房地产企业会计核算存在的问题及对策

ECONOMICRESEARCHGUIDE

No．34，2013SerialNo．216

房地产企业会计核算存在的问题及对策陈

伟

（山西复地得一房地产开发有限公司，太原０３０００６）

摘要：房地产作为中国经济发展的重中之重，相对于其他行业的会计核算而言，在会计核算上有其特殊性。因此

就房地产企业会计核算中存在的收入核算具有复杂性、开发成本的结转与销售收入不配比、风险信息披露不足等问题进行分析，并结合工作实际提出相应的对策。

关键词：房地产企业；会计核算问题；对策中图分类号：Ｆ２３０

文献标志码：Ａ

文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０１３）３４－０１３９－０２

一、房地产企业会计核算存在的问题

（一）收入核算具有复杂性

房地产商品周期长、耗资巨大、收益性较高，这些特点决定了房地产商品销售主要采用预售付款或者分期付款两种方式。以当前发展的实际情况来看，房地产销售的前提是取得预售许可证和销售许可证，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款，办理产权过户等一系列环节。而根据《企业会计准则———收入》中规定收入确认以风险与报酬的实质性转移为标准，这在理论上具有一定的合理性，但对财务会计人员的职业判断能力要求较高。在实际工作中，对这一标准的运用比较混乱，比较核心的问题在于究竟在哪一环节进行收入确认？在实行预售过程中，商品房尚未竣工，商品房所有权的风险和报酬到底是否发生了转移？另外，在中国会计准则中，对于房地产公司自用或者待售的房屋实行细致划分，并且允许两种情况的相互转化，这就给房地产企业会计的收入核算带来更多的复杂性，以致出现收入与确认不一致现象，影响房地产企业收入的客观性、真实性。

（二）开发成本的结转与销售收入不配比

一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而开发产品的成本载体是整个建设工程，销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时，低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。通常开发企业的成本结转方法是：按当期竣工验收后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果

收稿日期：２０１３－０８－１８

就会不真。

（三）风险信息披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等，这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地提示风险。中国证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法。而从中国相关的规范和规定来看，缺乏房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。目前，从中国房地产企业披露的实际情况来看，披露的风险仅仅限于抵押贷款的担保风险，而关于质量保证金的问题却基本没有披露或者披露度很低。

二、完善房地产企业会计核算的对策

（一）正确确定和应用收入确认标准

由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订，从法律意义上讲只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不论是否收取了款项，均不符合收入确认条件。因此，房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，所收到预售房地产款，只能作为暂收款、预收款处理，不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；房屋已竣工并经有关部门验收合格；房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；收入的金额能够可靠计量时，才能确认销售收入，即只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。同时，房地产企业在某些促销方式下达成的交易，如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断其真正的交易实质，按照实质重于形式的原则进行核算。

（二）引入“计划销售价格”

当开发的房屋达到可销售状态时，根据成（下转１４１页）

作者简介：陈伟（1983-），男，山西祁县人，中级会计师，财务主管，从事财务会计、财务管理理论与实务研究。

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（二）在旧石器时代前期

旧石器时代前期距今约二三百万年到一二十万年，人们为了生存一直在与自然界作斗争，在这过程中学会了打造粗木器、骨器。“这种简单石器的出现，意味着人类进笨的石器、

行生产活动的伊始，它表明人类最终已脱离半动物状态，而转变成为征服自然的生产主体的人”。

虽然此时生产水平有了一定程度的提高，但生产所获之物远远不足以维生，更不可能有剩余物品，这样就不可能产人类依然愚昧，食人之生会计行为客体，产生会计行为动因。风依然存在。此时，不具备产生会计行为主体的主客观条件、会计意识也不复存在，“在人类自身的生产还无法正常进行的情况下，人类思维活动范围因无实践基础考虑计量、记录问题，更无可能、无必要出现这一行为”。

