浅析房地产会计核算存在的问题及对策

财会研究　浅析房地产会计核算存在的问题及对策　山东金柱集团有限公司　郝凤君　摘要：房地产开发企业由于建设周期长、耗费资金量巨大，导致其　会计核算方面与传统的制造业企业有显著的不同。本文主要论述了现　阶段房地产企业在收入核算与成本核算方面存在的问题，并提出了改　点。这样就会避免因为无法确认收入而使得房地产开发企业在财务报　表上出现大量的亏损，同时真正销售的时候又会产生巨量的收入，财务　报表上显示有大量的利润，无法真实反映房地产开发企业的经营状况。　善会计核算的方法和途径，对于指导我国房地产会计核算方式有一定　实际意义。　关键词：房地产开发企业收入核算成本核算　近些年来．随着我国房地产市场的火爆，房地产企业也成为研究关　注的重点。房屋作为一种特殊的商品，具有价值大、开发周期长等特点，　与传统的商品有巨大的差异．自然导致其核算也存在一定的特殊性。其　中的房地产会计核算方面的问题也暴漏出来，一些收入、成本核算方面　的问题也值得商榷。　一、房地产会计核算中存在的问题　（一）会计梏算中收入存在的问题　企业会计准则与税收规定存在着不同。企业会计准则对于收入的　确认有五项原则．由于企业获得预售许可证可进行房屋的出售，此时通　常房屋还未建设．购房者购买的是期房．但是此时房地产企业已经收到　购房者的款项，而商品所有权上的风险并未有效转移，不符合准则规定　的收入确认的标准。只有等到所开发的房产竣工验收并移交给购房者　之后才能确认收入。而税法上则规定预售所得款项需要计人预售收入　并需要纳税。房地产企业对于相关附属设施比如地下室、停车位、阁楼　的销售并没有进行收入的确认，这部分也属于房地产销售的范围，却并　未纳入到收人中来。而且，在销售过程中包括的物业费、罚款、政府奖　励、收取的客户违约金并未在收人中体现。　（二）会计棱算中成本存在的问题　首先，目前的房地产成本核算并未对成本的计算与分配进行详细　的规定。房地产开发企业成本核算的对象种类很多，主要包括多层建　筑、高层建筑。一般来说，４—９层为多层建筑，１Ｏ一１１为小高层建筑，１１　层以上为高层建筑。由于最初房地产开发企业都是多层建筑，每层的建　筑成本相差不大．所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是对于高　层建筑来说，低楼层、裙楼以及高楼层的建筑成本并不一致，若还是用　平均成本法来度量，必然导致会计计量的不准确。其次，房地产企业存　在通过操纵成本来偷税漏税的行为，混淆成本核算对象，自用的是没有　单独进行成本的核算，反而计入主营业务成本，减少了利润，降低了对　于国家的对手贡献。有的房地产企业通过扩大期间费用的范围来增加　成本。将购房者交纳的房款用作广告费、业务招待费等的支出，计入管　理费用．无形之中增大了成本。或者将违规发票入账，通过修改、自行填　列过期作废的发票，来增加营业成本，降低企业利润。　二　改善房地产会计核算相关问题的措施　（一）完善收入植算制度　一是要改善商品房、配套设施收入核算制度。相关部门可以尝试指　定一套符合我国房地产开发企业预售收入的确认制度。同税收法规结　合起来．把签订销售合同时收取预收款的时点作为销售收入确认的时　二是要规定好房地产开发企业销售收入核算的范围，该核算的范围应　该包括商品房以及配套的设施。三是加强对土地转让、房屋出租的收入　以及其他收入的监管力度。这部分收入大约占整个房地产企业收入的　１５％。对于土地的转让收入，国家可以建立在不同地区的土地价格的数　据库，并且规定最低的土地交易价格的标准，低于该标准就不给于过　户，这样就可以减少土地交易中的黑幕操作。四是要加强辅助材料的管　理。通过建立“销售备查簿”、“预售收入备查簿”、“协助办理房屋产权清　册”等辅助材料，可以从侧面真实反映企业真实的应纳税所得额。这样　就可以防止企业随意调整收入以及利润，使房地产企业达到纳税规范。　（二）对于高层建筑成本柱算“困层而异”　通过层次分析法或者其他适合房地产开发企业确定权重的方法，　对于每一层楼房确定一个用来计算成本的权重，通过总成本和可销售　建筑面积计算平均成本，以每一层楼的权重乘以平均成本，算出销售成　本，做到销售收入与成本的配比。举个例子，某房地产企业根据以往的　经验以及科学的计算方法得出所建造３Ｏ层楼房的平均成本为３０００／　ｍ２，裙楼。５一ｌＯ层，ｌＯ一２ｏ层，２０—３Ｏ层权重依次为３、ｌ、２、１．５。则该高层　的销售成本依次为９０００／ｍ２，３０００／ｍ２，６０００／ｍ２，４５００／ｍ２。这样就可以　化解收入与成本不配比的问题。另外，需要准确归集和分配成本。对于　复杂的工程。很难将成本费用归集到成本核算对象。这时就需要运用科　学的方法进行成本费用的分配，严禁随意分配。基础设施费用可以采用　因果关系法．按照历史发生的原因进行分摊。配套设备按照按照预算面　积分摊．按建筑面积分配一些现场组织的管理费用。按照占地面积分配　拆迁补偿费及土地征用费。　（三）加强审计的作用　通过房地产企业内部审计规范房地产企业的成本操纵行为，对经　济活动的真实性进行独立的监督和评价，促进实现经济管理的有效性。　加强房地产企业内部控制的建立。同时，也要结合外部审计的力量，对　于企业违法违规的行为进行披露，以及修正企业不合规范的账务处理　行为。内部审计与外部审计相互结合，各司其职，做到成本核算的正确　性，防止房地产企业偷税漏税的行为的发生。　三、结束语　目前阶段，我国房地产市场方面依然不成熟，会计核算工作也面临　巨大的需要改善的地方。我们应该结合市场发展规律，利用有效的管理　制度，提高会计核算的准确性，完善房地产企业的会计核算系统。　参考文献：　［１］王新字．完善房地产开发企业会计核算制度的对策研究［Ｊ］．价值　工程．２０１１　［２］梁桂军．浅谈房地产开发企业会计成本核算的特点［Ｊ］．中国商界。　２０１０　ｍ　蛐　ｎ财经界２０９