某房地产项目经济评价分析

一、

项目概况

经济评价分析

项目名称：

拟建项目为 平顶山 市 湖光 建设小区，由 常绿 房地产开发公司负责

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开发建设，该建设项目规划用地面积 17.5万 m，可开发用地 12万 m，建筑面积

2

为 35万 m，总容积率为 2.5 ；新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计

2

为: 三室两厅 两室一厅 ，面积为： 130和90 m. 二、 建筑方式及进度安排

1。建筑方式 集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程。 2.建设进度

工期： 2013 年 5 月—— 2016 年 5 月； 销售： 2013 年 12 月—— 2017 年 12 月； 投资估算与资金筹措

1．据估算项目总投资为 103095。3 万元； 2．估算依据：

①假定项目建成后全部售完；

②项目总投资中自有资金比率按 35％ %计算; ③贷款利率按6%计取；

④投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用； ⑤估算投资按某市通常的取费标准计取；

3．项目总投资估算，见表 1 三、

序号 1 1.1 1。2 1.3 1。4 1。5 1。6 1。7 1。8 1.9 1.10 1。11 1。12 2 3 项目 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 项目总投资 总投资 103095。3 35000 1750 5250 35000 1750 1031 2362。5 3092.8 8750 4200 0 4909 100002.5 100002。5 估算说明 约为前5项3%左右 销售收入的4％-6% 前10项之和的3%—7% 1

3.1 3.2 3.3

3．投资分年度使用计划， 见表

投资分年度使用计划表2 序 号 1 项目 开发总投资 1.1 1。2 土地费用 前期工程费 1.3 35000 1750 10500 612 17500 263 7000 613 262 合计 开发经营期 2013 2014 2015 2016 2017 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 100002.5 0 0 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费 5250 525 1575 2100 1050 1.4 35000 3500 10500 14000 7000 1。5 1750 175 525 700 350 1.6 1031 103.1 309.3 412。4 206。2 1.7 1。8 2362.5 3092.8 118。13 309。28 354.38 927。84 590.62 1237。12 826。87 618。56 472.5 财务费用 销售费用 开发期税费 1。9 8750 437。5 1312.5 2187。5 3062。5 1750 1。1 4200 420 1260 1680 840 1。11 1.12 其他费用 不可预见费 0 4909 0 981。8 0 981。8 0 981。8 0 981.8 0 981.8 2 2。1 2。2 2。3 2。4

小 计 103095。3 资金筹措 自有资金 销售收入 贷款 其他 36083。4 52511。9 14500 17681.81 3181。81 5500 9000 17681.81 35508.82 27401.59 2607.23 5500 31502。44 15197.93 5500 26002.44 3204.3 15197。93 3204。3 15197.93 3204。3 小 计 103095。3 35508。82 31502.44 2

4．资金筹措计划

项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分,其中自有资金 36083.4 万元，销售收入 52511.9 万元，贷款 14500 万元。见表2. 四、 投资分析基础数据的预测和选定

1.销售收入的测算

综合测定可销售面积的平均价格为 5000 元/ m，可销售面积为 35万 m,分年度的销售收入见表3。

销售收入计算表 3 万元 项目 2013 2014 52500 26250 2015 87500 43750 2016 122500 61250 2017 70000 35000 可售面积（m） 17500 销售收入（万元） 2.成本及税金

本项目开发产品成本为 100002。5 万元，固定资产投资为0，经营资金为0(预售收入利用），融资费为

5421.75 万元，总投资成本为 100002。5 万元。

3.税金主要是经营税费和所得税,经营税费为6.50％（其中营业税及附加为5。5%,交易管理及印花税为1。0%)；所得税率为25%;

