债务人死亡如何处理其抵押房产

债务人死亡，处理抵押房产有以下建议：

1、首先同数个继承人进行充分谈判，摸清各继承人对遗产抵押物的意图，阐明抵押给银行的房产须优先清偿债务，剩余的部分才是遗产，尽早达成有利于回收债权的高效变现抵押物或变更优势借款主体的便利模式。

在谈判的同时须要掌握各个继承人的基本身份信息，为不能达成处置目标进而提起诉讼做准备。

2、在抵押房产继承处置不能得到数个继承人一致同意的条件下，根据以下具体情况向人民法院提起诉讼：

(1)起诉时，遗产未分割的，数个继承人均应列为被告参加诉讼(放弃继承的除外)；

(2)起诉时，如果遗产分割结束，各继承人对被继承人债务清偿原则按其继承份额按比例清偿，所有参加分割遗产的继承人作为共同被告参加诉讼；

(3)放弃继承的继承人对被继承人与其共同共有财产析产前，对共同共有财产中被继承人的遗产实施保管的，作为第三人参加诉讼；

(4)债务人死亡后，虽有继承人、受遗赠人，但他们都放弃继承权、受遗赠权，或者没有继承人、受遗赠人。

存有遗产的遗产保管人为被告。

确定具体的被告后，通过法院的判决和强制执行对设置的抵押遗产进行有效处置。

先向人民法院提起诉讼，然后申请强制执行抵押房。

一、如何处理被继承人债务纠纷

遗产既包括积极遗产（如物权、债权），也包括消极遗产（如债务），继承人在继承积极遗产时，也必须继承消极遗产。也就是说，必须对被继承人的债务进行清偿。对被继承人债务的清偿一般应遵循如下原则：

1、限定继承原则。继承人是概括继承被继承人遗产、需偿还被继承人生前遗留的个人合法债务的，仅以所得积极遗产为限负责清偿，超过继承人所继承遗产的价值总额，继承人可以不负清偿的责任。但继承人自愿偿还的不在此限。

2、遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承人又有遗嘱继承人和受遗赠人的，先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例所得遗产偿还；放弃继承或受遗赠的，不再承担偿还债务的责任。

3、继承人分担债务原则。即继承人之间依其得到的积极财产的比例来清偿被继承人的债务。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第六百九十三条一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。

连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。

第六百九十三条一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。

连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。

第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。