菏泽市房地产市场调研报告

一、菏泽市宏观环境分析

1、区位形象环境

处于山东省的西南部，与苏、豫、皖三省接壤，属中国的中部平原地区。古代又称“曹州”，素有牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡之美誉。 菏泽辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区，158个乡镇办事处，人口875万人，面积12238平方公里。

2、历史文化环境

菏泽优秀的传统文化和民间艺术源远流长，牡丹文化、书画文化、戏曲文化、武术文化独领风骚。特别是菏泽牡丹，雍荣华贵，色艳香浓，有“曹州牡丹甲天下”之美誉，被评为中国国花的首选花卉。

中国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹主要活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，商贾云集，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、农民起义领袖黄巢等大批圣贤，都出生在菏泽这块土地上。

3、自然环境

菏泽属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。无霜期年平均213天，年平均日照2496小时，年平均气温13.7℃。

4、交通环境

菏泽交通便捷，四通八达，京九铁路纵连南北，新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯东西。日东高速横连京福、京沪、京珠高速，济菏高速直通山东省会济南，菏兰高速、菏徐高速、德商高速连通河南、江苏两省，直接与霍连高速相连接。菏泽市境内各类公路通车里程5645公里，其中省级以上公路1387公里。菏泽距济南、郑州国际机场均为200公里。

5、城市资源

 水资源丰富，年均地表水1.8亿立方米，地下水可利用量16.7亿立方米，

黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。

 地下矿藏主要有煤、石油、天然气等，煤炭蕴藏面积3642多平方公里，

总地质储量286亿吨。巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。石油储量16亿吨，天然气3000亿立方米。

 劳动力富足，素质优良。现有专业技术人员15万多人，其中高、中级技

术人员5万人。菏泽现有农村剩余劳动力100余万人。

 菏泽是全国著名的农产品商品生产基地。2003年实现农业增加值115亿

元。年产小麦、玉米等粮食270万吨，棉花24万吨，油料56万吨，瓜菜四季丰盛，年产蔬菜947万吨，中药材资源达402个品种，年产1.5万多吨。在新亚欧大陆桥经过的28个地级市和京九铁路沿线22个地级市中粮食、棉花、油料、水果产量均居前三位。

 林业资源丰富，是全国首批四个平原绿化达标地区之一，全国平原绿化

先进地区，是国家批准的林产品交易中心，每年举办一次全国林产品交易会。木材蓄积量1340万立方米。占山东省六分之一。年加工木材500万立方米，出口创汇5000万美元。200万亩速生丰产林基地和50万亩南竹北移基地正在建设。菏泽是全国农区最大的经济林基地，果树面积达到130多万亩，年产果品58万吨。菏泽牡丹独具特色，现有种植面积5万亩，分九大色系，800个品种。菏泽国际牡丹花会每年举办一次。  畜牧业优势突出，鲁西南大黄牛、小尾寒羊、青山羊并称三大“国宝”，

已通过中国科学院的技术鉴定。黄牛体型大、肉鲜嫩，可生产制作高档牛肉，牛皮适应生产高档皮具，全市存养88万头，占山东省三分之一，列全国农区第三位；青山羊是中国的特产，青猾皮花纹自然漂亮，质地柔软，其制品行销世界，目前存养量已达700多万只；小尾寒羊是世界上体型最大、繁殖率最高的绵羊，也是中国唯一的角斗型羊种，目前存养100多万只，羊存养量列全国农区第一位。全市年产各种皮张1736万张。肉类总产量33万吨。在京九铁路沿线22个地级市中和新亚欧大陆桥经过的28个地级市中，牛羊饲养量和肉类产量均居第一位。 6、旅游环境

以人文景观为主线、以自然风光为映衬、以生态园林为特色的菏泽旅游区正在形成。菏泽牡丹景区、孙膑旅游城两大特色景区初具规模，水浒景区、黄河旅

游线和金山渡假村正在建设。曹州书画院、菏泽博物馆、菏泽冀鲁豫边区纪念馆、仿山古墓群、单县百狮坊、成武文亭湖、巨野永丰塔等景点已对外开放。

7、经贸环境

菏泽是鲁西南唯一的二级内陆口岸，海关已实现了与青岛海关直通。海关、商检、铁路和公路口岸、集装箱运输中心一应俱全。

菏泽与世界50多个国家建立了经贸关系，累计建设合资合作项目600多个，实际利用外资4亿美元。2003年进出口额完成3亿美元。形成了果蔬制品、木制品、纺织服装、化工、皮革等五大出口主导产品。菏泽开发区（对外加工贸易区）是省级开发区，规划面积60平方公里，进区大型企业已有58家，五纵六横的路网已建成，开发区规划有工业园区、出口加工区、金融商贸区、生活娱乐区。各县区的九个工业园区各具特色，基础设施逐步完善，已成为功能齐全，环境优美，政策优越的改革开放试验区。

