业园”和四川省首批“科技企业孵化器”。
目前，青羊工业集中发展区（西区）建设工作已取得阶段性成果。基础设施如办公设备、厂房、网络设备等已建成投入使用，餐饮，住宿，休闲等设施也在加紧施工。
4、信托计划和信托交易结构
我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为67.57%，其余3位股东持有的股权比例为32.43%。
信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。
信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划——其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。
若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产
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收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配，剩余部分归原三家股东所有。但股权处置期间，安信信托将向原三家股东收取每天逾期金额的千分之一作为违约罚金，该罚金收入全部归信托计划投资人所有。
5、信托资金用途
信托资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并全部用于蜀都新城项目的开发。
6、信托保障措施
1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。
2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。
3、项目公司原来三家股东将持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。
4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托有权向项目公司派出董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。
5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。
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第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析
一、“中信蜀都”项目简介
郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地426.48亩（由9块地组成），总建筑面积约170万㎡，其中商业地产面积约27.26万㎡，住宅面积95.71万㎡,地下建筑面积47.81万㎡。若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。
本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。
项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城——中信未来城。
本项目共计有9块用地组成，
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项目位置图：
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二、项目建设用地规划技术指标汇总表
1号地块 2号地块 3号地块 4号地块 5号地块 净用地面积（m²） 10085.0 9200.0 10366.0 10458.0 31947.0 106960.0 6、7号地块 （加道路面积） 净用地面积（亩） 15.13 13.80 15.55 15.69 47.92 160.44 4.2 40% 20% 20% 100 可兼容的住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20% 容积率 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 建筑密度要求 总建筑密度 60% 60% 60% 70% 高层主体 22% 22% 22% 22% 绿化率 15% 15% 15% 15% 15% 建筑限高 （m²） 80 80 80 80 100 备注 可兼容的住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的50% 其中：6号地面积18093 m²， 其中：6号地面积27.14亩， 7号地面积83544 m²，道路面7号地面积125.32亩，道路面积5323 m²。 积7.98亩。 77418.0 27878.0 284312.0 116.13 41.82 426.5 8号地块 9号地块 汇总 4.2 4.2 20% 20% 20% 20% 30% 30% 100 100 第 8 页
三、项目地理位置介绍
1、成都市--我国西南地区的中心城市
（1）基本情况介绍
成都，位于四川省中部，四川盆地的西部，龙门山脉、邛崃山脉与成都平原和川中丘陵的交接地带，成都平原腹地，是中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文化中心，中国大陆地区机构、央企、外企西部或西南区域总部驻地主要城市之一。
成都历史悠久，有“天府之国”、“蜀中江南”、“蜀中苏杭”的美称。成都属亚热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。成都是我国西南开发最早的地区，是全国第一批（24座）历史文化名城之一。成都市共辖9个区、6个县、4个市，1个独立核算的国家高新技术产业开发区，123个街道。成都市拥有56个民族，2009年末成都市户籍人口为1348万人，比2008年末增加13.7万人。常住人口1474万人，增加15万人，自然增长率为3.1%，主城区人口为602万。
1989年经过国务院批准，成都市实行计划单列，享有省一级经济管理权限，成为中国14个计划单列城市之一。1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽。
2003年《中国城市发展报告》成都综合实力名列中国第九位。2004年跻身“全国十大最具经济活力城市”之列。2007年，成都市继上海市浦东新区和天津市滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。2007年，成都市被国家确定为中国最佳旅游城市。2009年，成都市获得 “世界优秀旅游目的地城市”称号，成为亚洲首个获此殊荣的城市。2009年成都市私家车数量过百万，成为全国拥有私家车第三的城市。2010年，成都加入联合国教科文组织的创意城市网络，成为亚洲第一个世界“美食之都”。2010年中国社会科学院发布的中国地方政府透明度2009年度报告，成都与厦门并列排名全国第二。2010年低碳中国论坛首届年会上，成都荣获了2009年度“低碳中国贡献城市”、2009年度“最具竞争力的低碳产业基地城市”荣誉称号。2010年成都荣获“城市管理人民满意城市”、 “十大品牌会展城市”、“中国会展之星·最佳城市奖”。2010年9月最新出炉的中国（大
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陆）城市国际形象总排名中，成都紧随上海、北京，位列第三。
（2） 地理位置与交通
成都位于成都平原中部。东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。成都市，从西到东，地形分为山地、平原、丘陵三个部分。现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市，另有1个国家高新技术产业开发区。
铁路：成都是宝成、成昆、成渝、达成以及未来沪蓉、西成、成兰、成贵、川青、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点，是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。
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另外成都新客站将于2010年年末投入运营，将负责高速列车及城市轨道交通的枢纽任务。
公路：成都是108国道（北京—昆明）、213国道（兰州—云南磨憨）、317国道（成都—那曲）、318国道（上海—西藏友谊桥）、319国道（厦门—成都）、321国道（广州—成都）等的交汇点。2009年末，全市公路里程超过22000公里，其中高速公路超过600公里。
航空：成都双流国际机场是中国四大航空枢纽之一，是中西部最大最繁忙的机场，也是继北京首都、上海浦东、广州新白云之后，内地第四个拥有两条机场跑道（4F级）的机场。开通国际、国内航线147余条，航线总长17万公里，运输能力达9亿吨公里，2009年客流量达2763万人次，位列世界最繁忙机场前50位。
（3） 经济实力
成都是中国西南地区科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽。根据《中国城市发展报告（2008~2009）》，成都综合实力排名国内各大城市第四位。2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%；2009年全年完成全市财政总收997亿元，地方财政一般预算收入387.5亿元，同口径增长22.3%；固定资产投资4025.9亿元，增长34%；社会消费品零售总额1950亿元，增长20.3%；城镇人均可支配收入18659元、农民人均纯收入7129元，分别增长10.1%和10%。民营经济发展势头迅猛。全市民营经济实现增加值1691.9亿元，增长21.2%，占GDP的比重为50.9%，对经济增长的贡献率达66.7%，拉动GDP增长10.2个百分点。2009年全年实现社会消费品零售总额1857.2亿元，比上年增长17.5%。
2005-2009年成都市GDP5000GDP（单位：亿元）40003000200010000GDP总值GDP增速2005237113.50%2006275013.80%20073324.3615.30%2008390112.10%20094502.614.70%
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2、郫县—成都西部新城 （1） 基本情况介绍
郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城—郫县—都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。
郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，郫县自然环境优越，是成都的后花园。有银郫县之称。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），人口50.69万人，流动人口30万人，城市化率54%，县人民政府驻郫筒镇。