（三）在旧石器时代中晚期

旧石器时代中晚期距今约一二十万年到一万两千年，出现了形式多样的石器，还出现了衣服和装饰品，人们学会人工生火，这些促使产品出现了剩余。“为了组织生产活动与合理的分配物品，以及有目的的进行食品与其他物品的储备”，原始人采用了两种方法进行计量、记录，一是简单的刻记方法，“形成了通常只有刻划者自己可以体会出来的、代表一定，一是直观绘图记数、记事方法。“标志着人类最数量的标记”

早的会计行为的产生，是人类会计工作的历史起点”。随着会计行为客体（此时表现为剩余产品）的产生，会计行为主体、参考文献：

[1]王开田.会计行为论[M].上海：上海财经大学出版社，1999：3.

会计计量方法也随之出现，印证了会计存在对会计意识的决定作用。

（四）在新石器时代

“在新石器时代，随着生产性农业、畜牧业、渔猎捕捞业、纺织手工业、陶器制造业的产生与发展，生产力水平迅速发展，人类生活水平显著提高。同时剩余产品的储备数量增加，”会计行为客体的范围逐渐品种增多，原始的交换关系萌生。扩大，会计行为主体思维水平逐渐提高，这些会计存在的变在这个时期，人们会计计量、记录化推进了会计意识的发展。

的方法主要为刻符计量、记录法（“刻符符号在一定区域内趋）和绘图计量、记录法，并创造了数码符向一致性及规范化”

号。此时，“会计信息已成为人们管理生产、生活的必须，人们对会计计量工作产生了依赖”。

综上所述，随着会计存在的发展，会计意识也随之发展，有什么样的会计存在就产生与之相适应的会计意识，例如从蒙昧时代到石器时代随着生产力的发展，会计存在也不断变化，促使了会计意识的产生与发展；当会计意识不适应会计存在时，即在一定程度不满足会计存在的发展，就会产生新的或进步的会计意识来适应会计存在，如随着科技的发展以及企业经营风险、投资风险的增大，损益表取代了资产负债表的地位，成为主要的报表；随着经济业务的复杂，会计计量模式逐渐创新出现历史成本、现行成本、现行市价、可实现净值等。

[2]王开田.会计进化论———科技革命与会计管理范式创新[M].北京：中国财政经济出版社，2003：9.[3]胡才珍.20世纪科技革命与世界历史进程[M].北京：中国青年出版社，1999.

［责任编辑安世友］

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!（上接１３９页）本、地段、朝向等因素制定销售价格，作为成本分配标准，以实际开发成本除以计划销售总额得出计划销售成本率来进行商品房成本的结转，有助于销售收入与成本之间实现合理配比。在实际工作中，视开发规模大小，可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。如开发规模较大的房地产企业可以采用实际售价成本率法，季度前两个月按分类明细账记载当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，从而用倒挤的方法得出销售成本；一般房地产开发企业可以采用计划售价成本率法，销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，参考文献：

[1]杨秀荣.浅谈如何规范房地产销售收入的会计核算[J].新财经(理论版)，2011，(5).[2]王艳.房地产企业会计中存在的问题与对策探讨[J].财经界，2012，(8)：227.

[3]宫国林.完善中国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊(理论研究)，2011，(9)：216-220.

可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本，即始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。

（三）重视质量保证金及风险的披露

高风险性是房地产企业的突出特点，需要在会计信息披露中得到充分揭示。为此，应制定质量保证金制度，为房地产商品的质量提供可靠保障。但是，由于房地产商品的独特特点，其质量保证金数额比一般企业更大、保证期限更长，所以，企业必须根据项目的实际情况提取相应的质量保证金，以提升应付风险的能力。此外，还应在财务会计报告中充分揭示各种风险的可能，而不仅仅限于抵押风险，还包括开发风险、筹资风险、土地风险等，以上这些都要进行具体说明，以提高抗击风险的力度。

［责任编辑安世友］

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