8、战略环境

优越的环境，独特的区位，丰富的资源，蕴藏着巨大的发展潜力，菏泽已具备了腾飞的基础。

城市发展战略：建设“以“花城、水邑、林海”为特色的平原生态城市；建设以现代商贸流通为特征，辐射苏、鲁、豫、皖四省的区域中心城市。 经济发展战略：建设“三大基地”。

——能源化工基地，以煤炭、石油、天然气和精细化工为重点，建设现代化能源化工基地。

——绿色农产品生产加工基地，发挥畜牧、林业、果蔬、花卉产业优势，建设优质绿色农业生产基地。

——商贸物流基地，以现有流通设施基础，发挥区位优势，建设辐射全国的商贸物流基地。

二、目标市场（菏泽市）投资性（房地产）环境分析

（一）经济环境分析

为了更好地分析判断整个城市的经济发展水平，我们可以重点看一下2002年——2003年的城市经济发展态势，以为有关投资性的决策提供参考依据。

国内生产总值（GDP）:

400350300250200150100500365290.1249.84GDP（亿元）增幅（%）10.12002年12.32003年17.12004年

从上图可以看出，2002年全年实现国内生产总值249.84亿元， 按可比价格计算， 比上年增长10.1％；2003全年实现国内生产总值290.1亿元， 按可比价格计算， 比上年增长12.3％；2004年全年实现国内生产总值365亿元， 按可比价格计算， 比上年增长17.1％。城市经济的发展水平在逐步地提高，经济的发展速度在加快。另外，从上图的整个经济发展态势看，菏泽市正处在快速发展的阶段，未来几年内的发展前景比较客观。

产业结构与发展水平： 第一产业：

1201008060402002002年2003年2004年78.2661.09产值（亿元）110.49

50403020100-103.42002 年-2.32003年6.92004年比重（%）增幅（%）44.239.637.3

从上图的变化态势可以看出，城市第一产业的产业结构比重在逐年下降，这说明了城市的产业结构在逐步优化。另外，从第一产业的增长态势可以看出，城市的第一产业（农业经济）在2003年是个转折点，2003年后受“三农”政策的影响，第一产业经济也同时跨上了快速发展的道路。

第二产业：

160140120100806040200148.3104.778.26产值（亿元）2002年2003年2004年

504030201002002年2003年2004年31.320.336.132.440.631.8比重（%）增幅（%）

从上面的图示中可以看出，菏泽市第二产业在城市经济产业结构中的比重在逐步地加大，已经超过第一产业，成为城市的主导产业，这也说明菏泽市已经由农业城市转向了工业城市，城市的地位与经济实力随着工业经济的稳固发展将有着质的提升。

另外，从第二产业的增长速度看，2002年第二产业发生了大跨度的发展，这与菏泽市经济开发区工业园的规划与发展密切相关。自2003年以来，城市的工业经济的发展速度趋缓，逐步踏入了稳步的发展阶段。

第三产业：

1008060402002002年2003年2004年61.09产值（%）80.770.5

3025201510502002年2003年2004年11.91424.524.322.112.5比重（%）增幅（%）

从上图可以看出，菏泽市第三产业的年产值随着城市经济的发展在逐步的提高，但是整个产业在城市经济产业结构中的比重正在呈下降态势，而且年度的增长幅度自2003年以来也在下降。这充分地说明城市经济虽然在发展但是还不够活跃，城市的商业经济、服务业经济还不够发达，这在一定程度上限制了城市商业地产的发展。

城镇居民人均可支配收入（DPI）与人均消费性支出（Shopping）:

700060005000400030002000100002002年2003年2004年55724372590145714833DPIshopping6734

161412108642014.1DPI增幅（%）shopping增幅（%）8.65.94.65.732002年2003年2004年

从上图可以看出菏泽市城镇居民的人均可支配收入与人均消费性支出都在逐步地提高。其中，人均可支配收入在2003年以来产生了大幅度提高，人均收入踏上了新的台阶，但从总体水平上看还不高，尚低于全国的平均水平。2002年中国的人均可支配收入已经达到了7000元，说明整个城市的尚处于发展的起步阶段，城市的各行业（包括房地产业）受城市消费水平的制约也都处于发展的起步阶段。

