吉林省工程建设地方标准
住宅工程质量常见问题防控
设计统一技术措施
Uniform technical measures for residential buildings common
quality problems prevention and control design
DB22/JT 164－2016
主编部门：吉林省建设标准化管理办公室 批准部门：吉林省住房和城乡建设厅 实施日期： 2016年12月15日
吉林人民出版社
2016·长春
住宅工程质量常见问题防控设计统一技术措施编 者：吉林省建设标准化管理办公室责任编辑：崔玉金 封面设计：崔 楠吉林人民出版社出版 发行 长春市人民大街7548号 邮政编码：130022印 刷：长春博美图文制作有限公司开 本：850mm×1168mm 1/32印 张：1.5 字 数：30千字标准书号：ISBN978-7-206-08018-0版 次：2017年01月第1版 印 次：2017年01月第1次印刷印 数：1-2000册子 定 价：15.00元 如发现印装质量问题，影响阅读，请与印刷厂联系调换。
吉林省住房和城乡建设厅 公 告
第431号
吉林省住房和城乡建设厅关于发布
吉林省工程建设地方标准《住宅工程质量常见问
题防控设计统一技术措施》的公告
现批准《住宅工程质量常见问题防控设计统一技术措施》为吉林省工程建设地方标准，统一编号：DB22/JT 164-2016，自发布之日起实施。
吉林省住房和城乡建设厅
2016年12月15日
前 言
根据吉林省住房和城乡建设厅《关于下达〈2016年全省工程建设地方标准及标准设计制定（修订）计划（一）〉的通知》（吉建标〔2016〕1号）要求，编制组会同有关单位，经过调查研究，总结实践经验，依据国家相关标准，结合吉林省具体情况，制定本措施。
本措施的主要内容：1 总则；2 术语；3 基本规定；4 裂缝防控；5 渗漏防控；6 结露防控；7 安全隐患防控。
本措施由吉林省建设标准化管理办公室负责管理，由吉林建筑大学负责具体技术内容的解释。
本措施在执行过程中，请各单位注意总结经验，积累资料，随时将有关意见和建议反馈给吉林省建设标准化管理办公室（地址：长春市民康路519号，邮编：130041，Email：jljsbz@126.com），以供今后修订时参考。
本措施主编单位：吉林建筑大学
本措施参编单位：吉林建筑大学设计研究院 吉林省建苑设计集团有限公司
中水东北勘测设计研究有限责任公司 吉林省中鼎建筑设计有限公司
本措施主要起草人员：孟凡林 赫双龄 赵志贤 冯 岚
郭志东 金 英 曹永长 惠 群 董继红 林 海 衣建全 张克岩
本措施主要审查人员：付海彬 周 毅 陶乐然 吴雪岭
朱达明 周清村 于家义 王立光
目 次
1 总 则 ................................................................................................ 1 2 术 语 ................................................................................................ 2 3 基本规定 ........................................................................................ 3 4 裂缝防控 ......................................................................................... 4 4.1 建筑设计 .................................................................................. 4 4.2 结构设计 .................................................................................. 5 5 渗漏防控 ......................................................................................... 7 5.1 建筑设计 .................................................................................. 7 5.2 给排水、暖通设计 ................................................................. 10 6 结露防控 ........................................................................................ 12 6.1 建筑设计 ................................................................................. 12 6.2 给水设计 ................................................................................. 12 7 安全隐患防控 ................................................................................ 13 7.1 建筑设计 ................................................................................. 