郫县气候宜人，属亚热带季风性湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。年平均气温16°C，一月平均气温5°C，八月平均26°C左右。境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。
郫县抓住紧邻高新区的地理位置优势，抓住富士康落户郫县的契机，立足“全域成都”的科学规划，以“调结构、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和谐”为主线，着力打造“一城（成都西部新城）、两带（沙西线、IT大道城乡统筹综合示范带）、三基地（新型工业基地、文化休闲基地、川菜产业基地）”，努力建设城乡形态优美、产业支撑有力、功能配套完善、体制机制顺畅，充满活力的城乡统筹综合示范区。
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郫县的科教资源丰富。境内拥有电子科技大学、西南交通大学、西华大学等18所大专院校，是国家确定的四川省唯一的全国基础教育课程改革示范区。全县人才资源总量达7万余人，每万人拥有大专以上学历居成都区（市）县前列，这也是其能够吸引英特尔、富士康等大型高科技企业入驻的一个主要原因。
（2） 地理位置与交通
郫县位于川西平原腹心，川西黄金旅游线、成都市西部通道第一站，距成都市核心城区10公里，距成都火车西站8分钟车程，距火车北站25分钟车程，距成都南站20分钟车程，距双流国际机场30分钟车程。
公路：国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系。
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郫县
地铁：成都市地铁2号线延伸线已规划至郫县，实现了与成都市的无缝连接。
快铁：2010年5月12日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁）建成通车，郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要15分钟，从而形成15分钟中心城快
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速交通圈。同时，快铁的首发站“成都站（火车北站）”将与地铁1号线对接，而其“犀浦站”将与地铁2号线同站换乘。因此，可以说“快铁”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁的开通，缩短了郊区与城区的“距离”。
（3） 经济实力
郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。独特的优势和良好的发展环境使得郫县境内产业聚集、精英荟萃。成都现代工业港、成都高新技术开发区西区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地、国家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此连为一体，产业配套成熟、完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出，境内有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业及银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业。这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速崛起的发展快车道。
郫县国民经济平稳较快发展。2009年全县实现国内生产总值188.74亿元，比上年增长16%（按可比价计算，下同），高全市1.3个百分点。其中第一产业增加值16.16亿元，增长3.9%；第二产业增加值109.66亿元，增长20.0%；第三产业增加值62.92亿元，增长12.1 %。一、二、三产业比例关系为8.6:58.1:33.3。
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三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、72.3%和25.6 %。按常住人口计算，全县人均地区生产总值达36170元。民营经济发展势头良好。全年民营经济增加值达107.50亿元，增长17.4%，占GDP的比重为57.0%，对GDP的贡献率为62.1％。
固定资产投资快速增长，对经济的拉动作用十分明显。实现全社会固定资产投资216.24亿元，增长25.7%，全县投资项目482个。其中：新开工307个，下降15.0%，民间资金完成投资110.71亿元，增长4.8%，全年新增固定资产投资99.08亿元。从三次产业看，第一产业完成投资2.70亿元；第二产业完成投资90.80亿元，增长15.2%；第三产业投资122.74亿元，增长25.8%。
郫县2006年---2009年主要经济指标（单位：亿元）
250
GDP（亿元） 200 150 100 50 0
2006
2006年—2009年郫县、成都地区以及全国GDP增速对比：
固定资产投资（亿元） 社会消费品零售总额（亿 元） 批发零售贸易业零售额 （亿元） 住宿餐饮业零售额（亿 元） 居民储蓄存款余额（亿 元） 2007
2008
2009
2005-2009年全国、成都以及郫县的GDP增速对比图20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%1211.10%13.80%15.20%313.00%15.30%18.30%49.00%12.10%18.30%59.10%14.70%16.00%
全国GDP增速成都GDP增速郫县GDP增速全国GDP增速10.40%成都GDP增速13.50%郫县GDP增速14.80%
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由上图可以看出，郫县的GDP增速远超过全国GDP增速，随着郫县GDP持续增长，郫县地区生产总值对成都GDP的贡献逐年增加，由2006年的3.6%，上升到2009年的4.2%。 四、项目的投资亮点 1、土地成本优势
净用地面积（亩） 112.3 成交价（万元/亩） 390 成交金额（万元） 43797 楼面地价（元/㎡） 1462 土地使用性质 商业 住宅 商业 164.58 410 67477.8 1367 教育 住宅 70.58 380 26820.4 1357 商业 住宅 商业 住宅 商业 住宅 商业 住宅 成都中信城市建设有限公司 深圳新城市 犀牛房产 上海宝投 置信地产 置信地产 竟得单位 成交时间 宗地、位置 郫筒镇凉水村2社 郫筒镇凉水村2、3、4社 09.10.10 09.10.10 09.12.31 书院村地块 犀浦镇龙吟村、梓潼村地块 国宁村、龙吟村地块 龙吟村一社地块 10.4.16 10.4.16 10.4.16 128.26 62.7 52.86 440 645 580 56435.6 40441 30659 1650 2418 2175 目前本项目所在的郫县行政中心区域去年年末的土地出让价格为370-410万/亩，郫县其他位置的地块的出让价格今年6月份已经突破600万/亩。 本项目所得土地总面积：426.48亩；总地价款：129694.20 万元，土地成本价304万/亩，项目平均容积率4.5，楼面价1015元/平米。土地成本价及楼面成本价均较市场价格有约20%-30%的折价，为项目的安全边际及盈利前景提供了一定的保证。
2、较高的利润空间和较大的安全边际
若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。
本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36%和62%，有较大的安全边际。
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3、周边稀缺的区域土地供给
上图是本项目周边土地的规划情况，本项目所得土地是该区域内最后一块较大规模的商业、住宅用地（其余黄色部分为已出让土地）。土地供给的稀缺性为项目周边房价的稳定及增长提供有效的保证。
4、逐步走高的周边房产价格
郫县受老成灌路的改造、成灌快铁开通、地铁2号线规划以及政府大力扶持
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房地产行业的利好消息影响，迎来了中信、龙湖、华润、合景泰富等地产巨头的青睐，而富士康带来的移民浪潮更是给郫县的房地产市场注入了新的活力，当地房价由2009年2季度的3500元/平米已经上升至目前的近5000元/平米。
目前郫县中心区域主要楼盘分布: 目前郫县主要楼盘基本情况及价格情况：
名称 中信·未来城 中铁瑞城·西郡英华 龙湖·弗莱明戈 华润·橡树湾 置信逸都花园 伊萨贝拉 海骏达·蜀都1号 绿地·国际花都 四季豪庭 建筑面积 均价 总套数 1442 177 可售套数 地址 开发商名称 中信地产 中铁置业 385297 5000 106567 6300 531 郫县蜀信东路侧 81 郫县红光港通北一路567号 郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处 成都市郫县红光镇合兴村三社，犀浦村一社 130000 7000 1333 572 龙湖地产 660000 7000 1050000 5000 274402 5500 800000 5000 900000 5000 207632 5000 144 1763 1728 634 97 华润置地 置信地产 中铁二院（成都）置业 海骏达地产 绿地集团 成都天之府实业
112 郫县南北大道168号 606 郫县犀浦成灌路 394 郫县蜀都新城蜀信东路（创智公园旁） 郫县蜀都新城南北大道 367 304 郫县西区大道108号 第 19 页
本项目位于整个“中信未来城”的最核心商圈附近，地理位置较其他项目更优，故本项目的售价将略高于周边项目，略高的售价及较低的土地成本，将为本项目提供较大的利润空间和安全边际。
5、日益便捷的轨道及公路交通
公路：国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系。
地铁：成都市地铁2号线延伸线已规划至郫县，实现了与成都市的无缝连接。
快铁：2010年5月12日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁）建成通车，郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要15分钟，从而形成15分钟中心城快速交通圈。同时，快铁的首发站“成都站（火车北站）”将与地铁1号线对接，而其“犀浦站”将与地铁2号线同站换乘。因此，可以说“快铁”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁的开通，缩短了郊区与城区的“距离”。
交通的日益便捷将提升郫县区域的房地产的吸引力，进而带动该区域房地产有效需求及房地产价格的持续增长。 6、全新的区域定位
成灌快铁所形成的“15分钟生活圈”将带动沿线的西高新板块、郫县板块、都江堰-青城山三大板块房地产市场的崛起。其中西高新板块价格已经达到7000-8000元/平米，华润等推出的部分楼盘价格甚至已经达到了约10000元/平
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米，而与其仅两站之隔（快铁约6-7分钟车程）的郫县板块目前均价仅5000-5500元/，存在着比较明显的价格优势。