（二）人口环境分析

2002年末全市总户数为229.93万户，总人口847.47万人，其中：非农业人口132.14万人。人口出生率12.0‰，死亡率4.9‰，自然增长率7.1‰。

2003年末全市总人口864.45万人，出生率13.28‰，死亡率5.30‰，自然增长率7.98‰。

2004年末全市总人口880.69万人，出生率11.1‰，死亡率4.4‰，自然增长率6.7‰。

从整体上看城市的人口增长得到了有效的控制，从侧面反映了城市人口结构的优化。

为了更好地研究分析菏泽市的人口环境，我们重点看一下2003年的城市市区（牡丹区）人口状况：

牡丹区人口情况（2003年） 总户数 总人口 其中 人口 变动 男 女 迁入 迁出 376909户 1368962 698616 670346 省内 省外 省内 52755 5185 58056

省外 14916 从上表的统计中可以得出：

牡丹区的家庭平均人口为1368962÷376909=3.63人/户。从这一点可以反映出，在房地市场中的户型定位应当以2居室与3居室为主，这也将成为市场上的主力户型。

从人口的变动情况可以看出，菏泽市的迁入人口主要以省内为主，省外人口的比例较小，充分说明城市的对外开放程度还不够。

另外，还可以看出，城市的迁出人口明显大于迁入人口，这一点在很大程度上制约了城市房地产业的发展，使得房地产业的发展呈现出明显的自产自销特点，需求市场的有效购买力劲头不足，容易出现市场供给与需求的脱节现象，市场的发展基本呈“起步热——需求趋缓——发展节奏变慢——政策性再发展——趋势性发展”的态势。

因此，对此类市场的投资开发，应当重点把握项目的开发时机与入市时机，这是关系开发周期与开发利润的关键。

（三）房地产投资环境分析

161412108642013.58.284.13.665.14.8投资额（亿元）比重（%）2002年2003年2004年

菏泽市的房地产投资现正日趋活跃，2002年全市完成房地产投资3.66亿元，比上年增长57.26%，占全社会固定资产总投资的4.1%。2003年房地产开发投资8.28亿元，占全社会固定资产总投资的5.1%。2004年房地产开发投资13.50亿元，占全社会固定资产总投资的4.8%。