13 7.2 结构设计 ................................................................................. 14 7.3 排水设计 ................................................................................. 15 7.4 电气设计 ................................................................................. 15 本措施用词说明 ................................................................................ 16 引用标准名录 .................................................................................... 17 附：条文说明 .................................................................................... 18
1 总 则
1.0.1 为提高住宅工程设计质量，防控裂缝、渗漏、结露及安全隐患等质量常见问题的发生，依据国家相关标准，结合吉林省实际情况，制定本措施。
1.0.2 本措施适用于新建、改建和扩建住宅工程质量常见问题的防控设计。
1.0.3 住宅工程质量常见问题的防控设计，除应符合本措施外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
1
2 术 语
2.0.1 住宅工程 residential project
供家庭居住使用的建筑工程。
2.0.2 工程质量常见问题construction quality common problems
施工过程中和工程竣工后常见的、影响使用功能和外观质量的问题。如裂缝、渗漏、结露及安全隐患等。 2.0.3 防控设计 prevention and control design
指针对住宅工程质量常见问题，在分析原因和总结经验的基础上，结合地域环境特征，从设计方面采取的防控措施。
2
3 基本规定
3.0.1 住宅工程设计对材料性能、构造措施及施工的要求等，应符合国家现行有关标准的规定。
3.0.2 住宅工程质量常见问题防控设计对施工的要求，除应满足本措施规定外，尚应符合现行地方标准《住宅工程质量常见问题防控技术规程》DB22/JT 143的规定。
3.0.3 住宅工程质量常见问题防控设计，应贯穿于设计的全过程，各专业要紧密协调配合完成设计工作。
3.0.4 设计应充分考虑所在地区气候环境特征及生活习惯等因素，使设计合理、选材得当、构造可靠。
3.0.5 方案设计应减少单元平面及其组合的凸凹变化；减少立面剖面的退台错落；减少外墙纯装饰构件和线脚，装饰应与实用功能结合。
3.0.6 施工图设计应根据工程所在地的环境和建筑特点，选用质量可靠、技术成熟、方便施工的材料，说明其物理性能指标、质量标准要求等，不应选用淘汰产品，控制选用限制使用的产品。
3
4 裂缝防控
4.1 建筑设计
4.1.1 墙体、墙体保温等材料的选择及裂缝防控设计措施，应因地制宜，应符合国家现行标准《墙体材料应用统一技术规范》GB 50574及《建筑工程裂缝防治技术规程》JGJ/T 317的有关规定。 4.1.2 砌体墙裂缝防控设计应符合下列规定：
1 填充墙与主体结构等两种不同材料基体交接处或易产生裂缝的部位，墙体两侧应采用钉热镀锌电焊钢丝网或抹聚合物砂浆压入耐碱玻璃网格布等防裂措施；
2 外墙门窗洞口两侧不少于一个孔洞的空心砌块，应用Cb20细石混凝土灌孔密实并配置钢筋与结构梁锚固，窗下口应现浇或预制60厚C20细石混凝土内配2φ6通长钢筋压口板；散热器采暖外墙窗台下砌块墙体灰缝内应设置3道φ4通长焊接网片，并深入两端窗间墙内不小于600mm。
4.1.3 首层地面应结合地基土特征、地下水位、冰冻线等自然因素设计，并应做好室内地面与外墙接触周边的保温和防冻胀处理。 4.1.4 外墙外保温工程裂缝防控设计，应符合下列规定：
1 应说明保温材料、附加固定锚栓等材料的物理性能指标；对保温材料的粘贴锚固方式、防火隔离带、门窗洞口周边、阴阳角等易产生开裂部位应提出施工技术要求；
2 外保温系统的饰面层应优先采用透气性好的薄抹灰弹性涂料，其腻子应选用与涂料匹配的柔性防水腻子；厚抹灰涂料饰面外墙外保温系统，其厚抹灰应采用密度不大于260kg/m³的无机保温材料，不应采用水泥砂浆；
3 外保温系统的饰面层选用面砖时，应有材料要求、构造措
4
施、拉拔试验依据等；采用幕墙系统时，应与主体结构连接牢固，连接方式、型材规格、保温构造、防火构造等应有设计说明及构造详图。
4.2 结构设计
4.2.1 砌体结构中，圈梁应连续设在同一水平面上，顶部与板平，并形成封闭状；当圈梁被门窗洞口截断时，应在洞口上部增设相同截面的附加圈梁，附加圈梁与圈梁的搭接长度不应小于其垂直距离的2倍，且不小于1m；也可以在圈梁与附加圈梁之间相应的纵横墙交汇处设置构造柱，附加圈梁纵筋按受拉钢筋锚固到该构造柱内。
4.2.2 当砌体结构房屋层数和高度接近或达到规范上限时，圈梁的纵筋直径不应小于12mm，顶层屋面圈梁的纵筋直径不应小于14mm；房屋顶层墙体有门窗洞口时，在过梁上的水平灰缝内设置2~3道焊接钢筋网片或2根直径6mm钢筋，焊接钢筋网片或钢筋深入洞口两端墙内不小于600mm。
4.2.3 砌体结构的坡屋面，应在檐口标高处和坡屋面板顶各设置一道圈梁，构造柱应伸入坡顶圈梁内。
4.2.4 砌体结构中的阳台栏板和女儿墙，应采用钢筋混凝土结构。现浇挑檐、雨棚、女儿墙等外露薄壁结构的局部伸缩缝间距不应大于6m，且钢筋和混凝土均断开，伸缩缝宽度10mm～20mm。
