前言
一、 地下室防渗漏措施 1、 筏板施工 2、 地下室外墙施工 3、 地下室顶板施工 4、 出外墙管道 二、 外墙防渗漏措施 1. 外墙结构处理 2. 外墙石材 3. 外墙保温及涂料 4. 外墙门窗
三、 屋面及室内防渗漏措施 1、 屋面防水 2、 屋面细部节点 3、 室内厨房卫生间 4、 室内阳台、露台
四、 各类淋水、蓄水、灌水试验
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前 言
房屋渗漏问题，是当前工程管理中较突出的问题，也是对工程管理杀伤力最大的质量通病，对房地产项目而言，一旦出现渗漏，会引起小业主对房屋质量的怀疑，进而会引起业主的投诉、索赔，也会极大地影响企业的声誉。因此做好工程的防渗漏管理，对提高工程的质量管理是较重要的一项工作。
本次对防渗漏措施的总结，并没有将施工工艺标准、国家规范、建筑图集中的做法一一罗列，而是从日常工作中出现的渗漏问题的总结中，反思一些做法的改进措施。
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一、 地下室防渗漏措施
1、筏板施工
I. 筏板施工几乎均是分段分片施工，因此筏板接缝之间的防水处理更为重要，前一段筏板施工时，底部砼垫层要大于接缝处1米以上，防水层要增加附加层一道，做好防水层的成品保护工作。同时考虑到一般施工缝处后浇带或排水的需要，一定要在施工缝筏板边缘预留集水坑，集水坑不应小于300×300，以便于积水抽排。
II. 筏板施工时工期进度都抓得很紧，底部砼垫层施工完成后基本上第3天就开始施工防水层，防水层施工时砼垫层强度不高，基层潮湿度亦不能满足防水层施工的要求，导致防水层不能满粘，空铺或点粘易导致防水层破裂。因此，筏板防水层施工应在基层砼垫层施工完7天后开始，且防水层必须满粘。在一遍防水层施工完成后，用裁纸刀划伤检察，确认满粘后方可进行下道工序施工。
附表：筏板防水施工工序流程控制表（一）
III. 筏板高低错台处，集水坑、电梯井、地沟等局部低洼处的处理，底部或
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侧面土方处理不可能很整齐或尺寸刚好，只要大于图纸尺寸均可，底部垫层或砖胎模尽可能贴实原土，杜绝砖胎模砌筑过程或其完成后背面回填土。
IV. 筏板与外墙交界处是出现渗漏较多的部位，一是局部部位存在因工作面限制砌筑砖胎模，砖胎模背后回填土不密实，砼浇注时涨模导致防水层开裂；二是与墙体交界处防水层处理不到位导致渗漏。对工作面狭窄的部位，砖胎模可以原槽砌筑，局部适当加大筏板，但交界处的防水层要增加附加层，并做好成品保护。防水层必须满粘，且该部位项目部工程师必须100% 检查。防水层施工前做好施工缝的基层处理工作。 附表（二）：地下室外墙防水施工工序流程控制表
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2、地下室外墙施工
i.
外墙经常出现渗漏的部位有螺杆洞、外墙施工缝、出外墙管道处。
措施：在大面防水施工前，以上部位基层处理必须处理到位，经检查确认后方可进行下道工序。
ii.
出外墙防水保护层施工对防水层的保护至关重要，由于基坑回填土肯定存在下沉风险，因此防水保护层至关重要。
地下室防水层保护层采用苯板，室外回填土不密实，土方塌陷拉裂防水层
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措施：1、外墙防水层施工一定要满粘，加强施工完成后的检查； 2、外墙防水保护层按照砖砌保护层
外墙砖保护层回填土下沉后开挖
iii.
出外墙管道防水处理
出外墙管道部位经常出现渗漏，通常对套管和主体间防水都能够处理到位，但管道与套管之间的防水经常又安装单位塞沥青麻丝，该部位往往出现渗漏。 措施： 1、保证室外回填土施工质量，管道周围尤其是下方回填土需夯实到位，
防止室外土方雨水下沉，造成管道拉裂；
2、管道出墙处的缝隙应塞填密实，外墙防水施工前，先行施工管道出墙部分，保证管道根部防水附加层能与大面防水同时施工。并且采用附加卷材包裹的做法，节点卷材做法如下图所示：
iv. 出外墙管道在回填土出现下沉，导致管道断裂，积水淤积加速回填土下沉，拉裂外墙防水，导致渗漏。
措施： 1、具备条件时，室外排水管尽可能施工检漏沟，当局部出现渗漏时能够
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快速处理，能避免因回填土不密实导致管道破裂；
2、室外排水管增加2次灌水试验，一次在土方回填完成，一次 在移交物业之前，以检验回填过程中、后续室外施工过程中室外排水管是否遭到破坏。
3、地下室顶板施工
i.