从总体上看，房地产投资在全社会投资中所占的比重还很小，菏泽市房地产业的发展还刚刚处于起步状态，还未体现出城市支柱性产业的作用。因此，菏泽

市房地产投资的潜力与空间还比较大。现在是起步状态，房地产业正处于加温的阶段，是投资开发的有利时机。

三、菏泽市牡丹区房地产市场发展现状分析

（一）市场楼盘个案分析

楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 菏泽市中达房地产开发公司 占地50亩，13栋楼 386户 中达·文心花园 代理商 无 菏泽市西部中华西路中心血站西200m 菏泽明珠地产 菏泽市西部中华西路239号 21栋楼，近8万㎡ 460户 多层 毛坯房 主要借助牡丹工业园、区委区政府、长途汽车总站和占地五百亩的市政广场建设以及西关体育场的发展前景 三室二厅二卫、四室二厅二卫 均价1478元/㎡，最高价2、3楼1660元/㎡，最低价988元/㎡ 车库价格1300元/㎡ 0.3元/㎡·月 明珠花园，是你梦想的家园 一次性付款、银行按揭 主体封顶 开发商自己销售，不专业 2004年9月开始销售，已销售50% 明珠花园 代理商 无 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 建筑形式 装修标准 多层 毛坯房 主要借助区委区政府的搬迁带动 105.88、120.92、147.3、174.18 三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫、六层复式 均价1517元/㎡，最高价2层1746元/㎡，最低价6层1050元/㎡ 车库价格1280元/㎡ 0.3元/㎡·月 给你一个公园里的家；节能、经济、高舒适度住宅 一次性付款、银行按揭 主体封顶 开发商自己销售，不专业，已销售50% 中富·奥斯卡春城 浙江中富建筑集团有限公司 菏泽市西部牡丹区政府新址东侧 占地307亩，总建筑面积28.5万㎡ 2000户左右 多层、小高层、联排别墅 毛坯房 主要借助区委区政府的搬迁带动 三室二厅二卫，126、135；四室二厅二卫，160；六室三厅四卫，267、275；七室二厅四卫，334、337；八室四厅六卫，207 均价1538元/㎡，具体还未定 0.35元/㎡·月 盛世华门 尊荣府第，菏泽首席大盘-----开启高尚生活时代 一次性付款、银行按揭 在建工程 开发商自己销售，相对比较专业，还未开盘，准备五月份开盘，现在正在预定 代理商 无 怡海花园 菏泽怡海房地产开发公司 23栋楼，总建筑面积近10万㎡ 多层 毛坯房 代理商 无 菏泽市西环路47号（原四粮库） 周边配套 主力户型 学校、医院等配套齐全 三室二厅二卫（124.55、125.44、126.16、131.37）；四室二厅二卫（162.58） 均价1588元/㎡ 10#，1层1660、2层1706、3层1737、4层1633、5层1760，均价1699元/㎡ 储藏室800元/㎡ 0.30元/㎡·月 人富·家贵·万事兴 一次性付款、银行按揭 准现房 销售比较好，位置配套较好 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 建筑形式 装修标准 周边配套 佳合花园 山东广宜房地产开发公司 菏泽市丹阳路东段 占地7万㎡，总建筑面积12万㎡，绿化率41%，住宅楼20栋 小高层、多层 毛坯房 处于东部开发区的核心地段，交通、超市、医院、学校、银行、酒店等配套齐全 93—250㎡，二室二厅一卫（96）、二室二厅二卫（93）、三室二厅二卫（123、126、131）、四室二厅二卫（137、151）及复式四室三厅三卫、五室三厅三卫（201、217） 均价1657元/㎡，车库1350元/㎡ 0.30元/㎡·月 给你一个星级的家 一次性付款、银行按揭 05年年底完工 代理公司销售，但销售经验一般，客户量不大，两个售楼处销售，销售形象不统一。由于5层、6层的销售难度比较大，所以实施对1层的销控 有客户需求70-80的小面积户型 代理商 北京君悦行房地产经纪有限公司 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 紫阳华府 菏泽紫阳房地产开发公司 7栋楼，总建筑面积近2万平米 100多户 代理商 无 菏泽市牡丹区成阳路与长江路交汇处 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 建筑形式 装修标准 周边配套 多层 毛坯房 近邻菏泽最好的重点中学二十一中，周边有南湖风景区、环城公园，交通便利 三室一厅一卫（103）、三室二厅二卫（104.8、110.8、122.8、146.8）、五室四厅六卫（201、217） 均价1438元/㎡，车库1298元/㎡，门头房2698元/㎡ 0.25元/㎡·月 温馨家园 伴您度过每一天 一次性付款、银行按揭 楼盘规模较小，极容易消化，销售水平一般 百顺嘉园 菏泽大田房地产开发公司 菏泽市解放北街环城公园北临 总建面1.5万平方米左右 62户 三层双拼别墅与联排别墅 毛坯房 西临解放街，北临段海菜市场，南靠环城公园环城路，离东方红大街和牡丹商业广场步行街等繁华市区只需步行5分钟 小型户（北入口）197.2㎡ 18户 小型户（南入口）195.5㎡ 14户 中型户（南入口）236.3㎡ 16户 大型户（南入口）290.4㎡ 10户 特大型户（南入口）324.1㎡ 4户 幼儿园 507㎡ 2400——2800元/㎡，临河为2700——2800元/㎡，均价约为2700元/㎡ 一顺百顺，我的“百顺嘉园” 一次性付款、银行按揭 代理商 无 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 菏泽瑞欣置业 菏泽市和平路组织部培训中心北 总建筑面积近8万平米 牡丹嘉园 代理商 无 总户数 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 工程进度 销售情况 新项目 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 建筑形式 567户 多层 毛坯房 位于成熟区域，配套完善 户型平均面积约140㎡ 均价1400—1500左右，5层带阁楼200㎡+23㎡售29万 0.25元/㎡·月 已入住 属于经济适用房，已经销售完毕 公司新开发的连排别墅项目——Townhouse“牡丹丽景苑”即将入市 中信商贸城 菏泽中信房地产开发公司 菏泽市牡丹路 总建筑面积近2万平米 100多户 多层，1、2层为商铺 毛坯房 位于成熟区域，配套相对较完善 109、112、140，全为南卧室 均价1366元/㎡ 门头东侧4699元/㎡、南侧3800元/㎡、西侧3600元/㎡ 写字间1500元/㎡ 一次性付款、银行按揭（工行，首付50%，最多贷10年） 现房 只剩下5楼，顶层的销售难度比较大 代理商 有 曹州·江南御景园 山东（福建）菏泽金晖房地产开发公司 总建筑面积8.1万㎡ 一期183户 19栋多层、2栋小高层 代理商 上海功夫堂投资管理有限公司 菏泽市市中心环城公园东南（原曹州宾馆） 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 总户数 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 毛坯房 紧靠环城公园，环境优美，公交车方便，四通八达 二室二厅二卫（104.26）、三室二厅二卫（118.24、123.05、123.09，南卧室；133.67） 均价1950元/㎡，最高价西侧4层2450元/㎡，具体价格还未定出 未定 公园生态 水岸豪宅 一次性付款、银行按揭 期房 5月15日公开发售，现在处于预定阶段 代理公司销售管理不规范，诚信度较差 金都华庭 山东省菏泽市联通房地产开发有限公司/浙江兰溪市华辰房地产开发有限公司 总建筑面积近15万平米 不详 多层 毛坯房 位于开发区的核心位置，具有一定的发展潜力 二室二厅一卫（89.3、90.54）、三室二厅一卫（100.3）、三室二厅二卫（110、120、136、147）、四室二厅二卫（139.8） 5层1500元/㎡、6层1600元/㎡，车库1300元/㎡，储藏室1000元/㎡ 一次性付款优惠2% 未定 一个品味生活的地方 一次性付款、银行按揭（外地不给办贷款） 期房 5、6层销售难度大，实行销控，不发售1-4层，这种做法导致销售速度并不快 容易损失客户 代理商 杭州正林策略 菏泽市开发区丹阳路241号（原口岸） 帝都花园 菏泽帝源房地产开发公司 代理商 上海之星房地产经纪有限公司 开发区人民路新丰路口（南华大酒店南侧） 小区规模 总户数 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 建筑形式 装修标准 周边配套 主力户型 总建筑面积近20万平米 1500户左右 多层、别墅 毛坯房 目前还不是很完善 三室二厅一卫（112.4、118.2）、三室二厅二卫（133.2、138.5、143.4、147.1、164.1）、复式187.2 均价1760，车库1300，地下室900 0.3元/㎡·月 回家，像帝王一样生活 一次性付款、银行按揭 期房，主体封顶 销售比较好，只剩下5层等稍高楼层 南平花园 山东三庆置业有限公司 菏泽市长江路中段 占地113亩 多层 毛坯房 目前还不是很完善，周边人流量较少 二室二厅一卫（92）三室二厅一卫（116）、三室二厅二卫（132、141）、三室一厅一卫（105） 均价1458元/㎡，1层1580、、2层1610、3层1500、4层1400、5层1200 车库1300 储藏室950 优惠98折 0.2-0.3元/㎡·月 站在品牌高峰 一次性付款、银行按揭 期房，主体封顶 销售一般情况，位置不是很好 营销商 三庆房地产营销策划公司 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 工程进度 销售情况 楼盘名称 开发商 地理位置 小区规模 建筑形式 龙燕·金润嘉园 菏泽龙燕房地产开发公司 开发区人民路26号（海关对过） 占地38753㎡，总建49088，容积率1.27 多层、别墅 代理商 无 装修标准 周边配套 主力户型 销售价格 物业管理 营销主题 付款方式 销售情况