4.2.5 砌体结构中，墙垛尺寸不大于240mm时，应采用现浇钢筋混凝土墙垛。
4.2.6 砌体结构中，当楼梯间墙预留洞口宽度不小于800mm时，洞口四周应设现浇钢筋混凝土边框。
4.2.7 当悬挑结构挑出长度大于0.9m时，宜采用梁式结构；当阳台挑出长度大于1.2m时，应采用梁式结构。
5
4.2.8 应通过采取布置次梁的方式避免出现不规则的异形板，当必须采用不规则的异形板时，板的跨厚比不宜大于25，不应大于30，且应双层双向配置钢筋。
4.2.9 屋面板应采用双层双向配置钢筋，其厚度不应小于120mm；当结构单元长度接近规范建议的伸缩缝最大间距时，宜适当增设附加纵向通长钢筋。
4.2.10 现浇板混凝土强度等级不宜大于C30。
4.2.11 板内管线的直径应小于楼板厚度的1/3，且不应超过50mm，管线应布置在上下层钢筋网片之间，若在跨中没有上排钢筋，设计应说明在管线上方增设φ6双向间距100mm、宽600mm 的钢筋网片，多根管线并排时，增设钢筋网片的宽度应超出管线每边300mm。
4.2.12 当楼板上砌有隔墙时，宜设置梁；当没有设置梁时，楼板挠度不应大于楼板短向跨度的1/300。
4.2.13 连续板相邻跨的板厚差不宜大于20mm。
4.2.14 当楼板设置施工后浇带时，施工后浇带处宜增设加强钢筋。
4.2.15 钢筋混凝土悬挑梁上砌筑有填充墙时，应在悬挑梁的端部设钢筋混凝土构造柱，且应与结构柱、墙同时施工，严禁后期植筋施工构造柱。构造柱的最小截面尺寸为200mm×200mm，纵向钢筋不少于4φ10，箍筋不少于φ6@250。
6
5 渗漏防控
5.1 建筑设计
5.1.1 屋面防水设计应符合下列规定：
1 屋面防水做法应采用卷材防水层，防水卷材宜选用耐热度、低温柔性好的聚酯胎、自粘聚酯胎高聚物改性沥青防水卷材或合成高分子防水卷材等，每道卷材最小厚度应符合表5.1.1的规定；
表5.1.1 每道卷材防水层最小厚度（mm）
防水等级 Ⅰ级 Ⅱ级 合成高分子防水卷材 1.2 1.5 高聚物改性沥青防水卷材 聚酯胎 3.0 4.0 自粘聚酯胎 2.0 3.0 2 瓦材坡屋面均应铺设防水垫层，防水垫层应采用自粘高聚物改性沥青防水卷材；
3 檐口、立墙、阴阳角、水落口、变形缝、屋面出入口和伸出屋面管道、井道及烟道等部位应绘制构造详图或索引标准图集。
5.1.2 屋面防水细部构造设计除应符合现行国家标准《屋面工程技术规范》GB 50345和《坡屋面工程技术规范》GB 50693外，尚应符合下列规定：
1 位于下层屋面上的房间外墙，采用空心砌块砌筑时，外墙根部高度不小于500mm范围内墙体，应采用同墙宽的C20混凝土现浇；
2 在屋面上砌筑的立墙，应采用实心砌块或预先将孔灌实的空心砌块砌筑在结构层上，墙顶应设置厚度不少于120mm、顶部
7
坡度不小于5%的钢筋混凝土压顶，并采取防水、拉结等构造措施；
3 女儿墙、立墙、山墙泛水部位，防水卷材收头应固定在压顶或预留凸檐下或凹槽内用压条钉压固定，嵌填密封材料封闭，节点设计应标注泛水高度；
4 卷材防水层上设置刚性保护层时，应设置分格缝，铺设隔离层，宜选用细石混凝土、块体材料；刚性保护层周边与女儿墙、立墙、山墙等交接部位应预留宽30mm缝隙，并嵌填密封材料；细石混凝土刚性保护层应采用50mm厚C20细石混凝土，内配φ4@100mm双向钢筋网片，分格缝纵横间距不应大于4m，缝宽10mm～20mm，并嵌填柔性密封材料。 5.1.3 屋面变形缝设计应符合下列规定：
1 变形缝两侧挡墙应设计为现浇钢筋混凝土，泛水高度不应小于250mm；
2 平屋面变形缝宜采用钢筋混凝土盖板，坡屋面宜采用金属板盖板；
3 不得在变形缝盖封板上安装固定防护栏杆；
4 平屋面变形缝两侧墙同高时，宜采用C30钢筋混凝土槽形盖板，板厚不应小于80mm，用20mm厚1:2防水砂浆抹面；变形缝两侧为高低跨时，应采用从高跨墙体挑出钢筋混凝土“一”形盖板，当变形缝为沉降缝时，盖板底距低跨女儿墙顶面的高差应大于差异沉降值20mm，且不小于60mm。 5.1.4 屋面雨水口设计应符合下列规定：
1 侧墙雨水口应采用钢板焊接或成品铸铁雨水口，口部应为不小于200mm×300mm的矩形，粘贴卷材的折边宽度不小于40mm。采用钢板焊接时，钢板不应小于6mm厚并做防腐处理； 2 水平雨水口应采用成品虹吸或铸铁成套产品，铸铁埋设件口部应为扩大头；承插件内径不得小于100mm，承插深度不小于80mm；卷材搭接边口宽度不小于100mm，滤水件高度不得低于
8
150mm。
5.1.5 屋面排水设计应符合下列规定：
1 建筑高度大于27m的高层住宅屋面宜采用平屋面并应采用内排水；建筑高度不大于27m的住宅屋面应采用有组织排水；屋面高差大于4m，高跨屋面雨水排向低跨屋面时，应采用有组织排水；
2 住宅屋面结构、构造设计，屋面设施布置及排水组织，应保证水流通畅、雨水口负荷均匀；
3 内排水水落口间距不宜大于15m，进深超过12m的平屋面不应采用单坡排水；汇水面积大于50㎡的露台、屋面等，水落口的数量不得少于两个；
4 钢筋混凝土檐沟净宽度不宜小于600mm，分水线高点处深度不得小于100mm。
5.1.6 外墙设计应符合下列规定：
1 外保温外墙应进行墙面整体防水层设计，防水材料、防水层位置、外墙变形缝等节点防水构造措施应符合现行行业标准《建筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T 235的规定；
2 立面设计应减少横向凸出装饰线条，砌块填充墙窗下口宜结合细石混凝土压口板，设计外排水坡度不小于3%的外窗台或披水板等排水设施；
3 外墙挑板、阳台等构件与墙体交接部位应绘制节点详图，并符合下列规定：
1）外挑板与外墙的交接处应抹成圆角，排水坡度不应小于2%，防水层应沿外口下翻至滴水线，滴水线宽度应为15mm～25mm，厚度不小于12mm，且宜采用鹰嘴式，外墙横向线脚顶面排水坡度不应小于5%；