地下室顶板渗漏问题较多，原因一是顶板积水不能及时排走，造成防水被长时间浸泡，二是防水遭到破坏。防治地下室顶板 渗漏问题，一定要疏与堵相结合，一方面严格把握防水层施工质量和后续保护层、回填土施工时的成品保护措施。另一方面尽可能创造条件能将顶板积水及时排走。 ii.
地下室顶板防水基层最好是砼楼板，任何二次施工的找坡层都会留下隐患，最好的找坡层是砼结构板面直接找坡，砼面收浆压光。 iii.
后浇带或施工缝有可能渗漏的地方，在结构砼施工时可适当抬高，减少该部位积水的概率，从而降低漏水的风险。
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iv.
地库顶板的排水管尽可能与地下室集水坑、排水沟部位重合，以方便地下室内排水管的布置。同时地库顶板滤水层应有效，即减少了顶板渗漏的风险，又避免因回填土内积水过多导致乔木被泡死。
v.
顶板防水层施工一定要满粘，特别注意高低错台处阳角防水层的保护，在回填土施工时容易被破坏导致渗漏。
二、 外墙防渗漏措施
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1、 外墙结构处理
通过前期外墙淋水检验，外墙结构渗漏点多因为雨水通过外饰面材料后从施工预留洞口、砌体后塞口上部、螺杆洞、砼反坎底部和渗进：
i. 外墙预留洞口可分为两种情况考虑，分别为较大的施工洞口和较小的工字钢洞口。对于较大洞口在用砌体封堵完成后为避免不均匀沉降和收缩产生裂缝，需在抹灰前需满刮钢丝网并外扩20cm，抹灰完成后满刮1.5厚JS；对于较小洞口需采用微膨胀砼填塞密实并在外侧抹灰完成后用1.5厚JS加强处理。（图）
脚手架洞口未封堵密实导致渗漏
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ii.
砌体顶砌后塞口需严格执行7天后施工且必须按规范斜砌，如此
方可避免与砼梁之间开裂并导致渗漏。
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（工序流程控制表）
iii.
外墙抹灰施工前需严格检查外立面砌体施工质量和剪力墙表面
基层处理，其中螺杆洞外侧需先采用发泡胶填塞然后采用耐候胶封堵。
外墙保温已施工，连墙件洞口未封
（工序流程控制表）
iv.
外墙与阳台露台交接部位砼反坎施工前，基层砼表面一定需凿毛
处理、砼浇筑过程中需振捣密室且不得采用铁丝固定模板，确保积水不会通过底部反进室内。
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v.
防水卷材必须嵌入外墙预留凹槽，如不具备条件预留凹槽，防水
应压条处理，避免卷材与墙面开裂导致渗漏。（图）
vi. 外墙窗洞口四周严格执行集团施工节点要求，窗台压顶深入两侧墙体，避免下口开裂从而引起渗漏。
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2、 外墙石材
外墙石材渗漏点多集中在在阳台露台根部、石材背后隐蔽雨落水管和石材面打胶不密实处。
附表（三）：（干挂石材工程工序控制流程表）
i、为防止露台阳台石材根部卷材不能上翻设计高度，最下侧预埋板底边应高于结构板50cm。其次，为避免毛细水通过保温岩棉上翻，取消离地20cm保温层并浇筑砼反坎。
埋板高出结构板50cm，防水卷材上翻并在根部浇筑砼反坎
龙骨落地防水不能上翻
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ii、石材龙骨焊接时破坏雨落水管且隐蔽前责任单位未检查，导致后期雨水渗进墙面。如果设计必须要求雨落水管隐蔽，则装饰面层施工前必须对雨落水管进行通水试验，防止后期返工。
iii、女儿墙石材压顶（窗台上下口）坡度较小且石材接缝为平面压立面导
致雨水通过接缝渗进墙体导致渗漏。
措施：1、压顶或窗台找坡应大于2cm（或≥5%，取大值），确保表面不积
水；
2、不同平面石材交界处应立面压平面，尽可能在平面不留缝，减少过水通道；
3、因安装栏杆在女儿墙压顶预留石材洞口必须采用密封胶填塞密实，在通过检查后再固定栏杆底部扣盖。
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iv、石材背后保温岩棉侧口需用专门铝箔胶条封堵，防止雨水通过门框四周渗进室内。
v、在合约商谈阶段和施工阶段需严格要求石材六面防护，避免下雨后石材表面长时间潮湿影响效果。