毛坯房 目前还不是很完善 二室二厅一卫（104.18）、三室二厅二卫（127.24、129.77、132.78）、四室二厅二卫（145）、联排别墅（292、312） 多层均价1562，阁楼1200 别墅2200，一次性1980，贷款2020 0.35元/㎡·月 把建筑艺术溶入生活的每一细节 让建筑完全彻底为人服务 一次性付款、银行按揭 销售还可以 （二）供给市场现状分析

根据上面的楼盘调研资料显示，目前菏泽市的牡丹区的房地产开发规模是刚上规模，正在掀起第一轮的开发热。据市房管局有关领导分析，整个菏泽市房地产业的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路。

从上述楼盘的资料显示，目前菏泽市已经吸引了像浙江、福建、济南三庆等外地开发商的入驻开发，从侧面反映了菏泽市房地产发展的可观前景。

从楼市的供给特点看，市场上主要以三室的户型为主，面积主要集中在110—140㎡，而且目前市场上的户型格局以南卧室的形式为主。

从规模上看，2004年市区住宅施工面积为175.07万㎡，其中住宅新开工面积为84.51㎡，市区住宅竣工面积为78.14万㎡。而且目前已经出现了20-30万㎡的大盘，反映出市场中已有实力比较雄厚的开发公司入驻，使得市场的发展与竞争节奏逐步加快。

从开发的产品类型上看，已经出现了多层、小高层、别墅、Townhouse等多种产品形态，而且楼盘的规划设计受外地开发企业先进开发理念的影响，设计水平呈现出参差不齐的状态，当地开发商开发的楼盘设计理念还比较落后，外地开发公司的产品设计理念较先进，楼盘的品质比较高。