2）开敞阳台和设有给水点的封闭阳台，楼地面应设防水层和排水设施；阳台内排水坡度应为0.5%～1.5%，阳台外口下沿应做滴水线。
9
5.1.7 外墙门窗、封闭阳台窗设计应符合下列规定：
1 设计应明确外门窗抗风压、气密性和水密性三项性能指标；较大门窗采用拼樘组合时，拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料应左右或上下贯通并直接锚入洞口墙体，与门窗框之间的插接深度不小于10mm；
2 外墙门窗框与墙体间的缝隙应控制在20 mm～30mm，采用发泡聚氨酯填充饱满，外墙防水层应延伸至门窗框周边，窗框外侧与保温层间缝隙不应超过5mm并填塞聚乙烯保温棒，施打防水耐候密封膏；
3 门窗上楣及窗台外口应做滴水，室外窗台高点应位于窗框排水孔下方并低于室内窗台板不小于10mm，外墙窗台排水坡度不应小于3%。
5.1.8 厨房、卫生间、浴室和设有给水点的封闭阳台等均应进行防水设计，并应符合现行行业标准《住宅室内防水工程技术规范》JGJ 298的有关规定。
5.2 给排水、暖通设计
5.2.1 为防止管道渗漏，设计应符合下列规定：
1 应根据系统的工作压力、水温等合理选用管材，塑料管材应根据使用条件给出管道工作压力、序列号、壁厚等参数；
2 高层住宅给水立管不宜采用塑料管；
3 高层住宅重力流排水管材宜选用耐腐蚀的金属管、承压塑料管；雨水系统宜选用承压塑料管、钢塑复合管、内壁较光滑带内衬的承压排水铸铁管，管材工作压力应大于建筑物净高度产生的静水压；
4 建筑高度超过100m的高层建筑内，生活排水管宜采用柔性接口机制铸铁管及管件；
5 对暗埋管线设计应规定在外表面作出明显的标记；
10
6 管道在穿过结构变形缝时，应采取如下措施： 1）两侧应采用柔性连接； 2）管道或保温层的外壳上、下部均应留有不小于100mm可位移的净空；
3）设置变形补偿装置。
5.2.2 空调设备冷凝水应采用专用排水管或就近间接排入污、雨水地面排水口等方式，进行有组织排放。
11
6 结露防控
6.1 建筑设计
6.1.1 外墙外保温系统构造设计应确保包覆完整，下列部位应绘制保温节点详图或索引标准图集：
1 外墙勒脚、门窗洞口周边、顶层檐口、变形缝、阳台、露台、挑板、装饰线脚、架空或悬挑楼层底部、凸出屋面或墙体的造型、装饰构架等；
2 设置防火隔离带部位及外墙采用幕墙系统时，装饰面板与保温层之间空隙部位。
6.1.2 外门窗设计应选用耐候性型材，金属型材应有隔断热桥的措施；外窗开启方式应采用内平开或内平开下悬式，开启扇净宽不宜大于600mm，净高不宜大于1400mm。
6.1.3 外墙门窗立口宜位于结构墙体外侧，外保温层应包覆门窗框外侧洞口周边厚度不应小于30mm。
6.2 给水设计
6.2.1 当给水管道结露可能影响环境，引起装饰、物品受损害时，应设置防结露保温层。
12
7 安全隐患防控
7.1 建筑设计
7.1.1 住宅单元出入口上方设置雨棚或挑檐时，应采用钢筋混凝土结构；其顶部排水方向不得影响人员正常通行，并应避开下方台阶或坡道等；凸出住宅外墙基层墙体外皮厚度超过300mm的立面装饰线脚等构件，应采用钢筋混凝土结构构造措施。
7.1.2 外排水水落管宜布置在外墙阳台或空调板阴角处；空调冷凝水排水立管应布置在外墙空调板阴角处；水落管管箍与墙体的连接固定杆件规格应满足吊挂荷载要求，锚入主体结构深度不得小于100mm。
7.1.3 坡屋面檐口等临空端，应设置宽度不小于120mm，高度不小于各构造层总厚度的钢筋混凝土挡坎；烧结瓦、混凝土瓦等块瓦屋面应采用干法挂瓦做法。
7.1.4 现浇板天棚采用厚抹灰时，总厚度不应大于10mm，并宜采用5厚聚合物水泥砂浆打底，压入抗裂耐碱玻纤网，3厚1:1:6的抗压强度不小于4.0MPa的混合砂浆抹平；对较平整的现浇板天棚，宜采用涂刷聚合物水泥砂浆刮腻子做法，总厚度不应大于2mm。
7.1.5 内墙抹灰应采用混合砂浆，并根据墙体材料选用分层做法，混合砂浆强度等级不应小于M5.0；抹灰总厚度超过25mm时，应采取金属网分层加强处理措施。
7.1.6 墙面内暗装的设备箱体背面露明部分应根据耐火极限要求，采用不燃烧材料封堵密实，并采用金属网或耐碱玻纤网格布进行加强处理，金属网或玻纤网与墙面搭接宽度不得小于150mm。
13
7.1.7 门窗、隔断等玻璃的选用应符合现行行业标准《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113的有关规定，对使用安全玻璃的部位及门窗开启方式应在设计文件中标明，以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：
1 七层及七层以上外开窗；
2 面积大于1.5㎡的窗玻璃或玻璃底边离最终装修楼、地面小于500mm的落地窗；
3 倾斜装配窗、天窗、采光顶； 4 观光电梯及其外围护；
5 室内隔断、浴室围护和屏风； 6 楼梯、阳台、平台走廊的栏板； 7 公共出入口、门厅等部位。
7.1.8 栏杆、栏板等防护设施的设计应坚固耐久并能承受相关规范规定的水平荷载，应绘制构造详图，明确杆件的壁厚及规格型号、连接固定方式、防护高度等；栏杆垂直杆件应直接固定于踏步或100mm高混凝土翻边上，底部不应设置横向易攀登杆件。 7.1.9 住宅地下室设采光窗井时，窗井周边应设置防护栏杆或安全篦子；住宅室外栏杆扶手不得选用木材和复合塑料等不耐久的材料。
7.2 结构设计
7.2.1 设计说明中应明确，未经设计许可，严禁在建筑室内及室外贴临建筑基础处开挖、修建地下空间。
7.2.2 设计说明中应明确房屋的用途为住宅，未经设计许可，不得改变用途、使用环境及对承重结构进行拆改。
7.2.3 天然地基设计时，由于基础底面标高不同或局部未达到持力层，需要换填时，应对换填材料、换填方法及检测要求作出明确的说明。