同时，富士康科技集团的入驻（离本项目仅6公里，车程约7-8分钟），将为郫县区域的经济发展提供更加强劲的动力。为此，郫县对规划范围内的郫筒镇、红光镇、犀浦镇三个城市片区再次进行了更科学的规划调整。根据最新的规划，定位于“西部新城”的郫县片区将大力发展工业港总部经济、楼宇经济、现代服务业等产业经济，加上区域内的电子科技大学、西南交通大学、西华大学、成都中医药大学新区、川大锦城学院、成都理工大学广播影视学院、四川外语学院成都学院等21所大学，郫县将成为高新区及教育园区的后花园，形成一个生活配套十分完善的生活及工作区域。
本项目用地介于郫县老城区及高新西区之间的蜀都新城，属郫县城市新城发展区域，也是整个郫县的行政商务配套中心区，是郫县与高新区、成都主城区之间连接的重要连接“纽带”。该区域未来将受到两大效应的共同作用： （1）高新区外溢效益作用
成都高新西区高速、稳定的良好发展势头，催生出居住、商业、休闲娱乐、商务办公等多产业的消费需求。郫县是上述消费需求最佳的服务产业承接地。
加之富士康科技集团入驻高新西区，必将完善该区域的产业链，同时进一步增强区域产业外溢效益，为区域服务产业发展提供了大规模的消费群体。
（2）教育资源--高校外部效益作用
由包括西南交通大学在内多所大学和职业技术学院所组成的郫县高校聚集区，高等院校及二级院校15所，在校师生达20万人。这部分人员一方面可以对
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接高新区的产业发展需求，并可能形成以综合性高校为依托的产业经济，另一方面这部分消费力对项目区域的居住、商业、休闲娱乐未来的需求提供了较强的支撑力。
7、“商业带动住宅、住宅推动商业”的联动开发模式
目前，郫县的商业主要集中在其老城区，目前主要有两大块的商业集散地，其一主要集中在的北大街与东大街交汇处的王府商业街，其以低档鞋帽为主，业态单一，档次较低，已不符合郫县城市发展所产生的消费需求；另一块则是邻近东大街的星光大道休闲步行街，以中档服装、咖啡店、家具饰品为主，主要以当地年轻消费群体为主，但由于老城区商业用地已经饱和，所以规模和档次受商业面积的影响，始终在中低档次徘徊。
目前郫县核心商圈的具体位置图：
所以就商业而言，目前郫县的商业氛围已经远远不能满足其城市发展的需要，该区域对中高档商业及住宅城市综合体已经引起了当地政府的高度关注，而本项目的商业用地规划是整个郫县行政核心区域内唯一一块大规模、专业化的商
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业开发用地。此次项目公司能够比较顺利地洽得该地块也主要因为当地政府及中信地产比较看好项目公司目前的控股股东川宏金沙十多年经营商业物业的能力，希望能引入沃尔玛、居然之家等大型商业运营商，并借助该商业地块商业氛围的形成，完善整个区域内的商业功能布局，实现郫县核心商圈由老城区向新城区的转移，进而提升“中信未来城”的整体市场价值，也进一步带动周边住宅项目价格的全面提升。而该商业成功开发的最大的受益者正是本项目所开发的住宅用地（本项目所开发面积中住宅用地占全部出让所得土地的75%）。
同时，中信未来城区域大部分新盘均为2009年年末及2010年实现预售，预计2011年将批量交房，而居民真正完成装修、集中入住的时间基本在2012年上半年，而这与本项目首期商业的开业时间基本吻合，也确保了本项目商业部分营业后有足够的购买力来支撑其商业氛围的形成。
8、富士康的入驻及区域内人口数量的增加带来的巨大的潜在需求
富士康科技集团已选址郫县，项目代号“803”，离本项目所在地块仅6公里，目前签约定址工作已经全部完成，前期施工也已全部展开，目前已经进入员工招聘阶段，第一期招聘员工10000人。
富士康为郫县带来的不仅是其自身庞大的企业架构和人员，还将带来整个上下游产业链（包括上百家上游的供应商，以及大量下游的物流运输企业）。2003年，英特尔入住成都高新区时，其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链整合效应，先后带动中芯国际、友尼森、美国芯源（MPS）以及全球第二大电子连接器制造商莫仕等企业纷纷入住，目前成都高新区仅IC设计领域企业就已达40家。富士康入驻后也会形成同样的效应，当地政府预计，富士康全面投产后，其自身员工及由其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链整合效应而产生的对劳动力的需求将为郫县当地带来近30万的人口增长。
这部分人口增量不但能为当地带来巨大的消费需求，提升商业地产的商业氛围，对本项目商业地产部分产生正面影响。同时在房地产消费方面，除了部分由企业解决的集体宿舍，当地政府预计还将产生近2万套商品住房的市场需求。这部分需求不但能消化未来几年区域内楼盘的供应，还将大大推动当地的房价的上涨。（富士康入驻深圳，其工厂所在的龙华及观澜两区的房价都出现了巨幅的上涨；英特尔入住大连金石滩后，当地的房价也从原来的2000多元/平米一路上涨
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至目前的8000多元/平米）
根据郫县当地政府的预测数据，今后5年内，项目所在的郫筒镇的人口总数将达100万人：
（1）高新区现阶段产业人数为13万人，富士康科技集团入驻后将达到近40万； （2）高校人口数为20万人；
（3）郫筒镇总人口11.1万人，城区人口8.2万人，流动人口3万余人； （4）蜀都新城规划人口12万人。
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五、项目盈利能力分析
1、地块指标及销售预计：下表对不同地块面积以及预计的住宅与商业物业销售与租赁单价进行了详细列示：
地块面积 一、用地面积（㎡） 二、建筑基底面积（㎡） 三、总建筑面积（㎡） 1、地上建筑面积（㎡） 1.1、住宅建筑面积（㎡） 1.2、商业建筑面积（㎡） 2、地下建筑面积（㎡） 3、地下车位（个） 1号地块 2号地块 3号地块 4号地块 10,085 6,083 66,837 50,947 25,200 25,747 15,890 458 9,200 5,068 60,196 46,200 23,040 23,160 13,996 458 10,366 6,143 69,010 52,010 26,010 26,000 17,000 458 10,458 6,143 68,664 52,230 25,830 26,400 16,434 458 5号地块 31,947 19,168 209,310 137,440 43,200 94,240 71,870 1,186 6+7号地块 106,960 39,575 624,631 449,357 374,269 75,088 175,274 4,342 8号地块 9号地块 合计 77,418 27,878 284,312 15,483 4,739 102,402 448,370 160,868 1,707,886 325,022 116,560 1,229,766 323,014 116,560 957,123 2,008 - 272,643 123,348 44,308 478,120 3,246 1,166 11,772 备注：5号地块的地下面积中有30,360m2为商业建筑面积，因此该地块商业建筑面积合计应为124,600m2；其余地块地下建筑面积均为车库面积。
销售与租赁预计 一、住宅销售均价（元/㎡） 二、商业销售均价（元/㎡） 三、商业年单位租金（元/㎡/年） 四、车位销售均价（元/个） 1号地块 2号地块 3号地块 4号地块 5,500 14,600 - 70,000 5,500 14,600 - 70,000 5,500 14,600 - 70,000 5,500 14,600 - 70,000 5号地块 5,500 14,600 100 - 6+7号地块 6,000 17,500 100 70,000 8号地块 6,500 17,500 - 70,000 9号地块 6,500 - - 70,000 备注：商业销售均价为对不同楼层售价的加权平均值，其中6、8号地块的商铺主要集中在价位较高的1～2楼，因此均价较高。实际销售时，为实现快速去化，部分商业将考
虑在市场价基础上折价20%销售。
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2、盈利能力预测：我们根据上述统计的收入与成本概算，按权责发生制的配比原则对信托期间及项目整体的项目回报率与权益净利率进行了如下分析，
信托期间项目回报率31.20%，年化权益净利率39.75%；项目整体回报率39.63%，年化权益净利率64.32% ： 蜀 都 新 城 项 目 整 体 存 续 期 间 1号地块 45,771 信 托 存 续 期 间（2010.11～2013.10） 2号地块 40,278 3号地块 46,515 4号地块 46,592 5号地块 24,756 6+7号地块 合 计 项 目 后 续 期 间（2013.11～2016.10） 1、2、3、4号地块 5号地块 6+7号地块 8号地块 9号地块 项目整体合 计 一、项目收入（万元） 1 2 3 4 167,539 371,450 - 146,160 183,932 224,834 79,845 1,006,221 住宅销售收入 商业销售收入 商业租金收入 车位销售收入 13,860 12,672 14,306 14,207 23,760 153,359 232,163 30,308 26,003 30,606 30,782 - - - - - 117,699 - - 71,202 209,959 75,764 589,089 - 144,915 107,158 3,514 - 1,245 753 - 373,286 3,596 - 996 602 1,598 - 1,603 1,603 1,603 1,603 13,578 19,990 - - 4,819 11,361 4,081 40,251 二、项目成本（万元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 土地出让金 前期工程费 房屋开发费 开发间接费 不可预见费 管理费用 营销费用 办证费用 税费 财务费用 29,180 26,223 29,818 29,901 18,809 142,638 283,211 952 88,317 123,556 159,069 58,371 720,658 1,664 1,518 1,711 1,726 1,088 35,667 43,374 299 270 309 308 193 1,691 3,070 11,930 10,740 12,325 12,257 12,161 79,595 139,008 850 766 878 874 612 5,217 9,197 145 131 150 149 181 1,433 2,188 220 198 186 185 274 3,179 4,242 1,067 936 1,083 1,086 2,353 3,573 10,097 187 169 193 192 586 - 1,327 - 4,183 23,696 42,968 15,473 129,694 - 744 1,124 2,022 726 7,685 - 46,759 52,880 79,977 29,921 348,545 - 2,353 3,466 5,704 2,056 22,776 - 696 952 972 363 5,171 952 2,382 4,048 2,946 1,099 15,668 - 2,353 4,275 4,497 1,597 22,819 - - 1,749 1,255 450 4,782 - 28,847 31,366 18,728 6,687 149,694 13,824 285,563（项目整体） 13,824 12,818 11,496 12,984 13,124 1,362 12,282 64,066 6,642 88,239（信托期间） 31.20% 119.24% 39.75% 6,642 三、项目利润（万元） 四、项目回报率 五、权益净利率 六、年化权益净利率 39.63% 385.90% 64.32% 备注：项目利润 = 项目收入合计 — 项目成本合计 项目回报率 = 项目利润 / 项目成本合计 ×100%； 权益净利率 = 项目利润 / 权益资本（7.4亿元）；