从销售情况上看，受第一轮住房需求热的影响，2004年全市的住宅空置率为6.2%，各楼盘的销售情况相对比较理想，但是受当地消费者消费观念的影响，高楼层的销售情况并不被看好，使得一些代理公司不得不采取销控的手段将低层

房源封售。另外，从各楼盘的销售水平上看，大多数都处于比较落后的销售阶段，销售人员的专业度还不够，即使是代理公司代售的楼盘在销售理念与专业程度上也存在很大的欠缺。

从价格水平上看，各楼盘的均价水平基本如下图所示：

300025002000150010005000价格

均价水平主要在1500-1900元/㎡之间，集中分布在1500元/㎡左右。而其理论均价水平根据全国的参考标准推算应在6734×2200÷7000=2116元/㎡。理论与实际的价格差距，充分说明市场有效需求不足的特点。在这种情况下，我们对于年度的开发量与供给量都要进行合理的控制，以免增加开发的回收周期，导致资金的滞压。

第二部分 消费者市场需求市场调查统计及分析

针对于原目标地块市场的，为了更好地把握消费者市场的需求特征，特组织了针对性的问卷调查，调查问卷共计30份。

关于调查的统计结果与相关分析如下： 1、期望的住宅类型：

50%50%多层小高层

多层与小高层（7—12层）的期望比例平分秋色，说明市场中对于这两种住宅类型具有较好的认知和认可程度。随着整个房地产市场的发展和成熟，小高层将是未来市场的主角。调查结果正体现了市场发展拥有良好的购买群体认知基础。 2、 面积：

30252015105060以下60-8080-9090-100100-110110-120120-130130-150比例（%）

从面积比例图中，可以看出：需求的面积范围在60㎡至150㎡内分布，主要集中于90㎡至120㎡的区域内。90㎡以下和120㎡以上的面积也有相当比例的分布。这说明市场中需求面积的多样化和跨度大，面积需求分布相对集中，对于未来市场产品开发具有很高的指导意义。

3、 牡丹区中华西路体育场对面建商品房，可接受价格：

504030201001200以下1200-14001400-16001600-18001800-20002000以上]比例（%）

看图知，在该地段商品房可接受的价位分布中，1200元至1600元的范围占绝对主体地位。1600元以上的分布比例几乎可以忽略不计。这反映出1600元为心理价位的上限。若突破这一上限，需要相关市场大环境品质的提升和有效的营销引导。

4、 户型：

504030201001室1厅1卫2室1厅1卫2室2厅2卫3室1厅1卫3室2厅2卫4室比例（%）

从上图中可以看出，当地消费者对于户型的需求主要以2居室和3居室为主，其中对3居室的需求比例较大，这也有效的反映了市场上目前的主力户型现状。 5、户型平面形式：

50403020100平层错层跃层复式两代居比例（%）

从调查结果看，平层的比例为50%，占主体地位。错层和两代居（同一楼层2套相邻的房屋）的被选比例位列第二、第三。跃层和复式被选比例较低。 6、 装修标准：

706050403020100毛坯房初装修精装修比例（%）

很明显，毛坯房的被选比例较高，超过了60%。初装修的比例接近30%，几乎是精装修被选比例的3倍。因此“毛坯房”的被接受程度最高，是受市场欢迎的。

7、 喜欢的装修风格：

706050403020100中国传统风格外国现代风格复古风格自然风格其他比例（%）

从统计图中，我们可以看到自然风格的被选比例接近70%，其他风格各有一定分布。这说明当地购房群体对于装修的品位比较生活化一些，更加寻求自然惬意的感觉和享受。

8、 能承受的物业管理费：（元/㎡*月）

504030201000.2元0.2-0.5元0.5-0.8元0.8元比例（%）

图中显示,0.2元至0.5元的范围内，被选择的比例超过了80%。0.5元以上比例的比重较少。低价位的物业费用仍然是首选。 9、 采暖方式：

6050403020100中央空调集中供暖电暖气壁挂燃气炉其他比例(%)

从图中可以看出，集中供暖被选择的比例超过了50%。作为它的替代形式，壁挂燃气炉则以近30%的比例成为替代的首选；选择中央空调形式的比例也超过了10%。

10、最关注的周边配套：

2520151050学校医院综合商场体育场馆便捷道路交通其他比例（%）由于此项是可以多选择性的。那么医院、学校、综合商场和便捷道路交通成 为市场中最为关注的周边配套设施。医院的比例排在第一位，其它依次是学校、 综合商场、便捷道路交通和体育场馆等。由此可以看出，增强居住生活的便利性 是提高关注力度的重要因素，这对于地块的选择也有一定的指导意义。 11、购房首选因素：

