房地产估价中收益法使用的几个问题

廖凡幼深圳市国策房地产土地估价有限公司　房地产估价中收益藩使用的几个阍题　一、问题的提出　《房地产估价规范》中对“收益法”的定义是：预计　估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将　其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观　合理价格或价值的方法。　收益法是三大传统基本估价方法之一，使用广　泛，理论性强。其之所以成立，是因为在市场经济条件　下，某项房地产交易能否成功以及成交价格的高低取　决于该项房地产在未来能否为投资者带来收益及收　益能力的高低，而不是取决于购建成本。　说得更直白一点就是，购买任何一项房地产，投　资人都希望在其使用期内收回投资成本并获得适当　收益，这个适当收益一般应不低于银行同期存款利　息，如若不然，投资者不如存款生息更为稳妥。即使是　购房自住，其成本的回收和适当收益也体现在使用期　间房租的节省以及未来可能的转让收益上。　收益法的理论基础非常牢固，使用起来也十分简　便，除了折现的概念不容易理解之外，普通百姓都会　把年租金与房价相比较，计算出投资毛收益率。那么，　为什么评估界对收益法的使用存在许多不同看法，使　用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题。这　是因为收益法存在一些先天不足。　二、收益法的先天不足　收益法的先天不足产生于它是建立在对未来的　预期、预测上，建立在一些对未来的假设参数上。对未　来的预期、预测是否准确，选取的参数是否合理，直接　影响最终估价结果的准确性。这表现在以下几个方　面。　１．持续经营问题　房地产的收益价格既然是未来收益折现后的累　加，其前提必然是房地产在被投资人持有期间持续经　营，采用收益法时必须设定这个假设条件。但是实际　上，不能持续经营的情况很可能发生，例如在建工程　７Ｏ　不能按时完工、房地产发生产权纠纷被法院查封、商　圈转移造成商铺出租困难等。　２．参数的选取问题　这里问题比较多，比较重要的有两个。　首先是对未来收益的取值。未来收益是稳定的还　是不稳定的；收益是逐渐增加的还是逐渐减少的，抑　或是更加复杂的形态。不同的区域房地产市场、不同　类型的房地产都有其特有的收益变化趋势，要认真分　析研究。　其次是资本化率的取值。目前，在估价实际工作　中资本化率的取值多在４％～８％之间，之所以如此更　多的是凑到预想的评估值。实际上，资本化率不但要　体现资金的时间价值，而且也要体现房地产投资的风　险；不仅要包含投资的收益，也要包含投资的本金回　收。这也是资本化率一般明显高于银行同期存款利率　的原因。　那么，资本化率的选取就不只是采取哪种方法的　问题，更多的是要综合各方面的因素加以选定。比如　估价对象是土地还是房产、是商铺还是写字楼或住　宅、是在建工程还是二手楼。投资不同类型的房地产，　其风险是不同的，资本化率的选取应有所不同。　在房地产市场波动的不同阶段，资本化率的选取　也应有所不同。房价上涨时，之所以很多投资者拼命　追涨，是因为对涨价的预期使得投资者对出租收益率　不屑一顾，也使得估价师采用市场租金进行收益法测　算时，会发现与市场比较法的测算结果有很大差异。　这除了说明市场有价格泡沫、租金波动与房价波动不　同步之外，还说明资本化率选取有不合理的地方。　３．估价机构和估价师的执业能力、执业道德问题　正因为收益法需要对未来进行预期、预测，需要　设定一些参数，使得估价师的执业能力、执业道德问　题凸现出来。估价师能否秉持客观公正的立场，是否　有对房地产市场发展趋势、宏观经济发展走势、城市　许锡庶徐州市建设局　孙多徐州市房产管理局产权管理处　现行城市房屋拆迁的法律体系缺陷　一、城市房屋拆迁法律体系中“法律”层次的缺位　《城市房地产管理法》中没有有关城市房屋拆迁　我国尚没有直接指导和规范房屋拆迁行为的《房　的直接规定，全国人大常委会２００８年２月３０日通过　屋拆迁法》，城市房屋拆迁活动中“法律”层次实际上　关于修改《城市房地产管理法》的决定，在第一章“总　是缺位的。　则”中增加一条作为第六条：“为了公共利益的需要，　１．《物权法》在指导和规范房屋拆迁活动中的局　国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法　限性　给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人　《物权法》强调了对公民私有财产的保护，为公民　住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法　在房屋拆迁活动中保护自身权益提供了有力武器，由　由国务院规定”。　于其本身的法律性质决定了有关规定还是比较原则，　二、　喊市房屋拆迁管理条例》存在欠缺　不可能也不应当代替更具操作性的《拆迁法》等专门　《城市房屋拆迁管理条例》（下称《条例》）作为直　法律。如《物权法》没有规定“何为公共利益”和“如何　接指导和规范房屋拆迁行为的法规在城市房屋拆迁　确定征收补偿标准”等重大问题，也没有解决“如何实　活动中具有极为重要的作用和地位。现行（（条例》的前　施强制拆迁制度”等拆迁中的核心问题。只有更具操　身是１９９１年２月２２日国务院公布的《城市房屋拆迁　作性的《拆迁法》才能解决此类问题。　管理条例》，再早就是１９８３年的《城市私有房屋管理　２．《城市房地产管理法》关于城市房屋拆迁的规　条例》中规定的房屋拆迁条款“对于拆迁决定，被征　定　用拆迁房屋的所有人或使用人只能服从，不得拖延”。　建设走向的研究等等，这些虽不是估价理论问题，却　求，除了要严格按照《房地产估价规范》有关规定分　又与估价理论和实践紧密联系。估价师不能只是埋头　析、评估外，估价师还要站得更高一些，要了解宏观经　做报告，还要了解一切与估价理论和实际有关联的问　济的发展阶段，了解区域经济发展的方向和趋势，熟　题，这样才能更好地使用收益法为客户服务。　悉区域房地产市场形势、各类房地产价格及其走势，　三、收益法评估的注意事项　灵活运用各方面的知识，对房地产市场价格做出合理　１．关于持续经营问题　判断。　既然收益法的前提条件是投资人在持有期间持　３．同时运用多种估价方法的问题　续经营，因此，不能肯定可以持续经营的房地产应当　毫无疑问，同时运用两种以上的估价方法，可以　慎重使用收益法。例如“烂尾”的在建工程、法院查封　更为真实准确地反映房地产市场价格。Ｃ－ｋ地估价规　的房地产、长期空置的房地产等。不得不使用收益法　程》要求土地估价报告必须采用两种以上的估价方　的，要根据实际情况考察其可能的经营前景，慎重选　法，《房地产估价规范》没有硬性规定，但估价师应当　取有关参数，保证估价结果的可靠性，特别是该房地　自觉采用两种以上的估价方法，以保证估价结果的合　产用于抵押时的估价。　理性、准确性。　２．关于参数问题　李求军／责任编辑　选取合理的参数是正确使用收益法的最基本要