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建设用地使用权抵押的规则

2022-06-29 来源:步旅网

土地使用权抵押在我国土地使用权人作为债务人(抵押人),在法律许可的范围内不转移土地的占有,而将其土地使用权作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人(抵押权人)有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。

《民法典》第三百九十七条:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

《民法典》第三百九十八条:乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

对于该土地上新增的建筑物,《民法典》第四百一十七条:建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

为了实现抵押权,需要处分抵押的建设用地使用权时,如果该土地上已存在建筑物,一般来讲,只有将建筑物与建设用地使用权一并处分,才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值,这就是为什么我们在实践中要遵循“房随地走”的原则。因此,本条规定,处分抵押的建设用地使用权实现抵押权时,虽然新增的建筑物不属于抵押财产,仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后,由于新增的建筑物不属于抵押财产,处分新增建筑物所得的价款,抵押权人没有优先受偿的权利。只-能作为普通债权人行使权利。

一、建设用地使用权的处分有什么注意事项

1.建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

2.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。

3.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这就是建设用地使用权流转中的“房随地走”“地随房走”原则。《城市房地产管理法》第32条明确规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

4.建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照民法典的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

二、建设用地使用权年限为多长时间

根据现行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

住宅用地(即普通商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

工业用地(即普通的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年;

商业、娱乐、旅游用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

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