海南房地产泡沫

目录

一、房产泡沫 二、事情经过 三、形成原因 四、经验总结 五、后续发展 六、建议对策

一、房产泡沫

房地产泡沫是泡沫中的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；是房地产价格波动的一种形态；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

二、事情经过

1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。

1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。

1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置

土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

1993年开始，开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。

1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。 1995年，海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。

1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。

1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长，不过，总成交量仍然有限。

三、形成原因

1.房地产商品的特别性。在肯定时期内房地产商品供求不易平衡，而且条约期摊销交易资本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。中国改革开放的进一步加强，促使海南一夜之间成为人们投资的乐园，海南房地产的需求爆炸式的增长。

2.地皮的稀缺性。都市面积在都市化历程中可以不停扩大但是地皮资源是稀缺有限的，我国的地皮资源相对匮乏，随着经济的生长，人们对稀缺的地皮需求有无穷扩大的趋向。而海南是属于独特的热带无冬岛屿，景色美丽，空气清新，气候宜人，既是休闲、旅游、度假的胜地，更逐渐成为人居环境优秀的稀缺资源。而且3.4万平方公里的海南岛却不足800万人口，人口密度不大，更是给更多人来选择。 3.地价具有捏造性。由于人们预期的分歧理地皮使用收益贴现值之和与现实的市园地价之间总存在真相上的毛病。这种毛病越大，说明现实的市园地价中捏造部门越多大概说泡沫因素越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至幻灭无不与发达致富的欲望与从众举动有关。“要挣钱，到海南；要发达，炒楼花”，成为其时海南房地产热时一些买卖人的经典。许多盲目的投资决策与非理性行为相互作用使海南经济陷入恶性循环的泥淖。

4.房地产市场是不充实市场。由于买者信息缺乏和信息的分歧错误称，许多房地孕育发交易和定价是寂静举行的，这种成交价通常不能反应成交物业的真实价钱。1993年我国针对投资膨胀采取紧缩银根

的金融政策，金融机构的资金忍痛退出海南地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂。

5.银行及金融体系发放房地产贷款的偏向性。由于房地产的不行移动性及其保值增值性，银行体系很乐意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也勉励投资，银行利率就比力低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会牢固投资的三分之一。大量资金涌向房地财产，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的孕育发生埋下了隐患。海南空臵房、烂尾楼和闲臵土地套住我国四大国有银行430多亿，严重影响海南资源利用和经济发展。 6.政府部门的不正之风。1993年沿海地域的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金源头大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方优点及短期优点的思量而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿举动也是助长泡沫形成的缘故原由之一。

四、经验总结

通过海南房地产泡沫，我们应该吸取更多的经验教训，比如正确判断房地产的需求量，使房地产的供给与需求相对应相平衡；其次，房地产投资最好建立在服务生产性产业的基础上，可以发现海南的第二、三生产业比较低，所以海南房地产泡沫产生原因除投机炒作外，也因缺乏生产性经济的支撑；最后应该提高职能部门的管理水平，政府部门应该对房地产市场进行引导和管理，正确的规划和调控。

五、后续发展

“现在三亚、海口等城市的房价一天一个价，比股票涨得还快，差不多每天涨一千，三亚的海景房已经涨到7万元/平方米了，买的话还必须一次性付清，买房就象买菜。”电话里传来记者的朋友老王无奈的声音。

“当前购房者80%以上来自岛外，且在建房地产项目以旅游房地产为主，并集中在岛的东南沿海地区，这样的房地产业态，有些过度依赖岛外市场，存在一定的风险。”世纪证券研究员对此表示了担忧。

今年1月4日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(以下简称《意见》)正式发布，标志着海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，一时间全国各地的购房大军蜂拥而至，齐集海南，老王就是其中的一员。

“海南旅游岛发展规划的获批是国家战略的延续，进一步体现了国家通过发展区域经济来获取经济长期发展持续动力的战略意图。而且海南是我国唯一的热带岛屿，在全国早已形成‘度假天堂’的口碑，涵盖高山、河流、沙滩等自然景观的旅游资源非常丰富，海口等城市长期以来相对于内地城市的房价基数较低，加之岛外具有强大购买力的巨资瞬间涌入，此轮海南房地产价格的上涨也就不足为奇了。”华泰联合证券研究所分析师刘国宏认为。

2009年9月14日，总投资50亿元的航天发射场项目在海南文昌开始动工建设，预计将于2013年完工并投入使用，届时，“嫦娥三号”将从海南起飞。同时，在发射基地建设大型航天主题公园，将设35000个观赏座位。

“现代航天旅游是国际级的最现代最富有刺激性的新型观光产品，对比济州岛、冲绳岛、夏威夷、巴厘岛等世界著名‘国际旅游岛’，这是海南旅游在国际上的亮点，将成为海南旅游的新增长极。”刘国宏表示，“‘国际旅游岛’是在我国的首次尝试，它对海南经济的刺激，首先是以大基建的投资拉动为主，随后会转向旅游带动的内需提振。重点涉及的领域都是与促进内需消费、发展低碳经济相吻合的，体现了我国在经济保八成功后，启动内需消费和发展低碳经济的经济结构调整方向。”

