案例2中国房地产泡沫之争

尖利的警报声在中国地产的上空不断响起。紧随房价高涨之后的，是“地产泡沫”将导致中国地产走向崩溃的言论。中国地产真的到了最危险的时候了吗？正过着好日子的地产商们的心突然悬了起来„„ 1、何谓房地产泡沫？

定义：地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。投机需求的特点是“买”是为了“卖”，目的是赚取差价；投资需求则是通过租金来获得投资收益。

判断标准：度量泡沫主要是三个指标，即：房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用于判断是否具有长期投资价值。根据上海市的实证研究结果，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%至14%，房价收入比的合理区间是6至9倍，租售比的合理区间为150至230。 2、世界各国地产行情：

1990年代中期以来，全球主要发达国家的房地产市场都经历了一个价格大幅上涨的过程（见下表）。早在2002年，以《经济学家》为代表的国外财经媒体已经对本轮资产价格的上涨给予了高度的关注。全球主要资本主义国家资产价格泡沫的形成与三大要素有关：（1）四十年来最低的利率；（2）经济周期的影响；（3）新经济泡沫破灭带来的资本流入房地产。其中，偏低的利率水平在发达国家的成熟房地产市场中，显著地推动了资产价格的上涨。

3、中国各地房产态势：

2003年，中国35个城市中有6个城市的市场平均房价在3000元／平米以上（价格由高到低依次为深圳、上海、北京、广州、杭州、厦门），13个城市市场平均房价介于2000～3000元／平米之间，其余16个城市市场平均房价低于2000元／平米。在房价已经较高的基础之上，今年上半年全国房价涨幅又达到了10.4％„„ 北京：房产价格小幅上升，不会大涨 北京市统计局最新公布的数据显示：今年1至3季度，北京住宅类商品房销售价格小幅上涨，同比上涨3.5％。普通住宅类商品房售价的涨幅达到了4.3％。豪华住宅涨幅为0.9％。虽然价格略有爬升，但大众的购房热情并未降低。北京市统计局的判断是，北京房地产市场呈购销两旺的态势。 上海：9月楼价加速上涨 平均单价8201元

在滞胀了几个月之后，9月上海楼价出现了加速上涨。中房上海指数办公室日前发布调查显示，在刚刚过去的9月，中房各类物业指数比近几个月涨幅均有所提高。中房上海综合指数突破1300点大关到1303点，较上月上涨了19点，涨幅达1.5%——这个比例已经是近5个月以来新高。 浙江：平均单价5125元 房价收入10：1

浙江省城市调查部门首次公布最新调查结果：今年1-3季度浙江省主要城市的房屋销售综合平均价为5125

元，其中主要城市杭州为6617.8元、宁波为5251.8元、温州为6750.5元，温州房价首次超过杭州名列全省首位；房价与市民的收入比已经达到10：1。 4、泡沫论支持者：

易宪容：房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭将不可避免。

史蒂芬·罗奇：泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。

谢国忠：中国地产泡沫即将破裂。这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。 5、泡沫论反对者：

陈淮：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。

赵路兴：如果住房降价，首先是广大有房居民因住房资产缩水而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了就会产生一种特殊的住房资产负债，甚至导致所谓“理性违约”，由此带来的金融风险和社会负面作用可想而知。 任志强：“泡沫说”纯粹胡说八道，国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比。 6、症结所在：

一个不容忽视的事实：如果不正视房价虚高、老百姓买不起房这个现实，有关中国房地产发展的任何预测都不具有公信力，都会遭到质疑。评价中国的房地产业，不在于简单地否认所谓的“地产泡沫说”——实际上，在楼市价格居高不下、楼盘空置率逐年增长的情况下，“地产泡沫”的说法，有它存在的理由——而是要重新审视调控政策操作的科学性，改变产业发展过程中存在的不良模式，消除暴利。

泡沫仅存高端市场：根据清华大学房地产研究所对中国几个重要城市的一项调研，70％的商品房是由30％的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。《纽约时报》前一段也表达了对中国高端市场的担忧，但我国中低端住宅市场需求强劲，以真实需求为主，暂时还不存在泡沫之虞。