年化权益净利率（信托期间） = 权益净利率 / 信托存续期间（3年）；年化权益净利率（项目整体） = 权益净利率 / 项目存续期间（6年）
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六、项目现金流预测（假设取得开发贷） 项目方现金流量预测 单位（人民币：万元） 货币资金余额(期初） 现金流入： 【注1】 经营 住宅销售收入 流入 商业租金收入 【注1】 筹资活动蜀 都 新 城 项 目 整 体 开 发 期 间（六年） 2013年 2016年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 7～10月 7～10月 11～12月 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 11～12月 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 信托结束 项目结束 24,000 5,886 20,008 20,814 33,192 48,161 58,137 3,370 23,925 3,675 47,014 84,788 211,293 254,836 - 9,913 73,282 58,567 53,105 35,484 32,022 28,559 85,678 73,850 50,194 50,194 50,194 25,097 2,343 - - 87,348 164,725 - - 799 799 400 - - - 活动 商业销售收入 【注1】 - 18,770 37,540 27,284 34,105 - 1,171 - - - - - 799 799 - 信托投资 【注2】 50,000 - - - - - - - - - - - - - 银行贷款 【注3】 - 38,000 - 48,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 50,000 66,683 110,822 133,851 87,210 36,283 33,992 30,902 86,477 74,649 137,942 214,919 50,194 25,097 流入 股东注资 现金流入合计 现金流出： 前期工程费支出 【注1】 房屋开发费支出 【注1】 经营活动 流出 开发间接费支出 【注1】 不可预见费支出 【注1】 管理费用支出 【注5】 营销费用支出 【注1】 住宅销售税费 【注6】 商业销售税费 【注6】 商业租赁税费 【注6】 筹资活动流出 信托投资本益 【注2】 融资顾问费 【注2】 银行贷款本金 【注3】 银行贷款利息 【注3】 土地出让金支出 【注4】 67,816 22,970 38,908 - 4,321 1,682 - - - - - - - - - - - 1,682 - - - - - - - - - - 9,616 679 167 920 680 2,402 88 6,411 52,334 19,232 19,232 36,175 - - 453 111 460 594 2,142 176 3,528 334 1,380 1,781 5,736 1,358 334 1,380 3,403 5,559 1,358 334 1,380 3,500 3,765 2,554 - - 56 - - 1,380 5,206 5,973 1,380 1,016 4,255 920 508 2,127 - 19,891 50,153 81,841 38,205 15,456 - 1,229 - 437 298 894 3,010 1,145 1,137 3,669 5,496 5,045 1,128 1,380 3,456 5,393 2,591 729 1,380 2,356 5,569 1,013 397 1,380 766 2,661 - 668 - 743 - 1,408 2,816 18,496 19,411 - 44 - - 19,985 37,070 44 44 - - - - - - - 44 - 22 - - - - - - - - - 72,163 - - - - - - - - - 2,000 - 2,000 - 2,000 - - - - - - - - - - 1,000 - - - - 37,000 - 48,000 - - - - - - 2,052 - 4,590 - - 4,590 - 2,592 - - - 68,114 52,561 110,016 121,473 72,241 26,307 88,759 10,347 106,727 31,310 100,168 88,414 -18,114 14,122 806 12,378 14,969 6,651 3,555 现金流出合计 现金净流量 货币资金余额(期末） 9,976 -54,767 20,555 -20,250 43,339 37,774 126,505 43,543 21,542 3,370 23,925 3,675 47,014 84,788 211,293 254,836 276,378
5,886 20,008 20,814 33,192 48,161 58,137 第 27 页
项目方现金流量预测 单位（人民币：万元） 货币资金余额(期初） 现金流入： 经营 住宅销售收入 【注1】活动 商业销售收入 【注1】 流入 商业租金收入 【注1】 筹资活动信 托 计 划 存 续 期 间（三年） 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2012年 2012年 2012年 2012年 2013年 2013年 2013年 2013年 11～12月 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 10月 24,000 5,886 691 20,008 2,919 20,814 20,010 33,192 57,621 48,161 51,605 58,137 67,255 - - 9,913 36,641 36,641 30,252 28,315 28,315 24,790 17,742 17,742 17,742 14,280 - - 18,770 18,770 18,770 6,821 20,463 20,463 13,642 - - - 1171 799 - - - - - - - - - - 799 - 信托投资 【注2】 50,000 银行贷款 【注3】 - - - - - - - - - - - - - - - 48,000 - - - - - - - - 38,000 流入 股东注资 - - - - - - - - - - - - - 50,000 - 66,683 55,411 55,411 37,073 96,778 48,778 38,432 18,541 17,742 18,541 15,451 现金流入合计 现金流出： 前期工程费支出 【注1】 房屋开发费支出 【注1】 经营活动 流出 开发间接费支出 【注1】 不可预见费支出 【注1】 管理费用支出 【注5】 营销费用支出 【注1】 住宅销售税费 【注6】 商业销售税费 【注6】 商业租赁税费 【注6】 筹资活动流出 信托投资本益 【注2】 融资顾问费 【注2】 银行贷款本金 【注3】 银行贷款利息 【注3】 土地出让金支出 【注4】 67,816 - 22,970 38,908 1,876 - - - - - - - - - 1,682 - - - - - - - 3,864 253 99 690 383 1,331 6,411 453 111 690 383 1,331 3,205 226 56 230 297 1,071 88 - 2,445 - 1,682 - 2,115 17,776 25,077 25,076 28,900 52,941 17,327 20,878 11,592 - 151 - 298 37 447 1,078 400 447 1,505 572 447 1,835 2,748 1,408 1,505 572 690 1,835 2,748 1,408 1,777 639 690 1,408 2,269 3,268 489 690 2,048 3,124 1,169 398 690 1,106 2,124 1,422 331 690 1,250 3,445 760 298 690 383 1,330 - - 668 - - 743 - - 1,408 512 17,984 1,535 17,876 - - - 44 - - - - - - - - - - 44 - - - - - - - - - - - - - 72,163 - - - - 2,000 - - - 2,000 - - - 2,000 - - - - - - 1,000 - - - - - - - - - - - - 2,052 - - - 4,590 - - 68,114 5,195 47,366 72,500 37,516 37,877 83,596 24,349 47,892 15,097 11,210 -804 13,182 24,429 -9,460 3,444 6,532 9,423 79,336 9,118 -63,885 3,370 现金流出合计 现金净流量 货币资金余额(期末）
-18,114 -5,195 19,317 -17,089 17,895 5,886 691 20,008 2,919 20,814 20,010 33,192 57,621 48,161 51,605 58,137 67,255 第 28 页
注释1：中信蜀都新城项目整体共分三期开发，其中第一期开发的是1、2、5、6、7地块；第二期开发的是3、4地块、第三期开发的是8、9地块。
下表按开发次序列示了各地块项目开发与销售过程中的主要时间节点安排，本现金流量预测中的时间节点均以下表为准；
