资产评估计算例题

例题

某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。 则 折现率= 10%+2%=12%

P = 400 (P/F，12%.，1）＋ 420 (P/F，12%.，2）＋440 (P/F，12%.，3）＋ 460（P/A，12%，3) (P/F，12%.，3）＋2000 (P/F，12%.，6）= 2780.85万元

 例题

某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置成本。 经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。

 分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，

故用复原重置成本评估较现实，所以用物价指数法评。

计算过程：

1、机床本体重置成本 ＝ 5×(1＋20%)＝6万元 2、运杂费评估值＝0.1×2＝0.2万元

3、安装费评估值＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元 4、调试费评估值＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元

综上各项，该机床原地续用的重置成本为：

5、P = 6＋(0.2＋0.42＋0.115) ＝ 6.735万元

 例题

某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为2259万元。

由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。

重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋ 10%×15%＋5%×10%)

＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%) ＝2,259×(1＋6.25%) ＝2,400万元

[例]: 某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试 车成功正式投入生产。设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。

经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%，进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他费用上升了50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为1∶8.3。从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口条件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组的重置成本如下：

重置成本＝(75×1.5＋15×1.3)×8.3＋45×1.6＋18×1.5＋30 ＝1224.6(万元)

例题. 某进口设备FOB价为12000000，关税税率为 16％，增值税率为17％，银行财务费率为0.4％，公司代理费率为1％，国内运杂费率为1％，安装费率为0.6％，基础费率1.7％。设备安装需要2年时间，第一年投入30％的资金，第而年投入70％的资金，假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为5％，试计算该设备的重置成本。

 例题

被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。

 计算过程如下：

可修复部分实体性贬值：350,000元；

不可修复部分实体性贬值率：10/(10＋20)×100%＝33.3%； 不可修复部分复原重置成本：

= 2,000,000－350,000＝1,650,000元； 不可修复部分实体性贬值：

= 1,650,000×33.3%＝549,450元； 油罐全部实体性损耗率：

= (350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。

 假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗

率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。

某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性贬值额。 根据上述资料，被评估控制装置的功能性贬值测算如下： （1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (7－4)×12,000＝36,000元

（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36,000×(1—33%)＝24,120元

（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:

24,120×(P/A，10%，3)＝24,120×2.4869＝59,984元

因设备利用率降低导致的经济性贬值

[例题]

某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性贬值额为300万元，功能性贬值额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性贬值额。 具体计算过程如下：

（1）重置成本扣除实体性贬值额和功能性贬值额后的价值为： 1,500－300－150＝1,050万元 （2）计算经济性贬值率： 4000.8经济性贬值率＝100%1

0001，

＝（1－0.48）×100%＝52% （3）计算经济性贬值额：

经济性贬值额＝1,050×52%＝546万元

因收益减少导致的经济性贬值

 [例题]

被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性贬值额。

经济性贬值额 ＝(150×10,000)×(1－ 33%)×(P/A,10%,3) ＝1,005,000×2.4869 ＝2,499,335元

 [例题]

 某车已使用5年，还可以使用10年，由于环保要求国家新出台政策规

定该类车5年后强制报废，估测该车的经济性贬值。

 经济性贬值率

= 5 ÷（5 + 5）－ 5 ÷（5 + 10） = 50% － 33.33% = 16.67%

经济性贬值额 = ?

[例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。

据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。

试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。 1、估算年总收入

年总收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费：

年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元 （2）维修费：

年维修费＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元 （3）保险费：

年保险费＝4,800×12,000×0.2% ＝115,200元 （4）税金：

年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 （5）年营运费用：

年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元 3、估算年净收益

年净收益＝年总收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格

房地产的剩余收益期为45年（土地剩余年限=50-5=45年），则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元

房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果

经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。

例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为1200/m2（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。

假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。

（1）计算房地合一纯收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元） （2）计算建筑物的现值

2000×1200=240 （万元） （2）计算建筑物的纯收益

240×12％＝28.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益

72－28.80＝43.2（万元）

（4）土地的价格为： 43.2 ÷10％＝432(万元）

单方土地价格为： 432 ÷3000＝1440（元/m2）

 例题:书P182

某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。

目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。 1、选定评估方法

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3、计算总费用

（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元）

（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）

＝17010+33750+18000+4500＝73260（元 4、计算房地产纯收益

年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。

建筑物重置价2500900年折旧费＝＝＝46875（元） 使用年限48

（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） （3）计算房屋纯收益：

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2062500×8％＝165000（元） 6、计算土地纯收益

土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7、计算土地使用权价格

土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。

2477401 P1447%(17%)

3358836.15(元)

单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） 8、评估结果

本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

 例题

某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。

年房租总收入＝4800×12＝57600（元） 年总费用：

房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元）

房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元） 管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元） 修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元） 保险费每年＝576（元）

(1) 年总收益 = 4800×12＝57600（元）

(2) 年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元） (3) 年总净收益＝57600－14320＝43280（元）

另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，(已知) (4) 则土地总价为： 1200×200＝240000（元） (5) 归属于土地的年净收益为： 240000×8％＝19200（元）

(6) 故归属于建筑物的年净收益为： 43280－19200＝24080（元）

(7)建筑物价值＝24080÷10％×｛1－[1/（1+14％）25]｝ =

=（元） 建筑物每平方米价格为：

÷240＝ （元）

例题]

某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本

土地取得成本＝出让金＋拆迁费

＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米 2、估算土地开发成本

土地开发成本＝开发费＋税费

＝3亿元/平方公里＋5万元/亩 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米 3、估算投资利息

假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋

375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋ 375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润

开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格

土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米

土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

 例题

某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）

 例题

甲企业被乙企业兼并，需要对甲企业自创的一套工艺流程方法专利权进行评估。有关资料如下：该工艺方法研制时发生原材料费20,000元，辅助材料费5,000元，燃料动力费4,000元，有关人员工资和津贴7,000元，专用设备费4,500元，旅差费500元，管理费1,000元，占用固定资产的折旧费15,000元，人员培训费和资料费等2,500元，专利申请费1,000元。试估算该工艺流程方法专利权的价值。

分析：从已知条件来看，本例可采用成本—收益法进行评估。即按照自创专利时所耗费的实际成本及该专利具有的实际获利能力的现值确定重估价值。 其评估步骤如下：

第一步，计算自创时的总成本。设该专利的创造性劳动倍加系数为3，科研平均风险率9%，无形损耗率15%，根据题中提供的资料计算，该项工艺流程方法专利权自创成本为：

1

C总[(20,0005,0004,0004,5005001,000 19%

15,0002,5001,000)37,000](115%)

1.0989(53,50021,000)0.85

69,588元第二步，计算自创专利年收益额。从甲企业运营情况可知，该项专利使用后，每年可新增利润300,000元。

第三步，确定专利的有限使用年限。使用年限的确定应根据国家专利法规定及该专利的技术进步水平、已经使用年限等因素，由甲乙双方协商确定。最终确定该专利剩余有效期限为5年。

第四步，计算专利的重估价值。设提成率为24%，折现率10%，则这项专利的重估价值为： P＝69,588＋24%×300,000×3.7908 ＝69,588＋272,938 ＝342,526元