赵健律师——房屋拆迁维权策略(一)

为了在经济发展中追求公平正义，公民需依法理性维权，基于各地拆迁维权的经验和教训，略作简要总结如下：

一 公民合法的私有财产不受侵犯

自己的房子自己做主。商业开发者和被拆迁者是平等主体间的民事法律关系，双方谈判，达成一致意见房屋产权转移，不能达成一致意见就不能进行拆迁。

为了公共利益的需要，政府可以强制征收，但必须依照法定程序，并给与公正补偿。目前，什么是公共利益、强制征收的程序、赔偿的标准都有争议，旧拆迁条例很不公平，新的征收条例仍在制定中。根据新的征收条例草案，公共利益有明确的列举，为了公共利益政府作为征收主体，拆迁补偿按照市场化标准，即土地使用权的拍卖价格。

在法律不明确，尤其是对于农村集体土地上的房屋拆迁法律不明确的情况下，强制剥夺公民房屋财产的政府行为应当推定是为了公共利益的征收，应当经过规划、价格评估、颁发拆迁许可证、裁决、强制执行等程序。未经过这些程序的强制拆迁属于非法。 二 违法的拆迁

各地出台一些拆迁政策也许是善意的，但的确违法。经村民代表大会(而不是村民大会)同意就强制拆迁村民的房屋，即所谓“村民自愿腾退改造”的拆迁模式，违反了村民委员会组织法，也违反了宪法和物权法。没有具体的建设项目规划就获得拆迁许可证甚至没有拆迁许可证就强制拆迁的“土地储备”拆迁模式，违反了城乡规划法。未经规划、价格评估、颁发拆迁许可证等法定程序就强制拆迁的所谓“绿化隔离带”拆迁模式，违反了宪法和物权法。

三 公正的补偿——有权利分享土地增值

征收补偿应当采用市场化标准，即土地公开拍卖的价格。当然，由于地价上升是城市发展的结果，不应当把全部收入归房屋原所有人，国家可以通过税收拿走一部分归公，剩下的归房屋所有人。

房屋拆迁土地开发通常意味着巨额利润，目前这些利润大部分被政府和开发商拿走了，给房屋原产权人分享太少，这是各地拆迁矛盾的直接原因。考虑到中国国情，被拆迁者在拆迁项目的利润中分享三分之一是合理的，有些地方采取“拆一补二”或拆一补三——即拆除一平米，在原地补偿二或三平米的模式也是比较合理的。 四 面对不公正的强拆

没有法律程序，或者虽按照法律程序但补偿明显不公正的拆迁，公民有理由依法理性维权。房屋拆迁维权是防守行为，核心在于一个字——拖。不要轻易被搬迁奖励诱惑，各地一个基本教训是，不公正的拆迁中，搬走的越早越吃亏，北京有大量为此追悔莫及的居民。如果拆迁方答应回迁安置，要等到回迁房可以入住，并且经过质量鉴定之后才同意搬迁，切莫在回迁房建好之前就签字搬走，否则可能遭遇无法回迁或者回迁房质量差等问题。 第一，团结。拆迁方可能想尽办法威逼利诱分化瓦解被拆迁者，只有团结才能维护共同的权益。团结的方式包括召集热心公益的村民举行会议，选举有公信力的维权代表，大家捐款成立维权基金，组织村民讨论、整理共同的合理要求，公布张贴这些合理要求，等等。 第二，不合作。如果没有完备法律手续，或者赔偿没有达到大家共同的合理要求，就不予合作，被动的不合作比如丈量房屋面积不开门不理会，要求签字不理会。主动地不合作，比如主动诉诸法律。针对拆迁方贴出的公告提起诉讼，依法上访等。不被动等待，而是主动拿起法律武器质疑对方违法之处。可以考虑有组织分批上访，一直坚持下去。如果拆迁方通过工作单位施加压力，也要联合起来诉诸法律。

第三，记录并曝光违法犯罪行为。很多地方拆迁方使用黑恶势力。黑恶势力最怕曝光。准备好摄像机、微型录像录音设备，随时记录黑恶势力骚扰、打人、砸玻璃等违法犯罪行为。记录的目的一方面是为了报案，更重要的是为了曝光。视频和图片对真相传播非常重要，利用图片制造新闻点，比如重庆钉子户的图片很具有新闻冲击力。充分利用网络，建立博客，注册论坛，建立微博、twitter账号，常更新内容，曝光违法行为，放大公民的呼吁。公布自己的联系方式，向网友们求助。

第四，集体行动和行为艺术。如果已经有部分房子被拆迁，可以考虑在原地搭帐篷，帐篷可以很有特色，本身也是言论表达。在房屋周围贴标语，比如“私有财产不可侵犯”、“要人权要生存”等。集体上访时可以穿上印有统一字样的衣服。在自己村庄或者小区举办烛光

晚会、集会等，把经过的图片视频发到网上。遭遇黑恶势力野蛮暴力投诉无门也可以适当举行集会示威，但一定要和平有序。

第五，理性谈判。做好充分的防守工作，温和理性，执着坚守。以恰当的方式拖延足够长的时间，或者在抗争过程中，拆迁方可能会找来谈判。谈判要价要合理，谈判代表态度要温和，不跟任何人吵架，但要坚定;该妥协的时候要妥协，要考虑大局，考虑发展和建设，切莫得理不饶人。通过理性谈判达到合理补偿，实现社会公正与和谐。