项目损益表4 序号 项目 合计 开发经营期 2013 1 1。1 1.2 2 2。1 3 3.1 3。1。1 经营收入 销售收入 出租收入 成本 销售成本 经营税费 销售税费 营业税及附加 3.1。2 交易及印花税 4 5 6 销售费用 财务费用 土地增值税 7 开发利润 51779.7 —9938。06 —12277。57 8 9 所得税 税后利润 18498。8325 0 0 1804.0775 9752.08 5412.2325 29256.24 6942.675 20828.025 7216.31 39008.32 27770。7 8750 3092.8 0 437。5 309.28 1312.5 927.84 2187。5 1237.12 3062。5 618.56 1750 1750 87。5 262.5 437.5 612.5 350 175000 175000 0 100002.5 11375 9625 8750 8750 2014 26250 26250 2015 43750 43750 2016 61250 61250 2017 35000 35010 8750 2

2

17372。53 34580。98 30265。32 14579。37 3204.3 568.75 481.25 1706。25 1443.75 2843.75 2406。25 3981。25 3368。75 2275 1925 33280。8675 —9938.06 —12277。 3

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五、 项目经济效益评价

（一）项目现金流量

1.项目全部资金现金流量表（ic=10%）5

全部资金现金流量表5 序号 1 现金流入 1。1 销售收入 2 小计 现金流出 2。1 固定资产投资 2。2 经营资金 2.3 开发总投资（不含财务费用) 2.4 经营税费 2。5 土地增值税 2.6 3 所得税 净现金流量 4 累计净现金流量 5 折现值 —9191.28 7 累计折现值 计算指标 IRR=58％ —9033。507 -10978。568 13724.40705 2907746405 NPV=29077。46405 。7246。21905 24702。975 15353.057 18498。8325 0 45123.6675 —9191.28 —9191.28 0 —10037。23 —19228。51 —10391.6575 22545。6425 45123.6675 1804.0775 8836。8525 9752。08 32937.3 6942。675 22578。025 0 11375 568。75 1706.25 2843。75 3981.25 2275 100002。5 17372。53 34580.98 30265。32 14579。37 3204。3 0 175000 1298763325 0 。8750 26250 43750 34913.1475 61250 28312。7 35000 12421.975 175000 8750 26250 43750 61250 35000 项目 合 计 175000 开发经营期 2013 8750 2014 26250 2015 43750 2016 61250 2017 35000 17941.28 36287.23 -9191。28 —18224。787 4

静态投资回收期= 3。3 年

2.自有资金现金流量表

自有资金现金流量表6 序号 1 现金流入 1。1 销售收入 小计 2 现金流出 2。1 自有资金 2。2 预售收入用于产品投资 2。2 经营税费 2。3 销售费用 2.4 土地增值税 2。5 2.6 所得税 贷款本金偿还 2。7 贷款利息支付 小计 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 折现系数 6 7 净现值 累计净现值 计算指标 IRR=67％ 静态投资回收期= 3.4 年

—938.06 -10149.813 1021。09065 18291。93 -938。06 —11087。873 —10066.7824 NPV（10％）= 18895.04 万元 动态投资回收期= 3.56 年 5

10669。897 1 0.9 0.82 0。75 0。68 —938.06 —12215。63 -10970.3975 13418.8425 29109。8675 24389。24 15691。025 4001 0 1500 1167 867 467 18498.8325 14670 0 0 0 3000 1804。0775 3000 9752.08 4000 6942。675 4670 0 8750 437.5 1312.5 2187。5 3062.5 1750 11375 568.75 1706。25 2843.75 3981。25 2275 52511。9 5500 2607。23 26002。44 15197。93 3204.3 30683.4 3181.81 27401。59 5500 19308.975 175000 项目 合计 开发经营期 2013 8750 2014 26250 2015 43750 2016 61250 2017 35000 动态投资回收期= 3。45 年 140490.1325 9688。06 37527。57 42504。7675 36860.76 34509。8675 —938。06 —11277.57 1245。2325 8225.14765 18895.04465

(二)

