委托住宅区物业管理合同书

　　甲方：

　　乙方：

　　物业名称：

　　乙方所购房屋销售(预售)合同编号：

　　第一条 为了规范本住宅区的物业管理服务，维护业主、住户(非业主物业使用人)和物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的环境，根据国务院令第379号《物业管理条例》及建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定，经甲乙双方协商一致，就云星·钱隆首府C2地块物业小区的物业管理服务达成以下协议。

　　第二条 双方的权利和义务

　　(一)甲方依法享有对本住宅小区的物业进行管理权利，并承担以下相应的义务。

　　甲方的权利：

　　1、根据有关法规政策，结合实际情况，制定本小区的物业管理制度和《业主临时规约》并书面告知乙方;

　　2、依照《前期物业管理服务协议》和《业主临时规约》对本住宅小区物业实施管理;

　　3、对本住宅小区绿化、环境卫生、公共秩序、道路交通进行服务和管理;

　　4、对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮与管理;

　　5、建立健全本小区的物业管理档案资料;

　　6、依照物业管理的相关法律法规及本协议的有关规定，向乙方收取物业管理费、公共维修基金;

　　7、制止违反甲方有关规章制度的行为;

　　8、有权选聘专营公司(如清洁公司、绿化公司、保安公司等)承担专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;

　　9、允许实行多种经营方式，以其收益补充小区物业管理经费的不足;

　　10、对本小区内公共水电费开支项目据实分摊给业主;

　　甲方的义务：

　　1、履行《前期物业管理服务协议》，依法经营;

　　2、接受住宅小区内居民的监督，根据有关政策、规定和业主的意见、建议，结合本小区的实际情况增拟、修改或增删物业管理规章制度，进一步完善小区的物业管理服务;

　　3、提前将装饰装修房屋的注意事项和要求书面告知乙方，并与乙方签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》;

　　4、每半年向乙方公布公摊费用收支账目;

　　5、向乙方提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务;

　　6、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导;

　　7、提供优良的生活、工作环境，搞好社区精神文明建设;

　　8、发现违法行为及时向有关行政主管部门报告;

　　9、协助物业管理行政主管部门召集召开首次业主大会或者业主代表大会，成立业主委员会(当物业实际使用的建筑面积达到百分之五十以上的，或者实际使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过一年的);

　　10、自本协议终止之日起10日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本小区的物业管理移交手续，物业管理移交手续需经业主委员会核实认可;

　　11、除单独收取保管费用且因甲方重大过错造成的项目损失外，甲方不承担对乙方财产的保管、保险及损坏赔偿责任，不承担因治安刑事案件、意外事故对乙方造成意外伤害及财产损失的赔偿责任;

　　(二)业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担以下相应的义务。

　　业主的权利：

　　1、依法享有名下物业所有权的各项权益;

　　2、依法享有物业共用部位，共用设施设备的使用权利;

　　3、有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权;

　　4、表决通过业主规约和业主委员会章程;

　　5、有权参与表决有关业主利益的重大事项;

　　6、监督业主委员会的管理工作和物业管理公司的管理服务行为，就有关问题向甲方提出建议和意见;

　　7、有权制止违反小区管理制度的行为;

　　8、法律、法规规定的其他权利。

　　业主的义务：

　　1、遵守物业管理法律、法规和《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》的有关规定;

　　2、执行业主大会或者业主代表大会和业主委员会的有关规定;

　　3、遵守小区物业管理制度和规定;

　　4、依据本协议向甲方按时缴纳物业管理费及相关费用。据实际分摊小区内公共水电费的开支项目，如加压水泵、变压器、路灯、楼道灯、公共卫生间、绿化用水电、景点用水电等;属于为业主服务的设施、设备损耗的水电费，由受益业主据实分摊;

　　5、如转让房屋时，须事先书面告知甲方，并书面告知受让方在十五日内与甲方签订本协议,若按时签订，其原业主利和义务由受让方全部承担;

　　6、对承租人、使用人及访客等违反本小区物业管理制度和《业主临时规约》，按照所造成的损失、损害，承担连带的民事责任;

　　7、装饰装修房屋时，须与甲方签订《装修管理服务协议》，并向甲方提出书面申请，与装饰负责人到物业服务中心办理有关手续及交纳相关费用;

　　8、按照公平、诚信、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、卫生、环保等方面的相邻关系，不得随意排放空调循环水和生活用水，不得侵害他人的合法权益;

　　9、不得占用、损坏本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的应给予赔偿;

　　10、维护公共场所的整洁及交通道路、消防通道的畅通，在非指定位置不得随意堆放弃置物品、垃圾和停放车辆;

　　11、维护楼房整体统一、整洁、美观，在安装空调外机时须按原房屋设计及甲方指定的位置安装，不得随意安装，不得在楼房的外墙和阳台架设招牌、广告牌、檐篷、托架、灯箱等;

