工业房地产司法拍卖环节税负探究

工业房地产司法拍卖环节税负探究

作者：赵微

来源：《现代经济信息》2020年第11期

摘要：网络司法拍卖已经成为趋势，而工业房地产因流动性好及价值大，是目前司法拍卖中重要的组成部分，随着越来越多的投资者涉足司法拍卖，税费逐渐成为投资者对标的工业房地产定价的关键。

关键词：司法拍卖;工业房地产;税费

司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。自淘宝2012年6月首次上线司法拍卖以来，网络司法拍已经成为趋势，各地法院纷纷通过淘宝、京东等网络平台进行司法拍卖。据统计，2019年淘宝和京东全国司法拍卖房产共计504 942次，同比增长36%。

在司法拍卖的标的物中，不动产是重要的标的物，受流动性及标的价值大小的影响，工业房地产目前是司法拍卖中重要的组成部分。在工业房地产司法拍卖标的明确的情况下，税负情况已成为影响买方出价的关键因素，本文将通过对拍卖环节税费的梳理，试图给参与工业房地产司法拍卖的投资者一些启发。 一、工业房地产司法拍卖涉及的税费

在工业房地产司法拍卖中，拍卖一旦成交，计税价格也就确定。但对拍卖标的涉及的税费还存在着不确定性。在司法拍卖中，执行法院会在拍卖公告中对涉及的税费作专门的公告，公告主要包括两个方面：一是涉及的税费具体包括哪些;二是税费由哪个主体承担。

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根据对以往司法拍卖案例的梳理，涉及的税费主要包括两类。

第一类是历史欠缴税费。由于历史原因，早期，地方政府在招商引资过程中，往往在土地出让环节给予企业土地出让金的优惠，当土地再次拍卖，地方政府部门会要求竞买人补缴优惠部分土地出让金，才给予办理过户。目前从实际操作看，各地法院在拍卖前，均会发函给地方相关部门，以明确是否存在相关优惠，并在公告中作明确，本文将不再展开论述，投资者通过详细阅读拍卖公告即可了解相关情况。

第二类是交易税费，专指本次拍卖行为成立，办理交易手续时产生的税费，按照法定纳税人主体不同，分成两部分：一是应由买受人缴纳的契税与印花税;二是应由被拍卖人缴纳的增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、所得税。本文将着重分析此类税费问题。 二、税费承担主体

就我国税法的相关规定来看，工业房地产交易环节的税费承担主体是明确的，但从司法拍卖实践看，司法拍卖公告中会出现两种要求：

第一种即是按照税费由买卖双方各自承担，常见的表示有：交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税费。

第二种是要求买受人承担一切税费，常见的表述有：办理权证过程中应交纳或补交的有关税费及明确的或不明确的一切关联费用（含买受人、原产权人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、测绘费、土地闲置费及可能存在的物业费、水、电等欠费），全部由买受人承担。

我们会发现，大多数的司法拍卖公告中出现的是第二种情况，即要求买受人承担所有税费，这可以理解为，作为拍卖标的物的产权所有人，往往已经破产倒闭，无法联系到主体。而买方为了尽快完成交割，往往会帮助办理卖方的相关手续，因此公告中税费全部由买受人承担，可以理解为简化了实践操作中的流程。 三、司法拍卖环节相关税费

前文已经罗列了司法拍卖环节需要缴纳的税费，通过标的物拍卖成交价格可以明确大部分税费的金额。

（一）契税。根据《契税暂行条例》，契税税率为3%—5%。各省、自治区、直辖市可以根据本地的情况自行略有浮动。就实践来看，普遍实行3%的税率。 应纳依据=计税依据×税率

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（二）印花税。根据《印花税暂行条例》，印花税税率为0.05%。 应纳依据=计税依据×税率

（三）增值税。自2016年5月1日起，国内不动产交易实行营改增，工业房地产交易中2016年4月30日作为一个重要的时间分界点（表1）。

就司法拍卖实践看，法拍工业房地产绝大部分适用简易计税方法，即按5%的税率计算应纳税额。

（四）附加税费。主要包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，城市维护建设税视标的物所在地决定，税率在7%—1%;教育费附加、地方教育费附加征收率分别为3%、2%。

（五）土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》和《实施细则》，土地增值税实行四级超率累进税率，基本的算法为：（转让收入-扣除项目金额）*四級超率累进税率。由于进入司法拍卖的工业房地产，所有人大部分已经破产倒闭，基础财务数据缺失，对于扣除项目金额无法确定，造成信息不对称。因此，对于土地增值税的计算成为工业房地产司法拍卖价格的关键。

针对工业房地产存在没有评估价格，又不能提供购房发票等情况，各地税务部门往往会给出核定征收的方案，而核定征收率往往需要与主管税务部门作沟通了解。例如，部分位于杭州的工业房地产司法拍卖公告中就注明了，土地增值税可按转让收入的5%核定征收。另外，通过笔者与税务部门的沟通，税务部门在制定核定征收率时，基本按照辖区历史工业房地产交易缴纳土地增值税情况得出核定征收率。

（六）企业所得税。由于法拍标的物产权所有人大部分为资不抵债企业，基本可以推断处于连年亏损状态，因此基本不考虑该部分税负。 四、税费税前列支问题

根据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。由于竞买人替被执行人承担的相关税费本应由被执行人承担，该部分税费不符合“与取得收入有关”，且税务机关开具的税收缴款书或其他完税凭证上的纳税人仍是被执行人。因此竞买方承担相关税费后，无法在企业所得税前进行列支。实务中对此问题也存在争议，仍有部分税务机关工作人员以及实务理论界人士认为取得拍卖资产按约定代为被拍卖资产企业承担的税费，应允许其作企业所得税税前扣除。因此，该问题仍需要投资者做好与属地税务部门的沟通工作。

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五、结语

通过上述对司法拍卖环节税费情况的梳理，我们发现，土地增值税由于涉及金额大、信息不对称等因素，是投资者对标的工业房地产定价的关键。同时买受人代被执行人承担的税费能否在税前列支，也一定程度影响投资者实际税费水平。因此，需要投资者在竞买前及时与当地税务部门沟通，了解税负情况，以期可以相对合理地定价。 参考文献：

[1]黄文彬.论司法拍卖中的法律关系[J].法制博览，2015.

[2]余国良，邱梅香.法院强制拍卖不动产税收流失原因及管理措施[J].理论导报，2010. [3]包关云.不动产网络司法拍卖税费承担探究[J].财务与会计，2019.

作者简介：赵 微（1986—），浙江杭州人，本科，中级会计师，主要从事财务管理研究。