会议中心运营方案

一、市调情况

(一）经对XX市红塔区范围内主流酒店类型会议中心进行走访调研后,现将对比情况以表格形式反应如下：

对比列表 中型会议室大会议室面面积、计费方积、计费方式 式 预计面积约1000平方米；计费:6000元/半天（约6元/㎡/4小时） 备注：150寸LED大屏单独计费，6000元/次，最高容纳300人会议 小型会议室面积、计费方式 会议室设备设施（大、中、小） 用餐标准及费用 茶歇（水果、糕点) 酒店房间标准及定价 停车数量及计费标准 茶水 红塔大酒店 大、中型会议室：基础会议桌椅、独预计面积约预计面积约立音箱、便携式麦200平方米；500平方米；克风、投影仪、普计费：290070元/人/餐 计费：3000通型电风扇、会议15元/人元/半天（约(自助餐形元/半天（约6展架、会议布标 /份 14.5元/㎡/4式,约20种 元/㎡/4小时) 小型会议室：连麦小时） 菜品） 备注：最高容会议桌、独立音箱、备注：最高容纳80人 LED数字屏、投影纳22人 仪、中央空调、便携式纸笔 预计面积约300平方米;计费：1200大中型会议室：基础会议桌椅、独立音箱、便携式麦克自助餐：60元/人/餐 （约15种暂不提供 双人标间：330元/晚 豪华单间: 330元/晚 备注：协议价 预计450个地表车位。 5元/车/4小时 （含在会务会中） 含在会务会中 （免费提供纯净水/人/瓶) 备注：茶水首次20分钟一加，后续30分钟一加 中玉大酒店 预计面积约预计面积约1200平方米；400平方米；计费：4000计费:1600元双人标地表、地下预间:280元/晚 计240个车豪华单间： 位(含体育场含在会务会中 (免费提供纯 1 / 20

元/4小时（约3。3元/㎡/4小时） 备注:讲座式可容纳240人；围桌式可容纳180人;剧院式可容纳400人 /4小时（约4元/㎡/4小时） 备注：讲座式可容纳80人；围桌式可容纳60人;剧院式可容纳100人 教培室建筑面积2015.91㎡ 备注：围桌式可容纳50人；剧院式可容纳80人 中型会议室建筑面积158.38㎡ 备注:围桌式可容纳约50人；剧院式可容纳60人 元/4小时（约4元/㎡/半天） 备注:讲座式可容纳40人；围桌式可容纳30人；剧院式可容纳60人 风、投影仪、普通菜品）； 型电风扇、会议布桌餐：700标 元/10人/桌 小型会议室：基础会议桌椅、便携式麦克风、独立音箱、投影仪、中央空调、格调屏风 280元/晚 车位）。 净水/人/瓶） 套房：480元会议期间不备注：茶水/晚 计费，经停价20分钟一加 备注：协议价 4元/车/小时 多功能汇报厅:360°环绕会议扩声系统、桌式会议发言系统、桌式触摸中央传输控制系统、LED显示频、尖端视频辅助系统、舞台灯光系统、中央空调等 教培室：会议扩声系统、桌式会议发言系统、桌式触摸中央传输控制系统、LED显示频、尖端视频辅助系统、中央空调 中型会议室：会议扩声系统、桌式会议发言系统、桌式触摸中央传输XX矿业大厦 多功能汇报厅建筑面积702。9㎡； 备注:讲座式可容纳约220人;围桌式可容纳约150人；剧院式可容纳约320人 建筑面积分别为79.78㎡；68.54㎡ 备注：围桌式可容纳约20人 暂无 \\ \\ 地表、地下现有车位共计139个 备注1：地表设置单行道后预计可扩充约50个 备注2：若云铜地产二期工程场地开放预计可增加200个 \\ 2 / 20

控制系统、LED显示频、尖端视频辅助系统、中央空调 小型会议室：无智能化设施，高端标准配置、中央空调 休息厅:无智能化设备，高档待客桌、真皮沙发、中央空调 （二）对比项目优、劣势分析： 1、中玉大酒店