项目一期 项目二期 项目三期 开发过程主要时间节点 1号地块 2号地块 5号地块 6号地块 7号地块 3号地块 4号地块 8号地块 9号地块 一、取得国有土地使用证 二、取得建设用地规化许可证 三、完成项目整体设计 四、完成前期土地整理与挖掘 五、取得建设工程规划许可证与施工许可证 六、完成正负零以下工程 七、开始正负零以上工程 八、完成项目施工 九、完成竣工验收 2010.11 2010.11 2010.12 2011.01 2011.01 2011.02 2011.04 2012.04 2012.05 2010.11 2010.11 2010.12 2011.01 2011.01 2011.02 2011.04 2012.04 2012.05 2010.11 2010.11 2010.12 2011.02 2011.02 2011.04 2011.05 2012.04 2012.05 2010.11 2010.11 2010.12 2011.02 2011.02 2011.04 2011.05 2011.12 2012.05 2010.11 2010.11 2010.12 2011.02 2011.02 2011.04 2011.05 2013.05 2014.06 2011.05 2011.05 2010.12 2012.01 2012.01 2012.02 2012.04 2012.10 2012.11 2011.05 2011.05 2010.12 2012.01 2012.01 2012.02 2012.04 2012.10 2012.11 2011.07 2011.07 2010.12 2012.02 2012.02 2012.03 2013.08 2015.07 2015.08 2011.05 2011.05 2010.12 2012.02 2012.02 2012.03 2013.08 2015.07 2015.08
备注：1、由于5、6、7号地块的地下室连通，因此正负零以下工程同时进行，同时完成；同理由于4、8、9号地块的地下室也连通，因此正负零以
下工程同时进行，同时完成。
2、假设前期工程费的支出在从取得建设用地规划许可证开始至完成前期土地整理与挖掘止的期间内平均分布；
3、假设房屋开发费、开发间接费在从开始正负零以上工程至完成项目施工止的期间内按应支付总额的70%平均分布，剩余30%于该地块项目完成竣工验收后一次性支付；不可预见费在从开始正负零以上工程至完成项目施工止的期间内按全部应付总额平均分布。
住宅销售主要时间节点 一、取得预售许可证 二、开始正式预售 三、完成项目销售 四、办理产证及产证分割 项目一期 1号地块 2号地块 5号地块 6号地块 7号地块 2011.03 2011.04 2011.12 2012.06 2011.03 2011.04 2011.12 2012.06 2011.06 2011.07 2012.03 2012.06 - - - - 2011.06 2011.07 2014.10 2014.07 项目二期 3号地块 4号地块 2012.02 2012.03 2012.11 2012.12 2012.02 2012.03 2012.11 2012.12 项目三期 8号地块 9号地块 2013.09 2013.10 2016.09 2015.09 2013.09 2013.10 2016.09 2015.09
备注：1、根据项目当地的房管政策，所有项目完成正负零以下工程的同时即可以获批取得预售许可证，开始预售；
2、因6号地块无住宅业态，全为商业，所以相关时间节点在本表中不体现；
3、假设各地块住宅的销售收入在从开始正式预售至完成项目销售止的期间内平均分布； 4、假设各地块住宅的营销费用支出在从开始正式预售至完成项目销售止的期间内平均分布。
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商业销售主要时间节点 （仅销不租） 一、取得预售许可证 二、开始正式预售 三、完成项目销售 四、办理产证及产证分割 项目一期 1号地块 2号地块 7号地块 2011.03 2011.04 2011.12 2012.06 2011.03 2011.04 2011.12 2012.06 - - - - 项目二期 3号地块 4号地块 2012.02 2012.03 2012.11 2012.12 2012.02 2012.03 2012.11 2012.12 项目三期 8号地块 9号地块 2013.09 2013.10 2016.09 2015.08 - - - - 商业租赁与销售主要时间节点 （先租后售） 一、办理产证及产证分割 二、开始正式出租 三、半年免租期 四、租期结束 五、开始正式销售 六、完成项目销售 项目一期 5号地块 6号地块 2012.06 2012.07 2012.12 2015.03 2015.04 2015.09 2012.06 2012.07 2012.12 2015.03 2015.04 2015.09 备注：1、因7、9号地块无商业业态，全为住宅，所以相关时间节点在本表中不体现；
2、假设各地块商业的销售收入在从开始正式预售至完成项目销售止的期间内平均分布；但保守起见，对仅销不租的商业我们假设在预计的时间节点内仅完成80%去化；
3、根据5、6号地块的规划，在项目完工并办理出产证后，将按年单位租金100元每平米的价格出租给若干家大型商户，并给予首个半年的免租期：出租对象包括沃尔玛百货、居然之家家具城、会所及电影院等以培养该片区的商业氛围；之后租金每半年收取一次；全部租期期满后该地块上所有商业将优先出售给这些大型商户，为实现到期后的快速去化，本表在市场均价的基础上折价20%去化5、6号地块商业，并假设销售收入在从开始正式销售至完成项目销售止的期间内平均分布；
4、假设各地块商业的营销费用支出在从开始正式预售（销售）至完成项目销售止的期间内平均分布。
另本现金流预测中的住宅与商铺销售收入、租赁收入、土地出让金支出、前期工程费支出、房产开发费支出、开发间接费支出、不可预见费支出、管理费用以及营销费用的总金额数均以上文项目盈利能力分析中列示的地块销售与成本预计数据为依据：
注释2：信托计划于项目开始时一次性投入5亿元资金入股，并按照约定于三年期满后退出；退出时的收益分配以项目盈利能力分析中的信托期间年化权
益净利率39.75%为依据，本表按此收益率计入信托投资本益。融资顾问费按信托融资规模的4%每年收取。
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注释3：为给予本地产项目开发建设必要的资金支持，本表按预计时间节点安排了如下银行贷款：
编号 1 2
备注：1、本表预计的借款金额 ≈ 抵押物成本价值 × 60%，其中第2笔贷款为在第1笔贷款基础上的追加贷款；
2、提前偿还第1笔贷款中的1000万系因需释放5号地中对应住宅面积的土地供办理产证分割与交房所致，偿还金额为根据抵押物价值与抵押率倒退所得的金额数。
贷款借入时点 2011.05 2012.06 借款金额 38000万元 48000万元 抵押物 5、6、7号地块土地 5、6号地块商业现房 借款期限 3年 3年 预计利率 5.4%/年 5.4%/年 年利息 2052万元 2592万元 还款安排 2012.04提前偿还1000万；剩余部分到期一次性偿还。 全部本金到期一次性偿还。
注释4：土地出让金的支付安排与获取的土地证详见下表：
一、土地出让金额（万元） 1号地块 1,664.30 2号地块 1,518.00 3号地块 1,710.50 4号地块 1,725.90 5号地块 5,271.20 6号地块 7号地块 8号地块 9号地块 合计 12,994.40 46,368.40 42,968.10 15,473.40 129,694.20
预计的付款比例及缴款时限
1、首笔土地款：签订土地出让合同后七天内（2010.11）付总地价款的约50%（67816万元），获取1、2、5、6、7号地块土地证； 2、第二笔土地款：签订土地出让合同后六个月内付总地价款的约20%（22970万元），获取3、4、9号地块土地证； 3、第三笔土地款：签订土地出让合同后八个月内付总地价款的约30%（38908万元），获取8号地块土地证。
注释5：管理费用支出的总金额以上文项目盈利能力分析中列示的地块成本预计数据为依据，并假设每块地的管理成本在从该地块开发之日起至项目整体结束止的期间内均匀分布。
注释6：住宅与商业的销售税费中包含营业税及附加（5.5%）以及土地增值税（先按2%预缴，竣工验收时汇算清缴）；商业租赁税费仅包含营业税及附加
（5.5%）,本表按预计的发生额分别计入。
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项目现金流预测（假设未取得开发贷） 项目方现金流量预测 单位（人民币：万元） 货币资金余额(期初） 现金流入： 【注1】 经营 住宅销售收入 流入 商业租金收入 【注1】 筹资活动蜀 都 新 城 项 目 整 体 开 发 期 间（六年） 2013年 2016年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 7～10月 7～10月 11～12月 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 11～12月 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 信托结束 项目结束 24,000 5,886 18,248 18,614 70,481 84,570 98,664 11,782 32,337 53,205 90,602 111,369 189,101 232,644 - 18,822 73,282 55,572 53,105 35,484 32,022 28,559 85,678 67,936 50,194 50,194 50,194 25,097 2,343 - - - 107,158 - - 300 300 150 - - - 活动 商业销售收入 【注1】 - 18,770 37,540 117,856 34,105 - 1,171 - - - - - 300 300 - 信托投资 【注2】 50,000 22,000 - - - - - - - - - - - - 银行贷款 - - - - - - - - - - - - - - - 6,000 - - - - - - - - - - - - 50,000 65,592 110,822 173,428 87,210 35,784 33,493 30,902 85,978 68,236 50,344 157,352 50,194 25,097 流入 股东注资 【注3】 现金流入合计 现金流出： 土地出让金支出 前期工程费支出 【注1】 房屋开发费支出 【注1】 经营活动 流出 开发间接费支出 【注1】 不可预见费支出 【注1】 管理费用支出 营销费用支出 【注1】 住宅销售税费 商业销售税费 商业租赁税费 筹资活动流出 信托投资本益 【注2】 融资顾问费 【注2】 银行贷款本金 银行贷款利息 67,816 22,970 38,908 - 4,321 1,682 - - - - - - - - - - - 1,682 - - - - - - - - - - 9,616 679 167 920 680 2,402 88 6,411 52,334 19,232 19,232 36,175 - - 453 111 460 594 2,142 176 3,528 334 1,380 1,781 5,736 1,358 334 1,380 3,403 5,115 1,358 334 1,380 3,500 3,765 2,554 - - 56 - - 1,380 5,206 5,973 1,380 1,016 4,255 920 508 2,127 - 19,891 50,153 81,841 38,205 15,456 - 1,229 - 437 298 894 3,010 1,145 1,137 3,669 5,496 5,045 1,128 1,380 3,456 5,168 2,591 729 1,380 2,356 5,569 1,013 397 1,380 766 2,661 - 668 - 1,412 - 1,408 2,816 21,861 19,411 - 17 - - - 28,276 17 17 - - - - - - - 17 - 8 - - - - - - - - - 102,926 - - - - - - - - - 2,440 - 2,880 - 2,880 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 68,114 53,230 110,456 121,561 73,121 21,690 120,375 10,347 65,110 30,839 29,577 79,620 -18,114 12,362 6,651 3,555 现金流出合计 现金净流量 货币资金余额(期末） 366 51,867 14,089 14,094 -86,882 20,555 20,868 37,397 20,767 77,732 43,543 21,542 5,886 18,248 18,614 70,481 84,570 98,664 11,782 32,337 53,205 90,602 111,369 189,101 232,644 254,186 第 32 页
