浅谈烟酒便利店的选址

浅谈烟酒便利店的选址

在便利店行业，国际上流传着这样一句话：选址正确是成功的一半。由此可见便利店的选址是何等的重要。所谓选址是指商店的店址确定。总结国际上便利店经营的成功经验，便利店的选址条件是保证经营成功的关键。

而烟酒便利店更是兼专业店和便利店二者为一身的更高层次的零售店，对店址选择的要求也就更高。

在决定店址前有一项重要工作，那就是对门店周围的商圈考察。商圈是指门店能够吸引顾客到门店购物的有效距离。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区的商圈大小也是有所不同。

一、商圈调查

商圈的类别

商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店前，商圈的设定异常重要。

1．商圈设定分类

商圈的设定大致上可分为两种型态：

(1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。

(2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商圈大多设置于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。

2．商圈以区域大小分类

以区域的大小加以分类，则有下列几种型态：

(1)邻近中心型。其商圈的设定大约在半径200—500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。

(2)地区中心型。其商圈的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。

(3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。

(4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。

(5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。

烟酒便利店应主要是设立在徒步为主的临近中心型商圈。

商圈的特性

商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。

1．住宅区

住宅区内的户数基本上须达1000户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。

2．教育区

教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。

3．办公区

办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。

4．商业区

商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。

5．娱乐区

娱乐区指以休闲餐饮消费为主的商圈。

由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。而娱乐区，随着餐饮业对烟酒可自带的条件放松，又是烟酒便利店选址的另一个考虑区域。

商圈调查

对于门店商圈的考察具体的项目很多,日常商圈分析的内容有：

1.人口规模和特征：

（1）人口的数量和密度

（2）年龄分布

（3）文化水平

（4）职业分布

（5）人口变化趋势

（6）人均可支配收入

（7）消费习惯；

2.城市结构，交通，地形；

3.商业结构

（1）销售动态

（2）零售商店的种类和经营方式

（3）竞争的饱和度情况的分析。

商圈确定

通过商圈调查，可以预计烟酒便利店的座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。

商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。

经营一家成功的烟酒便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率达60％。因此如何选择一个好的商圈，对烟酒便利店日后的经营发展，有很大的影响。

二、店址评估

1．店址选择的重要性

烟酒便利店筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的是为了选择适当的开设地点。在西方国家，便利店的开设地店被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了便利店可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少，这也就决定了便利店可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。

烟酒便利店的选址条件的核心是商圈内的客流量。影响客流量的因素主要有：商圈内的家庭数、企事业单位数；经过商店门口的人流、车流；马路的形状、人行道的形状，商店周围的开阔度等等。成熟的烟酒便利店的商圈，通常以商店所在点为中心，其半径为300米左右； 在中小城市，则半径扩大至500米左右。 每一店铺的目标人口在2600—3000人之间，如以一个家庭3．6人计算，则家庭数在722—833户之间。

适合便利店的选址条件的要点归纳如下：

（1）坐落于“生活道路”

（2）紧挨车站

（3）商圈内有足量的生活人口

（4）靠近集聚人的场所

（5）附近有办公楼街

（6）附近有单身宿舍或单身公寓

（7）房租应在一天的销售额以下

（8）竞争者较少

以上烟酒便利店的选址条件的8个要点的实质是要最大限度地保证商店的客流。

2．店址选择的原则

烟酒便利店店址选择，是以适应流向情况、人口分布，便利广大顾客购物为原则。在扩大销售的原则指导下，绝大多数商店都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅等购货地区。从而形成了以下四种类型的商群：

(1)城市中央商业区。

(2)城市交通要道和交通枢纽的商业街。

(3)城市居民区商业街和边沿区商业中心。

(4)郊区购物中心。

通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证商店的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。因此，选择地理位置优越的店址投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于

郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。

选址要有前瞻性并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。