产权隶属情况:经探访,XX中玉酒店产权隶属XX市对外经贸集团公司名下，该公司属于XX市全资子公司，目前酒店采用个人承包模式进行市场化运营。 优势：

（1）有市直属国企背景，有一定的地方政府扶持性，多次承办诸如：政府工作会、市直属机关工作会、各类型招商引资会、项目合作、启动会等等；

（2)经营模式为团体及个人承包经营,具备多领域专业型管理人员，纯市场化运作行为，受政治性干预较少，

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与非公类型机构、企业合作密切；

（3）市场积淀深厚,知名度、品牌影响力较大，拥有各领域专业化运营团队（如:酒店、会议、餐饮、保洁等），运营、管理经验丰富，协调、配合度较高,经营业态丰富且可变性较强； （4）配套酒店、宴会，提供一站式服务（含：专车接送);

(5）围绕边际业务创收的同时,亦可综合降低人力资源成本（如：承办各类型宴会、展览等，一套班子，能服务不同业态）。

（6）项目地处市中心，周边附属配套设施完善。 劣势：

（1）会议配套设备设施老旧，会议环境较差,缺乏智能化配套设施，局限性较为突出，不能满足现代化会议需求（如：视频电话会议、专题型远程数字教培会议）

（2)场地较为局限,周边缺乏大型停车场地,不能满足大规模会议停车需求。 2、红塔大酒店

产权隶属情况:落实中..。。.。.

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优势：

（1）国有企业背景，受两烟配套扶持,承办相关机构及其附属公司、合作公司的会议及宴会较多；

（2）团体项目式经营模式，具备多领域专业型管理人员，纯市场化运作行为，受政治性干预较少，与非公类型机构、企业合作密切;

（3）市场积淀深厚,知名度、品牌影响力较大，拥有各领域专业化运营团队（如：酒店、会议、餐饮、保洁等），运营、管理经验丰富，协调、配合度较高，经营业态丰富且可变性较强； （4）配套酒店、宴会，提供一站式服务（含：专车接送)；

（5）场地空旷,便于停车,通过场地优势,多次举办诸如：车展、画展、动漫展等展览类活动；对外出租经营项目较多（如：知名KTV、慢摇吧等），在围绕资产边际业务创收的同时，亦可综合降低人力资源成本（一套班子，能服务不同业态);

（6)配套场馆较多，文体项目较为丰富（如：网球馆、篮球馆等) （7）项目地处市中心，周边附属配套设施完善。 劣势：

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（1）会议配套设备设施相对老旧，会议环境一般,缺乏智能化配套设施,局限性较为突出,不能满足现代化会议需求（如：视频电话会议、专题型远程数字教培会议）

（2)部分人员参照红塔集团薪资待遇，人力资源运营成本较高。 （三）XX矿业大厦会议系统态势分析

结合上述对比项目,形成XX矿业大厦会议系统态势分析表如下：

1、国有企业品牌,品牌知名度较高 2、玉矿大厦会议中心设计、建设精良，无论设计、空间感、室内景观等方面均优于同类型市场化运营会议中心（易形成招商推广噱头) 3、项目区位绝佳,周边市政规划较好，区域开阔,道路宽敞，空气清新,植被绿化、视觉感官一流. 1、现阶段周边附属设施较少；运营型交通系统不成熟; 2、缺乏专业化运营、管理人员；缺乏会议系统市场化运营经验 3、现阶段不能提供住宿、餐饮等一站式配套服务 优势 4、会议配套设备设施较新且完善，智能化程度较高，能满足现代化会议需求. 劣势 4、配套车位较少，大厦出租率达到一定量时，易致使停车位严重不足（不具备开放云铜地产二期停车场的情况下) 5、距中心城区较远 5、会议设施性能方面具备较高的市场排他性。 6、缺乏市场积淀，合作单位较少，需耗费一定周期及成本与外单位建立合作关系 6 / 20