项目方现金流量预测 单位（人民币：万元） 货币资金余额(期初） 现金流入： 经营 住宅销售收入 【注1】活动 商业销售收入 【注1】 流入 商业租金收入 【注1】 筹资活动信 托 计 划 存 续 期 间（三年） 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2012年 2012年 2012年 2012年 2013年 2013年 2013年 2013年 11～12月 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 10月 24,000 5,886 691 18,248 1,159 18,614 15,040 70,481 94,910 84,570 87,542 98,664 107,310 - - 18,822 36,641 36,641 27,257 28,315 28,315 24,790 17,742 17,742 17,742 14,280 - - 18,770 18,770 18,770 6,821 111,035 20,463 13,642 - - - 1,171 300 - - - - - - - - - - 300 - - 22,000 信托投资 【注2】 50,000 银行贷款 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6,000 - - - - - - - - - - 流入 股东注资 【注3】 现金流入合计 现金流出： 土地出让金支出 前期工程费支出 【注1】 房屋开发费支出 【注1】 经营活动 流出 开发间接费支出 【注1】 不可预见费支出 【注1】 管理费用支出 营销费用支出 【注1】 住宅销售税费 商业销售税费 商业租赁税费 筹资活动流出 信托投资本益 【注2】 融资顾问费 【注2】 银行贷款本金 银行贷款利息 50,000 - 65,592 55,411 55,411 34,078 139,350 48,778 38,432 18,042 17,742 18,042 15,451 67,816 - 22,970 38,908 1,876 - - - - - - - - - 1,682 - - - - - - - 3,864 253 99 690 383 1,331 6,411 453 111 690 383 1,331 3,205 226 56 230 297 1,071 88 - 2,445 - 1,682 - 2,115 17,776 25,077 25,076 28,900 52,941 17,327 20,878 11,592 - 151 - 298 37 447 1,078 400 447 1,505 572 447 1,835 2,748 1,408 1,505 572 690 1,835 2,748 1,408 1,777 639 690 1,408 2,044 3,268 489 690 2,048 3,124 1,169 398 690 1,106 2,124 1,422 331 690 1,250 3,445 760 298 690 383 1,330 - - 668 - - 1412 - - 1,408 512 21,349 1,535 17,876 - - - 17 - - - - - - - - - - 17 - - - - - - - - - - - - - 102,926 - - - - 2,440 - - - 2,880 - - - 2,880 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 68,114 5,195 48,035 72,500 37,956 37,652 83,909 24,349 48,772 15,070 6,620 9,396 110,979 8,646 -95,528 现金流出合计 现金净流量 货币资金余额(期末）
-18,114 -5,195 17,557 -17,089 17,455 -3,574 55,441 24,429 -10,340 5,886 691 18,248 2,972 11,122 1,159 18,614 15,040 70,481 94,910 84,570 87,542 98,664 107,310 11,782 第 33 页
注释1：出于审慎性考虑，我们对项目在没有开发贷资金流入情况下的现金流进行了补充分析，详见上表。与之前的假设相比，不含开发贷将导致项目初期的现金流入发生较大变动，因此为使各时点现金余额满足正常开发的需要，我们在原有时间节点安排的基础上，对项目相关地块的销售进度作了如下调整：
住宅销售主要时间节点 一、取得预售许可证 二、开始正式预售 三、完成项目销售 四、办理产证及产证分割 项目一期 5号地块 5号地块 7号地块 7号地块 （含开发贷） （不含开发贷） （含开发贷） （不含开发贷） 2011.06 2011.07 2012.03 2012.06 2011.05 2011.06 2012.02 2012.06 2011.06 2011.07 2014.10 2014.07 2011.05 2011.06 2014.09 2014.07 商业租赁与销售主要时间节点 （先租后售） 一、办理产证及产证分割 二、商业提前出售 二、商业开始正式出租 三、半年免租期 四、租期结束 五、商业开始正式销售 六、完成项目整体销售 项目一期 5号地块 5号地块 （含开发贷） （不含开发贷） 2012.06 — 2012.07 2012.12 2015.03 2015.04 2015.09 2012.06 2012.06 — — — — —
备注：1、阴影部分示变动调整，为满足项目开发初期的资金需求，本预测将5、7号地块的住宅预售始点提前了一个月。鉴于5、7号地块住宅的位
置、建筑风格、容积率、建筑密度以及户型等均与同期进行销售的1、2号地块住宅有较大的差异，因此只要销控措施执行得当，同质化竞争的影响可以忽略不计。
2、为进一步满足项目的资金需求以及确保信托资金本益的安全兑付，本预测对原本先租后售的商业物业中的部分资产执行了提前出售的安排，具体为在商业物业整体出租前，将5#地块整体转让，考虑到进驻商家属前期进入，投入成本较大，为实现快速去化，本表按市场均价折价50%转让。
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注释2：信托计划于项目开始时一次性投入5亿元资金入股，半年后再一次性投入二期2.2亿元资金入股，全部资金按照约定于三年期满后退出；退出时
的收益分配以信托期间年化权益净利率为依据，不含开发贷情况下，预计的年化权益净利率为42.86%（不再列示具体计算过程），本表按此收益率计入信托投资本益。融资顾问费按信托融资规模的4%每年收取。
注释3：根据约定，项目开发商的自有资金6000万元将和信托计划二期的2.2亿元同步入股。
除上述所列调整外，本表其他科目的现金流预测均参考假设存在开发贷情况下相关科目的计算方法，此处不再赘述。
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第二部分 交易对手分析
一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司） (一)、基本情况
成都国宏腾实业有限公司成立于2010年7月，注册资本24000万人民币，由其中成都川宏金沙置业有限公司（占34%股份）、成都世通经济开发有限公司（占33%股份）、四川省万腾实业有限公司（占33%），实际控制人为川宏金沙的法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏金沙的关联公司。
（二）、财务状况
该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金2.4亿元。
二、成都川宏金沙置业有限公司（担保方） (一)基本情况
成都川宏金沙置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、租赁及物业管理的有限公司，同时参与青羊工业集中发展区的建设。公司注册资本金人民币5000万元，实际控制任及法人代表杨天明。截至2010年6月末,公司总资产规模11亿元，净资产规模超过2亿元。目前公司主要运营两大项目： （1）商业地产板块——金沙国际商城。
“金沙国际商城”位于成都市青羊区苏坡东路8号，项目性质为商贸基础设施，是四川省重点招商引资项目，被誉为“成都第四商圈”，累计投资6亿余元，成功创造了当年开工当年营业的奇迹。该项目的建设速度和招商引资的成功，受到了各级领导的好评，市委书记李春城同志把这个项目的建设速度赞誉为“金沙速度”。
项目所在地金沙片区，为成都市规划的18个网点商业中心之一，周边有众多开发成熟和已在开发的楼盘，为成都人首选的家具区域。项目净占地47464平方米（71.2亩），总建筑面积125545.92平方米，其中地上建筑面积111058.39平方米、地下建筑面积14487.53平方米（包括设备用房面积2200平方米）。商
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城内功能齐全、设施完善、管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮于一体。入驻商户包括世界500强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国500强企业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、成都家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮集团、金沙会超豪华娱乐会所、金沙湖，丽湖等知名商家。
目前，公司依靠该项目每年的物业租凭收入达到9000余万元。该部分物业现评估价值现已达到13亿元。
（2）工业地产板块——青羊工业集中发展区。
2005年7月，在青羊区委、区政府的鼓励与推进下，成都川宏金沙置业有限公司和成都益有实业股份公司组建了成都青羊工业投资有限公司，全面参与青羊工业集中发展区的建设。
青羊工业集中发展区位于成温公路以北，占地面积3.21平方公里，开发面积约4800亩。计划投资17亿元，已投资5.2亿元。项目主要以支持发展模具为主的中小企业为产业特色，同时为园区企业构建了九大公共服务平台，被市政府确定为“青羊模具产业园”，是成都市2006年重点工程项目。2008年5月被四川省政府确定“四川省中小企业创业基地”，2009年6月又被确定为“成都青羊区青年（大学生）创业园”和四川省首批“科技企业孵化器”。