　　12、法律、法规规定的其他义务。

　　第三条 物业管理服务内容

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理，主要是房屋主体承重墙结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶等)、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等的日常维护和管理。

　　(二)物业共用设施设备及其运行、使用的日常维护和管理，主要是共用的上下水管道、落水管、水箱、加压设备、天线、供电线路、通信线路、照明、消防设施、发电机组、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施等共用设施设备的日常运行、保养、维护和小修。

　　(三)园林绿化管理

　　1、对绿化物进行定期浇水、修剪、施肥、病虫害防治、拔除杂草;

　　2、对园林设施、景点进行维护。

　　(四)环境卫生管理。对本小区内公共部位、公共场所的卫生清洁、垃圾清运、灭“四害”等经常性的管理。

　　(五)安全防范管理。设保安人员24小时巡逻值班，负责本小区内公共场所的安全防范和公共秩序管理、维护工作，协助公安机关处理盗窃、斗殴、火灾等突发事件。

　　1、维持小区内正常的工作、生活公共秩序;

　　2、协助公安部门防止和排除小区内各种不安全因素和及时处理各种违法犯罪行为;

　　3、协助消防部门消除内小区内消防隐患，及时处置各种消防事故。

　　(六)交通秩序与车辆停放的管理，主要负责小区内道路及道路设施的管理与维护。

　　1、防止小区内道路及道路设施被损坏;

　　2、维持小区内安全、畅通的交通秩序;

　　3、制止小区内车辆乱停乱放，车辆停放井然有序，保持道路畅通;

　　4、制止携带易燃、易爆、剧毒及各种危险腐蚀物品的车辆进入本物业，以及漏水、漏油、无牌车辆进入停车场。

　　(七)物业资料的管理

　　1、建立住户档案、房屋及其配套设施权属资料;

　　2、健全物业管理档案资料，查询方便。

　　(八)根据《住宅室内装饰装修管理办法》(国务院110号令)《住宅室内装饰装修管理服务协议》对小区物业装修进行管理。小区内从事装修的单位须具备规定的从业资格;装修须按程序申报，遵守建设部110号令规定要求，保证房屋质量和结构安全，在规定的时间内进行，不得侵害他人权益;装修施工队伍须服从服务中心工作人员的管理。

　　(九)开展社区文化活动

　　接受业主委托，节假日组织服务范围内的业户开展各类文体活动。

　　(十)其他管理服务事项

　　1、受业主委托的房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修养护;

　　2、向业主和使用人提供各类有偿服务;

　　3、根据物业内的情况和特点开展形式多样的有偿社区服务及商务服务;

　　4、法律政策及协议规定的其他事项。

　　第四条 物业管理服务标准

　　(一)根据国家和自治区有关规定和本协议，按照《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的一级标准，对小区实施物业管理服务;

　　(二)在业主、住户(非业主使用人)使用物业前，将物业的使用、维护和装修注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、住户(非业主使用人);

　　(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设备和公共设施进行养护。

　　1、保持房屋外观整洁、完好;

　　2、保持公共设备运行正常良好，一年内无重大管理责任事故;

　　3、保持公共垃圾日产日清，公厕、垃圾箱等专人专管，不污染小区环境;

　　4、保持小区内公共绿化、花草树木长势良好;

　　5、保持小区内交通道路畅通，车辆正常有序通行，无乱停乱放现象，交通秩序正常良好;

　　6、对小区实行24小时巡逻，保持小区内治安环境良好，公共秩序井然有序;

　　7、保持消防设备完好无缺，可随时应用，预防责任区域内火灾隐患及重大火灾事故的发生;

　　(四)发现物业的共用部位、共用设备或者公共设备损坏时，立即采取保护措施并按本协议约定进行维修;小修及时率达98%以上，合格率达100%，返修率不高于1%，并有回访记录。

　　(五)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册。

　　(六)定期听取业主、住户(非业主使用人)的意见，对合理的建议及时整改，整改率达95%以上，进一步改进和完善物业管理服务。

　　(七)发现违反有关规章制度或者《前期物业管理服务协议》的行为，立即进行劝阻、制止，并向有关行政主管部门报告。

　　第五条 物业管理服务费用(不包括房屋共用部位，共用设施大中修、更新、改造的费用)。

　　(一)综合服务费。包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等及物业共同部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用;电梯使用费;物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用以及物业管理企业的办公费用、固定资产折旧、法定税费和物业管理企业合理的利润等。由乙方按房屋建筑面积预先交纳。

　　1、乙方交纳此费用时间：按乙方《商品房买卖合同》约定交房之日起交纳首次物业服务费、电梯设施设备维护及年检费、维修资金等相关服务费用，为便于服务，第一次先预交六个月，以后按月预先交纳。