机会 6、随大厦商务楼项目招商开展，入驻单位增多后，特别围绕行政、企事业单位等办会较多的单位，给予一定的优惠，易大幅提升会议中心需求。 1、大厦所处区域被列为市政规划重点，未来XX市委、政府及所属行政机构迁入后，对满足现代化会议要的会议中心有较大的需求 2、目前市场上教具竞争力的会议中心均为酒店业附属产业，因受酒店多途径业态经营影响,主营业务定位相对模糊，易造成业态冲突。（如:同期婚宴及会议) 3、现行市场上多数会议中心设计较差，空间较为局限，配套设备设计老旧、落后。 7、现阶段办会需求较大的市直行政、企事业单位受一定政策性干预，办会地点较为统一（一般情况下统一选择市委党校) 1、地处中心城区成熟型的配套会议中心较多（如：红塔、中玉、龙马等） 2、近年来XX经济发展较为滞后，本土企业发展态势较为低迷,成熟型外来企业较少，除地方行政、企事业单位及专业培训机构外，对类似的会议中心需求不高 3、现阶段周边商业元素较少或成型过程较慢，不具备便捷性业态（如:餐饮、商场、洗车场等) 威胁 分析结论：

1、充分发挥优势，利用机会:鉴于XX矿业大厦会议中心对比现有市场化运营的会议中心无论从功能性、智能化

配套、空间、会议环境、设计等方面均具有较强优势,备较高的市场排他性.因此，会议定价方面在一定程度上不必对照市场情况,可根据不同时期运营侧重方向，灵活调整价差与组价策略，实现不同时期阶段定位目标。 2、规避劣势消除威胁：

（1）服务方面：循序提升会议配套团队的运营、管理水平，强化服务意识.

（2)推广招商方面：积极拓宽市场,充分结合大厦会议中心优势部分，甄选XX主流宣传媒介渠道，积极开展市

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场推广活动，深度挖掘潜在需求单位，在围绕市场行业动态的基础上，灵活调整经营模式,对于诸如市直行政机构、大型民营企业等对现代化会议系统潜在需求较大且会源稳定的客户，可采取分级优惠定价形式，逐渐培养形成市场潜在性选择定向。

（3）产品定位方面：着重强调大厦会议中心运营定位,区别酒店式会议中心，建立专业化会议中心运营意识与服务体系.

（4)针对定位方面:办会频率较高的市直行政、企事业单位主要会务地现为市委党校,对比大厦会议中心,其优势在于:1。政策性因素限制;2.同体制内部单位办会、就餐价格相对较低，几乎不存在商业行为；3.会场风格较为符合一些特殊会议定位（如：党委会、选举会等）。劣势在于：1。离市中心较远，不利于小规模临时性现代化会议办会条件；2.临近会务峰值期，可接待的会务场次较为极限；3.对于小规模现代化会议配套设施较为落后；4。 周边附属配套设施较少;5。会务配套性服务内容较少,可延伸性较为局限。鉴于上述分析，大厦会议中心运营中，对于办会频率较高的市直行政、企事业单位宣传方面,可重点突出中、小型会议室优势，有针对性地制定会务价格。 (5）配套性方面：充分发挥大厦地表空间,合理增设临时停车位（必要时可参考云铜集团停车场，建设地表机械式二至三层停车库）。通过利用大厦区域范围内未来市政规划、景观工程、配套功能性、服务覆盖等方面优势,明确

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档次定位，力争短期内建立业界口碑，树立市场威望，在实现会议中心结合市场化运营的同时，形成大厦主楼、酒店招商反推动力.