什么让地产泡沫论盘桓不去：宏观调控依然是一种行政手段，地方政府总要维护好宏观经济的利益，而这其中由于地产行业辐射的产业众多且在GDP中的贡献率越来越大而备受重视。可以说，地产行业在地方政府手中是不愿意轻易打压的。政府目前犹豫的结果可能会使目前所讨论的地产泡沫论再次向高处升级，政府应该如何，借用一些学者的观点谏言调节还来得及，现在的风险还在可控范围之内。

问题：

1、地产泡沫主要是由投机需求引起还是由投资需求引起？度量泡沫的三个指标中，你更看重哪个指标？ 2、房价的上涨是不是一个世界性的趋势？图中的增长率是什么意思？你如何看待这种现象？

3、易宪容是谁？他的主要研究方向是什么？他还有其它哪些言论？你是房地产泡沫的支持者还是反对者？理由是什么？

4、你认为未来几年中，中国的房价有没有可能下降？为什么？

卞洪登：中国房价大幅下降的十不可能

2009年04月30日 10:32凤凰网财经

http://finance.ifeng.com/news/opinion/jjsp/20090430/607197.shtml

许多想买房的中国人都希望房价降得越低越好，但是我从诸多因素理性分析：中国房价想要大幅度降价有十个不可能：

一、政府部门在房地产身上拔毛生财的格局并未改变。

围绕房地产生财的各个政府部门一个没减少。北京、上海等大城市的综合配套费，仍然维持在每平米600多元的高位成本上。如果再加上创建卫生城市绿化环境和新成本摊销，以及政府职能部门对新的建筑环保建材的高标准要求，都会增加房地产开发的综合成本。另外，现在各城市的数字监控以及亮化工程的部分投资也都摊派在各个楼盘项目上。总之，巧立名目，追着房地产商要钱的无处不在。

二、政府死守18亿亩红线将会使土地越来越紧

随着国务院总理温家宝守住18亿亩底线的决心已定。那么势必会出现土地供给日趋紧张问题。多少年来，港澳台和日本、韩国的房价节节攀升的重要原因，就是土地紧张造成的。由于我们现在也人为的制造了土地供给紧张 空气，那么就会第一个形成推高房价成本因素。今后，这样又会出现2000年以来土地紧缩后被迫抬高地价，然后逼升房价的景象重演。一旦世界经济危机大环境改善，就会有更多人回笼现金投资买房，那么定然会影响到刚性需求购房者的降价企盼的。

三、各家参与按揭贷款银行最恐慌房子降价

2008年，创造世界三个第一的中国各家银行，共有8400多亿元盈利和17%以上的投资回报率等，最能够长期稳定收益的便是按揭贷款。如果中国500个大中城市都降价了，房主都跑出去逃债了，那么第一个被拖垮掉的肯定是各家银行。所以，最不情愿房价降低的是中国的金融机构。

四、中国富裕阶层越变越多助推了房价上扬

随着中国GDP平均增长9.6%上扬，中国的富裕阶层也会逐年增加，从全国500个大中城市人口急剧增加不难看出，许多被政策经济造富起来的养殖专业户、种粮大户、手工艺者和挖煤开矿的人，都成了各个城市新揭楼盘的入伙者。未来，随着科技发明家，资本运营者和基金、期货乃至广大股民出现牛势造富之后，又将会有新一批致富新贵们成为城市新楼盘的主人。总之，已经突破21万亿的居民存款，无论是改善自己住房问题，还是选择保值增盈投资，第一个被多数人选择的必将是房地产业，这些皆是维持房价不跌反升的理由。

五、侨胞和海归派回国创业浪潮增多了购买力

中国在海外有7000万华人华侨，许多从广东汕头、广西东兴、福建晋江、浙江温州、江苏南京、山东莱城、河北保定、辽宁大连、吉林延边、黑龙江漠河、内蒙满洲里、新疆伊梨、西藏拉萨、云南腾冲走出去的华人华侨，绝大多数是从农村、牧区和渔民岗位上走出去的。现在祖国强盛了，国内钱好挣了。所以许多在外混得不错的人和换了身份变成侨领之后，大家想回国创业的落脚点都想选择在童年就十分想往的北京、上海等地。所以说，有了一波又一波回国创业的海归派刚性需求撑着，北京、上海等大城市的房价决不会大幅降低的。