14
7.2.4 地下工程施工期间如需降水，设计应明确停止降水的条件。
7.2.5 坡地建筑或房屋相对的两侧挡土高差较大时，应考虑侧压力可能对结构承载力和变形及结构整体滑移产生的影响。
7.2.6 未单独设计电气管道井的住宅单元，对有电气管线集中穿越布置的梁和墙等结构构件，应结合预埋管线对结构性能的影响情况采取加强措施。
7.3 排水设计
7.3.1 当地下、半地下室卫生间内的卫生器具安装高度低于室外地面时，应采用提升装置，并宜采用成品密闭提升设备。
7.3.2 生活污水出户管埋深不应高于土壤冰冻线以上0.15m；当采用埋地塑料管道时，排出管埋设深度不应高于土壤冰冻线以上0.5m。
7.3.3 无存水弯的卫生器具和无水封地漏，当与生活排水管连接时应设存水弯，存水弯水封高度不应小于50mm。
7.4 电气设计
7.4.1 设有洗浴设施的卫生间在0、1防护区内，不应设置与洗浴设备无关的配电线路，防护区内严禁设置接线盒、开关设备及辅助设备。
7.4.2 砖混结构住宅无结构钢筋可利用来作引下线时，应设专用引下线，引下线不应少于两根，并应满足相应的截面要求。结构基础内无钢筋可利用作接地极时，应设置人工接地极至满足接地电阻要求为止，并在出入口处设置防止跨步电压的措施。
7.4.3 弱电系统进户处应设置防雷击电磁脉冲的浪涌保护装置。
15
本措施用词说明
1 为便于在执行本措施条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1) 表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；
2) 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；
3) 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词： 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
4) 表示允许有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。
2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。
16
引用标准名录
1 《屋面工程技术规范》GB 50345
2 《墙体材料应用统一技术规范》GB 50574 3 《坡屋面工程技术规范》GB 50693 4 《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113
5 《住宅室内防水工程技术规范》JGJ 298 6 《建筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T 235 7 《建筑工程裂缝防治技术规程》JGJ/T 317
8 《住宅工程质量常见问题防控技术规程》DB22/JT 143
17
吉林省工程建设地方标准
住宅工程质量常见问题防控
设计统一技术措施
DB22/JT 164-2016
条文说明
2016·长春
18
制订说明
本措施是针对近几年吉林省的住宅工程在设计、施工和使用过程中经常出现的质量问题制定的，结合吉林省实际情况，根据住宅工程经常出现质量问题的现象，进行原因分析，制定防控措施。
为便于有关人员在使用本措施时能正确理解和执行条文规定，本措施编制组按章、节、条顺序制定了本标准的条文说明，对条文规定和制定的目的、依据以及执行中需注意的有关事项进行了说明，供使用者参考。
19
目 次
1 总 则 ............................................................................................... 21 2 术 语 ............................................................................................... 22 3 基本规定 ....................................................................................... 23 4 裂缝防控 ........................................................................................ 24 4.1 建筑设计 ................................................................................. 24 4.2 结构设计 ................................................................................. 25 5 渗漏防控 ........................................................................................ 27 5.1 建筑设计 ................................................................................. 27 5.2 给排水、暖通设计 ................................................................. 29 6 结露防控 ........................................................................................ 