（6）餐饮住宿配套方面：在大厦未引入配套的酒店、餐饮运营机构之前，可考虑与XX矿业公司合作的协议酒店、餐饮行业形成业务联动，按办会单位要求为其匹配定位度较高的机构. 二、运营定位及建议 (一）会议中心运营阶段划分 拟划分为三个周期

1、运营初期：此阶段须加大宣传推广力度，突出自身配套智能化设施优势，通过低于市场价的组价策略,着重围绕有现代化会议系统配套需求且办会频率较高的市直行政、国有企业、事业单位及大型民营企业,积极开展市场渗透、铺垫工作。同时,根据客户需求及潜在办会频率,设置价格优惠系数，并结合会议单位实际需求为其量身定制会议套餐标准，促成专享式业态联动,发展延伸客户群（如：下属机构等），深化合作关系.以利逐渐形成选择惯性依赖，为持续铺垫市场奠定基础。

2、运营增长期:进入此阶段后，大厦会议中心已形成一定的的客户群积淀,可借助与该群体的长期合作关系强

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化后期宣传。重点围绕业界知名度及品牌形象方面，持续造势。为推动大厦潜在边际产业发展（酒店、超市、餐饮等）蓄积力量。

3、运营成熟期：进入此阶段后，大厦会议中心已具备较强的市场影响力及产品定价能力，可围绕整体项目定位调控价差满足不同阶段商业定位.主要体现为以下方面：

（1)与酒店、餐饮业形成相辅相成态势（档次明确的前提下)，持续提高办会议价能力.

（2)发展边际化产业，诸如:代办车、船、飞机、火车票；开设超市；有偿提供专车接送服务；有偿打印复印会议资料等.

(3）大幅提升大厦房屋、商铺招租宣传推广效率。

（4）一定程度上弥补大厦固定资产折旧，缓解国有企业人力资源成本较高所致使的大厦整体运营压力。 (二）运营建议 1、宣传方面：

（1）打包配套我公司XX城区资产招租内容，一并在主流APP、网站、报纸上进行宣传，旨在面向对会议中心有需求的除三公体质类型的机构中形成有效推广.

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(2）将会议套餐标准（含定价）及大厦会议中心整体项目优势部分以文字及图片精编绘制成宣传图册，到XX市委、市政府，红塔区委、区政府两办（党政办公室、行政办公室）及其市直机关进行宣传、登记。以利在上述单位办会前夕，将大厦会议中心纳入其备选会场考虑范围。

（3）承租户内部宣传,特别对于行政、企事业单位及大型民营企业承租户，若形成有效办会业务引荐,可给予一定周期内的会务优惠,或者会议抽成（主要针对民营企业或其他培训机构）。 2、运营方面:

（1)可考虑在一定时期内将会议中心整体打包出租给具备专业化运营实力的机构对外运营(如:中玉、红塔、汇龙等，作为其分会场），借助其稳定的客源及专业化运营能力，短期内快速提升大厦整体人气，实现运营收益。 （2）与XX市范围内较为知名且具备办会专业化运营实力的机构合作，通过抽成合作方式，通过借助其资源渠道,引入会务单位。旨在运营初期，确保略有收益的情况下，快速铺垫、拓展市场.

4、管理方面：可自持管理,也可考虑通过竞争性谈判邀请XX市范围内管理经验丰富的专业化运营机构进行托管。

三、费用测算

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（一)会议中心资产折旧测算(含：楼层公共及套内部分配套设备设施、会议系统配套设备设施、会议配套桌椅板凳、房屋建设成本、装修成本)

房屋总面积（㎡） 房屋原值（元） 房屋年折旧金额(元） 房屋月折旧金额（元） 房屋日折旧金额（元） 平方月折旧金额(元） 折旧/平方/日金额（元） 47,433。67 307，126，708.17 8,336，298.24 694,691.52 23,156。38 14.65 0。49

（二)会议中心智能化设施折旧测算（按12年期折旧，含：多功能厅、教培室、中型会议室)

会议系统资产名称 多功能厅会议系统 中会议室二会议系统 视频会议室会议系统 合计 会议系统资产原值(元) 1，551,153.88 352，799。38 382,531.25 2，286,484.51 会议系统年折旧金额 会议系统月折旧金额 会议系统日折旧金额 （元） （元) （元） 129，262.82 29，399.95 31，877.60 190,540。38 10，771。90 2,450。00 2,656.47 15,878。36 359。06 81.67 88。55 529。28 会议系统平方日折旧金额 （元） 0.5 0。36 0。55 1。41