目前，青羊工业集中发展区（西区）建设工作已取得阶段性成果。基础设施如办公设备、厂房、网络设备等已建成投入使用，餐饮，住宿，休闲等设施也在加紧施工。
（二）公司所获荣誉
2003年度成都房地产业“群众信得过品牌”； 2004年度对外开放招商引资特别贡献奖；
2004年四川省居房地产综合50强排行榜第二十五名；
2004年四川省局房地产项目50强排行榜商业地产10强第三名； 2004四川首届房地产项目50强排行榜第三名； 2004年四川商业地产投资20强商贸中心金奖； 2005成都市“芙蓉杯”空中花园建设范例奖；
人民大会堂四川首届房地产核心影响力推介年会十大最具投资价值核心商业名盘。
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（三）公司财务数据分析 1．
资产负债表
成都川宏金沙置业有限公司 人民币单位：元 项 目 流动资产： 货币资金 应收账款 预付账款 其他应收款 存货 待摊费用 流动资产合计 非流动资产： 长期投资 固定资产净值 在建工程 无形资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债： 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 其他应付款 应付福利费 未交税金 其他未交款 流动负债合计 长期负债： 长期借款 长期负债合计 负债合计 所有者权益: 实收资本 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 负债和所有者权益合计 17,737,863.39 — 18,632,125.94 7,861,835.65 55,224.06 7,482.36 44,294,531.40 1,500,000.00 265,549.54 13,070.09 年 份 2007年 12,880,933.48 — 22,900,996.73 1,632,282.48 71,884.74 25,492.41 1,500,000.00 265,549.54 8,650.13 2008年 — 24,589,691.50 69,384.25 9,706.06 1,500,000.00 4,752,360.50 6,476.23 2009年 44,113,320.92 132,530,005.85 — 20,744,528.00 43,227.41 — 1,500,000.00 5,508,723.70 5,389.29 2010年6月 77,312,585.42 436,496,417.40 37,511,589.84 146,094,688.15 589,814,178.66 483,871,365.23 472,748,959.18 530,106,049.09 517,884,594.05 485,649,984.86 474,523,158.85 536,364,885.82 524,898,707.04 529,944,516.26 512,034,748.69 682,459,573.97 1,114,712,885.70 — — 13,986,675.67 33,000.00 89,061,233.75 27,698.90 5,403,403.64 37,805.25 108,549,817.21 — — 7,709,758.53 33,000.00 73,026,171.66 27,698.90 9,043,158.12 0.03 89,839,787.24 — 3,316,295.91 33,000.00 59,969,234.95 29,788.54 6,806,275.77 8,940.02 — 322,616.00 — 41,412,865.44 9,248.35 1,310,914.65 39,754.67
— 100,000,000.00 70,163,535.19 143,095,399.11 257,339,112.33 237,568,709.12 400,000,000.00 750,500,000.00 257,339,112.33 237,568,709.12 400,000,000.00 750,500,000.00 365,888,929.54 327,408,496.36 470,163,535.19 893,595,399.11 50,000,000.00 — — 50,000,000.00 — — 50,000,000.00 — —
50,000,000.00 — — 114,055,586.72 134,626,252.33 162,296,038.78 171,117,486.59 164,055,586.72 184,626,252.33 212,304,978.80 221,117,486.59 529,944,516.26 512,034,748.69 682,459,573.97 1,114,712,885.70 第 38 页
2． 损益表
成都川宏金沙置业有限公司 人民币单位：元 项 目 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 二、主营业务利润 加：其他业务利润 减：营业费用 管理费用 财务费用 三、营业利润 加：投资收益 补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 四、利润总额 减：所得税 五、净利润
年 份 2008年 22,247,000.00 16,498,978.20 52,915,011.80 2,505,116.11 — 7,779,835.44 24,952,278.96 22,688,013.51 1,865,488.05 — — 200,572.11 24,352,929.45 3,782,263.84 20,570,665.61 2009年 26,543,776.54 12,296,193.54 — — 3,786,679.29 22,463,876.63 — — — 472,784.87 9,226,242.16 27,678,726.47 2010年1～6月 53,074,669.50 12,418,574.72 2,945,644.16 3,742,557.41 22,217,882.83 — — — — 2,937,502.60 8,812,507.78 91,660,990.00 102,468,279.50 63,628,309.42 37,710,450.62 37,377,753.50 11,750,010.38 36,904,968.63 11,750,010.38 3、财务状况分析
成都川宏金沙置业有限公司
项 目 年 份 2007年 2008年 2009年 2010年6月 货币资金 营运资本 流动比率 速动比率 现金比率 资产负债率 长期资本负债率 利息保障倍数 毛利率 销售利润率 总资产增长率 净资产增长率
1,774万元 1,288万元 4,411万元 7,593万元 2.08 2.08 0.63 69% 65% 2.64 62% 27% 33% 15% 13,253万元 44,672万元 4.12 4.12 0.93 80% 77% 1.53 71% 17% 63% 4% -6,426万元 -5,233万元 0.41 0.41 0.16 69% 61% - - - - - 0.42 0.42 0.14 64% 56% 1.98 58% 22% -3% 13% 第 39 页
第三部分 信托融资方案
一、信托融资方案概述
我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公司——成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发。信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。
信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。即若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划——其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。
若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配，剩余部分归原三家股东所有。但股权处置期间，安信信托将向原三家股东收取每天逾期金额的千分之一作为违约罚金，该罚金收入全部归信托计划投资人所有。 二、交易结构图
2、出资认购股权投资资金信托计划3、将认购资金用于向项目公司增资4、增资资金用于中信蜀都项目开发投资人安信信托成都国宏腾实业6、信托收益部分以股东红利分配方式实现，本金部分通过项目公司减资实现郫县中信蜀都项目开发5、开发收益7、所得信托本益向投资人分配1、将所持有的全部项目公司股份质押给安信信托，作为其承诺补足项目公司原有 三家股东
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三、交易结构流程
第一阶段：信托计划发行前 川宏金沙等三家原股东签署《融资框架协议》、《增资协议》、《财务顾问协议》 办理增资的相关工商登记手续，签署《质押合同》、《保证合同》等。 正式开始推介，签署信托合同 信托 生效 第二阶段：信托计划成立后 向成都国宏腾实业进行增资 收取财务顾问费 支付托管费 专户管理 存续管理、信托计划信息披露 分配信托收益 第三阶段：信托届满 信托收益通过项目公司的红利分配实现，信托本金部分通过对项目公司的减资实现 归还信托本金及收益 如收益不足约定部分或项目公司货币资金余额不足减资部分由原股东负责补足，无法补足则安信信托可以向第三方转让项目公司100%股权。 信托清算
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四、信托计划技术参数
1、信托规模：人民币 50000-72000万元。
2、信托期限：3年，若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权自信托计划存续期届满1年起申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划； 3、信托计划预期年化收益率：
信托计划于届满1年时提前结束，预期年化收益率为12%；
信托计划超过1年提前结束，预期年化收益率为“12%+超额部分的50%”（超额部分 = 实际的年化净资产收益率超出12%的部分）；
信托计划超过2年提前结束或正常到期结束，预期年化收益率为“12%+超额部分的100%”（即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配）。
若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配，剩余部分归原三家股东所有。但股权处置期间，安信信托将向原三家股东收取每天逾期金额的千分之一作为违约罚金，该罚金收入全部归信托计划投资人所有。 4、托管费：0.2%
5、信托收益来源及分配方式：信托收益来自项目公司的红利分配，信托本金部分由项目公司减资实现。信托收益于信托计划期末随本金一起支付。 五、质押及保证
1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。
2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。