vi、石材龙骨安装前应考虑技术间歇，要求基层墙面抹灰全部完成，一定避免龙骨安装与抹灰工程同时施工，造成后期渗漏隐患。
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为保证项目进度，石材单位在砌体抹灰工程未施工前进行埋板和龙骨安装，导致后期外墙面抹灰质量存在渗漏隐患。为确保无渗漏，在外墙施工时必须考虑技术间歇。
3、 外墙保温及涂料
外墙保温与真石漆多出现渗漏的部位多集中在门窗洞口四周和露台阳台墙体根部。
i、门窗四周洞口真石漆渗漏由于真石漆表面不平整，毛细水通过密封胶少量渗漏；
措施：1、窗台找坡坡应大于2cm（或≥5%，取大值），确保表面不积水。其次，
保温收口时网格布必须延伸至附框形成整体防水层，避免雨水通过附框与保温之间渗进墙体内侧；
2、严格控制主框与真石漆四周打胶质量；
ii、阳台（或露台）地面积水通过保温与墙体之间毛细孔上翻造成墙面返潮，对此可取消离地20cm保温并浇筑砼反坎（参照同类型石材做法）。
iii、保温与石材交界处，积水通过接缝渗进内墙导致墙面渗漏；
措施：1、平面石材找坡坡应大于2cm（或≥5%，取大值），确保表面不积水； 2、平面石材分别与保温和墙体接触部位采用密封胶填塞密实；
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iv、外墙雨落水管固定前需检查真石漆是否施工完毕。总包单位为了提前拆除外架经常在真石漆施工前安装雨落水管，如此将导致雨落水管背后真石漆无法施工进而造成雨水通过保温渗进结构墙体。其次，在设计图集中要求预留落水管固定件或者打膨胀螺栓，但实际却不能实现，为避免雨水通过固定件渗入墙内需要求对固定件需采用密封胶密封。最后，在雨落水管下口一定要安装水簸箕或接水板，避免雨水长时间冲刷后渗入墙根。
（图）
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v、出露台（阳台）门槛外侧保温取消采用砖砌体，避免长时间后保温被破坏后引起防水开裂。
vi、外墙保温施工期应严格检查基层条件，预留洞口封堵完毕和门窗洞口四周防水施工完毕。其次保温板粘贴需采用点框法，避免串水。
压顶保温未粘贴密实，存在串水风险并可能导致墙
面返潮 4、 外墙门窗与玻璃钢
外门窗与玻璃钢交界处渗漏为本项目特有，原因是雨水从窗间玻璃钢表面裂缝渗进，再流进外窗主框与附框之间造成内墙窗台返潮。此种问题现阶段只能通过修补玻璃钢表面裂缝解决，后期项目如必须使用此种材料则其不得伸进门窗主框之内。
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三、屋面及室内防渗漏措施
1. 屋面防水
条件允许下屋面砼一次浇筑完毕并进行结构找坡，避免留置施工缝。防水施工前必须确保结构试水24小时不渗漏，对于渗漏点采用JS或注浆施工修补，防水卷材施工完毕后试水24小时不渗漏。屋面防水施工重点控制，一是女儿墙结构施工时四周必须预留凹槽确保卷材封死不脱落；其次是面层砼找坡大于3%及并设置2m*2m伸缩缝，确保雨水不会倒返或渗进保温层；三是出屋面烟道结构（或采光进）四周需设置百叶避免雨水飘进。 附表（四）：屋面卷材防水工序控制流程表
2. 屋面细部节点
i、落水口四周施工时一定注意上部的防水附加层，施工单位大多数会将此处遗漏。
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ii、出屋面构筑物浇筑50cm砼反坎（高出完成面20cm）；
iii、出屋面管道采用止水钢套管并高出完成面10cm；
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禁止出屋面构筑物根部采用砖砌体
iv、屋面炉渣找坡层排气管需安装弯头，避免雨水进入造成渗漏；
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3. 室内厨房卫生间
i、厨房卫生间防水施工已“排为主、防为辅”，防水涂膜施工前基层找坡一定要合理，其次同层排水需设置侧排口确保结构板面不积水。
附表（五）：厨房卫生间防水工序控制流程表
ii、敷设冷热水管必须采取相关保护措施，否则将存在渗漏风险;浇筑砼保护层前必须按工序流程控制表进行打压试验避免后期返工。
4. 阳台、露台
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阳台和露台易出现渗漏部位为门下坎，首先需确保出阳台（露台）门槛高度不小于室外完成面20cm且保护层采用砖砌，确保防水卷材施工质量，其次面层施工时预先留置2m*2m施工缝避免面层砼不规则开裂，三是重点控制雨落水口四周防水卷材及附加层施工，避免积水从落水口与墙体之间渗漏。
