考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的__是第一步。 A．需求影响因素分析 B．吸纳率分析 C．需求预测分析
D．市场购买者的产品功能需求
2、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D．抵押物可以重复抵押
3、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。 A：245 B：275 C：315 D：345
E：工业用地的监测点评估价格
4、房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。 A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法 5、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8％，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。 A：64．33万元 B：66．25万元 C：77．19万元 D：79．50万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。 A．征收人
B．征收主管部门
C．房地产登记机构 D．规划行政主管部门
7、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。 A：出租的房地产 B：自用的房地产 C：餐饮的房地产 D：营业的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
8、某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、12万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为。
A：4 500万元 B：3 600万元 C：3 000万元 D：3 700万元
E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗土地面积2000 ㎡，土地单价1600元／㎡，建筑密度40％，建筑总楼层16层，则楼面地价为。 A：300元／㎡ B：4 000元／㎡ C：1 600元／㎡ D：250元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 A：房地产登记簿 B：房地产档案
C：房地产权属档案 D：房地产登记档案 E：执行层的组织协调
11、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元/m2。 A．782.94 B．817.06 C．792.85 D．768.06
12、A省B市C房地产开发公司于2005年9月，成为上市公司，股本总额为2亿1千万，其中发行社会公众发行股票总数100万股。2007年3月，该公司股本总额为超过4亿元。按照有关规定，A市w公司2003年9月，成为上市公司时，该公司內部职工认购的股份不得超过万股。 A：10 B：25 C：50
D：100
E：执行层的组织协调 13、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法
14、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
15、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。 A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82
E：工业用地的监测点评估价格
16、销售不动产的营业税税率是__。 A．1% B．3% C．5% D．7%
17、动产拍卖的成交一般以__为标志。 A．拍卖标的物财产所有权的转移 B．拍卖标的物实际占有的转移 C．拍卖过程中最高应价者的确定 D．拍卖合同的签订 18、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60
E：工业用地的监测点评估价格
19、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。 A．自然寿命≥经济寿命 B．自然寿命≤经济寿命 C．自然寿命=经济寿命
D．无关
20、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。 A．20% B．10% C．30% D．40%
21、城市用地分类中，工业用地不包括。 A：工矿企业的生产车间用地 B：工矿企业的库房用地
C：工矿企业的生产车间附属设施等用地 D：露天矿用地
E：执行层的组织协调 22、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。 A：1 B：3 C：5 D：6
E：执行层的组织协调
23、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。 A．温差效应 B．绿岛效应 C．温压效应 D．热岛效应 24、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。
A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B：现时该房改房上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格
25、下列不属于间接融资优点的是。 A：筹资可以积少成多 B：安全性较高 C：安全性较低
D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、__是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 A．招标 B．转让 C．拍卖 D．出售
2、城镇基准地价内涵包括。 A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费
3、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。 A．征地和拆迁补偿费 B．规费
C．教育费附加 D．建安工程费
E．住宅小区基础设施建设费
4、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。 A：规划 B：鉴定 C：估价
D：赔款清算 E：估损
5、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。 A．联合代理 B．买方代理 C．独家代理 D．卖方代理 E．双重代理
6、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米开发利润应不高于元。 A：12 B：24 C：36 D：48
E：执行层的组织协调
7、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。 A：城市用地布局结构评价
B：城市市政设施和公共服务设施评价 C：社会、经济构成评价
D：城市土地质量评价 E：城市用地环境评价
8、在下列各项中不能转让的房地产是。 A：建设中的房地产 B：查封的房地产
C：已领取权属证的房地产 D：共有房产
E：权属无争议的房地产 9、房地产的行政法规包括。 A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 B：《城市房地产转让管理规定》 C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》 D：《住房公积金管理条例》 E：《城市房地产中介服务管理规定》
10、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。 A：条形基础 B：桩基础 C：箱形基础
D：整体式筏式基础 E：执行层的组织协调
11、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。 A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式
12、下列不属于房地产估价基本程序的是__。 A．获取估价业务 B．实地查看估价对象 C．确定估价结果 D．估价资料公开
13、市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是元／年。 A：100 B：480 C：540 D：1000
E：执行层的组织协调
14、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。 A：开发商的直接损失
B：开发商的精神损失等间接性损失 C：购房人的精神损失等间接性损失 D：商品房销售代理商的直接损失 E：购房人的直接损失
15、下列不属于投资特性的是__。 A．投资是一种有目的的经济行为 B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到报酬 D．投资具有稳定性
16、区位状况比较修正的内容包括修正。 A：繁华程度 B：临街状况 C：容积率 D：使用年限 E：周围环境
17、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。 A．378.49 B．678.22 C．779.14 D．804.73
18、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。(2009年试题)
A：工程质量保修书 B：可行性研究报告 C：竣工图
D：住宅使用说明书 E：竣工验收备案表
19、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。 A：购买水平 B：购买单位 C：购买能力 D：购买欲望 E：购买需求
20、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。 A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少
B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率
C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率
D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率
E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率
21、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。 A：利润总额
B：投资利润率 C：资产负债率 D：财务净现值 E：偿债备付率
22、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。 A：管理费 B：销售费用 C：其他费用 D：前期费用 E：借款合同 23、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自__之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。 A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效 C．土地使用权出让金缴纳 D．土地使用证取得
24、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有。 A：名胜古迹自用的房产 B：寺庙出租的经营用房产 C：校办工厂的房产
D：房地产开发企业建造未售但自用的房产 E：地下停车场
25、将借款本息视为现金流出的基本报表是．(2009年试题) A：全部投资现金流量表 B：资本金现金流量表 C：借款还本付息估算表 D：投资计划与资金筹措表 E：借款合同
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