2520151050价格环境开发商户型地理位置周边配套其他比例(%)

我们可以清楚的看到：购房的首选因素的顺序为：环境、开发商、地理位置、价格、周边配套和户型。在比例超过20%的因素中，环境和地理位置是房地产开发地段因素的具体体现：“地段、地段还是地段”。

12、是否需要24小时热水？

37%是否63%

“否”的比例达到了63%，体现了日常居住生活对于此项的依赖度较低。 13、入户线路类型：

28%37%电话线因特网入户有线电视35%

从图中看出，三种入户线路类型几乎各占1/3的比例。这说明彼此不分伯仲，都是日常生活的重要角色。 14、停车方式：

45%55%地上地下

地上停车方式的比例在55%，超过了地下方式10个百分点，说明人们始终在追寻生活的便利性。 15、住宅环境设计偏好：

14%3%中式设计美式设计欧式设计日式设计42%41%

中式住宅环境设计和美式住宅环境设计的所占的比例几乎等同，且综合超过了80%，占据了主导地位。这提示我们：中式的“移步换景、曲径通幽”的设计要与美式设计的“自然随意、草坪野花”的特点相结合，才能迎合更多人群的喜爱偏好，占领市场。 16、需要的休闲小品：

2520151050喷泉秋千花圃石径围栏灯饰水池雕塑其他比例（%）

从图中看出，花圃和喷泉的比例较高,总和超过了45%，体现了人群居住的亲绿性和亲水性，体现着生态住宅的趋向。灯饰、水池、雕塑、其他类、围栏和石径的被选比例也较高，在10%左右。这充分显示着居住小区内景观配套的多样化需求。

17、获取房产信息渠道：

302520151050报纸电视传单广播路牌广告中介朋友其他比例（%）

从上图分析得到：电视渠道以超过25%的比例居于第一位置，充分体现了其 作为信息渠道的优势和广泛的受众群体。报纸和传单形式以超过15%的比例仅随其后，也可以看作优势媒体渠道。而中介、广播和路牌广告等随着其被选比例的降低，显示出其被关注程度的降低和信息传播的有效性降低。 18、希望的付款方式：

6%42%52%一次性付款分期付款银行按揭

分期付款和银行按揭以52%和42%的比例，总和94%，充分体现出一次性付款对于当地购房人群的压力。分期付款的比例较大，说明购房群体关联的闲散资金比较充足，也是当地人群比较偏好的购房付款方式。

个人资料

19、年龄

20%10%25岁以下30%25-35岁45岁以上35-45岁40%

被调查者中25岁以上的人群占了90%，35岁以上的更是占了60%。所以本次调查的结果是有较高真实性和可信度的。 20、文化程度：

3%20%44%中专以下大专本科本科以上33%

大专以上的文化教育背景达到了56%的比例，充分坚实了本次调查的可理解性和调查结果的内容深度。 21、职业：

302520151050科教文卫企业职工机关人员三资企业个体老板其他比例（%）

从图中显示，除了三资企业外，各类职业分布比例比较均衡。这体现了本次调查的受众范围的广度。个体老板的比例最高，也从一个侧面体现了当地较高收入群体的购房意向。 22、家庭结构：

0%3%23%两口之家与父母同住三口之家五口人74%

按图显示，被调查者中三口之家和与父母同住的比例总和达到了97%，其中三口之家比例更是达到了74%。这与市场中购房家庭人口结构的比例大致吻合，加强了本次调查的准确性。 23、家庭年收入：

504030201002万元以下2-4万4-6万6-8万8-10万10万以上比例（%）

根据市调的实际情况，本项调查将家庭年收入和个人年收入部分混淆。但是在一定程度上，也反映出城市消费者的收入水平比较低；购买力相对有限。

说明：

由于时间与问卷数量的有限性，上述统计结果不可能准确的反映市场的实际

需求，但根据上述的调查结果分析，本次问卷调查在一定程度反映了当前市场的需求特征，具有一定的参考价值。

第三部分 土地供给市场与开发现状分析

一、土地市场供给情况

2001年12月26日。一宗面积31.887亩的土地以605万元成交,从此拉开了菏泽土地使用权拍卖的序幕;