本项目特点之一是联排和双拼户型露台分户隔墙一定要在防水保温层施工完毕后才可施工，避免雨水从外墙和分户隔墙之间缝隙深入造成渗漏隐患。
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三、 各类淋水、蓄水、灌水试验
项目移交物业时，必须完成外墙淋水试验、给水管打压、排水管灌水及通球试验、出地下室外墙管道根部蓄水试验
1、外墙淋水试验
i、淋水管道出水间距不得小于20cm,出水点距墙面距离不得大于20cm，管
道起始点水压不小于3kg，末端水压不小于1kg，淋水时间不小于1小时，重点部位不小于2小时；
ii、所有管道材料为PPR，根据末端出水压力要求计算管径大小； iii、各户型管道布置位置根据户型深化。深化节点和施工方案必须包含重
点部位和难点部位淋水要求。 重点部位有：
a. 三层出露台门窗四周及墙根； b. 雨落水管处；
c. 分户隔墙与石材交接处； d. 公共采光井山墙根部； 难点部位有：
a. 联排南侧威卢克斯窗处墙面
b. 屋面金属檐口压顶和露台（或阳台）石材压顶顶面；
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2、给水管打压及排水管通水通球试验
此类工程需严格执行规范要求和工序流程控制表，需物业全程参与移交验收。
3、出地下室外墙管道根部蓄水试验
为避免回填土下沉造成出墙管道开裂引起渗漏，在景观施工完成前，将上部
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回填土开挖并进行24小时蓄水试验。
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附表（一）：基础垫层卷材防水施工工序流程控制表
基础垫层卷材防水工序流程控制表
栋号：
材料进场（包括材料报防水基层（防水基层是否平整、是否清理干净、细部附加层处理（阴样、进场数量、外观质样板确认(施工前卷材是否满粘（切片）、卷材搭凹凸部位是否处理平整、有无裂缝、是否起砂、阳角、桩头砂浆找圆先做样板，确认后接宽度、、甩茬宽度、表观质量验收量、产品资料、试验报是否空鼓、阴阳角圆弧是否已做、浇筑时间是后的防水层等位置、见证取样再大面施工） 等 内容 告及合格证、否大于七天） 施工缝位置加强层） 等） 监理验收签字、日期（经施工单位自检合格后报验，材料报验及材料复试资料、工序验收资料同步）
编号：
1 2 说明：1、以上五个防水施工关键点必须把控到位，监理签字方为有效；
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2、每道工序未经监理工程师验收合格，不得擅自进行下一道工序施工，否则每次罚款500元并承担一切返工损失； 3、每次申报工程进度款时必须将监理签字后的《基础垫层涂膜防水工序流程控制表》附后，作为当次应付工程款的依据； 4、此表一式一份，监理验收签字后复印建设单位、施工单位各一份，监理存档。
施工单位经理： 年 月 日 专业监理工程师： 年 月 日 项目总监（代表）： 年 月 日
附表（二）：地下室外墙卷材防水施工工序流程控制表
地下室外墙卷材防水工序流程控制表
栋号：
编号：
材料进场（包括材料报样、进防水基层（防水基层是否平整、是样板确认(施工前冷底子油（是细部处理（即阴阳搭接方式（上层压下层）、搭接宽验收场数量、外观质量、产品资料、否清理干净、凹凸部位是否处理平先做样板，确认后否涂刷均匀，角、管根部位附加度（100mm）、厚度（4mm）、内容 试验报告及合格证、见证取样整、有无裂缝、是否起砂、是否空再大面施工） 要求涂刷不能层等，宽度封边收口（卷材下端与基础底板交28
等） 鼓、含水率、阴阳角圆弧是否已做） 太早，不能见500mm,每边水） 250mm） 接处用聚氨酯进行收口，收头用沥青嵌缝膏嵌固填实）、表观质量等 1 2 监理验收签字、日期（经施工单位自检合格后报验，材料报验及材料复试资料、工序验收资料同步） 说明：1、以上七个防水施工关键点必须把控到位，监理签字方为有效； 2、每道工序未经监理工程师验收合格，不得擅自进行下一道工序施工，否则每次罚款500元并承担一切返工损失； 3、每次申报工程进度款时必须将监理签字后的《地下室外墙卷材防水工序流程控制表》附后，作为当次应付工程款的依据； 4、此表一式一份，监理验收签字后复印建设单位、施工单位各一份，监理存档。