3、项目公司原来三家股东将持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。
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4、安信信托有权向项目公司派出3-4名董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。
5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。
六、项目公司的主动管理
1、安信信托将派出3-4名董事（超过董事会总人数的三分之二），负责项目公司重大事项的决策。
2、安信信托向项目公司派出财务总监，项目公司所有资金流出均须由财务总监签字确认，大额用款还须填制用款审批单并报送我司，经我司确认同意后才能使用。财务总监将每月提供项目公司财务报表及用款汇总情况，以书面形式向我司汇报；
3、项目公司的公章、法人章和财务专用章存放于项目公司专门的保险箱，由安信信托和项目公司共同保管，其中项目公司保管保险箱钥匙，我司授权财务总监（或由我司派出的董事）保管保险箱密码。财务专用章的使用限制参见上述第2条；公章和法人章的使用则均须填制用印审批单并报送我司，我司审核同意后方可使用。
4、安信信托向项目公司派出工程监督人员，监督其工程进度与资金使用的匹配情况；并将工程进度与项目销售情况每周以书面形式向安信信托报送；安信信托将收到的工程进度与销售情况与相关合同中事先约定的时间节点进行比对，以执行严格的时间节点控制，如发现有逾期情况，将根据合同约定向原三位股东要求一定金额的违约赔付。
5、对项目公司申请的贷款等融资进行全程监管，确保所有资金都用于本项目的开发。
七、信托资金的监管
（一）信托增资资金全部进入当地银行开立的信托专户，专户预留“信托划款确认书”及签名样本。小额资金（小于5万元）的用款事项，由财务总监审批使用，并于每月月底以书面形式向安信信托汇总报告。大额资金（大于5万元）由财务总监审批后，由安信信托审核并出具划款确认书进行确认后才可划付。划款确认书预留我司“财务专用章”和信托经理、信托主管签名。
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（二）项目公司使用大额资金时，须提供：（1）工程合同、工程作业量结算清单、监理报告等；（2）行政事业收费单据、收据或其他资料；（3）法律法规规定项目开发相关费用；（4）贷款本金和利息的支付依据（借款合同）；（5）项目公司用于该项目的日常管理费用支出。 八、信托计划退出
信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。信托计划整体期限3年，若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权自信托计划存续期届满1年起申请提前分配全部信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划，信托本益的分配比例须满足不同时点分配的不同要求。
若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配，剩余部分归原三家股东所有。但股权处置期间，安信信托将向原三家股东收取每天逾期金额的千分之一作为违约罚金，该罚金收入全部归信托计划投资人所有。
九、信托收益及受托人报酬
信托收益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。信托到期如净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。
我司另行收取4%/年的信托报酬。项目总体收益约在2000-8200万元之间（视提前结束情况与信托融资规模而定），其中2010年内实现收益约1000-1200万元。
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第五部分 项目风险预测及防范措施
本信托项目可能存在的主要风险及防范措施有： 一、流动性风险
信托期限届满，安信信托将通过项目公司的红利分配以及减资实现信托资金的退出，由于涉及金额较大，因此会对公司造成一定的流动性压力。
防范措施：
1、较高的成本优势。本项目所得土地总面积：426.48亩；总地价款：129694.20 万元，土地成本价304万/亩，项目容积率4.5，楼面价1015元/平米。土地成本价及楼面成本价均较市场价格有约20%-30%的折价，为项目的安全边际及盈利前景提供了一定的保证。
2、较好的盈利前景。若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。 3、货币资金余额的控制。项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。
4、多重退出机制。信托计划整体期限3年，若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权自信托计划存续期届满1年起申请提前分配全部信托本益，结束信托计划——其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配。
5、信托计划发行合格投资人保证。信托计划全部向机构发行，自然人认购资金不低于300万元，信托计划将对所有合格投资人进行流动性风险揭示，信托计划因处置信托股权未能按预计期限结束的，信托计划自然顺延至信托股权处置完成。信托股权处置期间产生的所有高额罚息收入全部归属于信托计划投资人。
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二、市场风险
宏观经济的周期性波动、景气循环及国家相关法规、政策的变动等因素,将有可能对该项目产生不利影响,导致项目无法产生足够的收益及现金流而出现的风险。 防范措施：
1、较高的成本优势。本项目所得土地总面积：426.48亩；总地价款：129694.20 万元，土地成本价304万/亩，项目容积率4.5，楼面价1015元/平米。土地成本价及楼面成本价均较市场价格有约20%-30%的折价，为项目的安全边际及盈利前景提供了一定的保证。
2、较高的安全边际。本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36%和62%，有较大的安全边际。
3、郫县房地产市场未来良好的市场预期。郫县受老成灌路的改造、成灌快铁开通、地铁2号线规划以及政府大力扶持房地产行业的利好消息影响，迎来了中信、龙湖、华润、合景泰富等地产巨头的青睐，而富士康带来的移民浪潮更是给郫县的房地产市场注入了新的活力，当地房价由2009年2季度的3500元/平米已经上升至目前的近5000元/平米。随着交通的日益便捷、项目周边环境的日益完善、区域商业氛围的驻足形成以及富士康入驻所带来的大量人口流入，郫县房地产市场在可预见的未来将有较好的市场预期。 三、管理风险
本项目管理包含了信托计划管理和项目公司管理两大方面，均对信托资金的安全及收益形成一定风险。
防范措施：
1、信托计划严格前述合格投资人要求，树立投资风险自负的基本原则。 2、积极利用上市公司完善、透明、科学的管理制度，安信信托发挥制度管理和系统约束的良好作用，严格信托计划及事务管理流程。
3、集成原BT项目管理经验和团队，积极利用主动管理类业务的各种资源。 4、积极引进“外脑”和专家顾问，积极利用社会专业化分工的劳动成果，如第三方管理外包等，将管理职责模块化和专业化。
5、依托交易对手的专业化能力、良好信用、人脉资源、较大的资产规模和财务实力等，完成项目开发建设的日常管理。
6、交易对手优质资产的质押保证，对信托计划收益提供充分保证。
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第六部分 结论
此次我部拟设立的成都中信蜀都新城项目股权投资信托交易结构合理清晰，信托目的合法合规，产品收益率拥有一定的市场竞争力。其中：
信托计划全部用于对成都国宏腾实业有限公司的增资，并全部用于中信蜀都新城项目的开发建设，还款来源于项目的收益分配及对项目公司的减资，相关条件符合监管部门的合规性要求。
风险防范方面，我部将通过对项目公司的主动管理：包括派出董事及财务总监，在股东会、董事会和经营层三个层面进行管理——通过对项目公司的财务及资金运用进行监管，对公章、法人章及财务专用章的使用进行监管，就项目公司的重大事项进行决策，对项目的工程进度与销售情况做到实时了解，以实现对项目运作时点及项目公司资金的有效控制。同时，项目公司原来三家股东将持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。更重要的是，由于项目土地成本较为便宜，经测算，若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36%和62%，有较大的安全边际。项目的运作所得可以充分覆盖信托本金和收益。
信托计划资金按年化收益率12%（届满1年结束）或“12%+超额部分的50%”（超过1年结束）或“12%+超额部分的100%”（超过2年结束）进行分配。我司另行收取4%/年的信托报酬，项目总体收益约在2000-8200万元之间（视提前结束情况与信托融资规模而定），其中2010年内实现收益约1000-1200万元。
综上所述，我们认为本信托项目风险可控、收益可观，建议设立并实施。
信托经理：栾雅钧、陈锜 信托经理助理：沈研、李鼎
2010年9月20日
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资料明细
成都川宏金沙置业有限公司资料明细： 1．成都川宏金沙置业有限公司营业执照 2．成都川宏金沙置业有限公司组织机构代码证 3．成都川宏金沙置业有限公司税务登记证 4．成都川宏金沙置业有限公司开户许可证 5．成都川宏金沙置业有限公司贷款卡 6．成都川宏金沙置业有限公司章程
7. 成都川宏金沙置业有限公司企业名称变更核准通知书 8．成都川宏金沙置业有限公司验资报告
9．成都川宏金沙置业有限公司08、09、10年6月财务报表
成都世通经济开发有限公司资料明细： 1．成都世通经济开发有限公司营业执照 2．成都世通经济开发有限公司组织机构代码证 3．成都世通经济开发有限公司税务登记证 4．成都世通经济开发有限公司开户许可证 5．成都世通经济开发有限公司贷款卡 6．成都世通经济开发有限公司章程
7．成都世通经济开发有限公司验资报告川经审验（1997）047号 8．成都世通经济开发有限公司07、08、09资产负债表、利润表
四川省万腾实业有限公司资料明细： 1. 四川省万腾实业有限公司营业执照 2. 四川省万腾实业有限公司贷款卡 3．四川省万腾实业有限公司章程
4. 四川省万腾实业有限公司验资报告川神州验字（2006）第3-13号 5. 四川省万腾实业有限公司07、08、09资产负债表、利润表
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成都国宏腾实业有限公司资料明细： 1．成都国宏腾实业有限公司营业执照 2．成都国宏腾实业有限公司组织机构代码证 3．成都国宏腾实业有限公司税务登记证 4．成都国宏腾实业有限公司开户许可证 5．成都国宏腾实业有限公司章程
6. 成都国宏腾实业有限公司验资报告川信永验字（2010）第7-13号 7．“中信蜀都”项目报送的规划方案 8.“中信蜀都”项目的基本方案设计
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