海南省副省长姜斯宪本月2日在海南省住房和城乡建设工作会议上表示，海南将继续推进房地产业作为支柱产业健康快速发展。计划完成投资330亿元，其中省重点旅游房地产项目计划完成投资100亿元，同比增长15%；商品住房计划销售650万平方米，同比增长15%。 同时《意见》明确提出，统筹和保障海南国际旅游岛建设发展各类用地需求，推进城乡土地一体化管理。稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。

“城乡一体化的土地管理，将打破目前农业用地和工商业用地之间的界限，便于土地资源更加合理有效的利用，这对于海南发展旅游业具有积极的作用，对于促进海南土地市场和房地产市场的发展也有积极意义。”世纪证券研究员指出。

但是面对近期海南房地产投资热潮的涌动，业界普遍担忧海南房地产会不会重蹈上世纪90年代初期海南建省时的覆辙。对此，海南省正采取措施紧急应对。1月15日，海南省委决定“暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的房地产开发项目。海南省长罗保铭在政府工作报告中称，海南今年将加大保障性住房的投资力度。来自海南官方发布数据，2009年海南房屋施工面积达1992万平方米，房屋销售面积560万平方米，尚有1400余万平方米房屋没有售出。

“海南省应该不存在买不到房的情况，现阶段买房难问题主要是由于某些开发商的捂盘惜售，这直接导致了海南房地产价格的飙升，加剧了泡沫的积聚。”该研究员进一步指出，“海南省政府应首先通过加大保障性住房建设，发放本岛居民购房补贴，保证在两至三年内解决本地居民的住房需求。同时在实行市场规划、土地供应、打击捂盘惜售

等调控举措外，还应提高城市基础设施配套费，开征房地产价格调节基金，制定农村自有土地开发建设办法等，采取一系列措施促进和保障当地房地产市场健康发展，这样海南的房地产是会恢复到合理的价位的。”

六、建议对策

抑制房价不正常的快速增长”已成为2010年全国两会热点话题之一，与此同时海南楼市正面临高空关率与低空臵率并行存在的“繁荣景象”，而国际旅游岛能否做好的关键就在于房地产业是否能够持续稳定发展。如果只是“旅游搭台，房地产唱戏”，疯炒一阵房地产，最后造成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣，甚至是失败的格局。根据上述的问题，我们可以从以下五个方面入手： （1）科学规划和设计，严控土地供给

当前，海南的土地资源极为稀缺，外国素有“无敌海景”的称谓，临海第一线的土地不宜进行房地产开发。政府垄断土地一级开发市场，必须按照市场的需求和海南环境承载的能力，坚持总体规划，坚持土地有序供给，控制好供地数量和建设节奏。同时借鉴外地先进经验，

积极探索省级土地收储模式，在规划下做好建设项目的品质，留有足够的公共海滩，以维系海岸旅游资源永恒的魅力。 （2）关注民生，加大保障性住房建设力度，防止纠纷再现

虽然海南省政府提出强岛富民的目标，但国际旅游岛是长期发展战略，当地居民的收入提高是个长期过程。目前海南房地产正经历从被低估到价值回归的过程，但其价值的回归却是以价格剧烈上涨的方式在短时间内完成。面对日益脱离当地多数居民购买力的商品房价格，海南省政府如何通过经济适用房、廉租房等保障性住房的建设把本岛居民的居住问题解决好，逐步改善城乡居民的住房条件，是关系民生的大事，也是保证国际旅游岛成功发展的前提，这将深度考验海南当地政府的执政智慧。

（3）增加投机者成本，开征物业税

如果要抑制房价，降低空关率，提高房屋使用效率，出台物业税是有效办法之一。物业税作为一类直接税，使投资房地产成为成本较高的风险投资——当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。物业税的设计在免征额和税

收优惠条款等要素上，应充分考虑普通人的权益，既要保证正常需求可以较好的实现，也要让投机性需求的投机成本大幅提高。 （4）保护生态环境，政府也要严格加强监管

海南是属于相对独立的海岛，生态系统十分脆弱，一旦破坏就不可逆转。为逐步将海南建设成为环境优美，生活和谐的城市，政府应该一方面建立健全生态环境保护责任制，加大任何破坏生态环境行为的惩处力度，并同时利用优惠政策吸引符合生态环保要求的高新企业进驻;另一方面把生态环境保护作为一个重要的考量指标，纳入经济社会发展综合评价体系和领导干部综合考核评价体系。

（5）扩大投资途径和营销渠道，发展产权式酒店和房地产投资信托基金为鼓励和支持与旅游业相适应的房地产业，我们可以加强产权式酒店开发建设。产权式酒店具有投资灵活，管理费用低的特点，业主做“甩手掌柜”即可，这是其它类型地产项目难以比拟的优势，对投资臵业的人士来讲是一种新的具有高回报率的选择，另外，海南政府应积极创造必备的外部条件以引入房地产投资信托基金（REITs），不仅有利于房地产业的持续健康发展，促进产业模式升级，还能满足

大众投资需求，实现居民储蓄分流，降低系统性风险，提高金融安全。