　　2、物业服务费收费标准

　　(1)高层住宅物业服务费：1.95元/月·平方米;(含电梯使用费)

　　(2)商铺物业服务费： 12.00 元/月·平方米;

　　(3)车库物业服务费：0.975元/月·平方米;

　　(4)住宅改为商务办公等用途：物业服务费按商业物业收费标准收取;

　　3、公用水电费等属公共能耗费用的，均按实际发生额按户从《商品房买卖合同》约定的物业交付使用之日起由业主进行分摊。

　　4、原则上乙方不得改变物业的使用类型，如乙方将住宅物业用于办公或经营的，须报政

　　府相关部门批准且征得利害关系人的同意，变更后物业服务费按本小区办公或商业物业的收费标准收取。

　　5、乙方在出租、出借物业时，如与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。如使用人不按约定交纳物业管理服务费用的，由业主承担连带责任和违约责任;

　　6、如物业处于空置状态，乙方仍须交纳物业管理综合服务费等相关费用;

　　7、乙方转让物业时，须交清转让之前的综合服务费及其相关欠费;

　　8、综合服务费的收费标准按优质优价原则调整，最终以物价行政主管部门审核为准;

　　9、物业管理费用的交纳时间：每月1—10日，交纳当月的物业服务费。

　　(二)其它有偿服务费用。乙方可视实际情况需要与甲方协商，具体服务项目及收费标准由甲方按实际情况确定，乙方自愿选择委托服务。

　　第六条 水电周转金收费标准及交纳方式

　　1、 收费标准：根据《南宁市物业服务收费暂行办法实施细则》的规定，本小区设立水电周转金，用于委托甲方代垫或预支小区公共能耗费用，多层、高层住宅按照300元/户收取，商铺按照3000元/户收取。

　　2、 交纳方式：由业主、商户在办理房屋入伙手续时向甲方交纳;

　　第七条 物业专项维修资金

　　1、专项维修资金用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的公用设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支。

　　2、专项维修资金的筹集，按照国家和当地相关法律法规和规章执行，如遇到国家或当地法律法规和规章变更时，物业公司有权直接按照最新实施的法律法规和规章执行。

　　3、在云星钱隆首府C2地块项目成立业主大会/临时业主大会之前，专项维修资金按照国家和当地法规和政策规定的方式使用和分摊。

　　4、相关业主不批准甲方所编制的专项维修资金使用方案所引致的经济损失及法律责任由相关业主承担。相关业主同意后，甲方未及时按专项资金使用方案实施的，因甲方过错所引致的经济损失及法律责任由甲方承担(政府维修资金管理部门责任除外)。

　　5、专项维修资金的续筹：经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有

　　的物业建筑面积比例向业主续筹。

　　第八条 广告牌设置及权益

　　未经甲方书面批准，乙方不得在小区公共场所、楼宇外立面等区域展示、悬挂或张贴任何广告牌及张贴物。

　　第九条 违约责任

　　(一)甲方违反协议，未达到管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方按国家有关规定承担相应的法律责任。

　　(二)乙方违反协议，使甲方未达到管理服务标准约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方按国家有关规定承担相应的法律责任。

　　(三)甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收超额部分费用。

　　(四)乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金，经多次催缴仍拒不交纳者，逾期达到三个月以上仍不缴纳的，甲方有权向法院提起诉讼，同时有权暂停与乙方相关的物业管理服务。

　　(五)本协议约定的其他情形及以下情形甲方不承担责任：

　　1、因不可抗力或政府原因或其他非因甲方原因造成物业管理服务中断的;

　　2、甲方已履行本合同约定义务，但因物业本身硬件限制造成损失的;

　　3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已书面告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的(本协议内所指的书面告之的方式是指在小区公告栏内发布告示);

　　4、非因甲方原因造成的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的。

　　第十条 为了维护公众、业主、住户(非业主使用人)的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管爆裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施而造成乙方必要的财产损失的，由责任方与乙方协商处理，甲方不承担赔偿

　　责任。

　　第十一条 在协议执行期间，如遇到不可抗力，致使协议无法继续履行，双方按有关法律规定处理;协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;调解或协商不成的，可向甲方所在地人民法院起诉。

　　第十二条 保险

　　1、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊;

　　2、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

　　第十三条 本协议中未规定的事宜，均遵照国家的关法律、法规和规章制度执行;本协议内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力;本协议适用于交房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。

　　第十四条 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力;本协议自双方签章之日生效。

　　甲方(签章)：

　　乙方(签章)：

　　代理人：

　　代理人：

　　身份证号码：

　　身份证号码：

　　电话号码：

　　电话号码：

　　日 期： 年 月 日

　　日 期： 年 月 日