土地使用权征收拆迁事项会计处理

专项意见

大信会计师事务所（特殊普通合伙）WUYIGECERTIFIEDPUBLICACCOUNTANTSLLP.

关于沈阳惠天热电股份有限公司土地使用权征收拆迁会计处理专项意见

深圳证券交易所：

我们接受委托，对沈阳惠天热电股份有限公司（以下简称“惠天热电”）2014年度财务报表进行审计。目前，我们对惠天热电2014年度财务报表进行预审工作，正式现场审计工作还未开展。按照相关要求，我们对惠天热电公司土地使用权征收拆迁会计处理事项的专项意见说明如下：

一、本次土地征收拆迁基本情况

2013年12月9日，沈阳市土地储备中心与沈阳市于洪区人民政府签订《土地征收承包协议》（沈储[2013]404号），该协议部分主要内容：依据沈阳市城市总体规划和土地利用总体规划，将于洪区洪湖北街东地块的征收拆迁工作承包给于洪区人民政府，并实行征收拆迁补偿总承包。

2014年6月，根据于洪区人民政府《土地整理领导小组会议纪要》及《关于同意于洪区洪湖北街东地块土地开发前期整理项目立项的批复》（沈于政发[2014]39号），该项土地整理项目实行一级土地整理，委托沈阳市洪顺发展有限公司（以下简称“洪顺公司”）通过招投标方式确定土地整理实施主体。该土地面积51,533.78平方米，栏标价7,437万元。（一）中标公司

2014年9月12日，洪顺公司通过公开招标，由沈阳市惠天房地产开发有限公司（以下

简称“房开公司”）中标（沈于采通知[2014]527号）。洪顺公司与房开公司签订的协议主要内容：

土地征收面积：45,963.80平方米

项目工期：2014年9月19日-2014年10月30日

中标价格：7,431.19万元，包含国有土地使用权补偿、房屋等所有地上物补偿、构筑物及附着物补偿、配套设施补偿、安置补助、设施补偿、搬迁补偿、地上地下管线设施排迁补偿等所有补偿费用。

支付方式：国有土地使用权证注销、房屋产籍注销完毕后5个工作日，洪顺公司支付房开公司2,000万元；房开公司完成场地交付后5个工作日支付5,000万元；地块完成交易后5个工

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作日支付尾款。

（二）房开发公司与惠天热电公司关系

房开公司系惠天热电公司全资控股子公司

（三）征收拆迁土地权属情况及三方补偿协议

上述征收拆迁土地证载权属人为沈阳市水泥厂。2005年度，沈阳水泥厂将该土地使用

权抵押给沈阳于洪新城投资建设集团有限公司（以下简称“新城投资”），后新城投资将该土地使用权转让给惠天热电公司作为储煤场使用。有关的转让款项已全部结算完毕，但土地证载权属人名称未办理变更程序。

2014年10月，房开公司、惠天热电公司及沈阳水泥厂三方签署《土地征收补偿协议》。协议主要条款：

1.该地块及地上物实际权属人为惠天热电公司，惠天热电公司为实际补偿主体；2.该块土地征用全部补偿费用7,150万元，全部为惠天热电公司所享有，沈阳水泥厂放弃土地征用补偿款项。

3.该地块若存在历史遗留问题及遗留欠款，由惠天热电负责偿还。（四）征收拆迁土地目前现状

截止2014年12月21日，房开公司已将该宗土地的土地使用权证、房屋产籍已全部办理

注销登记，并取得沈阳市国土局、沈阳市房产局下发的注销证明文件。同时，房开公司已全部完成该土地拆迁清理工作。2014年10月底，洪顺公司与房开公司签署该土地交地协议并完成土地签收工作。2014年11月，洪顺公司已支付房开公司首期补偿款2,000万元，余款预计将在2015年初全部支付。

二、本次土地征收拆迁补偿损益情况

截止2014年12月，惠天热电公司该土地账面价值1,147.50万元，土地征收拆迁补偿款

总额7,431.19万元，清理残值收入2.00万元，拆迁清理费用35.15万元，根据国家对供热行业及沈阳市土地、房屋征用拆迁补偿款税收优惠文件，免征本次土地征用拆迁补偿涉及的营业税、土地增值税等相关税金，土地增值税的免征报备程序正在办理之中。惠天热电公司预计本次土地征收补偿利得为6,002.50万元，2014年度净利润的影响额4,501.88万元。

三、会计师对本次土地征收拆迁利得的会计确认判断

《2012上市公司执行会计准则监管报告—搬迁补偿的会计问题》：

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“根据《企业会计准则解释第3号》，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为政府补助进行会计处理。实务中，部分综合搬迁项目既有政府角色介入进行旧区改造的背景，拆迁后新建项目又涉及商业项目开发。上市公司收到的搬迁补偿款应当认定为与拆迁损失和搬迁后重建资产相关的政府补助还是正常的资产处置事项，存在不一致的理解和判断。

一种观点认为，企业从政府收到的款项在扣除被处置资产账面价值、搬迁处置费用等后的金额应全部作为与后续新建资产相关的政府补助。这样处理的结果可以避免企业在拆迁补偿时一次性确认很大的损益，财务报表比较稳健。

另一种观点则认为，如果公司搬迁过程中向政府收取的补偿款是以被处置资产(通常为土地和房屋建筑物)的市场价为基础确定，则实质是公司将自身的资产与政府进行置换，用资产换取所谓的“补偿款”。该交易与公司向其他第三方处置资产并收取处置对价并不存在本质区别。因此，除非有明确的证据表明公司收到的补偿款项明显高于处置资产的市场价值，否则应当全部按照资产处置的一般原则进行会计处理，一次性确认资产处置损益。

由于当前城镇搬迁项目多样，上述问题不宜采取“一刀切”的方式，而应根据不同的拆迁事项和补偿条款进行判断，并在财务报表附注中就交易的关键条款进行充分披露。”

根据上述，我们认为：

1、本次土地拆迁补偿款来源不是从财政预算直接拨付的资金，其价值的确定是以经

资产评估机构评估后的市场价格为基础确定；其实质是公司将自身的资产与政府进行置换，应当全部按照资产处置的一般原则进行会计处理，一次性确认资产处置损益；

2、该土地原证载权属人已承诺放弃对该土地补偿款的享有；

3、相关土地的权属证明已办理注销，且拆迁清理工作已全部完毕并交付；

4、惠天热电公司已承诺该地块若存在历史遗留问题及遗留欠款，由其负责偿还。截止该土地权属证明注销之日，惠天热电公司未收到任何一方对该土地历史遗留问题及遗留欠款的权利主张；

5、惠天热电公司已收到拆迁补偿款首期款2,000万元，剩余款项已有确切安排该征收拆迁土地上的主要风险与报酬已经转移，惠天热电公司已失去对该土地使用权的继续控制，收入成本能够可靠计量，相关的经济利益能够流入企业。该土地资产处置相关

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