30 6.1 建筑设计 ................................................................................. 30 6.2 给水设计 ................................................................................. 30 7 安全隐患防控 ................................................................................ 31 7.1 建筑设计 ................................................................................. 31 7.2 结构设计 ................................................................................. 32 7.3 排水设计 ................................................................................. 33 7.4 电气设计 ................................................................................. 33
20
1 总 则
1.0.1 本条是制定本措施的目的。
1.0.2 本条规定了本措施的适用范围。
1.0.3 本措施是对国家和吉林省现行有关住宅工程质量常见问题防控设计标准的补充，凡本措施未规定的，应符合相关国家和吉林省现行标准的规定。
21
2 术 语
2.0.1 参照《住宅建筑规范》GB 50368中住宅的术语。
2.0.2 本条定义并列举了主要的工程质量常见问题，也是本措施所涉及到的工程质量常见问题。
2.0.3 在住宅工程的设计阶段，对工程建设的材料、构造措施、施工要求等作出明确的规定，形成对住宅工程质量常见问题有效的防控措施。
22
3 基本规定
3.0.1、3.0.2 产生住宅工程质量常见问题的原因很多且非常复杂，为了避免住宅工程质量常见问题的发生，现行国家和吉林省的相关标准在材料性能、构造措施及施工的要求等方面有很多针对性的要求，本措施是对现行国家和吉林省的相关标准的补充。
3.0.3 从项目的策划、规划、方案设计、施工图设计，直至后期施工期间的设计技术服务，各专业都应紧密协调配合，切实将住宅工程质量常见问题防控设计落到实处。
3.0.4 住宅方案设计、施工图设计均应从“严寒”这一要素出发，依据当地的生活习俗进行功能布置，立面剖面设计应利于节能和雨雪排除，材料选择、构造节点设计应适应严寒气候。 3.0.5 住宅外围护结构较多的变化和突出装饰构件，不仅使建筑体形系数加大不利于节能，同时使墙体构造复杂易产生较多的开裂、渗漏、脱落等隐患。
3.0.6 防控建筑工程的裂缝要靠优化设计、控制材料质量、加强施工措施等实现。材料质量是保证建筑正常使用的前提，现在材料品种繁多、形态不一，性能各异，价格高低悬殊，施工方式各有不同，因此要求选定的材料必须适应工程要求：如地质、水文、气候、结构类型、施工季节、使用功能以及特殊部位等，防止以次充好。
23
4 裂缝防控
4.1 建筑设计
4.1.1 本条要求对各类墙体材料的选择及墙体、楼面、屋面等易裂缝部位，所采取的设计防控措施，应考虑当地气候特点、方便施工、利于裂缝防控等因素，并对选材及裂缝防控设计依据加以强调。 4.1.2
1 不同材料基体交接处，由于吸水和收缩性不一致，接缝处表面的抹灰层容易开裂；抹灰厚度过大（总厚度大于 25 mm）时，容易产生起鼓、脱落等质量问题，应采取加强措施，以切实保证抹灰工程的质量；钢丝网或耐碱玻璃网格布在不同基体表面搭接宽度：内墙每边不小于150mm，外墙每边不小于250mm；钢丝网网孔不大于20mm×20mm，钢丝直径不小于1.2mm，应用钢钉或射钉加铁片固定，间距不大于300mm；
2 为避免门窗洞口周边墙体开裂，设计采取的加强措施，洞口部位是墙体受力的薄弱环节，同时该部位温差变化大，易发生裂缝，因此外墙洞口周边应采取加强措施。
4.1.3 无地下室住宅首层地面易出现塌陷裂缝返潮等现象，因此设计应根据地基土、冻深、地下水位等情况采取换土、防冻胀、防水及防潮等措施。 4.1.4
1 不达标的保温板易产生翘曲变形，引发墙面开裂，不合格廉价尼龙胀钉易老化，难以满足与墙体的锚固力、耐久性，易发生开裂现象；保温板粘贴应优先采用能够防止保温层与基层墙体之间的缝隙产生窜水现象的粘贴方式；防火隔离带、变形缝、门窗四角等部位，墙体受温度变化影响大，是易开裂的薄弱环节，应采取加强
24
措施；
2 一般涂料，会导致色差、起泡、开裂、脱落，影响美观和节能效果，弹性涂料具有良好的防水透气及抗裂性能，应优先选用；厚抹灰采用水泥砂浆，密度大，易产生裂缝、脱落，因此应采用无机保温材料。
3 瓷砖蒸汽渗透阻大，湿气无法排出，在冻胀应力作用下，变形相差悬殊，容易导致开裂剥落。
4.2 结构设计
4.2.1、4.2.2、4.2.3 加强圈梁的设置，可以增强房屋的整体性，提高住宅房屋的抗裂能力，显著降低房屋不均匀沉降及温度变化造成的墙体开裂。
4.2.4 实际工程经验及教训表明，由于吉林省的昼夜温差和冬夏温差均较大，屋面防水渗漏造成保温不良、冬季引起冻胀以及砌体与混凝土的热胀系数差异等原因，造成砌体阳台栏板、女儿墙根部开裂现象普遍，带来阳台栏板、女儿墙脱落，室内墙体开裂及屋面渗漏等诸多问题，为此作出此条规定。 4.2.5 砌体结构住宅墙垛尺寸过小（包括与混凝土柱、墙相连的墙垛），不便于砌筑或施工质量难以保证时，可采用现浇钢筋混凝土墙垛。
