房屋抵押后出租违法吗

物业抵押贷款是融资的⼀种重要⽅式，将房产等物业进⾏抵押获得贷款的机会更⼤，所能贷款的⾦额更⾼。有时候抵押⼈不想房产抵押后⼀直空着，将房产进⾏出租，这种⾏为违法吗?店铺为⼤家进⾏分析。

房屋抵押后出租违法吗

房屋抵押后出租违法，但经过抵押权⼈同意的除外。⼀、房屋抵押后能出租吗

根据我国《民法通则》及《担保法》等法律规定，抵押是⼀种债权担保的⽅式，债务⼈或第三⼈并没转移对抵押物的占有，抵押权只是就抵押物的变价优先受偿的权利，抵押⼈仍对抵押的房产拥有所有权。

正是因为此，所以法律作出了相关规定：《物权法》第190条规定：订⽴抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《较⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国担保法>若⼲问题的解释》第六⼗六条⼜规定：抵押⼈将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒，即设⽴抵押权的房屋仍可以出租，但由于抵押权在先，实现抵押权时，承租⼈没有优先购买权，买受⼈也可以不再履⾏原租赁合同。

因此，房屋抵押后市能出租的。⼆、怎么出租已经抵押的房屋

虽然房屋抵押后可以出租，但是抵押房屋毕竟不同于⼀般房屋，所以在出租问题上还是有些不同之处的。怎么出租已经抵押的房屋?已经抵押的房屋的出租的⼤部分程序与其他房屋的出租是⼀样的，但是必须注意⼀点：抵押⼈将已抵押的财产出租时，如果抵押⼈未书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押⼈对出租抵押物造成承租⼈的损失承担赔偿责任;如果抵押⼈已书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押权实现造成承租⼈的损失，由承租⼈⾃⼰承担。因此，出租抵押房屋时，出租⼈必须要书⾯告知承租⼈房屋已经抵押，否则就要承担因此造成的损失。

三、抵押房屋贷款的风险1、评估风险。

随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且⾏业跨度⼤，因此，对于抵押物的评估，各家银⾏纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款⼈申请贷款时，评估费⽤由借款⼈⽀付，评估机构可能故意抬⾼房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银⾏拍卖⽤来抵押的房产时，评估机构⼜会故意降低房产的评估价格。

2、租赁权对抗风险。

⼀是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款⼈即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信⽤社也很难处理抵押房产。

⼆是租⾦收⼊难以获得。借款⼈与银⾏签订借款合同前，如果与抵押房产承租⼈签订时间较长的租赁协议，并且要求承租⼈⼀次性付清租赁费;或者借款⼈以明显低于市场价格的租⾦将房屋出租给关系⼈，信⽤社即使获得了产权也将很难获得租⾦收⼊⽤于还贷。

3、登记风险。

⼀是虚假登记，抵押贷款⾄有权部门进⾏登记是保证贷款合同⽣效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别⼈员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信⽤社⽆法对抗第三⼈，权益得不到保护。

⼆是“⼀物多押”的风险。我国《担保法》规定：“财产抵押后，该财产的价值⼤于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款⼈将房产抵押给多个银⾏后，⼀旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

4、优先受偿风险。

我国《担保法》规定抵押贷款按规定⾄有权部门进⾏抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，⼀是建设⼯程价款优先权。最⾼⼈民法院“法释〔2002〕16号，明确指出依照《中华⼈民共和国合同法》第⼆百⼋⼗六条的规定，认定建筑⼯程的承包⼈的优先受偿权优于抵押权和其他债权。⼆是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定：第“税务机关征税款，税收优先于⽆担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税⼈⽋缴税款的⾏为发⽣在纳税⼈以其财产设定担保之前，即纳税⼈⽋缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权⼒。

5、抵押物价值风险。

由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，⽽⽬前楼市⼜不景⽓，因此房产价值较难以把握，存在较⼤的市场风险。当前美国的次贷危机就是⼀个很好的例证。

6、变现风险。

⼀是变现成本⼤。抵押物的处置⼤抵要经过起诉、评估、拍卖等⼏个环节，每⼀个环节的费⽤都要信⽤社先⾏垫付，加之本⾦、利息，往往存在资不抵债的问题。

⼆是变现能⼒难度⼤，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局⾯。

三是执⾏难。由于⼀些贷款⼈诚信观念和法律意识淡薄，当其经营出现风险时，则开始偷偷低价变卖抵押房产，⽽⼀些⼈由于贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实际占有，这种情况虽然不受法律保护，但信⽤社起诉申请执⾏时却效果不⼤，往往发⽣赢了官司输了钱的情况。

此外，最⾼⼈民法院在2004年底出台的《关于⼈民法院在执⾏民事查封、扣押、冻结财产的规定》中规定：对被执⾏⼈及其家属⽣活必需的居住房只能查封，不能拍卖、变卖和抵债。在现实中贷款户的抵押房屋⼀般是⽣活⽤房，即使有多余的房屋也同⽣活⽤房难以分割。因此，很多信⽤社在贷款时没有考虑到这⼀点，最后往往造成抵押物⽆法处置。

以上就是店铺⼩编为各位读者整理的有关内容，房屋抵押后出租是不违法的，但承租⼈会有⼀定的风险。如果读者有关于抵押的法律问题，欢迎店铺进⾏咨询。

店铺温馨提⽰：

《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。如果您涉及《民法典》规定的房产问题# 点击这⼉#进⾏查看！若需帮助可#咨询店铺房产纠纷律师#