警惕不规范中介的五大陷阱房产中介纠纷的法律问题分析

导 读

二手房交易是房产中介公司专业性最强的服务领域，房产中介公司凭借信息优势，在交易过程中占据主导地位，其提供的居间服务是否合法决定了买卖双方的交易安全。然而在现实交易过程中，服务不规范的现象比比皆是，不仅没有为购房者带来便利，反而使其陷入种种困境，导致纠纷频发。

作者：良翰律师事务所 刘鑫健

二手房交易是房产中介公司专业性最强的服务领域，房产中介公司凭借信息优势，在交易过程中占据主导地位，其提供的居间服务决定了买卖双方的交易安全。然而在现实交易过程中，服务不规范的现象比比皆是，不仅没有为购房者带来便利，反而使其陷入种种困境，导致纠纷频发。

本文，将以“上海链家事件”为切入点，讲解二手房交易过程中产生的典型法律纠纷，重点剖析中介服务不规范导致购房者风险的五大陷阱。

“上海链家事件”始末

2016年2月23日，上海市消保委通气会就房产中介乱象展开调查，在会上两名消费者分享了在链家的购房历程。

案例一：隐瞒房屋抵押信息，中介公司违规放贷

2016年1月9日，购房者庄先生通过链家与房东签订《房地产买卖居间协议》，并支付80万元定金。后签订买卖合同时，庄先生被告知房屋有167万贷款抵押，房产证无法办理，而且该款项是链家以中介工作人员的名义借给房东的。买卖双方协商僵持时，链家既不同意撤销贷款、推进房产证办理，也不同意全额退款。至此，庄先生既无法进一步交易，也无法取回定金。

案例二：提供“高利贷”垫资，客户买到查封房

2015年8月11日，购房者黄先生通过链家与房东签订《房地产买卖居间协议》并支付定金。2015年8月18日，买卖双方签订购房合同时，庄先生发现该房屋有高达340万元的抵押贷款。为推进交易，链家向黄先生保证，只要黄先生支付七成首付即280万元款项，链家会斡旋消除抵押。黄先生接受该建议并支付首付款，然而由于资金监管不严，房东将资金挪为他用。此时，链家为使交易继续进行，又为黄先生提供月息1.6%、总额110万元的贷款。结果，因房东资金链断裂，该房屋先后被虹口、浦东、上海市二中院三家法院查封。至此，黄先生支付七成首付款后仍无法取得房屋。

案 例 评 述

房产中介公司故意隐瞒重要信息的行为评析

中介公司提供咨询和居间服务，其提供的信息是委托人签订居间合同的重要依据，因此，居间人应当如实向委托人报告相关事项。

第一，中介公司的报告义务。报告义务是中介公司承担的主要义

务，应当依照诚实信用原则履行此义务。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。”其中与委托房屋有利害关系的重要事实有：（1）房屋的权属情况；（2）房屋的抵押、典当等权利限制信息；（3）预告登记、异议登记等信息；（4）出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。当然，中介公司仅在自身能力范围内提供真实信息，在签约前尽职调查即可。

第二，损害赔偿责任。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”中介公司有如实报告的义务，如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

案例一中，链家以员工名义给房东提供贷款，明知该房屋有抵押而故意不告诉客户，属于故意隐瞒房屋权利限制信息的行为，应当承担相应的赔偿责任；案例二中，链家向客户保证房东的信用状况很好，结果房东资金链断了导致房屋被查封，属于故意隐瞒出售人资信信息的行为，应当承担相应的赔偿责任。

房产中介公司以员工个人名义提供金融贷款服务的行为分析

第一，中介公司提供金融贷款服务的行为。《房地产经纪管理办法》第十七条规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登

记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。”因此，中介公司提供金融贷款服务并不必然违法，判断标准在于其是否具有资质。案例一中，根据购房者的描述，链家恰恰是在没有金融服务资质的情况下，才借员工的个人名义运作此项目，所以链家提供金融服务超越经营范围，应当追究链家的法律责任。

