根据我国《公司法》第二十四条规定:“股东可以用货币出资,也可以用实 物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的料物、工业产 权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者 低估作价。土地使用权的评估作介,依照法律、行政法规的规定办理。 ” ,因此, xxxx 以土地使用权进行出资,符合法律的规定。
然而, xxxx 将土地使用权用以出资时,因涉及到评估作价升值、权属变更 等事项,从而引发了一系列纳税问题。下面,我们将分别对 xxxx 以土地使用权 出资所涉及的土地增值税、营业税、所得税等税项进行分析。
一、暂免缴纳土地增值税 1、以房地产进行投资的免税规定
财税字 [1995]048号文《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问 题规定的通知》第一条,关于以房地产进行投资、联营的征免税问题规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产作价 入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、 联营的企业中时, 暂免 征收土地增值税。 对投资、 联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。 2、被投资企业为房地产开发企业时的特殊规定
财税(2006 21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的 通知》第五条,关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定:
对于以土地(房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企 业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营 的, 均不适用 《财政部、 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字〔 1995〕 048号第一条暂免征收土地增值税的规定。
综上, 土地使用权投资是否交纳土地增值税, 关键是投资的企业是否从事房 地产开发,如果是从事房地产开发,且投资行为在 2006年 3月 2日之后就要按
照规定计算交纳土地增值税, 不能适用财税 [1995]48号的优惠规定。 我司与 xxxx 共同投资设立的公司,经营范围不属于房地产开发,因此, xxxx 可暂免缴纳土 地增值税。
二、免交营业税
财税(2002 191号文《 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通 知 》规定:
近来, 部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、 不动产转让如何征收营 业税问题不够清楚,要求明确。经研究,现对股权转让的营业税问题通知如下:“ (一 以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承 担投资风险的行为,不征收营业税。„„” 。
xxxx 以不动产(土地使用权投资入股与我司共同投资设立新公司,参与 新公司的利润分配,共同承担投资风险,因此不征收营业税。
三、应缴纳企业所得税
国税发(2000 118号文《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税 问题的通知》第三条,企业以部分非货币性资产投资的所得税处理规定: (一 企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资, 包括股份公司的法人 股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票, 应在投资交易发生 时, 将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得 税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。
(二 上述资产转让所得如数额较大, 在一个纳税年度确认实现缴纳企业所 得税确有困难的, 报经税务机关批准, 可作为递延所得, 在投资交易发生当期及 随后不超过 5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。
(三 被投资企业接受的上述非货币性资产, 可按经评估确认后的价值确定 有关资产的成本。
根据上述规定, 若 xxxx 用于出资的土地使用权评估价为 1000万, 而该土地 使用权账面净值为 600万,则其缴纳企业所得税的基数为 400(1000-600万。
四、应缴纳印花税
1、转移土地使用权书据属于印花税征收范围
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定:下列凭证为应纳税凭证:“„„(二产权转移书据;„„。 ”
另,财税(2006 162号文《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的 通知》 第三条规定:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移 书据征收印花税。
xxxx以土地使用权作价出资,必然涉及土地使用权权属变更,由此而签订 的产权转移书据即为印花税应纳税凭证,按所载金额万分之五贴花。
2、印花税缴纳主体
《中华人民共和国印花税暂行条例》 第八条规定:同一凭证, 由两方或者两 方以上当事人签订并各执一份的,应当由各方就所执的一份各自全额贴花。 《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十六条规定:产权转移书据 由立据人贴花, 如未贴或者少贴印花, 书据的持有人应负责补贴印花。 所立书据 以合同方式签订的,应由持有书据的各方分别按全额贴花。
根据上述规定, xxxx 与新设立的公司应为土地使用权转移书据印花税的缴 纳主体。我司虽然也会与 xxxx 就该土地使用权签订相关协议,但因我司并非产 权受让方,所以不负有缴纳印花税的义务。
五、应缴纳契税
1、纳税依据
《中华人民共和国契税暂行条例细则》 第八条规定:土地、房屋权属以下 列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
“ (一以土地、房屋权属作价投资、入股;„„。 ”
《江苏省实施 <中华人民共和国契税暂行条例 >办法》第四条亦有相同规定:土地、 房屋权属以下列方式转移的, 视同土地使用权转让、 房屋买卖或者房屋赠 与征税:
“ (一 以土地、房屋权属作价投资、入股;„„。 ” 2、新公司为契税纳税人
《中华人民共和国契税暂行条例》 第一条规定:在中华人民共和国境内转移 土地、 房屋权属, 承受的单位和个人为契税的纳税人, 应当依照本条例的规定缴 纳契税。
因此, xxxx 以土地使用权出资出资应该视同土地使用权转让缴纳契税。计 税依据是以土地、 房屋权属转移合同确定的价格, 包括承受者应交付的货币、 实 物、无形资产或者其他利益。
另,根据《江苏省实施 <中华人民共和国契税暂行条例 >办法》第五条规定:契税税率为 4%。
六、不涉及城建税及教育附加费 1、 城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条规定:凡缴纳产品税、 增值税、 营业税的单位和个人, 都是城市维护建设税的纳税义务人 (以下简称纳 税人 ,都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。
xxxx以土地使用权出资与我司设立新公司,不需要缴纳产品税、增值税、 营业税,因此,根据上述法律规定,此处不涉及城建税。
2、教育附加费
根据江苏省相关规定,纳税人应按照增值税、消费税、营业税三税税额的 1%缴纳地方教育附加。
xxxx 以土地使用权出资与我司设立新公司,不需要缴纳增值税、消费税、 营业税,因此,根据相关规定,此处也不涉及教育附加费。
综上所述,我司与 xxxx 合作设立新公司, xxxx 以土地使用权出资各方涉税 情况如下:
xxxx :企业所得税、印花税; 新公司:印花税、契税。
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