4.2.6 砌体结构楼梯间墙体，受力较大，预留洞口较多，为防止墙体裂缝，当洞口宽度不小于800mm时，洞口四周应设现浇钢筋混凝土边框加强。
4.2.7 悬挑构件主要受力筋为负筋，由于施工不当，挑板负筋的保护层会出现大于设计要求，形成安全隐患。同时板的刚度比梁刚度小，在外力和徐变的作用下，形成过大的变形，对于挑出较大的构件，选用挑梁结构能提高构件的安全性和耐久性，防止出现裂缝。
25
4.2.8 规则的矩形板在竖向力的作用下，应力变化比较均匀，不会产生应力突变和应力集中，异形板竖向荷载传递不明确，应力突变和应力集中会致使裂缝产生，应采取加强措施。
4.2.9 建筑的顶层板和结构单元的边跨板受温度和整体变形影响较大，从板厚和配筋上应采取构造加强措施。
4.2.10 水泥用量增加容易造成现浇混凝土板的裂缝增加。 4.2.11 板内管线上方没有钢筋网时，管线上方容易产生裂缝。 4.2.12 当楼板上砌有隔墙时，在长期荷载作用下，楼板混凝土发生徐变变形，墙体容易产生裂缝。
4.2.13 连续板相邻跨的板厚相差过大，抵抗内力的能力突变，容易在较弱的一侧产生裂缝。
4.2.14 混凝土后浇带位置极易产生裂缝，增设加强钢筋可有效防止裂缝的产生。
4.2.15 经验表明，受混凝土徐变的影响，钢筋混凝土悬挑梁上砌筑有填充墙时，梁端挠度致使填充墙产生斜裂缝的现象较为普遍，为了防止裂缝的产生，在悬挑梁的端部设钢筋混凝土构造柱，通过框架作用原理，可以减小梁端挠度，同时通过构造柱拉结钢筋的作用，可以限制裂缝的产生。
26
5 渗漏防控
5.1 建筑设计
5.1.1
1 严寒多雪地区，季节温差大，必须选用抗拉强度高、延伸率大、耐老化、低温柔性好并具有一定厚度的防水材料，以有效抵抗因温度、震动等引起的变形，确保使用年限；
2 因瓦材是不封闭连续铺设、搭接构造，因风力作用会引起屋面渗漏，因此必须铺设防水层；自粘高聚物改性沥青防水层，能够实现满粘，从而保证对固定件的密封质量，避免强风不利影响；
3节点的防水构造是防水的关键，很多的渗漏均是由于防水节点施工不当所致，施工图中细部节点的防水构造做法，应有详图或标明采用相关标准、通用图集的节点做法，避免因随意施工造成渗漏现象。 5.1.2
1、2 出屋面的房间外墙或在屋面上砌筑的隔墙等立墙，当墙体材料采用空心砌块时，由于冬季室内外温差较大，钢筋混凝土屋面板与空心砌块墙体变形不协调，易导致墙体根部裂缝，引发渗漏；结合屋面构造厚度及泛水高度，提出设置500mm 高C20混凝土防水翻边的要求，并规定了立墙构造做法； 3 卷材的收头端部处理十分重要，如果处理不当容易存在渗漏隐患；设计图纸不标注泛水高度，会造成施工结束后达不到不得小于250mm的规定，有积雪、暴雨时易发生渗漏；
4 刚性保护层，如水泥砂浆、细石混凝土、块体材料等对防水层及屋面防火均起到防护作用，其周边与女儿墙、立墙、山墙等交接部位留缝，可防止保护层因热胀推裂周边墙体引发的渗漏；水泥砂浆保护层易风化失效，应优先采用细石混凝土、块体材料等；隔
27
离层如纸胎沥青卷材、塑料膜、土工布等可有效防止卷材受到屋面基层变形的影响遭到破坏引发渗漏。
5.1.3 金属盖板需专业人员制作安装，易损坏、耐久性差；钢筋混凝土盖板操作简便、防水可靠、耐久性好、维修成本低。 5.1.5
1 高层住宅采用外排水系统，冬季易冰冻、堵塞、破损、排水不畅，易造成渗漏浸湿墙面，维修困难，同时存在较大安全隐患； 2 屋面结构上反梁、屋顶设备基础、通风道等布置应利于排水，避免雨水迂回引发渗漏； 3 当采用重力式排水时，为了避免因一个排水口发生故障雨水无法排除引发渗漏，规定屋面或露台面积大于50㎡时，不得少于两个排水口；水落口间距过大，不利于雨水迅速排出增加渗漏风险，也使找坡层加厚，增加屋面荷载和女儿墙高度等； 4 檐沟过小，雨量较大时排水不畅容易造成溢水。 5.1.6
1 墙面整体防水包括所有外墙面的防水和门窗洞口、雨棚等节点部位的防水；目前常用的住宅外墙外保温做法及空心砌块墙体，增大了雨水沿着薄弱节点或非密实空隙、裂缝渗入室内的可能，设计仅对节点部位做防水处理，措施不充分；结合吉林省各地年降雨量和基本风压情况，外保温住宅外墙应进行整体防水设计；
2 外墙水平横向凸出线条，阻碍了雨水及积雪融水顺利排除，在风压作用下，容易渗入墙体装饰面层微裂缝，产生渗漏或脱皮现象，就外墙整体而言，门窗洞口周边是排水薄弱环节，容易积水爬水，外排水坡度完全依靠抹灰完成，根部过厚易产生裂缝，雨雪水渗漏到室内，设置成品披水板或满足一定坡度要求的窗台、滴水，可使雨水顺利排出；
3 节点部位是外墙渗漏的重点部位，大量的外墙渗漏主要出现在节点部位：
1）挑板恰当的外排水坡度，可以使雨水向外迅速排走，在做好与外墙交界的阴角部位防水的前提下，可以较好地保证与外墙交
28
界部位的防水；
2）阳台坡向水落口的排水坡度要求，可防止阳台积水，阳台外口下沿设置滴水线是防水的基本要求；当阳台下沿采用水泥砂浆时，滴水线可作成滴水槽或者鹰嘴；当阳台下沿采用石（块）材面砖饰面时，可在阳台下檐底边铺贴出滴水线。 5.1.7
1 施工图设计只明确材料品种、规格和种类，而未明确外门窗的抗风压、气密性和水密性三项性能指标，三项性能指标检测后无法判定其是否符合设计要求、是否合格，为此，要求设计文件明确外门窗的三项性能指标；外门窗尺寸较大时常采用组合门窗，组合门窗拼樘料不仅起连接作用，而且是组合窗的重要受力部件，安装不牢或断面不合格，将造成组合外窗性能无法达到三项性能指标要求，引起渗漏，故对其材料应严格要求，其规格、尺寸、壁厚等应由设计给出，并应使组合窗能够承受该地区的瞬时风压值；
2 门窗框周边易发生渗漏，其密封处理应与外墙防水层连续，以阻止雨水从门窗框四周流向室内； 3 进一步强调滴水、内外窗台高差和外窗台必须保证的排水坡度；门窗上楣外口的滴水可以阻止顺墙流下的雨水爬入门窗上口。
5.2 给排水、暖通设计