第二，员工以个人名义提供金融服务的行为。《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定：“房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”如果在链家有金融服务资质的情况下，工作人员以自己名义借款给房东的行为也违法，应当追究经纪人员个人的法律责任。

第三，高利贷的法律界定。《最高院民间借贷司法解释》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”因此，案例二中链家提供月息1.6%的金融贷款，并没有达到高利贷24%的标准。也就是说，如果链家有提供金融服务的资质，这是基于双方自由意志做出的借款行为，并不存在高利贷违法行为。

不规范的中介服务导致的其他典型纠纷

房产中介公司赚取差价引起的纠纷

《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：对交易当事人隐瞒真实的房

屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。”这种情况下，中介公司与买卖双方的法律关系，应当根据当事人的实际意思表示区别对待。

第一，形成房屋买卖合同关系。房东明确表示将房屋卖予中介公司，中介公司再行出售房屋的行为与房东无关，此时产生的差价归中介公司，但中介公司应举证证明其与房东之间存在房屋买卖合同关系。

第二，形成销售房屋的委托代理关系。房东明确表示委托中介公司以不低于一定价格出卖房屋，中介公司以委托人名义与买方签订高于委托最低价的房屋买卖合同。如果约定溢价归中介公司所有，根据意思自治原则，溢价部分归中介公司；如果房东和中介公司对溢价没有约定或约定不明，且无法根据《中华人民共和国合同法》第六十一条确定的，该溢价收益归属委托人。

第三，中介公司违约。房东明确表示委托中介公司以不低于一定金额的价格出卖房屋，中介公司以委托人的名义与自己或和自己有密切联系的第三人签订买卖合同，再将房屋加价卖出获利，属于违背忠实义务的违约行为，委托人可以主张溢价部分的收益。

因支付意向金引起的纠纷

房产中介公司带客户看房时，一旦客户流露买房意向，中介公司就会说服其支付意向金并要求签订居间合同，并解释支付费用的性质是意向金而非定金，如果交易没有成功是可以退回的，然而当客户要求返还时却被告知支付了定金。

《房地产买卖居间协议》中往往规定“意向金转定金”条款，通常约定由买方先付部分价款给中介公司充当意向金，如果房东同意居间合同的条件，则中介公司会将意向金转交给房东，此时费用性质就

由“意向金”转为“定金”，如果交易没有顺利进行，买方违约不能要求返还，房东违约双倍返还。

所以，购房者最初交付的确实是意向金，但只要房东同意，则意向金性质就会发生变化，购房者必须明确居间合同的条款，谨慎支付意向金。

中介公司告知房屋情况与实际不一致引起的纠纷

买方支付定金以后发现房屋与中介公司告知的情形不一样，此类案件买方的胜诉率非常低。因为中介公司只是居间方，所提供的服务是报告订立合同的机会或者提供订立的媒介。中介公司只需要根据自己的知识和房东的描述将房屋的情况告知买方，“看房”会产生非常重要的法律后果即“认可房屋的现状”，买方看房后认为自己没看清楚而提出退房通常不被法院认可，除非有证据证明卖方故意隐瞒房屋的缺陷。但即使中介在介绍中有意误导，买方也很难举证，很容易陷入不利的困境。因此，买方不能轻信房东或中介公司对房屋情况的描述，必须自己亲自查看。

总 结

房产交易标的额大，对交易者的重要性不言而喻，甚至是平生唯一的交易。而二手房交易程序复杂、房产中介公司运作不规范使得购房之路崎岖坎坷。因此，良翰提醒购房者在进行二手房交易过程中必须重视以下事项，防范中介公司的陷阱：第一，在房地产交易中心查询房屋权属、登记、权利限制信息；第二，不要亲信房东和中介公司的口头承诺，看房确认后仔细审阅《房地产买卖居间协议》，重视“意向金转定金”条款的规定；第三，尽量避免接受中介公司提供的

借贷服务，确有需要的必须核实其从事金融业务的资质。