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(三）会议中心电费测算（含:多功能厅设备设施、教培室设备设施、中型视频会议室设备设施、会议中心公共照明、会议中心所有房间室内照明、电梯、中央空调）

名目 (满开功率） 电量 （KW。h） 电费（元/小时) 参照大厦5-6月平均电价：0。75元/kw 电费总计 电费/平方/小时 多功能厅 教培室 中央空调 电梯 公共照明 中型视频会议室 普通小型会议室1 普通小型会议室2 74.93 19 8。8 3 3 14。65 20 2 56.2 14.25 6。6 2.25 2.25 11 15 1。5 109.05元/小时 大厦2楼会议中心共计建筑面积1292.66㎡，分摊至每平方米的电费为0。084元/㎡/小时 （四）会议中心水费测算

按照各会议室所理论容纳最大人数x0。005m³/人/天测算

名目 多功能厅 教培室 13 / 20

中型视频会议室 普通小型会议室1 普通小型会议室2 最大理论容纳人数(名） 320 1.6 7。6 80 0.4 1。9 60 0。3 1.425 20 0.1 0.475 20 0.1 0。475 用水量(m³) 水费（单价：4。75元/m³) 水费总价 11.875元/天；0.495元/小时 大厦2楼会议中心共计建筑面积1292.66㎡，分摊至每平方米的水费为0。0096元/㎡/天 水费/平方/小时 (四）会议中心人工费用测算

智能化系统配套人员按公司标准配备，即：350元/人/天;服务人员按普通标准人员配备，即:150元/人/天；保洁人员按常规标准配备，即：100元/人/天。

名目 智能化配套人员 多功能会议厅 教培室 中会议室 小型会议室1 小型会议室2 休息室 1人；350元 2人；300元 1人;350元 1人；150元 1人;350元 1人；150元 \\ 1人;150元 \\ 1人；150元 \\ 1人；150元 服务人员 14 / 20

保洁人员 (元/名） 合计 （元) 人工费（元)/㎡/天 1人；100元 750 1.07 1人;100元 600 2。78 1人；100元 600 3。79 1人；100元 250 3.65 1人；100元 250 3。13 1人；100元 250 3.72 (五）会议中心运营成本总计

名目 多功能厅 （元/天) 教培室 （元/天） 建筑面积（㎡） 资产折旧 (0。49元/平方米/天） 会议系统折旧 （元/平方米/天) 电费 （0.084元/平方米/小时） 中型视频会议室 (元/天） 普通小型会议室1 (元/天） 普通小型会议室2 (元/天） 会务休息室 (元/天） 702。9 337。44 354.24 472。32 （8小时） 215.91 103.68 77.76 435。36 (8小时） 158.38 76.08 87.36 319.2 （8小时） 68。54 32.88 32。88 138。24 （8小时） 79.78 38。4 38.4 160.8 （8小时） 67.15 32。16 32。16 135。36 （8小时） 15 / 20

水费 （0。0096元/平方米/天） 人工费 6。72 750 150 6％ 2194。96 2。16 600 80 6% 1376.90 1。44 600 80 6% 1234。69 0.65 250 50 6% 534。93 6442。42元/天 0.72 250 50 6％ 570.62 0.62 250 50 6% 530。32 茶水、导航标示牌、桌案等 会议场地租赁税 成本总计 会议中心运营成本共计 （1292.66㎡)

四、定价方案 （一)计费标准

1、场次计费:建议大厦会议中心对外运营价格可划分为按半天（4小时）、全天（8小时)计费标准.其中，按半天计算的可维持应价格调控期价格;按全天计算的，可在对应价格调控期基础上下浮10％。

