房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：湖南工学院教师住宅8号楼房地产市场价值评估 委托方：湖南工学院
估价方：衡阳市××房地产评估有限公司 估价人员：张培 09100330108
估价作业日期：2011年09月5日至2011年11月8日
目 录
一、至委托方函 二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件 （一）、估价假设条件 （二）、限制条件 四、估价结果报告 （一）、委托方 （二）、估价方 （三）、估价对象概况 （四）、估价目的 （五）、估价时点 （六）、本次评估价值定义 （七）、估价依据 （八）、估价原则 （九）、估价方法 （十）、估价结果 （十一）、估价人员 （十二）、估价作业日期 （十三）、估价报告应用有效期 五、估价技术报告 六、附件
一、
至委托方函
衡阳市湖南工学院：
承蒙委托，我公司对贵教育机构委托之房地产进行评估，评估时点为二零一一年九月五日，估价目的为为核定资产价值参考意见。根据贵教育机构提供有关资料，依据我国有关法律、法规、制度、遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：
委托估价房地产为湖南工学院8号楼房地产市场价值评估，建筑面积合计为4311.67平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下：
评估总值：人民币9，020，013元 大写金额：人民币玖佰零贰万零壹叁元整 预计应补地价；人民币3，720，303元 大写金额: 人民币叁佰柒拾贰万零叁佰叁元整 评估净值: 人民币5，299，710元
大写金额：人民币伍佰贰拾玖万玖仟柒佰壹拾元整
评估结果明细表
物业名称 建筑面评估单评估总预计应补地评估净积 价 值 价 值 5299710元 湖南工学院4311.672092元90200133720303元 教师住宅8㎡ ∕㎡ 元 号楼
备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。
法定代表人 ××
衡阳市××房地产评估有限公司 二零一一年一十一月六日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、 我们在本房产地产估价报告陈述的事实是真实和准确的。 2、 本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正
的专业分析、意见和结论，当受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关
当事人没有个人呢利害关系或偏见。
4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进
行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、 没有其他行业的专业人员的对本估价报告提供重要专业
帮助。
6、 本房地产估价报告在市场无较大波动的情况下的有效期
为一年，即自2011年11月6日至2012年11月6日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。
7、 参加本次评估繁荣人员中由张培进行了实地勘察及拍照。 20111年11月6日
三、估价的假设条件和限制条件
（一）、估价假设条件
1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必须的情况和治疗是真实可靠。
2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地勘察之日的状况一致。
3、不考虑特殊买家的额外出价。
4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件： 1）、学校分配房子；
2）、有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场进行行情进行议价；
3）、在此期间，房地产价值将保持相对稳定； 5、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。
（二）、限制条件
1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其他用途负责，本公司不承担任何第三方对本报告书的任何部分内容的责任。
2、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。
3、本房地产估价评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。
4、本报告中房地产估价所必需和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确定由委托方负责。
5、未经我公司允许本评估报告全部或部分内容不得公开发表。
四、估价结果
（一）、委托方
名 称：湖南工学院 （二）、估价方
机构名称：衡阳市××房地产评估有限公司 法定代表人：符向桃 住所：衡阳市华新开发区 （三）、估价对象概况 1、房地产位置状况：
估价对象位于衡阳市珠晖区酃湖乡双江村，西近酃湖汽车
站，湖南工学院正对面，西北临近衡阳市中心体育馆，斜对面为衡阳师范学院，衡阳高铁学院。背面靠近衡州大道和武广高铁。交通便利。公交配套完善。有K1、K5、K2、25、40路连接整个衡阳市。
2、房地产现状概论：
经现场实地查勘，估价对象为一栋总层数为6层的框支
架构住宅房。建筑面积共4133.67平方米，每层建筑面积相同。估价对象外墙150*300的瓷砖贴面，室内为水磨石地面，内墙抹灰。水电设施齐备。
（四）估价目的
为核定资产市场价值提供价值参考。
（五）、估价时点
估价时点为二零一一年十一月六日。
（六）、本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市
场标准及满足估价的假设和限制条件，房地产所具有的客观价值已考虑出租对评估价值的影响
（七）估价依据
1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
（GB\\T50291-1999）
2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 5、《中华人民共和国物权法》 6、委托方提供的委估房地产有关资料 7、评估人现场勘查、摄影和记录
8、估价时点衡阳市房地产市场相关价格信息 （八）、估价原则
1、独立、客观、公正、公平原则 2、合法原则 3、谨慎原则 4、估价时点原则 5、最高最佳使用原则 6、替代原则
（九）、估价方法
根据本次估价目的，估价人员深入细致地分析了估价对
象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对评估对象进行评估较为适宜。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的
类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作合适的修正，以此估算估价对象的客观合理或价值的方法。
收益法是指对生产收益的物业，根据当地市场调查的情
况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。
（十）、估价结果
委托估价房地产为湖南工学院8号楼房地产市场价值评估，建筑面积合计为4311.67平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下：