六、 外国人申办来华绿卡定居助推了房价攀升 随着中国强盛世界地位提高，外国学习汉语和来华定居的越来越多。由于欧美国家及周边国家的日本、韩国、俄罗斯的房价都比中国高出几倍。所以，他们会像买青菜萝卜那样国轻松的付款买房子，只要中国政策允许的话，韩国人和俄罗斯人就会在下一个望京新城和三亚湾抢购更多的廉价房子！据统计，中国一季度少收入外资共达1462亿美元。假若国家有意弥补这块亏空，只要允许外国人买房子，短期之内就会补齐。同时也会飞快把房价抬上去，还轮不到降价派救市的时候，这边已经快速改变行情了。

七、中国早期买房升值户是二手房坚挺不降价的拥护者

从1998年推行的房改政策以来，已经让许多普通工人家庭变成了富裕阶层。他们由原来房改的四五百元一平米房子，一下子升值到今天的四五千元，现在打死他们也不会愿意降价变贫穷人的！说白了，那些整天泡在网吧里的孩子的爸妈尽管不会上网表达感情，但是他们从骨子里都是放假房价的捍卫者！

八、放开二套房贷款意味着房价止跌已成定局

说老实话，制造前几年的房地产火爆市场的最大功臣就是银行的按揭购房贷款。后来2008年中国房地产萧条了，其中一个最主要原因，就是各家银行关闭了水龙头，终止了房贷支持。而如今，之所以中国房市出现了小阳春繁荣景象，与政府命令银行放宽二套房个人信贷是密不可分的。如果将来再有放开三套房贷的刺激经济政策，无需再花4万亿救市资金，只要政策一到位，不花钱也能够吧中国经济弄火了，楼市弄旺了！

九、未来高价石油、铁矿砂等原材料会助推房价升高

添加在房子建筑上的塑料门窗、塑料管道、塑料电缆线都是石油化工产品，只要石油重新涨价到147美元以上，房价成本就要随之增加；埋在房子墙壁里的钢筋铁骨等都是铁矿沙炼成的，一旦印度、巴西、澳大利亚进口铁矿石飞涨起来，那么年消耗全中国钢产量近50%的房用钢筋成本也会涨起来。总之，走出这段经济低谷，供应房地产及装潢的上千种商品都要涨价的，所以房阶也会坚挺上扬的。

十、国家减税、降息政策将会刺激更多人踊跃买房

现在大多数想买房的网民已经明白过来了，国家暗补的五次降息和13项减税政策，就是一种政府拿钱补贴的房价暗降行为。如果错过了这次政策补贴机遇期，等到下一次房价上扬时，吃亏的仍然是那些听信专家忽悠的受害者。尽管易宪容等降价派，一味指责那些背叛“两年持币待购不买房”誓言的人们，是造成房地产市场回暖的重要根源之一。但是，随着势不可挡的觉悟者迅速投奔到房市抢购政策房子时，或许随着国家的金融，税收政策进一步改变，而使得中国房价又要驶向追赶国际高房价快车道上去了！

总而言之，就目前上述十个因素的存在，想要等到中国房价大幅降下来再买房子，那是绝对不可能的！唯有少听外行人的忽悠，乘着五一节长假抢先买了优税，减息房，才是真正买到变向降价房。否则，等别人先觉悟把经济低谷时期优税甩卖的存量房抢光了。到了金融危机一过，经济繁荣正常了，飞涨的物价伴随着房价升值又会卷土重来。如果不是这样的结果，如果不是这样的发展趋势，我到愿意承担责任，立即从网络论坛中消失，以谢天下受害人！

卞洪登：2000年任香港亚洲商务学院院长，2001年世界华裔华人联谊会秘书长，2004年亚太城市发展研究会秘书长现任全球矿产资源网、大众网CEO。