2、优惠措施：外来办会单位按场次计费标准执行，我公司资产承租户(含公司所有运营的非经营性固定资产承

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租户)办会可在场次计费的标准上优惠20%。通过此方式可变相提升房屋租赁的附加值，可深层次提升待租房产的宣传、推广工作. (二)参考对比：

红塔大酒店会议中心定价（元/㎡/小时）：大、中型会议室1。5元/㎡/小时；小型会议室3。625元/㎡/小时。 中玉大酒店会议中心定价（元/㎡/小时)：大会议室0.825元/㎡/小时；中、小型会议室1元/㎡/小时。 （三）定价方案

根据大厦会议中心成本测算，结合上述调研、行业态势研判结果，拟将会议中心定价方式划分为如下定位： 1。增涨型定价(界定期2-3个月）：此界定期一般为初期快速铺垫市场，通过远低于市场的运营定价，搭配较高市场排他性的会议配套设施及优美的会议环境，在短期内形成市场知名度，此阶段可考虑在大厦会议中心成本价的基础上上浮50％。

2。稳定型定价（界定期6个月）：此界定期旨在初期快速铺垫市场，形成市场知名度的基础上巩固市场，此阶段单价可考虑在初期定价的基础上上浮30％ ，以略低于市场定价的标准配套完善的服务，循序培养客户的潜意识选择,以利形成选择性依赖。

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3。成熟期定价:进入此阶段后,大厦会议中心已具备较强的市场影响力及产品定价能力，可结合实时市场价格，围绕整体项目定位调控价差满足不同阶段商业定位，主要体现于以下方面： (1）提高价格分摊大厦折旧与人工成本;

（2）降低价格，引入人流带动大厦边际化产业发展（如：超市、咖啡厅、餐厅等） （四）会议中心价格调控区（可议价）

1、多功能汇报厅、教培室、中型会议室：全新的智能化设施设备且配备齐全，兼具现代化会议、远程视频会议、培训等多功能使用, 可在对应定价期基础上上涨20％进行调价。

2、普通型小会议室：标准普通型会议室，无配套智能化设备，可维持对应定价期价格。

3、休息室:维持对应定价期价格.若办会场次较多或为长期稳定办会单位的,可享受对应定价期价格的50%-80％优惠.

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（五）会议中心运营定价汇总

名目 建筑面积（㎡） 多功能厅 （元/天） 702.9 教培室 (元/天） 215.91 中型视频会议室 (元/天） 158.38 普通小型会议室1 （元/天） 68.54 普通小型会议室2 (元/天) 79。78 会务休息室 （元/天) 67。15 成本价格 增涨期定价 （上浮50%） 稳定期定价 2194。96 3292.44 (可取值3300） 4280。17 1376.90 2065.35 （可取值2000) 2684.96 (可取值2700) 1234。69 1852.04 （可取值1800） 2407.65 （可取值2400） 534。93 802.4 (可取值800） 1043.12 （可取值1000） 570。62 810。93 （可取值850） 1054。21 （可取值1050） 530。32 795。48 (可取值800) 1034.12 （可取值1000） (增涨期基础上上浮30％） （可取值43000） 成熟期定价 增长期对外控制报价 （20％） 稳定期对外控制报价 （20%） 备注 3950。93 （可取值4000） 4741.12 （可取值4700） 结合实时市场情况，根据大厦运营动态灵活调整 2478.42 （可取值2500） 2974。1 （可取值3000） 2222。45 （可取值2200） 2666.94 (可取值2700) 962.88 (可取值1000) 1155。46 （可取值1200） 973.12 （可取值1100） 1167.74 (可取值1200) 954。58 （可取值950） 1145。49 （可取值1150） 休息室价格优惠可考虑在50%-80%之间 其他特殊商品或服务按市场价格进行收取 19 / 20

备注：会议套餐标准在《XX矿业大厦会议中心管理办法及计费标准》内列支。

调研人：周轶芮

XX矿业有限公司物业管理中心资产运营部 2018年7月8日

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