发法的理论依据模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．154B．467C．500
D．无法确定
2、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为__元。A．2400B．2580C．2607D．2760
3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】A：合法原则
B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则
E：工业用地的监测点评估价格
4、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】A：85．45万元B：87．16万元C：88．50万元D：88．90万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、产生房地产价格泡沫的基础是__。A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度放贷
6、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产
7、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。A：市政规划方案选择B：项目构成及平面设计C：建筑规划方案选择D：市场调查分析E：借款合同
8、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题)A：发现地下文物
B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘B．国有土地出让合同签订C．拆迁公司现场动员搬迁D．房屋拆迁许可证颁发
10、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。A．专业工程
B．建筑工程全过程C．分部工程D．分阶段
11、以下项目中不属于期间费用的为__。A．管理费用B．开发成本C．财务费用D．销售费用
12、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段
13、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A．资金来源与运用表B．损益表
C．资本金现金流量表D．全部投资现金流量表
14、下列表述中不正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格
15、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。A：价格B：时间C：常数
D：价格变动率
E：工业用地的监测点评估价格
16、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A：社会环境B：政治环境C：经济环境D：金融环境E：借款合同
17、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下
降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法
18、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。A：1～7B：7一10C：7~14D：15—20
E：执行层的组织协调
19、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.29
20、__是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。A．永久荷载B．长期荷载，C．可变荷载D．偶然荷载
21、下列关于预告登记的表述中，错误的是。A：预告登记的目的是保障将来实现的物权
B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖E：执行层的组织协调
22、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。
A：2593B：2619C：2727D：2862
E：工业用地的监测点评估价格
23、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。A：是否包括特许经营权B：是否包括债权债务C：是否强制处分房地产
D：是否包括建筑物内的家具E：工业用地的监测点评估价格24、二级中误差公式为。A：0．02+0．0006SB：0．01+0．0003SC：0．02+0．001SD：0．04+0．003SE：执行层的组织协调
25、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。A：越富有弹性B：需求弹性越小C：越缺乏弹性D：完全无弹性
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。A．7.78%B．8.28%C．13.21%D．14.21%
2、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。A．417
B．500C．460D．450
3、假设开发法是以（）原理为理论依据的。A．收益递增原理B．均衡原理C．预期原理
D．未来趋势原理
4、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。A：开发企业名称
B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称C：预售或者销售许可证书号D：项目的具体位置
E：项目的销售价格有效期
5、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。A．12.55%B．12.68%C．14.75%D．15.01%
6、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费B：材料费C：企业管理费
D：施工机械使用费E：规费
7、县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在30日内拟定编制建设项目用地呈报说明书。A：修订土地利用总体规划方案B：供地方案C：补偿安置方案D：补充耕地方案E：农用地转用方案
8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。
A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正9、属于房地产项目价格不确定性因素的是。A：租金B：售价
C：最高销售量D：最高工程费用E：最高购买价格
10、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)
A：能量污染B：感觉公害C：生活污染D：局限性污染E：空气污染
11、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。A．出租的房地产B．自用的房地产C．餐饮的房地产D．营业的房地产
12、下列属于物业管理服务的基本内容的是。A：物业共用设备设施的运行、维护和管理B：环境卫生、绿化管理服务C：业主自用部位的维护与管理D：物业档案资料的管理E：物业装饰装修管理服务
13、商品房买卖合同约定面积为150，价格为4000元／，交付使用时，产权登记面积为155，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为万元。(2007年试题)A：60．0B：61．0C：61．8D：62．0
E：执行层的组织协调
14、假设投资基金证券、债券、股票的风险为A、B、C，则三者之间的关系一般为。A：A>B>CB：C>B>AC：C>A>BD：A>C>B
E：执行层的组织协调
15、《中华人民共和国城乡规划法》规定， 根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A：城市人民政府
B：城市人民政府城乡规划主管部门C：城市人民政府国土资源主管部门D：城市人民政府房地产主管部门E：执行层的组织协调
16、在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经纪人相关知识试题)
A：家庭汽车污染B：生活燃料污染C：居住环境污染D：城市垃圾污染
E：食品加工形成的大气污染
17、下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A．在用价值为市场价值B．投资价值属于非市场价值
C．市场价值的前提之一是继续使用
D．同一估价对象可能有不同类型的价值18、报建审批管理主要包括审批核发__。A．项目选址意见书B．建设用地规划许可证C．建设工程规划许可证D．国有土地使用证E．施工开工证
19、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和__。A．经济因素B．心理因素C．环境因素
D．政治因素
20、消费信用有两种类型。
A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金
21、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用__。A．房地剩余技术B．市场剩余技术C．地剩余技术
D．建筑物剩余技术E．自有资金剩余技术
22、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。A：处罚类会计科目B：负债类会计科目
C：所有者权益类会计科目
D：成本类会计科目和权益类会计科目E：资产类会计科目
23、下列关于共同共有与按份共有，表述不正确的是。
A：只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额
B：共同共有是确定份额的共有
C：只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额D：共同共有是指两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产的全部，不分份额地、平等地享有所有权E：执行层的组织协调
24、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查B．市场营销因素调查C．竞争情况调查
D．消费者调查
25、城市用地评价内容包括__。A．自然条件评价B．建设条件评价C．经济评价D．社会评价E．环境评价
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容