评估总值：人民币9，020，013元 大写金额：人民币玖佰零贰万零壹叁元整 预计应补地价；人民币3，720，303元 大写金额: 人民币叁佰柒拾贰万零叁佰叁元整 评估净值: 人民币5，299，710元
大写金额：人民币伍佰贰拾玖万玖仟柒佰壹拾元整
评估结果明细表
物业名称 建筑面评估单评估总预计应补地评估净积 价 值 价 值 5299710元 湖南工学院4311.672092元90200133720303元 教师住宅8㎡ 号楼
∕㎡ 元 备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。
（十一）、估价人员 ×× （十二）、估价作业日期
2011年09月6日至2011年11月6日 （十三）、估价报告应用有效期
本房地产估价报告在市场无较大波动的情况下的有效期为一年，即自2011年11月6日至2012年11月6日。若在此期间房地产行情发生较大变动或者相关政策发生变化，应重新进行评估。
五、估价技术报告
（一）、个别因素分析 1、房地产位置状况：
估价对象位于衡阳市珠晖区酃湖乡双江村，西近酃湖汽车站，湖南工学院正对面，西北临近衡阳市中心体育馆，斜对面为衡阳师范学院，衡阳高铁学院。背面靠近衡州大道和武广高铁。交通便利。公交配套完善。有K1、K5、K2、25、40路连接整个衡阳市。 2、房地产现状概论：
经现场实地查勘，估价对象为一栋总层数为6层的框支架构
住宅房。建筑面积共4133.67平方米，每层建筑面积相同。估价对象外墙150*300的瓷砖贴面，室内为水磨石地面，内墙抹灰。水电设施齐备。
（二）、区域分析因素
区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经
济条件、这些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产所产生的地区特征，对地区的房地产价格水平有决定性影响。
珠晖区位于衡阳市中部，东临武广高铁，京珠高速；西
接酃湖汽车站，距离169军医院500m。位于衡阳的交通要道。
（三）市场背景分析
金融危机的进一步扩散使世界经济步入衰退，欧美各国的
需求进放缓。外国经济环境持续低迷，以外贸出口为主导的
衡阳工业市场受到较大的冲击。经济复苏背景下衡阳市房地产市场及金融的运行情况进行了调查与分析。一是衡阳市房地产市场景气状况已经显现,基础还不稳固。二是衡阳房地产市场在政策的推动下供需两旺,但是房地产市场投机活跃,而且供需结构仍然不尽合理,金融机构的非理性行为隐藏着房地产金融领域风险,房地产业民间融资行为可能产生社会风险。三是对目前在金融危机背景下衡阳市金融机构如何支持衡阳房地产业发展提出了一些看法和观点。进入2009年,受到多项经济刺激政策的影响及大量信贷资金的推动,衡阳市房地产市场在投资、价格和供需等方面发生着深刻的变革,次贷危机的影响正在渐行渐远,房地产市场正逐步走向复苏,并表现出“量大增,价小涨,供需双方信心增强”的良好态势。
（四） 最高最佳使用分析
房地产估价中的最高使用是指法律上允许、技术上可能、经
济上可行。经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为工业，属高新技术园用地，现状为工业厂房及配套，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的工业厂房用途为最高最佳使用用途。
（五） 估价方法
1、成本法 （1）成本积算法，即对取得土地或已实现的
土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 （2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。 4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝
房地产纯收益÷收益还原利率。 5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。 6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 7、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。 （六）、估价测算过程
1、用市场比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过程如下： 1）、选取可比案例
根据替代原则，估价人员调查了与估价对象的地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：
案例调查表 可比案物业名用途 面积㎡ 楼层 价格元∕日期 例 A 称 师院住住宅 4133.67 6 宅 B 工院住住宅 5290.38 7 宅 根据市场调查及估算人员与中介充分的沟通，上表备注中的三级市场报盘均由评估人员根据与中介询价后结合估价进行修正后认可认为可能成交的市场价格、故直接取修正后的报盘价格为比较价格。 2）、比较因素条件说明及价格测算 因估价对象与比较案例处于同一房地产供需图，比较案例的交易日期与估价时点接近，交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，因此我们对交易日期及交易情况不经行修正，仅对区域因素和个别因素进行修正。 2、估价对象的住宅楼一层均为停车场，无对外出租。 3、根据估价对象的具体情况，我们分别采用了市场比较法、收益法、对委估对象进行了价格评估，通过对当地房地产市场的了解和项目所在区域环境进一步分析，并结合估价人员的经验，认为两种估价方法虽有一定差距、但均趋于客观合理，故以两者的简单算术平均数来确定估价对象的最终评估结果。即 评估总值=（8，536，512+9，503，514）/2 3160 2011-11-06 ㎡ 2092 2011-08-20 =9，020，013元 评估单价=9020013/4133.67 =2092元/平方米 （八）、估价结果
委托估价房地产为湖南工学院8号楼房地产市场价值评估，建筑面积合计为4311.67平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下：
评估总值：人民币9，020，013元 大写金额：人民币玖佰零贰万零壹叁元整 预计应补地价；人民币3，720，303元 大写金额: 人民币叁佰柒拾贰万零叁佰叁元整 评估净值: 人民币5，299，710元
大写金额：人民币伍佰贰拾玖万玖仟柒佰壹拾元整
评估结果明细表
物业名称 建筑面评估单评估总预计应补地评估净积 价 值 价 值 5299710元 湖南工学院4311.672092元90200133720303元 教师住宅8㎡ 号楼
备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。
∕㎡ 元 六、附 件
（一）、估价对象位置示意图 （二）、估价对象现状照片复印件 （三）、委托方《评估委托书》复印件
（四）、《国有土地使用权出让合同书》及其补充协议复印件 （五）、投资许可证复印件 （六）、建筑许可证复印件 （七）、单位工程竣工报告书复印件 （八）、衡阳市房屋建筑面积查丈报告复印件 （九）、以物抵债协议书复印件 （十）、房地产租赁合同复印件 （十一）、估价机构营业执照复印件
（十二）、《房地产价格评估机构资质证书》复印件 （十三）、资产评估机构资格证书复印件
（十四）、《中国注册房地产估价师资格证书》复印件
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