最全土地一级开发流程（超详细）

最全⼟地⼀级开发流程（超详细）1.1⼟地⼀级开发的概念⼟地⼀级开发指由政府或其授权委托的企业，对⼀定区域范围内的城市国有⼟地、乡村集体⼟地进⾏统⼀的征地、拆迁、安置、补偿，并进⾏适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的⼟地达到⼀定的建设条件（“三通⼀平”、“五通⼀平”或“七通⼀平”）使之成为“熟地”，再对熟地进⾏有偿出让或转让的过程。1.2⼀级开发⼯作流程三阶段⼟地⼀级阶段包括“前期⼿续阶段”、“组织实施阶段”和“⼟地⼊市阶段”。⼀般⽽⾔，规范的⼀级开发主要⼦⼯作阶段包括取得授权、完成⽴项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政⼯程施⼯许可证获取、市政⼯程移交、供地验收、成本与地价审核、⼟地⼊市交易和⼀级市场投⼊回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。02 ⼀级开发项⽬模式2.1⼀级开发项⽬模式⼀级开发项⽬模式具体可细分为⼋⼤类：旧城改造项⽬、城中村改造项⽬、旧⼚房改造项⽬国有⼟地收购储备项⽬、⼟地⼀级开发项⽬、中⼼城区棚改项⽬、⼀次性招标棚改项⽬、⼟地开发棚改项⽬。虽然项⽬模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项⽬模式发⽣变化，项⽬性质并未改变。2.2各模式对⽐模式旧城改造城中村改造旧⼚房改造国有⼟地收储⼟地⼀级开发项⽬中⼼城区棚户区改造⼀次性招标棚户改造⼟地开发棚户区改造03 ⼀级开发实务分析3.1前期⼿续阶段关键事项（⼀）授权批复组织实施单位由市相关部门统筹，实施由市相关部门统筹，下设单位或市更新部门实施⼟地储备机构或国有企业⼟地储备机构⼟地储备机构或企业国有企业为主国有企业为主企业⽤地性质国有⼟地集体⽤地国有⼟地国有⼟地集体⼟地或国有⼟地多数为国有⼟地国有⼟地集体⼟地（⼆）规划条件（三）⽤地预审（四）⽴项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三⼤委办单位：发改委——⽴项审核；规划局——规划条件的审核确定；国⼟局——⼟地规划的核验。b.⼀般拿到国⼟授权很早期，此时⼟地核验、规划等条件都还未确定，很多项⽬都卡在规划条件的确定上。⼀般⽽⾔，⽴项核准后规划条件才基本确定。3.2组织实施阶段关键事项（⼀）征地论⽽⾔，征地早于拆迁，但从实际操作层⾯上来看，⼤多项⽬拆迁早于征地，很多项⽬刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁⾏为实际要等到⽴项核准之后。征地需要经过⼀系列审批流程，要上报到省国⼟厅，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理⾄少需要半年时间，有些情况下还要解决农转⽤⼟地指标的问题。征地需要市国⼟局上报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。（⼆）拆迁从经验来看，很多⼀级开发项⽬很难推动下去的原因是因为前期⼿续没办理完毕，较少项⽬是由于拆迁难导致项⽬很难推动，除⾮项⽬要求拆迁完毕才能⼊市。（三）⼟地收储（四）市政建设⼯作市政建设⼯作值得关注，很多项⽬供地条件为七通⼀平，但很多项⽬供地时很难达到七通⼀平，导致很多项⽬房⼦卖完了市政⼯作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。 3.3⼟地⼊市⼟地⼊市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他⼊市⼿续办理、⼟地市场与⼊市交易。（⼀）现场验收（⼆）地价审核（三）其他⼊市⼿续办理与⼟地⼊市04 Q&AQ:征地过程会发⽣哪些费⽤？A:主要为三部分：⼟地补偿费、⼈员安置费和青苗补助费。费⽤⽀付时间为获取征地批复后付款。Q:⼀级开发过程中规划条件经常发⽣变化的原因有哪些呢？A:不确定的因素较多，⼀种可能是地块⾃⾝的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发⽣改变；也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。Q:有没有⼀些⼀级开发项⽬在征地批复下发之前就开始做⼟地评估呢？A:如果该项⽬成本已经认定了，拆迁已完或⽆拆迁，可以提前进⾏⼟地评估准备，但相关流程还⽆法进⾏。此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才⾏，所以时间肯定超过⼀个⽉。Q:征地⽅⾯，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的⼟地⼀并签署协议并付款，有⽆风险呢？A:对于获取征地批复的地块，此部分地块⽆风险，⽽对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后付款，可能⾯临⼟地⼿续不完整，村集体后期违约的风险。Q:集体⼟地确权的前置条件为什么？A:确权的前置条件不⼀定⾮得要规划意见书，⼀般只要地块⽆异议即可。Q:平常所说的⼟地指标是指什么？A:⼀般⽽⾔，是指农转⽤指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进⾏跨区域间的买卖。⽽建设⽤地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。Q:⼟地⼊市价格是如何确定的？A: ⼀般⽽⾔，⼟地出让价格=⼟地⼀级成本+⼟地出让⾦+政府预提收益。政府预提收益由领导开会决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节⼟地出让价格，有些市场⾏情较差且政府资⾦紧张时，经上级部门同意，⼟地出让价格是可以低于⼟地成本价。Q:农转⽤⼟地指标购买费⽤由谁付给谁呢？A:⼀般⽽⾔，由⼀级开发主体付款给⼟地整理公司（如政府平台）。如果⼀级主体和第三⽅之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第三⽅公司付款，开票给⼀级开发主体公司。Q:关于某某城改项⽬的批复是否有有效期么？A:⼀般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换⼀级主体来源 | 搜狐⽹ 推荐关注：康养地产荟中国·青岛峰会概要【会议时间】：2020年7⽉25⽇—27⽇【为期3天，含实地项⽬考察】【会议地点】：中国·青岛【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核⼼⾼管参加（⼤会250⼈规模）【主办单位】：北京壹⽅城智汇科技有限公司、北京壹⽅城⽣活科技有限公司、壹⽅城特⾊⼩镇产业联盟【峰会特⾊】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察【报名电话】：137****9328张经理峰会议程第⼀版块

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