5.2.1 应充分了解各种管材的性能特点，不同性质的管材适用于不同使用条件，选择不当容易造成管道超温、超压等，引起渗漏；穿越变形缝的管道，应按相关规范要求进行设计，避免由于外力作用造成管道渗漏。
5.2.2 无组织排放的空调冷凝水极易产生墙体渗漏，造成室内返碱、发霉、潮湿及腌渍等质量问题，故应有组织排放，冷凝水管管径应按冷凝水流量和管道坡度确定。
29
6 结露防控
6.1 建筑设计
6.1.1 外墙保温系统是一个有机的整体，不仅要保证节能保温效果，还要安全可靠，保证使用寿命；构造措施考虑不充分，出现未包覆部位或未采取加强措施，会破坏保温系统的完整性，产生结露等现象。
1 外墙勒脚处首层室内地面、门窗洞口周边、顶层屋面板与外墙交接部位和封闭阳台、防火隔离带等部位是易结露部位，设计应参考外墙外保温构造标准图集，结合项目实际，深入设计；
2 幕墙装饰面板与保温层之间空隙封堵是设计中常被忽视的部位，如无节点设计，完工后无法补救，会造成外墙结露、渗漏及火灾隐患。
6.1.2 平开中空玻璃窗密闭、保温好，节能效果优良，内开安全、方便清洁。
6.1.3 外墙门窗洞口周边，由于混凝土材料、外窗框型材及外窗台排水等结构构造原因，保温板不能按外墙设计厚度包覆洞口周边，为避免结露现象，包覆厚度不应小于30mm，门窗立口宜位于结构墙体外侧。
6.2 给水设计
6.2.1 当管道内水温低于室内空气露点温度时，空气中的水蒸气将在管道外表面形成冷凝水。防结露保温层的设计和构造，可按现行国家标准《设备及管道保冷技术通则》GB/T 11790执行。
30
7 安全隐患防控
7.1 建筑设计
7.1.1 单元出入口上方为防止高空坠物伤人，应设置雨棚或挑檐。工程实际中，有的项目设置了钢结构玻璃雨棚，易积雪、灰尘、破损，需要经常维护，安全隐患大，因此规定雨棚或挑檐应采用钢筋混凝土结构；雨棚上的雨水或融化的雪水，排泄于下部台阶、平台或坡道上时易形成湿滑路面，引发伤害事故，因此其排水不得影响人员通行；大量住宅外立面设计采用各种装饰线脚，楼层越高线脚越大，尤其到女儿墙顶部，因此其构造措施必须可靠，常见的做法是局部加厚保温材料或预制成品构件安装固定到结构墙体上，当用保温材料粘贴时，厚度超过300mm难以保证粘贴牢固，易造成开裂渗漏等现象发生和踩踏坠落事故；采用成品装饰构件，需根据吊挂力要求，使用化学锚栓或埋件固定于主体结构墙体上，并做密封和防水处理，施工较麻烦，一旦裂缝、破损，难于维修甚至造成事故，因此应采用钢筋混凝土结构构造措施。
7.1.2 严寒地区，冬季融雪冻胀，经常发生雨水管胀裂、坠落现象，存在安全隐患，为便于维修安装，水落管应优先布置在外墙阳台或空调板阴角处；由于外墙雨水管与墙体连接杆件长度受外保温层厚度、住宅高度等影响，因此其规格、锚入主体结构深度应满足吊挂力要求。
7.1.3 主要为了防止因震动引发保温层、持钉层等滑移，设置钢筋混凝土挡坎；干法挂瓦施工方便，可避免水泥砂浆卧瓦产生热桥、碎裂、返碱、脱落等质量问题。
7.1.6 配电箱、消火栓箱等暗装于墙体内时，其背面露明部分不
31
能满足耐火极限要求，存在火灾隐患，因此应采用防火板、加气混凝土砌块、岩棉板等不燃烧封堵密实，为防止该部分与周边墙体间抹灰裂缝脱落应采取加钉钢丝网或玻璃纤维网格布加强措施。
7.1.7 一些住宅施工图设计，只注重门窗形式和热工要求，门窗分格过大，忽略了对玻璃厚度、安全性能和门窗开启方式的要求；外窗玻璃厚度应根据建筑高度、风压变化、玻璃面积等因素经计算确定，在此加以强调。建筑中尚需使用安全玻璃作为建筑材料的部位，是依据《建筑安全玻璃管理规定》发改运行[2003]2116号的要求提出。
7.1.8 承受水平荷载主要是防止人体冲撞坠落，对于栏杆金属型材壁厚如无具体要求，工程实际中一旦采用了壁厚很薄的型材由于连接强度差，会产生晃动等安全隐患；底部不应设置横向易攀登杆件，主要是为了防止儿童攀滑。
7.1.9 露台、上人屋面、室外台阶、开敞阳台等部位的栏杆扶手，选用木材、塑料等材料，易老化变质开裂，不耐久，难于起到安全防护作用，因此不应采用。
7.2 结构设计
7.2.1 私自在住宅底层开挖地下室，对建筑基础受力产生不利影响，存在较大的安全隐患，严重的会造成墙体开裂、基础下沉，甚至造成整体倾覆的重大安全事故。
7.2.2 《砌体结构设计规范》GB 50003-2011第4.1.7条规定：“设计应明确建筑结构的用途，在设计使用年限内未经技术鉴定或设计许可，不得改变结构用途、构件布置和使用环境。”这样的说明对目前普遍存在的拆改承重结构的问题没有明确禁止，存在严重的安全隐患，有的甚至造成过重大安全事件，所以本措施作出了明确的规定。
32
7.2.3 天然地基的换填，对地基承载力和变形性能影响很大，危及建筑物的整体安全，必须认真予以对待。
7.2.4 一般情况下，设计人员只对正常使用阶段工况进行抗浮验算，未对施工期作抗浮验算，施工时部分工程由于停止降水过早，容易出现安全质量问题。
7.2.5 坡地建筑，侧压力可能会给结构构件增加附加应力，造成结构承载力不足而产生破坏，也会造成房屋倾斜、裂缝等影响使用和观瞻的变形。
7.2.6 部分多层、小高层住宅由于不设置电气管道井，造成竖向管线集中布置在楼梯间两侧墙体内，削弱梁和承重墙等的截面，对梁和承重墙的受力性能产生不利影响，设计应予以充分考虑。
7.3 排水设计
7.3.1 为防止地下、半地下室卫生间污、雨水倒灌，作出此规定。
7.3.2 排水出户管埋深较浅，宜发生冻结，形成管路阻塞，发生污水倒灌现象；吉林省各地冰冻线相差较大，设计时应考虑这一因素，合理确定排水出户管的埋深，避免冻结。
7.3.3 为避免卫生器具、地漏返味，应按相关规范要求设置存水弯或选用深水封地漏。
7.4 电气设计
7.4.3 弱电系统除屋面天线防直击雷外，主要是防感应雷，大多数事故是浪涌及感应过电压造成。
33
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容