2002年，以招挂方式出让式出让土地11宗，总成交价达15374万元，实现土地资产收益4549万元；

2003以招拍挂方式出让15宗，总成交价达28162万元，实现土地资产收益16032万元，比去年同增长252%；

2005年拟推出地块介绍 地块序号 1号地块 地理位置 开发区丹阳办事处中华路经北、洙水河以南、振兴路以东 开发区丹阳路以南，华英路以西、洙水河以北， 牡丹区西城办事处中华西路以北、牡丹区委区政府办公大楼以南，重庆路两侧 开发区丹阳办事处，纱厂以西、康庄路以南，振兴路以东 开发区丹阳办事处黄河路以北、站前路两侧、二十三中以西、大成庄居民点以南 土地面积 45亩 土地特征 火车站广场拆迁的土地，已经定出 拆迁建筑公司、烟草公司、纺织公司和牡丹区民政局用 规划用途 商贸、办公 商住 出让价格 66万/亩 2号地块 80亩 3号地块 300亩 可能为市公安局的定向住宅开发，具体情商业住宅 况，需要进一步落实 居住 25—30万/亩 4号地块 33亩 5号地块 63亩 属华平一期的剩余部分，要求该宗地与华平一期统一规划、统一配套、整体设计、统一管理。 毛地出让 毛地出让 居住 6号地块 开发区华平住宅小区（一期工程）西侧， 18．7亩 7号地块 牡丹区东城办事处中华路以南，西环路以东、护城大堤以北，菏泽体育场对过为官庄居民用地 270亩 商业居住 约50万/亩 8号地块 牡丹区东城办事处中华路以北，人防办以南，规划设计院以西，青年路以东 开发区丹阳办事处蒋震工业学校以南、人民银行家属院以北、庞楼村以东 牡丹区牡丹办事处大学路以南、北二环路以北、牡丹路以西 牡丹区西城办事处规划汽车站以南，长江路以北 牡丹区南城办事处垃圾发电厂以南，万福河以北，牡丹南路以西，恒盛物流对过 牡丹区办事处菏泽农校以北，八一街以南，大堤以西，为农校试验田 开发区丹阳办事处议广州路以西、长江路以北、洙水河以南 开发区丹阳办事处华英路以西、永昌路以北，帝都花园以南 开发区丹阳办事处丹阳路以北、永昌路以南、烈士陵园两侧，实施拆迁后保留胜利广场 12亩 毛地出让 居住 9号地块 153亩 路未通，具体情况，需要进一步落实 地形与规划条件还未确定，有村庄，位置较偏，需要进一步落实，是否涉及拆迁 住宅 约30万/亩 10号地块 300亩 商住 约30万/亩 11号地块 200亩 商服物流 12号地块 150亩 熟地、净地出让，容积率在1.4左右，具体情况需要进一步落实 位置相对较偏 烈士陵园准备拆迁，具体情况需要进一步落实 商业物流 13号地块 300亩，今年配合怡海先推出100亩 500亩 50亩 住宅 约35万/亩 14号地块 15号地块 商住 商住 约30万/亩 至少60万/亩 16号地块 100亩 商住 作物流用地也可作为军事用地，交通便利 居住 商业、住宅、办公用地 17号地块 开发区岳程办事处黄河路以南、六和饲料厂以东 120亩 18号地块 开发区丹阳办事处振兴路以东、交通恒通置业公司以南 牡丹区南城办事处中华路以南、长江路以北、市电视台以东、赵王河公园以西 80亩 具体情况需要进一步落实 19号地块 100亩 60-70万/亩 20号地块 去年清理整顿收回的23牡丹区北城办事处青岛路以西、亩土地，再加利民路以北，原菏泽毛巾厂用地 上青年路实施拆迁，可出让土地32亩 牡丹区南城办事处中华西路以南，青年路的南段两侧 预计推出土地面积为300 21号地块 拆迁，有难度，商业房4-5层，容积率商住 50-60万/亩 亩 开发区丹阳办事处，和平路两侧（南平路——中华路段） 2.0-3.0之间， 毛地出让 毛地出让 商住 22号地块 说明

200亩 加粗，加虚下划线的为重点备选地块； 加粗，加粗实下划线的为原目标地块。 二、菏泽市房地产开发主要税费项目

房地产开发有关费用 砖混结构 建安成本 钢混结构 小高层 配套费

序号 1 2 3 4 5 6 合计 税费名称 城市基础设施配套补助费 城市规划技术服务费（住宅） 墙体建筑材料节能费 人防工程易地建设费 城市房地产综合开发管理费 土地出让金契税 前5项 商业、公建 住宅 商业、公建 住宅 收费标准 80元/㎡ 40元/㎡ 2元/㎡ 10元/㎡ 25元/㎡ 2元/㎡ 3% 119元/㎡ 79元/㎡ 550元/㎡ 650元/㎡ 900元/㎡ 120-130元/㎡

文/张成德 2005年5月