施工项目经理： 年 月 日
专业监理工程师： 年 月 日
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项目总监（代表）： 年 月 日
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附表（三）：干挂石材工程工序控制流程表
干挂石材工程工序控制流程表
工程名称： 施工单位： 编号：
进场材料检验 定位放线及基层 栋号 单元 楼层 （角钢龙骨、挂件、检查移交 干挂件、石材） 排水坡度检查） 主、次龙骨安装 挂件安装 温交界处打胶、打胶勾缝 石材安装（与保粘贴胶条、 清理保护
监理验收签字、日期（经施工单位自检合格后报验，材料报验及材料复试资料、工序验收资料同步） 说明： 1、此表必须按楼层在每一道工序完成后，及时通知监理工程师现场验收并签字，过期不再验收，也不再补签字。
31 500元并承担一切返工损失。 2、每道工序未经监理工程师验收合格，不得擅自进行下一道工序施工，否则每次罚款
项目经理： 年 月 日 专业监理工程师： 年 月 日
3、每月申报工程进度款时必须将监理签字后《工序流程表》附后，作为当月应付工程量的依据。
附表（四）：屋面卷材防水工序控制流程表
屋面卷材防水工序流程控制表
栋号：
部位：
施工单位自检报验（材料报验验收内容 及材料复试资料、工序验收资监理验收签字、日期 料同步 材料进场（包括材料报样、进场数量、外观质量、产品资料、试验报告及合格证、见证取样等） 结构闭水（24小时） 渗漏修补后重新闭水 防水基层（防水基层是否平整、是否清理干净、凹凸部位是否处理平整、有无裂缝、是否起砂、是否空鼓、含水率、阴阳角圆弧等是否已做、管根部位二次砼吊洞封堵等） 冷底子油（是否涂刷均匀，要求涂刷不能太早，不能见水） 细部处理（即阴阳角、管根部位等，宽度500mm，每边各250mm） 32
编号：
搭接方式（上层压下层）、搭接宽度（100mm）、厚度（3+4mm）、封边收口（屋面女儿墙预留凹槽收头或铝合金压条收头）、表观质量等 闭水试验（24小时） 说明：1、以上九个防水施工关键点必须把控到位，监理签字方为有效； 2、每道工序未经监理工程师验收合格，不得擅自进行下一道工序施工； 3、每次申报工程进度款时必须将监理签字后的《屋面卷材防水工序流程控制表》附后，作为当次应付工程款的依据；
4、此表一式一份，监理验收签字后复印建设单位、施工单位各一份，监理存档。
施工项目经理： 年 月 日 专业监理工程师： 年 月 日
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附表（五）：厨房卫生间防水工序控制流程表
厨房卫生间涂膜防水工序流程控制表
栋号：
编号：
细部处理（即转角、管根部
涂刷遍数、1.5mm厚度（切片）、每遍
防水基层（防水基层是否平整、材料进场（包括材料报样板确认是否清理干净、凹凸部位是否处样、进场数量、外观质结构闭水(施工前先渗漏修补后理平整、有无裂缝、是否起砂、验收量、产品资料、试验报（24小重新闭水 是否空鼓、含水率、阴阳角圆弧做样板，确告及合格证、见证取样时） 认后再大面等是否已做、管根部位二次砼吊施工） 内容 等） 洞封堵等）及找坡 涂刷方向（相互垂直）、同层涂膜先后位等，卫生间周边300宽、搭茬宽度（30-50mm）、甩茬宽度应大上翻250高；生活阳台墙根闭水试验于150mm、刷出门口300、四周上翻四周刷涂膜宽200，翻起（24小时） 250（淋浴及浴缸相邻三面边墙面上翻200，管根地漏外放200，1500，相应的两面边墙为900），表观上翻200） 质量等 监理验收签字、日期（经施工单位自检合格后报验，材料报验及材料复试资料、工序验收资料同步） 1 2 说明：1、以上八个防水施工关键点必须把控到位，监理签字方为有效； 2、每道工序未经监理工程师验收合格，不得擅自进行下一道工序施工，否则每次罚款500元并承担一切返工损失； 3、每次申报工程进度款必须将监理签字后的《卫生间、阳台涂膜防水工序流程控制表》附后，作为当次应付工程款的依据； 4、此表一式一份，监理验收签字后复印建设单位、施工单位各一份，监理存档。
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施工单位经理： 年 月 日 专业监理工程师： 年 月 日
项目总监（代表）： 年 月 日
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