财务平衡表与贷款偿还分析

1. 资金来源与运用表7

资金来源与运用表7 序号 项目 合计 开发经营期 2013 1 1。1 1.2 1.3 小计 2 2.1 资金来源 销售收入 自有资金 贷款 资金运用 固定资产投资 2。2 2.3 2.4 经营资金 开发成本 经营管理费用 2。5 2.6 2.7 2.8 销售费用 财务费用 经营税费 土地增值税 2.9 2。1 2。11 所得税 应付利润 各期还本付息 3 = 1月2日 小计 归还垫支利润及净投资回收（盈余资金)

贷款还本付息表 8 序号 1 贷款及还本付息 1.1 期初贷款本息累计 0 9450 11670 8670 4670 项目 合计 经营开发期 2013 2014 2015 2016 2017 164640.1325 18250。56 43715。07 41317。2675 38798.26 22558。975 60943.2675 2681。25 15436。52 7932.7325 22451.74 12441.025 18498.8325 13000 18671 0 0 0 2000 4500 1804。0775 9752。08 1000 4167 5000 4867 6942。675 5000 5137 3092。8 11375 309.28 568.75 927。84 1706.25 1237。12 2843。75 618.56 3981.25 2275 0 100002.5 17372.53 34580.98 30265。32 14579.37 3204。3 225583。4 175000 36083.4 14500 20931.81 8750 3181.81 9000 2014 59151.59 26250 2015 49250 43750 2016 61250 61250 2017 35000 35000 27401。59 5500 5500 164640.1325 18250。56 43715。07 41317.2675 38798。26 22558.975 0 6

1.1.1 本金 33500 960 14500 4171 14670 4001 0 0 9000 450 0 0 9450 9000 450 5500 1220 3000 1500 11670 11500 8500 170 0 1167 3000 1167 8670 170 0 867 4000 867 4670 4500 170 0 467 4670 467 0 1.1。2 利息 1.2 1。3 1.4 1。5 1.6 本期贷款 本期应计利息 本期本金归还 本期利息支付 期末贷款本息累计 2 2.1 本年年利率 6％ 6% 偿还贷款本息的资金来源 投资回收 5367 0 4500 867 2.2 未分配利润 13304 0 0 4167 4000 5137 2。3 其他 六、不确定性分析

1． 盈亏平衡分析(列出计算式、画出线性盈亏平衡图）

2． 敏感性分析(列式、确定敏感度）

① NPV(IRR）=∑(CI—CO)t(1+ IRR) ②敏感度计算

采用净现值、内部收益率和投资利润率对销售价格和项目总投资进行敏感性分析。 销售价格平均敏感度=3。36 建设投资平均敏感度=2。11

可知 内部收益率对 销售收入 的变化最为敏感。

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—t

变化因素对内部收益率的影响表9。 表9

变化率 项目 销售价格变化 净现值 指标 —15％ —10% —5％ 基本 方案 15736.26 20449。7 24514。3 29077.46 35723。93 41777。7 45772.8 36．2％ 43。8％ 58% 64。5% 71.4% 86。8％ +5％ +10% +15% 内部收益28.3％ 率 投资利润15.2％ 率 投资变化 净现值 20。8% 27.9％ 32。3％ 36.7% 41.3％ 47.4％ 41444。8 37482.2 33676。2 29077。46 21346。8 17932.6 12974.2 69.9％ 64.6% 58% 52.2% 46。8% 40.1% 内部收益76。8％ 率 投资利润52.3% 率 七．评价、决策与建议（列表)

44。2% 38。8% 32.3% 25.9% 20.7％ 14。7% 评价结论汇总表 10 财务评价指标 全部资金内部收益率 全部资金动态投资回收期 全部资金财务净现值 自有资金财务内部收益率 自有资金动态投资回收期 自有资金财务净现值 贷款偿还期

评价标准 10％ 3年 10% 2年 4 评价结果 58% 3。45 29077.46 67% 3。56 18895.04 4 是否可行 是 否 是 是 否 是 是 结论：由表中可以看出，此项目具有 较高 的内部收益率， 一般 基本的贷款偿还能力和自身平衡能力，且 有 较强的抗风险能力。评价结果表明，该项目是 可行的。

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